中國寧海義烏小商品

1、中國（寧海）義烏小商品城項目初步方案一、寧海縣簡述1、區(qū)位優(yōu)勢：項目所在地寧海縣，交通便捷，同三線高速公路寧海出口近在咫尺、南倚省道甬臨線、距高鐵寧海站僅3公里，離寧波城區(qū)僅60公里，距北侖港也僅一小時車程，擁有得天獨厚的交通優(yōu)勢。2、資源優(yōu)勢：寧海縣的工業(yè)有模具制造、文具制造、汽車配件、五金燈具、機械電子等。其中寧海文具基地為商務部確定的我國第一批59個國家級外貿轉型升級專業(yè)型示范基地，我省共有溫州鞋類基地、舟山海產品基地、蕭山區(qū)化纖紡織基地和寧海文具基地等五個產業(yè)基地入選。寧海的西店鎮(zhèn)為中國“手電筒之鄉(xiāng)”，深甽鎮(zhèn)為“中國運動杖之鄉(xiāng)”。寧?？h還是全國生態(tài)示范區(qū)建設試點縣。3、文具產業(yè)優(yōu)勢寧海

2、縣文具行業(yè)發(fā)展至今已有20多年的歷史，經過不斷的努力，實現(xiàn)了從“寧海制造”到“寧海創(chuàng)造”的轉型和從“單一生產基地”向“關聯(lián)產業(yè)集群”的升級，屬世界級文具產業(yè)生產基地。相繼榮獲“中國文具生產基地”、“寧波市精品文具產業(yè)基地”、“浙江省文具商標品牌基地”、“寧波市名牌產品培育示范產業(yè)”等榮譽稱號，2009年被提升為“中國文具產業(yè)基地”。2011年又被認定為“寧波文具出口基地”，“商務部外貿轉型升級專業(yè)型示范基地”。寧海已有文具企業(yè)420余家，規(guī)模以上企業(yè)達百家，涌現(xiàn)出了一批如得力集團、松鶴文具、小雪人文具、天虹文具、振達文具等的龍頭企業(yè)，形成以民營小企業(yè)為主體的龍頭企業(yè)帶動型集群性組織結構。從業(yè)人

3、數(shù)占到全縣工人總數(shù)的20%。2011年我縣文具行業(yè)實現(xiàn)產值近70億元，全行業(yè)同比增長15.3%。我縣文具產業(yè)的外向度相當高，整個產業(yè)有70%以上產品外銷國際市場。近年正在積極開拓國內內銷市場4、寧海西店手電筒、深甽體育用品行業(yè)優(yōu)勢作為寧海北大門的西店鎮(zhèn)，是全國最大的鎮(zhèn)級手電筒生產基地，以手電筒為主導產品的企業(yè)有500多家，年產值達20多億元，產品以外貿出口和供應義烏市場為主，被稱為“手電筒之鄉(xiāng)”。深甽鎮(zhèn)擁有運動杖生產企業(yè)25家，其中規(guī)模以上企業(yè)10余家，已形成年產運動杖1500萬根，年產5億元以上的生產規(guī)模；全部產品出口比例達到85%以上，年產值占到全國同類產品總產值的80%左右。全國運動杖產

4、量寧海占90%，深甽鎮(zhèn)占寧海的80%，歷經十年的發(fā)展，深甽鎮(zhèn)已成為了全國最大的運動杖生產基地，同時包攬了全國運動杖生產和出口企業(yè)的前三甲，被評為“中國運動杖之鄉(xiāng)”。5、縣物流中心規(guī)模優(yōu)勢：寧海在建的物流中心項目，是一個以現(xiàn)代物流信息系統(tǒng)為支撐，以多式聯(lián)運為依托，集倉儲轉運、配送加工、商貿物流等服務功能為一體、縣域配送與區(qū)域配送相結合、生態(tài)型的城市區(qū)域綜合物流服務中心，規(guī)劃占地面積194萬平方米，由冠北區(qū)和九頃區(qū)兩大區(qū)塊組成。冠北區(qū)占地面積94.3萬平方米，由國際物流區(qū)域、國內物流區(qū)域、商貿互動區(qū)域、公共倉儲區(qū)域四大功能區(qū)塊組成；九頃區(qū)占地面積99.7 萬平方米，主要作為物流中心遠期規(guī)劃發(fā)展用地

5、。物流中心正在建設總面積達2000余畝的浙南最大市場商貿集群區(qū)，現(xiàn)已擁有汽車4S店市場集群、水果糧油市場、金屬五金材料市場、物流倉儲市場、建材市場等。二、項目簡介：1、項目規(guī)劃：項目位于寧海縣物流中心內已建五金市場，現(xiàn)有總建筑面積58376平米，由獨立四棟四層商場組成，為項目一期。在現(xiàn)有項目用地西北面空地上，擬建項目二期，項目占地5畝，計劃建造建筑面積為2.2萬平米的16層辦公用房作為文具（含手電筒和運動杖）產業(yè)總部經濟大廈。同時在物流中心用地上自建或租賃市場配套倉儲用房，用于市場內經營戶經營所用。項目全面完工后總體市場規(guī)模將達到8萬平米，成為浙南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)性市場。2、開發(fā)理念：按照寧

6、海縣物流中心的總體規(guī)劃，結合現(xiàn)有水果市場、金屬材料市場、物流市場、建材市場等，在本項目上引進國際知名的“中國義烏小商品城”這個大型市場品牌加盟經營，并通過這個國際性平臺來協(xié)接和提升寧海縣的文具產業(yè)、手電筒產業(yè)和運動杖產業(yè)。首先在承襲義烏成功經驗的基礎上，通過引進浙江義烏的優(yōu)質商品和實力商戶，做好區(qū)域性小商品批發(fā)平臺。其次配合縣政府、縣文具協(xié)會、手電筒行業(yè)協(xié)會和運動杖行業(yè)協(xié)會，打造寧海文具、手電筒和運動杖產業(yè)展示、研發(fā)、銷售、會展和電子商務流通平臺，創(chuàng)建文具、手電筒和運動杖產業(yè)總部經濟，共同拓展國際市場并積極開拓國內市場，進一步完善寧?？h的文具、手電筒和運動杖產業(yè)鏈，積極參與各類行業(yè)標準的制定，

7、通過各方的努力，在全國乃至全世界打響“寧海牌文具、手電筒和運動杖”的知名度，擴大整個文具、手電筒和運動杖行業(yè)的規(guī)模，打造世界級的“文具之都”、“手電筒之鄉(xiāng)”、“運動杖之鄉(xiāng)”。3、功能定位：當前，國內經濟正在向服務型經濟轉型，第三產業(yè)的服務貿易是經濟發(fā)展的制高點，也是新形勢下國內經濟競爭的焦點。我們可以將市場商業(yè)服務、產品分銷服務、行業(yè)文化服務、金融服務、環(huán)境服務、通訊服務、運輸服務等方面作為項目的主要功能來進行定位。、中國（寧海）義烏小商品城：、對接義烏，獲取義烏小商品授權加盟，借助“義烏”品牌介入市場，提升市場區(qū)域知名度；、引入義烏商家進駐市場，提升市場競爭力；、引入寧海經營小商品商家進駐，

8、充分發(fā)揮本地優(yōu)勢；、引進手電筒和運動杖生產廠家的營銷總部和產品展銷基地。、對本地商家，定期組織對接義烏，統(tǒng)一進貨、建立貨物流通渠道；、聯(lián)合縣政府定期（年度）舉辦小商品貿易會、文具展等大型商貿活動，從而提高項目知名度及經營發(fā)展。、寧海文具（含手電筒和運動杖）創(chuàng)意產業(yè)城：本項目不僅將成為生產者、經營者和消費者之間的紐帶，也將成為國內最具知名度的國際性專業(yè)市場，具有重要的經濟與社會意義。、可加快服務貿易的發(fā)展，創(chuàng)造良好的貿易環(huán)境，擴大優(yōu)勢文具產品的出口和內銷。、結合縣文創(chuàng)辦提升行業(yè)文化內涵，通過企業(yè)自主創(chuàng)新，開發(fā)新產品，提升產品價值。、規(guī)范行業(yè)經營，完善文具行業(yè)產業(yè)鏈，打造行業(yè)國際品牌。、以市場帶頭

9、促進產業(yè)發(fā)展，產業(yè)興旺推動市場昌盛；打造企業(yè)集群和產業(yè)園，活躍寧海經濟。、由縣政府牽頭，結合行業(yè)協(xié)會，定期舉辦中國（寧海）國際文具產業(yè)博覽會，進一步提升了寧海文具在世界上的知名度、寧海文具（含手電筒和運動杖）總部經濟大廈：近幾年，總部經濟的概念備受政府推崇，國家也出臺相關優(yōu)惠政策，鼓勵總部經濟這一模式的發(fā)展。它象征著產品貿易的一個發(fā)展方向，填補了國內文具（含手電筒和運動杖）產品貿易綜合性服務平臺的空缺。它將以寧海文具（含手電筒和運動杖）產業(yè)基地的生產為立足點，著眼市場終端需求，通過電子商務來調節(jié)各個環(huán)節(jié)，深度聯(lián)系三大產業(yè)，從而成為文具（含手電筒和運動杖）行業(yè)貿易發(fā)展的一個嶄新商務平臺。、創(chuàng)建國

10、內文具（含手電筒和運動杖）產品貿易綜合性服務平臺，把握文具行業(yè)發(fā)展新方向。、通過“市場+基地”商業(yè)模式的推廣，來打造效率產業(yè)鏈，整合并開拓文具（含手電筒和運動杖）行業(yè)國際和國內貿易市場。、建立電子商務平臺，使電子商務與傳統(tǒng)交易方式相結合，給產品的研發(fā)、聚集、交流和交易，帶來了新的發(fā)展。、可最大限度利用生產基地土地、勞動力、能源等要素優(yōu)勢，形成產業(yè)配套，最大限度地降低了成本。同時對區(qū)域的經濟發(fā)展也將產生重要影響。、創(chuàng)建產業(yè)+地產、貿易+電子商務、行業(yè)文化+區(qū)域的獨特商業(yè)經營模式，探尋文具（含手電筒和運動杖）發(fā)展新方向。、文具（含手電筒和運動杖）行業(yè)總部經濟大廈的設立，將改變區(qū)域之間對同一產業(yè)在企

11、業(yè)、項目上“非此即彼”的簡單爭奪，實現(xiàn)區(qū)域內各企業(yè)之間通過功能鏈進行分工與合作，實現(xiàn)共同發(fā)展。4、項目內容：、中國（寧海）義烏小商品城：在現(xiàn)有四棟建筑中，規(guī)劃其中的下面一層和兩層用于經營服裝、玩具、日雜、日用、日化、小五金、箱包、針織、窗簾、燈飾、家居飾品等產品。、寧海文具（含手電筒和運動杖）創(chuàng)意產業(yè)城：在現(xiàn)有四棟建筑中規(guī)劃其中的上面三、四層，用于引進寧海縣文具（含手電筒和運動杖）龍頭企業(yè)及外地文具企業(yè)開辦大型產品展廳，定期舉辦企業(yè)新品訂貨會等。、寧海文具（含手電筒和運動杖）總部經濟大廈： 新建建筑面積為2.2萬平米的16層辦公用房作為文具（含手電筒和運動杖）產業(yè)總部經濟大廈。引進150余家知

12、名文具（含手電筒和運動杖）企業(yè)進駐，作為他們的營銷總部，展開研發(fā)和創(chuàng)新工作。建立自身電子商務交易平臺，并結合義烏小商品城的電子網絡平臺和阿里巴巴、淘寶網等網絡平臺，打造覆蓋全球的信息化、低成本、高效率的國內領先立體化文具產品國際貿易網絡，使我們的電子商務網站能提供全面的文具（含手電筒和運動杖）產品及原輔材料供求信息、市場動態(tài)信息、會展活動信息、行業(yè)資訊、企業(yè)推介、貿易營銷培訓等功能。5、投資概算：本項目總投資逾3.2億元，分二期實施：第一期投資將達2.2億元，其中現(xiàn)有獨立四棟四層商場總建筑面積58376平米，投資概算為1.88億元左右（具體以政府評估轉讓價為準）?，F(xiàn)有市場設備再投入及市場改建（

13、中央空調、內部公共部位裝修、自動扶梯、中央大廳改建、中央大廳頂部網架、廣告營銷、運營費用等）約為3000千萬左右。第二期投資將達1億元以上，主要用于建造建筑面積為2.2萬平米的16層總部經濟大廈。三、項目招商運營鑒于項目前期的目標將圍繞流通基地和整個物流園區(qū)的建設展開，因此在這里將重點介紹中國（寧海）義烏小商品城和國際文具城項目的招商運營重點：1、項目經營管理：對于市場運營必須成立專門的運營管理公司對市場進行專業(yè)管理，把開發(fā)和運營有機地分離，這樣才能長久發(fā)展。加強招商、經營、管理的力度，真正把市場盤活。項目統(tǒng)一管理的理念采用“五個統(tǒng)一”的管理模式來更有序、更有效地進行經營和管理，它們是統(tǒng)一規(guī)劃

14、、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理。2、招商計劃、組建項目前期招商部，展開前期調研:項目啟動后同時組建招商部，由行業(yè)專業(yè)人員負責，成立項目小組，組織日常工作的開展，先期以市場調研工作為主。、高層對接中國義烏國際商貿城、中國文教體育用品協(xié)會、寧海文具協(xié)會等，確立項目品牌，結合寧?？h政府相關要求 ，就項目進行準確業(yè)態(tài)定位。、展開對主力店、大客戶的前期招商工作:在做市場調研的基礎上，同期展開對主力店、大客戶的前期招商工作。、各個區(qū)域分布和經營業(yè)態(tài)的劃分:一期項目區(qū)域和樓層定位經初步市調后建議按如下劃分：項目經營業(yè)態(tài)為小商品、文具（含辦公用品）、戶外用品（含手電筒 ）、體育用品器材四大類。區(qū)域分

15、布按層定位，一樓和二樓劃分成若干小商鋪，以小型企業(yè)和經營戶租賃為主；三層為工廠展示展銷中心，面積劃分稍大一些；四層為行業(yè)名企展示展銷中心和研發(fā)中心等功能區(qū)塊，面積將劃分得更大。、制定市場租金和招商優(yōu)惠政策：市場租金收入目標暫定三年為一個周期，確定市場招商優(yōu)惠免租期等政策。租金和收入目標需經調研后根據實際情況制定。、籌備招商發(fā)布會：在項目開業(yè)前6個月內召開招商發(fā)布會，在發(fā)布會召開前，須與各主力店和大客戶簽訂租賃協(xié)議；在發(fā)布會召開時進行現(xiàn)場簽約活動造勢，以便在發(fā)布會召開后根據招商情況進行租金的提升。、招商文件及相關合同的制定：須制定市場招商手冊、定鋪協(xié)議、租賃合同、消防責任書等。在發(fā)布會召開前須制

16、定經營戶手冊、員工手冊等。、展開招商工作，簽訂招商合約：招商發(fā)布會召開后，力爭在2個月內完成招商簽約工作，為開業(yè)做好準備。、督促經營戶進場裝修：在市場通過相關部門驗收后，極力推進經營戶進場裝修工作。掌握經營戶進場裝修的進度，保證定期開業(yè)。、協(xié)商確定開業(yè)日期及相關開業(yè)籌備工作：應明確工程完工及驗收日期，討論確定開業(yè)日期，并以開業(yè)日期為節(jié)點，安排相關工作日程表及開業(yè)籌備工作。3、運營計劃、前期以項目發(fā)展為中心，做好相關市調、業(yè)態(tài)定位、客流動線、商鋪劃分、價格定位、公共部位裝修等服務工作。、搭建運營團隊及做好組織架構圖：運營管理公司采取總經理負責制，總經理下轄四個部門：招商部、綜合管理部、辦公室和財

17、務部。綜合管理部下轄營銷部、市場管理辦、工程部。辦公室下轄人力資源部等。、制定公司各項管理章程和管理制度：在開業(yè)前制定的制度有：市場經營管理制度、各崗位責任制度、市場商品準入制度、商品先行賠付制度、商品價格管理及售后服務制度、裝修管理條例、員工管理流程及獎懲條例、財務管理制度等。、明確各崗位工資及員工福利制度：員工收入分兩大塊：工資和獎金。工資由基本工資、三金、崗位津貼和各項補貼組成，每月按時發(fā)放；獎金為年終獎勵，年底一次性發(fā)放。、市場宣傳推廣策略的制定和實施：招商前須做好招商手冊、市場主樓戶外廣告位、道路指路牌若干、高炮廣告若干、周邊墻體廣告若干、媒體廣告若干，具體計劃另行書面報告。、配合政

18、府相關部門進行溝通聯(lián)絡：在溝通聯(lián)絡的過程中，積極配合政府展開協(xié)調，使項目能劃行規(guī)市，錯位經營，避免與規(guī)劃區(qū)內其他商業(yè)體的競爭，形成輔助經營，共同發(fā)展。4、項目開發(fā)公司和運營管理公司在項目的開發(fā)過程中，把前期開發(fā)和后期的運營管理進行分離，分別成立獨立的公司進行運作。我們不能把商鋪銷售作為成功的標志，應該把商業(yè)地產的成功招商和良好經營作為項目開發(fā)成功的標志，樹立可持續(xù)經營的理念。鑒于以上理由和現(xiàn)階段各地商業(yè)地產的實際操盤，如果讓開發(fā)公司來兼顧招商及后期的運營，往往成為一個項目操作失敗的起因。一個專業(yè)市場如果沒有成立一個專業(yè)的商業(yè)管理公司，并由一個專業(yè)的團隊來操作運營，而只是由開發(fā)公司成立一個物業(yè)管

19、理部門來進行管理，其后果是很嚴重的，只會造成經營戶們的慘淡經營，最后影響到整個市場的發(fā)展。對開發(fā)商和投資者造成不可挽回的損失。四、項目建成后的效益1、項目建成后的社會效益：、能切實提升小商品、文具、手電筒產業(yè)制造水平，加強科技創(chuàng)新力度。積極采用“政府推動、企業(yè)主導、市場運作”的新模式，加快傳統(tǒng)產業(yè)升級改造。著力提高各產業(yè)的科技創(chuàng)新能力。通過公共研發(fā)設計平臺，提高相關企業(yè)產品附加值和檔次，推進各個產業(yè)的轉型升級。、努力提高相關產業(yè)企業(yè)國內外競爭能力，打造企業(yè)品牌形象。大力實施“走出去”戰(zhàn)略。通過吸引外資、借助外力，吸引國外大企業(yè)到寧海設立制造基地，加速促進產業(yè)升級。、通過項目平臺，加大政策扶持力

20、度，鼓勵有條件的大型企業(yè)“走出去”，在境外設立產品加工中心、技術研發(fā)中心和銷售中心，直接利用國際市場和資源實現(xiàn)產業(yè)擴張。、力爭把中國（寧海）國際文具博覽會等相關專業(yè)展會辦成一個國際性的展銷會，成為寧海各行業(yè)對外開放的平臺和窗口。與國際、國內專業(yè)展銷會良性互動。通過企業(yè)組團，組織更多的寧海企業(yè)參加一些國際性的大型展銷會，直接參與國際、國內競爭。、將把“中國文具網”等相關專業(yè)網站打造成一個全國甚至世界性的網上交流和網上交易的商務網絡平臺。利用各專業(yè)網站的網上優(yōu)勢推動整個寧海相關產業(yè)企業(yè)積極開拓國內市場，走向世界。、實施“寧海文具”等集群品牌發(fā)展戰(zhàn)略，樹精品形象。傾力打造公共服務平臺，完善平臺服務功

21、能。市場的信息平臺將與國內眾多知名批發(fā)市場建立網絡聯(lián)系，吸引更多的經營戶和生產廠家進駐，產生更大的規(guī)模效益。隨著交易額和信譽度的上升，市場將發(fā)展成為國際、國內知名商業(yè)網點和專業(yè)大市場。2、項目建成后的經濟效益、提高寧?？h域經濟效益，擴大稅收、解決就業(yè)。本項目建成后，各個項目的經濟效益預估為：中國(寧海)義烏小商品城：可新增500余家商戶入市交易，吸引投資達5億元。預計項目建成后年成交量可達20億元以上，上繳國家稅收1億元以上，解決就業(yè)將達1000人以上。項目預計年總收入1千萬元，投資回收期限為10年。寧海文具（含手電筒和運動杖）創(chuàng)意產業(yè)城：可新增200余家廠商入市交易，預計項目建成后年成交量可

22、達50億元以上，上繳國家稅收2億元以上，解決就業(yè)將達500人以上。項目預計年總收入1千萬元，投資回收期限為10年。寧海文具（含手電筒和運動杖）總部經濟大廈：引進150余家知名企業(yè)進駐，吸引投資達2億元。預計項目建成后年成交量可達50億元以上，上繳國家稅收近2億元，解決就業(yè)將達1000人以上,打造寧海真正意義上的樓宇經濟模板。項目預計年收入1千萬元，投資回收期限為10年。、促進全縣產業(yè)化深度發(fā)展。隨著項目產業(yè)化進程的加快，項目與各類工業(yè)品生產基地的聯(lián)系將更加密切，通過市場的服務和供求導向，加快各類工業(yè)品生產基地的建設，提高產品質量，完善市場購銷體制，降低生產成本，加速產品流通，促進產業(yè)化迅速健康

23、發(fā)展。、促進全縣經濟發(fā)展隨著項目產業(yè)投入的加大，市場內各類商品的大規(guī)模的物流配送，將會有效地降低城市基礎設施建設、工業(yè)園區(qū)建設的成本投入，有效提高政府的財稅收入，同時拉動交通、運輸、飲食等各類服務業(yè)的興起，有利地促進全縣經濟建設，全面推動城市建設進程。、促進稅收、培養(yǎng)稅源可以在項目的整合與帶領下共興經濟多做貢獻。稅源的培養(yǎng)和稅收的增進可從三個方面體現(xiàn)：一是留住本地業(yè)務；二是爭取到外地業(yè)務；三是將企業(yè)的開票地放到項目市場，回吸原來到外地的，以及本是外地的大量開票業(yè)務，有利于實現(xiàn)行業(yè)稅收的突破性貢獻。五、政府扶持政策：1、項目列入寧波市或寧?？h重點開發(fā)項目。項目定位為中國（寧海）義烏小商品城，內含小商品區(qū)、文具區(qū)、手電筒區(qū)和體育用品區(qū)。2、享受各級政府對項目轉讓、產權分割出售、土地流轉、文創(chuàng)產業(yè)開發(fā)、物流中心建設項目的各種經濟補助、獎勵及稅收優(yōu)惠等各項政策扶持措施。要求第一次產權轉讓中，所涉交易稅收（含契稅）由轉讓方承擔；要求項目受讓后，受讓方將產權分割出售時按一手房交易辦理相關手續(xù)并繳納相關費用和稅收，對相關行政性收費進行減免，對交易時所繳納的稅收歸縣財政所得部分給予獎勵或返還。3、政府通過項目轉讓獲得的資金，由縣政府牽頭成立項目市場培育專項基金，經測算市場三年培育期的專項基金須