drv_科爾尼-南方商場建議書(PPT_79頁)

1、項(xiàng)目建議書 （討論稿）二一年十一月二十九日未來購物中心的市場定位和功能設(shè)計(jì)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 2報(bào)告報(bào)告內(nèi)內(nèi)容容n對友誼集團(tuán)購物中心仙霞店項(xiàng)目背景的理解n建議的項(xiàng)目方法n項(xiàng)目資源和時間n相關(guān)案例分析n附錄 科爾尼公司簡介 科爾尼公司相關(guān)顧問簡歷A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 3對友誼集團(tuán)購物中心仙霞店對友誼集團(tuán)購物中心仙霞店項(xiàng)目項(xiàng)目背景背景的理的理解解A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 4隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，整個消費(fèi)品零售市場穩(wěn)步發(fā)展隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，整個消費(fèi)品零售市場穩(wěn)步發(fā)展，上海零上海零售市場規(guī)模已逾售市場規(guī)模已逾1千千7百

2、億人民幣百億人民幣12,37714,95116,65017,82519,09221,110199519961997199819992000中國城市社會消費(fèi)品零售市場總額中國城市社會消費(fèi)品零售市場總額人民幣 億元年平均增長率=11%9701,72219952000上海市社會消費(fèi)品零售市場總額上海市社會消費(fèi)品零售市場總額人民幣 億元增長77.5%全市零售企業(yè)全市零售企業(yè)15.4萬戶萬戶全市零售網(wǎng)點(diǎn)全市零售網(wǎng)點(diǎn)16萬個萬個從業(yè)人員從業(yè)人員74.6萬人萬人資料來源 : 中國統(tǒng)計(jì)年鑒；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；中國資訊行A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 5經(jīng)過近幾年的建設(shè)和發(fā)展，上海已基本形成四街四城

3、的市級商業(yè)中經(jīng)過近幾年的建設(shè)和發(fā)展，上海已基本形成四街四城的市級商業(yè)中心格局，各類型零售業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展與之配套心格局，各類型零售業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展與之配套 全市商業(yè)營業(yè)面積 1,224萬平方米 全市零售業(yè)營業(yè)面積 884萬平方米 全市1萬平方米以上商場 154個，大賣場40個，資料來源 : 上海市商委上海市上海市“四街四城四街四城”商業(yè)中心布局商業(yè)中心布局家樂福、麥德龍等世界大型零售企業(yè)進(jìn)入市場連鎖經(jīng)營漸趨成熟，各類連鎖網(wǎng)點(diǎn)44,600多個傳統(tǒng)百貨店市場比例繼續(xù)萎縮倉儲式超市、大型綜合超市等新業(yè)態(tài)涌現(xiàn)徐家匯徐家匯商城商城豫園豫園商城商城不夜城不夜城靜安南京路靜安南京路四川路四川路新上海新上海商城商城淮

4、海路淮海路南京東路南京東路A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 6中心城區(qū)的零售商業(yè)仍然集中在傳統(tǒng)的黃浦、靜安等人口密集區(qū)，中心城區(qū)的零售商業(yè)仍然集中在傳統(tǒng)的黃浦、靜安等人口密集區(qū)，但各區(qū)平均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度已基本接近每百人但各區(qū)平均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度已基本接近每百人1個零售網(wǎng)點(diǎn)個零售網(wǎng)點(diǎn)10,00020,00030,00040,00050,00060,0000.60.81.01.21.41.6黃浦靜安盧灣虹口閘北楊浦長寧徐匯普陀各區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度各區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度各區(qū)各區(qū)人口密度人口密度每百人零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)人/平方公里中心區(qū)平均人口密度 2.2萬人/平方公里中心區(qū)平均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度 0

5、.99個/百人資料來源 : 中國統(tǒng)計(jì)年鑒；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；中國資訊行；科爾尼公司分析A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 7根據(jù)上海商業(yè)根據(jù)上海商業(yè)“十五十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將進(jìn)一步加快建設(shè)國際發(fā)展規(guī)劃，上海將進(jìn)一步加快建設(shè)國際“購購物天堂物天堂”，推動新型商業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，推動新型商業(yè)結(jié)構(gòu)的形成470750200020052005年上海市商業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值年上海市商業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值人民幣 億元年均增長10%2005年上海市社會消費(fèi)品零售總額年上海市社會消費(fèi)品零售總額1,7222,50020002005人民幣 億元年均增長8%資料來源 : 中國統(tǒng)計(jì)年鑒；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；中國資訊行；上海市商委上

6、海上海“十五十五”商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)全力推進(jìn)商業(yè)信息化編制全國營銷網(wǎng)絡(luò)實(shí)施商業(yè)規(guī)?；瘧?zhàn)略建設(shè)國際“購物天堂”以人為本，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)“四街四城四街四城”10個區(qū)域個區(qū)域性商圈性商圈30條專業(yè)條專業(yè)特色商業(yè)特色商業(yè)街街9種零售業(yè)態(tài)種零售業(yè)態(tài)超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 8其中，大型購物中心由于其諸多天然優(yōu)勢，會逐步成為上海零售商其中，大型購物中心由于其諸多天然優(yōu)勢，會逐步成為上海零售商業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)城市居住布局發(fā)生變化，為購物中心的城市居住布局發(fā)生變化，為購物中

7、心的建設(shè)提供空間建設(shè)提供空間中心城1個中央商務(wù)區(qū)、1個中心商業(yè)區(qū)4個副中心、11個新城市民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)方式的變化市民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)方式的變化，需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)，需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中服務(wù)、休閑、娛樂比重增加購物同休閑結(jié)合的模式逐漸形成城市環(huán)保意識的加強(qiáng)和交通狀況的改善城市環(huán)保意識的加強(qiáng)和交通狀況的改善，要求零售布局多采用塊，要求零售布局多采用塊/點(diǎn)狀點(diǎn)狀規(guī)?；校欣诔鞘协h(huán)境治理市民出行距離增大零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可以通過購物中心來加以調(diào)和可以通過購物中心來加以調(diào)和購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大建造主體與營銷主

8、體區(qū)分大型購物中心大型購物中心A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 9目前，上海零售業(yè)內(nèi)已出現(xiàn)部分購物中心或準(zhǔn)購物中心的零售形態(tài)目前，上海零售業(yè)內(nèi)已出現(xiàn)部分購物中心或準(zhǔn)購物中心的零售形態(tài)，并且正在籌劃新的大型購物中心，并且正在籌劃新的大型購物中心梅龍鎮(zhèn)廣場梅龍鎮(zhèn)廣場十層高檔購物中心集娛樂、餐飲、購物于一身 擁有日式百貨伊勢丹、影院等港匯廣場港匯廣場面積13萬平方米休閑、購物、餐飲、娛樂為一體具有多業(yè)態(tài)綜合服務(wù)功能“五年內(nèi)再建設(shè)五年內(nèi)再建設(shè)35座座15萬平方米以上的現(xiàn)萬平方米以上的現(xiàn)代化大型購物中心代化大型購物中心”-上海市商委資料來源 : 上海市商委；上海商報(bào)南方商城南方商城面積8萬

9、平方米擁有友誼百貨、家樂福、好美家 擁有社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施24萬平方米的正大廣場7萬平方米的文豐廣場2萬平方米的八萬人體育場購物中心部分在建部分在建/規(guī)劃的購物中心規(guī)劃的購物中心A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 10選址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能市級中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點(diǎn)經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10公里以上，以流動顧客為主營業(yè)面積在10萬平方米以上由百貨店或大型綜合超市為核心店，各類專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體類

10、別概念面積（折合平方米約）核心店數(shù)量核心店種類核心店占地比例商業(yè)輻射面積社區(qū)購物中心一般采購、便利13萬2折扣店、超市、醫(yī)藥、大型專業(yè)店/折扣服裝4060%510公里地區(qū)購物中心一般采購、時尚消費(fèi)48萬2大、中型百貨商店、大賣場、折扣店、時裝、一般服裝5070%824公里超地區(qū)購物中心類似地區(qū)購物中心，但更多品類和選擇8萬3大、中型百貨商店、大賣場、時裝、一般服裝5070%840公里時尚/專業(yè)購物中心高檔的，以時裝為主12萬-時裝-824公里主題購物中心休閑，以旅游為導(dǎo)向，零售和服務(wù)結(jié)合12萬-餐飲、娛樂-上海市商委、連鎖商業(yè)協(xié)會、百貨商業(yè)行業(yè)協(xié)會對購物中心的定義上海市商委、連鎖商業(yè)協(xié)會、百貨

11、商業(yè)行業(yè)協(xié)會對購物中心的定義國際購物中心協(xié)會對購物中心的定義國際購物中心協(xié)會對購物中心的定義資料來源 : ICSC，上海市商委但與國外的購物中心相比，國內(nèi)對購物中心的理解和定位尚處于探但與國外的購物中心相比，國內(nèi)對購物中心的理解和定位尚處于探索階段索階段購物中心的分類還很籠統(tǒng)對定位和概念的重視不夠?qū)ι虡I(yè)如何組合缺乏經(jīng)驗(yàn)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 11作為友誼集團(tuán)下屬的主導(dǎo)企業(yè)，南方商城在過去幾年中成功地構(gòu)筑作為友誼集團(tuán)下屬的主導(dǎo)企業(yè)，南方商城在過去幾年中成功地構(gòu)筑了社區(qū)商業(yè)中心的經(jīng)營模式了社區(qū)商業(yè)中心的經(jīng)營模式上海華僑商店上海華僑商店上海虹橋友誼商城有限公司上海虹橋友誼商城

12、有限公司上海友誼歐洲商城上海友誼歐洲商城上海友誼商店上海友誼商店上海友誼南方商城有限公司上海友誼南方商城有限公司關(guān)注社區(qū)需求，將多種功能融為一體，形成完整的社區(qū)商業(yè)中心是成功的關(guān)鍵關(guān)注社區(qū)需求，將多種功能融為一體，形成完整的社區(qū)商業(yè)中心是成功的關(guān)鍵購物休閑娛樂社交社區(qū)服務(wù) 5 F 酒樓、影城、保齡球館等 4 F 家居生活、休閑運(yùn)動、兒童天地 3 F 大型超市、時尚天地 2 F 大型超市、時尚天地 1 F 友誼百貨、社區(qū)服務(wù)、快餐超前的大型購物中心定位超前的大型購物中心定位友誼集團(tuán)友誼集團(tuán)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 12在南方商城成功的基礎(chǔ)上，友誼集團(tuán)在南方商城成功的基礎(chǔ)上，

13、友誼集團(tuán)(南方商城公司南方商城公司)又以前瞻的戰(zhàn)又以前瞻的戰(zhàn)略眼光考慮企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展略眼光考慮企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展尋求新的市場方向?qū)で笮碌氖袌龇较蜻M(jìn)入市區(qū)大型零售“稀薄區(qū)域”?搶占競爭對手市場份額？開拓周邊新興城區(qū)?謀求新的增長熱點(diǎn)謀求新的增長熱點(diǎn)拓展新的零售業(yè)態(tài)?提高價值鏈的整合?探索新的經(jīng)營模式探索新的經(jīng)營模式移植/復(fù)制南方商城成功模式?品牌連鎖帶來互動效應(yīng)?擴(kuò)大店鋪數(shù)量達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)？南方商城現(xiàn)有潛在消費(fèi)人數(shù)逾100萬至2005年，周邊購買力將達(dá)250億元A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 13在確定友誼集團(tuán)購物中心仙霞店的發(fā)展項(xiàng)目之際，進(jìn)行戰(zhàn)略的、系在確定友誼集團(tuán)購物中心仙霞店

14、的發(fā)展項(xiàng)目之際，進(jìn)行戰(zhàn)略的、系統(tǒng)的前期定位規(guī)劃，將為企業(yè)翻開嶄新一頁統(tǒng)的前期定位規(guī)劃，將為企業(yè)翻開嶄新一頁如何成功占領(lǐng)大虹橋地區(qū)居民市場如何成功占領(lǐng)大虹橋地區(qū)居民市場?如何與現(xiàn)有的南方商城進(jìn)行戰(zhàn)略配合如何與現(xiàn)有的南方商城進(jìn)行戰(zhàn)略配合?仙霞路哈密路的地理位置將近8萬平方米的商業(yè)零售設(shè)計(jì)規(guī)模企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展商場市場定位商場市場定位如何形成未來可持續(xù)發(fā)展的成功模式如何形成未來可持續(xù)發(fā)展的成功模式?A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 14建建議議的項(xiàng)目方法的項(xiàng)目方法A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 15本次項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍本次項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍n通過研究友誼集團(tuán)購物中心

15、仙霞店周邊地區(qū)消費(fèi)者的構(gòu)成、需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)價值取向及其未來的發(fā)展趨勢來為友誼集團(tuán)購物中心仙霞店設(shè)計(jì)最具吸引力的市場定位、其相應(yīng)的零售業(yè)態(tài)比例分配以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)測n通過周邊地區(qū)消費(fèi)者研究、海外市場的基準(zhǔn)比較以及目標(biāo)核心零售商的需求為友誼集團(tuán)購物中心仙霞店設(shè)計(jì)內(nèi)部功能和服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施需求n通過本次購物中心的定位、功能和服務(wù)策略設(shè)計(jì)過程，為友誼南方商城其它購物中心的發(fā)展設(shè)計(jì)一個可資參照的發(fā)展模式項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)n本次項(xiàng)目的范圍是為位于上海市仙霞路哈密路待建的友誼集團(tuán)購物中心仙霞店設(shè)計(jì)其市場定位、功能以及相關(guān)服務(wù)策略，并為友誼集團(tuán)購物中心今后的連鎖經(jīng)營提供一個發(fā)展模式的初步設(shè)想項(xiàng)目范圍項(xiàng)目范圍A.T

16、. Kearney 37/NFSC/LZ 16第二階段第二階段第一階段第一階段基于對友誼南方商城項(xiàng)目要求的理解，我們提出了一套適合具體情基于對友誼南方商城項(xiàng)目要求的理解，我們提出了一套適合具體情況的項(xiàng)目方法況的項(xiàng)目方法實(shí)線框?yàn)楸敬雾?xiàng)目內(nèi)容一周六周五周項(xiàng)目啟動項(xiàng)目啟動2.1 潛在核心潛在核心零售商溝通零售商溝通2.3 財(cái)務(wù)預(yù)測財(cái)務(wù)預(yù)測2.2 功能服務(wù)功能服務(wù)組合策略組合策略1.1 外部市場外部市場評估評估1.2 競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢評估評估1.3 最佳運(yùn)營最佳運(yùn)營模式評估模式評估1.4 購物中心購物中心定位設(shè)計(jì)定位設(shè)計(jì)2.4連鎖擴(kuò)展連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì)模式設(shè)計(jì)項(xiàng)目匯報(bào)會項(xiàng)目匯報(bào)會:A.T. Kearne

17、y 37/NFSC/LZ 17本次項(xiàng)目的預(yù)期成果本次項(xiàng)目的預(yù)期成果模塊模塊關(guān)鍵成果關(guān)鍵成果第一階段第一階段1.1 外部市場評估周邊地區(qū)細(xì)分市場的規(guī)模與分布、其發(fā)展趨勢及其吸引力分析不同細(xì)分市場的消費(fèi)價值取向與購買行為及需求組合分析周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展的影響分析1.2 競爭態(tài)勢評估周邊地區(qū)競爭態(tài)勢分析關(guān)鍵競爭對手檔案1.3 最佳運(yùn)營模式評估通過3-5家海外購物中心的研究進(jìn)行國際購物中心行業(yè)的最佳運(yùn)營模式評估以及關(guān)鍵成功因素分析上海地區(qū)主要購物中心（3-5家）的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)分析1.4 購物中心定位設(shè)計(jì)未來購物中心的市場定位方案購物中心零售業(yè)態(tài)分布方案第二階段第二階段2.1 潛在核心零售

18、商溝通初步的潛在核心零售商名單初步的核心零售商溝通方案潛在核心零售商對未來購物中心的功能和需求分析2.2 功能服務(wù)組合策略完整的購物中心功能設(shè)計(jì)與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局2.3 財(cái)務(wù)預(yù)測未來購物中心的五年財(cái)務(wù)預(yù)測模型2.4 連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì)友誼集團(tuán)購物集團(tuán)未來連鎖經(jīng)營模式的初步設(shè)想A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 18項(xiàng)目啟動工作將奠定項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)項(xiàng)目啟動工作將奠定項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)階段性成果階段性成果 確定項(xiàng)目小組和各成員時間的投入 項(xiàng)目小組的工作規(guī)范 項(xiàng)目詳細(xì)工作計(jì)劃 匯報(bào)會議時間安排 用于數(shù)據(jù)和信息收集計(jì)劃表格/問卷 訪談和實(shí)地考察計(jì)劃關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù) 組成聯(lián)合項(xiàng)目小組 制定詳細(xì)項(xiàng)

19、目工作計(jì)劃 準(zhǔn)備已有信息和數(shù)據(jù)清單 設(shè)計(jì)信息和數(shù)據(jù)收集問卷 安排市場調(diào)查、訪談和實(shí)地考察 項(xiàng)目啟動會議項(xiàng)目啟動項(xiàng)目啟動A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 191.1 全面而細(xì)致的外部市場分析將為友誼南方商城未來的市場定位全面而細(xì)致的外部市場分析將為友誼南方商城未來的市場定位提供可靠的事實(shí)依據(jù)提供可靠的事實(shí)依據(jù)關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù)周邊地區(qū)的人口和經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布；基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和規(guī)劃分析周邊地區(qū)人口的細(xì)分結(jié)構(gòu)分析- 不同細(xì)分市場的規(guī)模、發(fā)展前景- 不同細(xì)分市場的需求構(gòu)成、消費(fèi)價值取向分析以不同細(xì)分市場的實(shí)際購買力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢為參照系數(shù)，通過與國外市場的消費(fèi)形態(tài)作基準(zhǔn)比較來預(yù)測周邊地區(qū)未來

20、的消費(fèi)形態(tài)階段性成果階段性成果 周邊地區(qū)細(xì)分市場的規(guī)模與分布 不同細(xì)分市場的發(fā)展趨勢及其吸引力分析 不同細(xì)分市場的消費(fèi)價值取向與購買行為分析 不同細(xì)分市場的需求組合分析 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展的影響分析外部市場評估外部市場評估A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 20進(jìn)行外部市場評估的第一步是對周邊地區(qū)的人口與經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布進(jìn)進(jìn)行外部市場評估的第一步是對周邊地區(qū)的人口與經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布進(jìn)行評估行評估信息來源信息來源 友誼南方商城現(xiàn)有信息資料 政府市政規(guī)劃部門 實(shí)地考察 周邊地區(qū)樓盤發(fā)展商 二手相關(guān)資料研究假設(shè)性示意學(xué)校醫(yī)院政府機(jī)構(gòu)大型超市運(yùn)動場運(yùn)動場高密度高密度住宅區(qū)住宅區(qū)低密度低密度住宅區(qū)住

21、宅區(qū)中密度中密度商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)高密度高密度住宅區(qū)住宅區(qū)低密度低密度商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)低密度低密度工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)購物購物中心中心廣場/花園低密度低密度住宅區(qū)住宅區(qū)評估內(nèi)容評估內(nèi)容 周邊地區(qū)人口密度、分布及其發(fā)展趨勢 周邊地區(qū)住宅區(qū)的分布及其發(fā)展趨勢 周邊地區(qū)工商業(yè)的分布及其發(fā)展趨勢 周邊地區(qū)競爭對手（包括現(xiàn)有的和潛在的）的分布 周邊地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施（道路、橋梁、車站、機(jī)場、其它公共設(shè)施）的現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃以及其對購物中心的影響總計(jì)總計(jì)47萬萬5分鐘，人口8萬5-15分鐘，人口12萬15-30分鐘，人口27萬A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 21二手資料研究專題討論小組通過詳實(shí)的市場調(diào)查，我們將

22、了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場詳細(xì)構(gòu)通過詳實(shí)的市場調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價值取向成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價值取向調(diào)查問卷訪談?wù){(diào)查對象調(diào)查對象調(diào)查方式調(diào)查方式 行業(yè)專家 市政規(guī)劃部門 周邊地區(qū)居民 周邊地區(qū)工商業(yè)區(qū)工作人員 周邊地區(qū)競爭對手調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容 細(xì)分市場標(biāo)準(zhǔn)的確定 不同細(xì)分市場的規(guī)模、分布和發(fā)展趨勢 不同細(xì)分市場的消費(fèi)行為分析 不同細(xì)分市場的需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)價值取向細(xì)分市場劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分市場劃分標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)性示意年齡可支配收入DCBA細(xì)分市場規(guī)模與發(fā)展趨勢細(xì)分市場規(guī)模與發(fā)展趨勢ABCD20012005ABCDABCDABCDBy #By $By #By $A

23、.T. Kearney 37/NFSC/LZ 22通過詳實(shí)的市場調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場詳細(xì)構(gòu)通過詳實(shí)的市場調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價值取向（續(xù)）成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價值取向（續(xù)）不同細(xì)分市場對不同細(xì)分市場對“地區(qū)購物中心地區(qū)購物中心”的消費(fèi)需求的差別的消費(fèi)需求的差別假設(shè)性示意希望某種業(yè)態(tài)存在的比例 (%)飲料服裝書籍花卉餐飲眼鏡通訊音響娛樂食物A B C DA B C DA B C DA B C DA B C DA B C DA B C DA B C DA B C DA B C D1009080706050403020100A.T. Ke

24、arney 37/NFSC/LZ 23通過詳實(shí)的市場調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場詳細(xì)構(gòu)通過詳實(shí)的市場調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價值取向（續(xù)）成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價值取向（續(xù)）價格價格購物環(huán)境購物環(huán)境娛樂設(shè)施娛樂設(shè)施交通便利交通便利購物體驗(yàn)購物體驗(yàn)服務(wù)服務(wù)附屬設(shè)施附屬設(shè)施ABCD1 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 51 2 3 4 5假設(shè)性示意不同細(xì)分市場的消費(fèi)者的消費(fèi)價值取向呈現(xiàn)明顯的差異不同細(xì)分市場的消費(fèi)者的消費(fèi)價值取向呈現(xiàn)明顯的差異A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 24項(xiàng)目小組將仔細(xì)分析推動市場需求的各種驅(qū)動力對

25、各細(xì)分市場發(fā)展項(xiàng)目小組將仔細(xì)分析推動市場需求的各種驅(qū)動力對各細(xì)分市場發(fā)展速度的影響速度的影響-可支配收入減少住房制度改革住房制度改革-可支配收入減少醫(yī)療制度改革醫(yī)療制度改革+-周邊地區(qū)內(nèi)高檔樓周邊地區(qū)內(nèi)高檔樓盤的增加盤的增加可支配收入減少對穿著講究程度提高部分行業(yè)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)外資企業(yè)加速進(jìn)入經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展加速居民可支配收入水平上升-+細(xì)分市場D影響程度影響程度+社會教育水平提高社會教育水平提高+GDP穩(wěn)步增長穩(wěn)步增長-+細(xì)分市場A-+細(xì)分市場B-子女教育費(fèi)用增加子女教育費(fèi)用增加+中國加入中國加入WTO綜合影響綜合影響細(xì)分市場C驅(qū)動力驅(qū)動力假設(shè)性示意A.T. Kearney 37/NFSC/LZ

26、25通過對市場發(fā)展驅(qū)動力的分析以及與海外市場的基準(zhǔn)比較，我們可通過對市場發(fā)展驅(qū)動力的分析以及與海外市場的基準(zhǔn)比較，我們可以對未來的市場發(fā)展前景做個大概的預(yù)測以對未來的市場發(fā)展前景做個大概的預(yù)測1.2%食品26.3%服裝8.8%娛樂 4.4%日用品0.9%0.2%0.4%3.2%2.6%化妝品 4.4%兒童用品10.9%1.2%1.4%2.6%餐飲22.8%書籍/音像8.8%2005年年(預(yù)測預(yù)測)（營業(yè)面積分配比例）假設(shè)性示意娛樂 8%服裝23%食品20%書籍/音像14%餐飲25%日用品2%化妝品 8%兒童用品12%2001年現(xiàn)狀年現(xiàn)狀（營業(yè)面積分配比例）食品(24%)服裝(16%)娛樂(11

27、%)日用品化妝品 (6%) 兒童用品 (15%)餐飲(25%)書籍/音像（13%)國外基準(zhǔn)比較結(jié)果國外基準(zhǔn)比較結(jié)果（營業(yè)面積分配比例）關(guān)鍵驅(qū)動因素分析關(guān)鍵驅(qū)動因素分析 Xxxx Xxx Xxxx xxxxxx Xxxx Xxx Xxxx xxxxxx Xxxx Xxx Xxxx xxxxxx Xxxx Xxx Xxxx xxxxxx國外市場的基準(zhǔn)比較可以提供一些在類似的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下可資參照的關(guān)鍵因素A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 261.2 通過對本地區(qū)內(nèi)的競爭對手的考察以充分認(rèn)識競爭態(tài)勢。從而通過對本地區(qū)內(nèi)的競爭對手的考察以充分認(rèn)識競爭態(tài)勢。從而為本購物中心建立特色鮮明的市

28、場定位，為建立競爭優(yōu)勢打好堅(jiān)實(shí)為本購物中心建立特色鮮明的市場定位，為建立競爭優(yōu)勢打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)基礎(chǔ)關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù)研究周邊地區(qū)內(nèi)的競爭對手以及潛在的競爭對手，總結(jié)競爭態(tài)勢以及地區(qū)內(nèi)競爭的發(fā)展趨勢。著重研究- 周邊地區(qū)內(nèi)存在的競爭對手的市場定位和經(jīng)營特色- 競爭對手的經(jīng)營模式和經(jīng)營狀況- 潛在的競爭對手的市場定位和威脅分析階段性成果階段性成果 周邊地區(qū)競爭態(tài)勢分析 關(guān)鍵競爭對手檔案競爭態(tài)勢評估競爭態(tài)勢評估A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 271.3 通過海外市場和上海地區(qū)的購物中心行業(yè)最佳運(yùn)營模式評估將通過海外市場和上海地區(qū)的購物中心行業(yè)最佳運(yùn)營模式評估將為未來的購物中心提供許多有價

29、值的參考意見為未來的購物中心提供許多有價值的參考意見關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù)海外市場（德國、香港）最佳運(yùn)營模式評估- 科爾尼德國分公司和香港分公司將協(xié)助分析海外的購物中心行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并選定行業(yè)中3-5個類似條件下的優(yōu)秀購物中心進(jìn)行調(diào)查，從市場定位、功能設(shè)計(jì)、組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源、客戶關(guān)系、營銷服務(wù)等各個方面確認(rèn)本行業(yè)中的關(guān)鍵成功因素上海地區(qū)主要購物中心經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分析- 項(xiàng)目小組將對上海地區(qū)的一些主要購物中心(3-5家)進(jìn)行調(diào)查，具體了解在本地市場上的成功因素以及失敗教訓(xùn)階段性成果階段性成果 國際購物中心行業(yè)的最佳運(yùn)營模式評估以及關(guān)鍵成功因素分析 本地購物中心的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)分析最佳運(yùn)營模式最佳運(yùn)

30、營模式評估評估A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 281.4 未來購物中心概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在于為購物中心的確立明確的市未來購物中心概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在于為購物中心的確立明確的市場定位場定位關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù)設(shè)計(jì)未來購物中心的市場定位- 綜合不同細(xì)分市場的吸引力以及競爭強(qiáng)度提出未來購物中心的市場定位方案確定未來的零售業(yè)態(tài)分布比例- 根據(jù)最終的市場定位方案、目標(biāo)消費(fèi)者的需求以及海外市場基準(zhǔn)比較的結(jié)果初步確定未來購物中心內(nèi)的零售業(yè)態(tài)分布比例- 為未來的購物中心設(shè)計(jì)幾種不同的業(yè)態(tài)分布方案供管理層確認(rèn)和修正階段性成果階段性成果 未來購物中心的市場定位方案 初步的零售業(yè)態(tài)分布比例 供管理層選擇的幾套不

31、同的零售業(yè)態(tài)分布方案，以及最終確定的零售業(yè)態(tài)分布方案市場定位設(shè)計(jì)市場定位設(shè)計(jì)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 29通過對不同細(xì)分市場吸引程度和周邊地區(qū)競爭強(qiáng)度的研究，我們可通過對不同細(xì)分市場吸引程度和周邊地區(qū)競爭強(qiáng)度的研究，我們可以為未來的購物中心設(shè)計(jì)細(xì)分市場針對方案以為未來的購物中心設(shè)計(jì)細(xì)分市場針對方案根據(jù)細(xì)分市場的選擇以及相應(yīng)消費(fèi)者的根據(jù)細(xì)分市場的選擇以及相應(yīng)消費(fèi)者的價值取向，可以設(shè)計(jì)出初步的坐標(biāo)定位價值取向，可以設(shè)計(jì)出初步的坐標(biāo)定位高低高低市場吸引力市場吸引力競爭強(qiáng)度競爭強(qiáng)度ABCD細(xì)分市場的選擇細(xì)分市場的選擇細(xì)分市場的消費(fèi)價值取向細(xì)分市場的消費(fèi)價值取向價格購物環(huán)境娛樂設(shè)施

32、交通便利購物體驗(yàn)服務(wù)附屬設(shè)施AB1 2 3 4 51 2 3 4 5價格領(lǐng)先價格領(lǐng)先購物體驗(yàn)購物體驗(yàn)商品豐富商品豐富A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 30細(xì)分市場細(xì)分市場消費(fèi)價值取向消費(fèi)價值取向購物中心整體風(fēng)格購物中心整體風(fēng)格市場定位方案將從所針對的細(xì)分市場、價值取向、整體風(fēng)格等多方市場定位方案將從所針對的細(xì)分市場、價值取向、整體風(fēng)格等多方面來加以定義面來加以定義時尚休閑中心時尚休閑中心細(xì)分市場 A細(xì)分市場 B細(xì)分市場 C細(xì)分市場 D價格優(yōu)勢便利商品豐富性時尚性體驗(yàn)和樂趣傳統(tǒng)的古典的現(xiàn)代的未來主義的社區(qū)生活廣場社區(qū)購物中心時尚休閑中心時尚休閑中心名流購物中心不同的市場定位方案設(shè)計(jì)

33、不同的市場定位方案設(shè)計(jì)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 31我們將用一個明確的我們將用一個明確的“定位宣言定位宣言”來明確未來購物中心的市場定位來明確未來購物中心的市場定位細(xì)分市場A,B我們主要針對我們主要針對傳達(dá)的關(guān)鍵信息傳達(dá)的關(guān)鍵信息這里不僅提供愉快的購物體驗(yàn)，更提供時尚，高品位的休閑生活方式主要手段主要手段新潮的建筑風(fēng)格和裝修風(fēng)格、頂級時尚專賣店加強(qiáng)手段加強(qiáng)手段室內(nèi)劇場背景音樂氣味餐飲環(huán)境主要針對話劇和室內(nèi)音樂會設(shè)計(jì)以巴洛克時期的古典音樂為主室內(nèi)室外相結(jié)合的休閑用餐環(huán)境公共場所若有若無的天然花香未來購物中心的市場定位未來購物中心的市場定位時尚休閑中心時尚休閑中心A.T. K

34、earney 37/NFSC/LZ 32方案三方案三方案二方案二方案一方案一在決定了未來購物中心的市場定位后，我們將初步確定零售業(yè)態(tài)營在決定了未來購物中心的市場定位后，我們將初步確定零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積比例范圍，并作出幾種不同的樓層零售業(yè)態(tài)分配方案供友誼業(yè)面積比例范圍，并作出幾種不同的樓層零售業(yè)態(tài)分配方案供友誼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層決策集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層決策24%20%5%3%14%8%15%18%0%10%20%30%超市百貨商店書籍音像餐飲體育用品時裝娛樂零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積比例零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積比例(范圍范圍)的初步確定的初步確定在營業(yè)面積比例初步確定后，項(xiàng)目小組將在營業(yè)面積比例初步確定后，項(xiàng)目小組將擬定幾種相應(yīng)的樓

35、層分配方案擬定幾種相應(yīng)的樓層分配方案假設(shè)性示意樓層分布樓層分布財(cái)務(wù)估算財(cái)務(wù)估算200320042005200620070%20%40%60%80%100%一層二層三層四層書籍超市百貨時裝書籍音像音像超市百貨餐飲時裝餐飲時裝娛樂比例范圍：下限上限A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 332.1 在正式?jīng)Q定未來購物中心的功能和服務(wù)組合前與潛在的核心零在正式?jīng)Q定未來購物中心的功能和服務(wù)組合前與潛在的核心零售商客戶溝通是取得日后成功運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)售商客戶溝通是取得日后成功運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù)初步確定潛在的關(guān)鍵零售商客戶名單聯(lián)合工作小組共同設(shè)計(jì)初步的核心零售商溝通方案核心零售商溝通1

36、 - 與潛在核心零售商溝通未來購物中心的市場定位和吸引力。試圖簽訂部分合作意向- 通過訪談了解潛在核心零售商的選址標(biāo)準(zhǔn)和需求，以利于在功能服務(wù)設(shè)計(jì)階段全方位地考慮這些相關(guān)因素階段性成果階段性成果 初步的潛在關(guān)鍵零售商名單 初步的核心零售商溝通方案 初步的潛在核心零售商合作意向 潛在核心零售商對未來購物中心的功能和需求分析潛在核心潛在核心零售商溝通零售商溝通注(1)：目標(biāo)核心零售商溝通工作由友誼南方商城方面主導(dǎo)?？茽柲峁绢檰栐诖诉^程中提供全面協(xié)助A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 34一個成功而穩(wěn)定的核心零售商客戶一個成功而穩(wěn)定的核心零售商客戶(Anchor Tenant)群體是購

37、物中心群體是購物中心成功的關(guān)鍵因素之一成功的關(guān)鍵因素之一核心零售商客戶的作用核心零售商客戶的作用市場定位類似的核心零售商能很好地加強(qiáng)購物中心的定位效果，極大提升與消費(fèi)者的溝通效率績效優(yōu)秀的核心零售商能為購物中心帶來穩(wěn)定的收入，增加購物中心的客流量，促進(jìn)購物中心內(nèi)其它商家的共同繁榮根據(jù)科爾尼公司研究，國外大量購物中心建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在購物中心概念設(shè)計(jì)階段就充分與目標(biāo)核心零售商進(jìn)行溝通是購物中心日后成功的至關(guān)重要的因素之一在確定了購物中心的定位后，我們將為未來的購物在確定了購物中心的定位后，我們將為未來的購物中心初步確定與其市場定位相匹配的潛在核心零售中心初步確定與其市場定位相匹配的潛在核心零售商

38、名單并由友誼南方商城管理層確認(rèn)商名單并由友誼南方商城管理層確認(rèn)假設(shè)性示意在這一階段聯(lián)合項(xiàng)目小組將開始進(jìn)行初步的核心零售商溝通工作1。溝通的主要目的是：全面了解目標(biāo)零售商的市場定位、選址標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)購物中心功能和服務(wù)的特殊要求如果可能，與部分目標(biāo)零售商簽署初步的合作意向注(1)：目標(biāo)核心零售商溝通工作由友誼南方商城方面主導(dǎo)?？茽柲峁绢檰栐诖诉^程中提供全面協(xié)助A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 35初步的核心零售商溝通方案是第一份關(guān)鍵的市場營銷文件初步的核心零售商溝通方案是第一份關(guān)鍵的市場營銷文件 充分理解核心零售商客戶的戰(zhàn)略遠(yuǎn)景和商業(yè)模式 了解核心零售商客戶的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展策略 了

39、解核心零售商客戶的選址標(biāo)準(zhǔn)溝通方案的成功取決于對目標(biāo)零售商客戶溝通方案的成功取決于對目標(biāo)零售商客戶經(jīng)營目標(biāo)和選址標(biāo)準(zhǔn)的充分理解經(jīng)營目標(biāo)和選址標(biāo)準(zhǔn)的充分理解將未來購物中心對目標(biāo)零售商的價值充分表述購物中心的市場定位與零售商市場定位的高度一致性高客流量位置的優(yōu)越性: 良好的可見性、可接近性購物中心內(nèi)沒有競爭商家周邊店鋪的良好互補(bǔ)性早期參予所獲得的租金上的優(yōu)惠政策假設(shè)性示意準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作高效率的溝通方案高效率的溝通方案A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 36在建設(shè)前就充分考慮不同類型零售商的特殊需求將極大增加未來購在建設(shè)前就充分考慮不同類型零售商的特殊需求將極大增加未來購物中心的招商吸

40、引力物中心的招商吸引力許多零售商在店鋪尋址方面以及對商場許多零售商在店鋪尋址方面以及對商場的功能服務(wù)有許多的特殊要求，如：的功能服務(wù)有許多的特殊要求，如： 超市、大型折扣店：最低面積要求、專用配送通道和車位 快餐店：靠近洗手間、室外營業(yè)場地 劇院：空間、客流疏散通道 許多中國、香港和臺灣的零售商對店鋪的“風(fēng)水”有著特殊的關(guān)注在這個階段充分聽取重要目標(biāo)客戶的預(yù)期要求能在購物中心的功能和服務(wù)設(shè)計(jì)時考慮得更加全面周到，從而在建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營策略設(shè)計(jì)時能更好地滿足未來客戶的需要，從而極大地增加未來購物中心的招商吸引力和成功率A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 372.2 未來購物中心的功能和

41、服務(wù)組合策略未來購物中心的功能和服務(wù)組合策略工作內(nèi)容工作內(nèi)容綜合考慮目標(biāo)消費(fèi)者的需求以及潛在核心零售商客戶的預(yù)期要求，對未來的購物中心進(jìn)行完整的功能設(shè)計(jì)和服務(wù)組合設(shè)計(jì)階段性成果階段性成果 完整的購物中心功能設(shè)計(jì)與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局- 在確定購物中心零售業(yè)態(tài)分布的基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定購物中心內(nèi)的功能區(qū)域與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局，如停車場、專用配送通道、客流通道、專用貨梯、洗手間、時裝展示場所等潛在核心潛在核心零售商溝通零售商溝通A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 382.3 在市場定位以及功能、服務(wù)組合布局基本確定后，我們將為未在市場定位以及功能、服務(wù)組合布局基本確定后，我們將為未來的購物中

42、心設(shè)計(jì)一個財(cái)務(wù)預(yù)測模型來的購物中心設(shè)計(jì)一個財(cái)務(wù)預(yù)測模型工作內(nèi)容工作內(nèi)容綜合未來購物中心的市場定位、功能與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施的布局設(shè)計(jì)，結(jié)合對未來相關(guān)市場的預(yù)測，為未來的購物中心設(shè)計(jì)一個未來的財(cái)務(wù)預(yù)測模型階段性成果階段性成果 外來購物中心五年的財(cái)務(wù)預(yù)測模型，包括投資規(guī)模預(yù)測、銷售額預(yù)測、運(yùn)營成本預(yù)測、利潤預(yù)測等方面財(cái)務(wù)預(yù)測財(cái)務(wù)預(yù)測A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 392.4我們還希望通過本次購物中心的概念和功能設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)我們還希望通過本次購物中心的概念和功能設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個可資未來參照的連鎖購物中心擴(kuò)展模式總結(jié)一個可資未來參照的連鎖購物中心擴(kuò)展模式工作內(nèi)容工作內(nèi)容總結(jié)海外

43、購物中心設(shè)計(jì)與管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以及國內(nèi)購物中心設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合本次購物中心市場定位與功能服務(wù)設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個未來連鎖經(jīng)營模式的初步框架階段性成果階段性成果 友誼集團(tuán)購物集團(tuán)未來連鎖經(jīng)營模式的初步設(shè)想連鎖擴(kuò)展連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì)模式設(shè)計(jì)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 40 周邊地區(qū)最終我們期望通過對新商城的定位設(shè)計(jì)，為友誼南方的未來帶來深最終我們期望通過對新商城的定位設(shè)計(jì)，為友誼南方的未來帶來深遠(yuǎn)的影響和廣闊的前景遠(yuǎn)的影響和廣闊的前景 友誼集團(tuán)購物中心仙霞店的成功定位 該購物中心的功能設(shè)計(jì)和組合策略的制定 基建和招商工作的順利開展 建設(shè)后經(jīng)營任務(wù)的轉(zhuǎn)型 未來購物中心的

44、運(yùn)營策略 中國大型購物中心發(fā)展模式的實(shí)踐和完善 大型購物中心專業(yè)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng) 成功模式的克隆、推廣，連鎖經(jīng)營模式的確立 專業(yè)開發(fā)、管理技術(shù)的輸出 國內(nèi)購物中心行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的確立友誼南方的當(dāng)前任務(wù)友誼南方的當(dāng)前任務(wù)對未來的深遠(yuǎn)影響對未來的深遠(yuǎn)影響超越單純經(jīng)營的思維模式不斷開發(fā)和拓展市場的魄力和勇氣A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 41項(xiàng)目資源和時間項(xiàng)目資源和時間A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 42項(xiàng)目小組將用大約項(xiàng)目小組將用大約12周的時間完成項(xiàng)目任務(wù)周的時間完成項(xiàng)目任務(wù)注(1)：潛在關(guān)鍵零售商訪談環(huán)節(jié)在確定購物中心定位后由友誼南方商城方面確定零售商名單并主導(dǎo)

45、商談過程?？茽柲峁绢檰栐诖诉^程中提供全面協(xié)助項(xiàng)目啟動階段一 信息收集分析1.1 外部市場評估1.2 競爭態(tài)勢評估1.3 最佳運(yùn)營模式評估1.4 購物中心定位設(shè)計(jì)階段二 概念和功能設(shè)計(jì)2.1 潛在核心零售商溝通12.2 功能服務(wù)組合策略2.3 購物中心財(cái)務(wù)預(yù)測2.4 連鎖經(jīng)營模式設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)告會主要任務(wù)主要任務(wù)第8周第10周第9周第7周第6周第5周第4周第3周第2周第1周第12周第11周A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 43為保證友誼南方商城項(xiàng)目的成功，我們建議由友誼南方商城和科爾為保證友誼南方商城項(xiàng)目的成功，我們建議由友誼南方商城和科爾尼公司顧問組成聯(lián)合尼公司顧問組成聯(lián)合項(xiàng)目項(xiàng)目

46、工作工作小小組組領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)委員會委員會 友誼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 科爾尼公司領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 友誼集團(tuán)購物中心仙霞店負(fù)責(zé)人 科爾尼公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目執(zhí)行 友誼集團(tuán)相關(guān)項(xiàng)目組成員 3名科爾尼公司全職顧問 2名科爾尼海外公司顧問 （部分時間）專專家顧問家顧問 科爾尼公司行業(yè)專家 友誼南方商城指派顧問A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 44相關(guān)案例分析相關(guān)案例分析 一一. 德國德國ECE集團(tuán)集團(tuán) 二二. 日本鉆石城日本鉆石城(Diamond City)集團(tuán)集團(tuán)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 45案例研究一案例研究一. 德國德國ECE集團(tuán)集團(tuán)購物中心：購物中心： 在歐洲管理6

47、7個購物中心，10個在建/計(jì)劃中的購物中心 5,500個商鋪?zhàn)鈶?共1,600,000m2的銷售面積 年銷售額達(dá)150億馬克交通設(shè)施項(xiàng)目：交通設(shè)施項(xiàng)目： 在萊比錫、科隆、漢諾威擁有中央火車站辦公等特殊用途物業(yè)：辦公等特殊用途物業(yè)： 完成30個項(xiàng)目，包括： 330,000m2的物流基地 500,000m2的辦公用房基地 6個在建/計(jì)劃中/委托管理的物業(yè) 500個辦公樓租戶企業(yè)背景企業(yè)背景 ECE集團(tuán)是歐洲領(lǐng)先的城市內(nèi)購物中心集團(tuán)，同時從事交通樞紐、物流中心、企業(yè)總部、辦公中心、醫(yī)療保健中心等特殊用途物業(yè)的開發(fā)和建造 創(chuàng)建于1965年，總部設(shè)于德國漢堡 注冊資本：4千萬德國馬克ECE所有所有/管理

48、的產(chǎn)業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 46圍繞著購物中心的核心業(yè)務(wù)，圍繞著購物中心的核心業(yè)務(wù)，ECE已發(fā)展成一個集建筑、管理、投已發(fā)展成一個集建筑、管理、投資等業(yè)務(wù)為一體的大型零售業(yè)綜合企業(yè)資等業(yè)務(wù)為一體的大型零售業(yè)綜合企業(yè)購物中心購物中心等項(xiàng)目的等項(xiàng)目的開發(fā)開發(fā) 概念發(fā)展 市場研究 計(jì)劃申報(bào) 項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)購物中心管理購物中心管理商鋪招商商鋪招商物業(yè)管理物業(yè)管理投資投資提供從提出設(shè)想到長期管理的全面服務(wù)提供從提出設(shè)想到長期管理的全面服務(wù) 基建招標(biāo) 合同授予 建設(shè)監(jiān)理 度身定制的招商理念 提供全面服務(wù) 規(guī)劃、開發(fā)城市的街區(qū) 投資或合作投資

49、建設(shè)物業(yè) 經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的購物中心管理人員確保商場的舒適 提供長期支持 維持并增加大型物業(yè)的價值 A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 47ECE在購物中心項(xiàng)目上三十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)表明，項(xiàng)目的前期規(guī)劃在購物中心項(xiàng)目上三十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)表明，項(xiàng)目的前期規(guī)劃日益重要，而且工作內(nèi)容龐雜日益重要，而且工作內(nèi)容龐雜ECE購物中心成功運(yùn)作的關(guān)鍵購物中心成功運(yùn)作的關(guān)鍵具有創(chuàng)造性的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃注重功用的、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑可信賴的、按時的完工和進(jìn)行招商專業(yè)的購物中心管理和“城市內(nèi)營銷”德國德國捷克捷克土耳其土耳其匈牙利匈牙利波蘭波蘭 對全國范圍內(nèi)的市場進(jìn)行跟蹤 進(jìn)行獨(dú)立的市場研究 由購物中心管理、招商、建筑設(shè)

50、計(jì)及工程等方面的專家參與選址 制定富有創(chuàng)造性的土地運(yùn)用概念，包括私人物業(yè)到整個城市街區(qū) 細(xì)致的可行性研究，包括對成本項(xiàng)目的劃分和開業(yè)期限的設(shè)定 由法律專家進(jìn)行周全的合同管理 與所在城鎮(zhèn)進(jìn)行溝通，同時充分利用以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 48除此之外，為商鋪?zhàn)鈶籼峁┴S富的服務(wù)也成為除此之外，為商鋪?zhàn)鈶籼峁┴S富的服務(wù)也成為ECE成功的要素成功的要素 ECE的商鋪?zhàn)鈶舨粌H分享所在購物中心良好的地理位置，而且從購物中心豐富的促銷活動中獲益。這些活動通常包括：-舉辦非常規(guī)性的展覽、活動包括時裝節(jié)、撐桿跳比賽、國際爵士樂聚會、多媒體展示等-一份定期的購物中心報(bào)紙-整合一系列

51、的市場營銷活動 除此之外，ECE的專業(yè)人士還向商鋪?zhàn)鈶籼峁┫铝薪ㄗh：-商鋪的設(shè)計(jì)和布局-銷售產(chǎn)品的陳列-廣告活動 另外，ECE還根據(jù)需要向特定租戶提供“創(chuàng)業(yè)幫助計(jì)劃”服務(wù)，包括聯(lián)合銀行對商戶進(jìn)行融資ECE的服務(wù)組合的服務(wù)組合A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 49柏林阿克登中心柏林阿克登中心ECE部分大型購物中心介紹部分大型購物中心介紹 1998年10月開業(yè) 3層共40,000平方米 商鋪：120家專賣店，集中于時裝和紡織品、家電、折扣食品、食品市場、電腦商店1,500平方米的食街，以及餐館和咖啡店 輻射區(qū)域：共約430萬人口，包括車程 15分鐘內(nèi) 人口約 91 萬車程 30分鐘內(nèi)

52、 人口約250 萬車程 60分鐘內(nèi) 人口約 90 萬 顧客服務(wù)：4,000個停車位，輪椅通道/廁所，一個嬰兒換尿布室，一個郵局，一個影院售票點(diǎn)漢堡比泰德中心漢堡比泰德中心 1997年9月開業(yè) 2層共40,000平方米 商鋪：120家商鋪，服務(wù)機(jī)構(gòu)，一個食品市場，以及餐館和咖啡店 輻射區(qū)域：共約63萬人口，包括車程 5分鐘內(nèi) 人口約 12 萬車程 15分鐘內(nèi) 人口約 51 萬車程 60分鐘內(nèi) 人口約 63 萬 顧客服務(wù)：1,400個停車位A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 50案例研究二案例研究二. 日本鉆石城日本鉆石城(Diamond City)集團(tuán)集團(tuán)經(jīng)營理念：經(jīng)營理念：“我們開

53、發(fā)購物中心的最終目的是專注于社區(qū)的發(fā)展”購物中心定位：購物中心定位：開發(fā)一個新購物中心、創(chuàng)建一個城鎮(zhèn)新天地，為城鎮(zhèn)中的居民提供優(yōu)美的生活。企業(yè)背景企業(yè)背景 鉆石城集團(tuán)是日本領(lǐng)先的，集開發(fā)、經(jīng)營、管理為一體的大型購物中心發(fā)展商 創(chuàng)建于1968年，總部設(shè)于大阪 注冊資本：36.96億日元 主要投資方：日本佳士客（Jusco Co.）公司，三菱商事（Mitsubishi Corp.) 員工142人（截至2001年2月） 目前日本擁有12個各式購物中心，以及3個在建項(xiàng)目鉆石城公司的經(jīng)營理念和發(fā)展定位鉆石城公司的經(jīng)營理念和發(fā)展定位鉆石城購物中心分布圖鉆石城購物中心分布圖A.T. Kearney 37/N

54、FSC/LZ 51基于基于“城鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)中心”的定位，鉆石城為其旗下購物中心設(shè)定了戰(zhàn)略性的定位，鉆石城為其旗下購物中心設(shè)定了戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃 開發(fā)具有高銷售業(yè)績的購物中心 開發(fā)社會效益和商業(yè)效率相平衡的購物中心 開發(fā)擁有多個核心店的購物中心以便消費(fèi)者在購物時能進(jìn)行比較，同時確保人流的暢通 開發(fā)的購物中心要擁有時尚的店鋪組合，以營造愉快的氛圍 開發(fā)大型的購物中心，以“城鎮(zhèn)開發(fā)”的理念在城市的一角創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)域 通過對顧客需求深刻的理解和合理的布局，為顧客提供長久的滿意，并引領(lǐng)多樣化的生活 開發(fā)安全的、舒適的、充滿歡娛的、生態(tài)以及柔和的購物中心鉆石城購物中心建設(shè)的七大目標(biāo)鉆

55、石城購物中心建設(shè)的七大目標(biāo)經(jīng)營管理經(jīng)營管理模式推廣模式推廣A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 52為了讓每個購物中心都能獲得預(yù)期的效果，鉆石城非常重視項(xiàng)目前為了讓每個購物中心都能獲得預(yù)期的效果，鉆石城非常重視項(xiàng)目前期的發(fā)展規(guī)劃期的發(fā)展規(guī)劃市場研究市場研究規(guī)劃協(xié)調(diào)規(guī)劃協(xié)調(diào)商戶招商商戶招商 進(jìn)行市場調(diào)研，了解區(qū)域特點(diǎn)、零售商業(yè)績、人口統(tǒng)計(jì)資料等 分析顧客需求 確定購物中心的合適規(guī)模、必要功能 制定購物中心的發(fā)展理念和定位 與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)舉行協(xié)調(diào)會議 與區(qū)域內(nèi)原有商戶進(jìn)行一系列討論會 研究服務(wù)于社區(qū)的多種途徑 謀求社區(qū)居民和團(tuán)體對購物中心發(fā)展計(jì)劃的理解和認(rèn)同 引入強(qiáng)大的核心店 招募和培養(yǎng)

56、有吸引力的、強(qiáng)勁的專業(yè)店商戶 創(chuàng)建高質(zhì)量的購物中心，同時維持良好的商戶關(guān)系選址選址總策劃總策劃建設(shè)管理建設(shè)管理招商招商發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃經(jīng)營管理經(jīng)營管理模式推廣模式推廣A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 53并且總結(jié)出一套業(yè)內(nèi)成功的購物中心發(fā)展模式，成為其企業(yè)成功并且總結(jié)出一套業(yè)內(nèi)成功的購物中心發(fā)展模式，成為其企業(yè)成功的關(guān)鍵的關(guān)鍵 面積：80,000平方米 商業(yè)目標(biāo)：在半徑5公里的商業(yè)區(qū)域內(nèi)有超過500,000人口 內(nèi)部核心店：2家或以上 專業(yè)/專賣店：超過120家 停車場容量：3,000 （基于日本大型零售商店選址法的規(guī)定） 位置：在城市中心區(qū)周邊的市郊區(qū)域，并鄰近主要高速公路的交

57、叉口鉆石城購物中心典型模式鉆石城購物中心典型模式成功模式在各地成功模式在各地區(qū)的推廣區(qū)的推廣A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 54鉆石城下屬部分大型購物中心簡介鉆石城下屬部分大型購物中心簡介鉆石城熊本店鉆石城熊本店開業(yè)日期1997年11月占地面積223,000m2樓面面積66,037m2核心店佳士客商鋪總數(shù)70家停車位3,800輻射人口30萬（98,000戶家庭）總客流數(shù)5,200,000/年開業(yè)日期1992年11月占地面積24,818m2樓面面積117,162m2可租面積86,773m2核心店Kintetsu百貨，佳士客商鋪總數(shù)160家停車位1,828輻射人口970,000（3

58、40,000 戶家庭）總客流數(shù)8,240,000/年鉆石城奈良店鉆石城奈良店鉆石城京都店鉆石城京都店開業(yè)日期1982年11月占地面積25,713m2樓面面積45,110m2核心店佳士客商鋪總數(shù)70家停車位660 A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 55附錄附錄 科爾尼公司簡介科爾尼公司簡介 科爾尼公司相關(guān)顧問簡歷科爾尼公司相關(guān)顧問簡歷A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 56科爾尼管理顧問有限公司是世界上歷史最悠久、最具規(guī)模和科爾尼管理顧問有限公司是世界上歷史最悠久、最具規(guī)模和最具領(lǐng)先地位的管理顧問公司之一最具領(lǐng)先地位的管理顧問公司之一n公司于1926年在美國芝加哥創(chuàng)立n

59、連續(xù)十三年以兩位速度增長，2000年收入超過13億美元n百分之五十以上業(yè)務(wù)在北美以外地區(qū)n近四千多名專職管理顧問n在全球三十多個國家設(shè)有六十五間分支機(jī)構(gòu)我們在亞洲擁有我們在亞洲擁有14個辦事處，包括香港、北京、上海和臺北四個大中國區(qū)的辦事處個辦事處，包括香港、北京、上海和臺北四個大中國區(qū)的辦事處4,200 People 96 Offices Worldwide東京舊金山洛杉磯達(dá)拉斯丹佛邁阿密亞特蘭大芝加哥杜塞爾多夫米蘭斯圖加特慕尼黑柏林哥本哈根奧斯陸布拉格斯德哥爾摩波士頓紐約華盛頓多倫多克里夫蘭底特律明尼阿波利斯阿姆斯特丹布魯塞爾巴黎馬德里巴塞羅那倫敦休斯頓圣保羅香港莫斯科悉尼赫爾辛基墨西哥城

60、墨爾本北京上海漢城科倫坡雅加達(dá)惠靈頓新德里約翰內(nèi)斯堡斯坦福圣克拉拉圣地亞哥布宜諾斯艾里斯卡拉卡斯臺灣維也納蘇黎世法蘭克福華沙伊斯坦布爾新加坡A.T. Kearney 37/NFSC/LZ 57我們的領(lǐng)導(dǎo)地位主要反映在業(yè)務(wù)上我們的領(lǐng)導(dǎo)地位主要反映在業(yè)務(wù)上n我們提供高價值的管理顧問服務(wù)n自成立以來，科爾尼公司積極協(xié)助工商企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)解決因國際化和日趨激烈的市場競爭引發(fā)的在產(chǎn)品、服務(wù)和資本市場上的一系列策略和經(jīng)營性挑戰(zhàn)n我們?yōu)楸椴既虻墓緳C(jī)構(gòu)的高層主管提供高質(zhì)量、客觀、先進(jìn)的服務(wù)n我們在策略、經(jīng)營和技術(shù)上與客戶保持著長期的合作關(guān)系n我們的服務(wù)尤其重視可行性n科爾尼公司每年大約完成兩千個項(xiàng)目，我們