2007年北京望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

1、望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告概述第一章：望京區(qū)域開展現(xiàn)狀第二章：望京區(qū)域商業(yè)和文化娛樂現(xiàn)狀第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況第四章：望京區(qū)域開展展望第一章：望京區(qū)域開展現(xiàn)狀望京根底設(shè)施日益完善： 隨著望京西路、湖光中街道路規(guī)劃建設(shè)，阜通西大街沿線建設(shè)，花家地南街、花家地街與京順路進出望京地區(qū)入口的改造，望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的完善，以及占地萬公頃的體育公園建成，京順路兩側(cè)的近千米綠化帶建設(shè)，道路等市政設(shè)施的配套完善，使得眾多國際知名跨國公司落戶望京科技園區(qū)。 望京產(chǎn)業(yè)開展已頗具規(guī)模 愛立信中國研發(fā)總院以及愛立信中國地區(qū)總部、摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心、德國西門子公司、加拿大著名電信設(shè)備供給商北電網(wǎng)絡(luò)

2、大中國區(qū)總部和北電網(wǎng)絡(luò)研發(fā)中心、松下部品、LG研發(fā)中心、北方電信等跨國高科技企業(yè)聚集，使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形，產(chǎn)業(yè)的帶動不僅將改變望京的現(xiàn)狀，而這些企業(yè)帶來更多的高素質(zhì)人才將在這里工作居住，使區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)進一步提升。幾大巨頭齊聚望京，給望京注入高科技血液的同時，還將輻射亞運村商圈，連通望京和亞北商圈產(chǎn)業(yè)帶。1、望京區(qū)域的根底設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)開展概況 望京根底設(shè)施的建設(shè)，道路改善，吸引了眾多國際企業(yè)進駐，加快了望京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，加速了望京國際化進程，增強了望京對北京的影響力。望京區(qū)域道路交通示意圖 2、望京人口狀況描述望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)常住人口近萬人，外籍人士占常住人口的

3、/。目前該區(qū)域內(nèi)居民的大體構(gòu)成，首先是原來廣營鄉(xiāng)的農(nóng)轉(zhuǎn)非形成的城市人口，約有3萬，占10%強；其次是在城市拆遷改造過程中安置的城市人口，此類人以當年的工薪階層中的中低收入者為多數(shù)，占了社區(qū)中的20%左右；再者是在望京區(qū)域開展過程中，伴隨著高檔社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而不斷涌入的中高收入人群，以及以韓國商民為代表的國際居民組成的，這部份居民約占整個社區(qū)居民的65%左右。今后望京的居住人群將以城市中高收入者為主體，這類人群有著很強的消費能力。有資料調(diào)查望京區(qū)域內(nèi)每百戶平均擁有輛私家車，是北京市平均水平的倍。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，望京人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變，常住人口中，65%為高端人群。類別拆遷安置人員中

4、高收入人群外籍人士農(nóng)轉(zhuǎn)非數(shù)據(jù)6萬人12萬人6.5萬人3萬人3、望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢電子城科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地平方公里。園區(qū)以首都機場高速路為界分為東、西兩局部。其中，電子城西區(qū)的范圍是東至溪陽東路、京包鐵路，西至廣順北大街、利澤東二路，南至京順路溪陽東路、望京東路，北至望和鐵路，泛指望京區(qū)域；電子城科技園以電子信息業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時開展與其配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和效勞業(yè)。重點開展現(xiàn)代通信產(chǎn)品、數(shù)字視聽產(chǎn)品、計算機、軟件和顯示器、新型電子元器件。電子城西區(qū)以跨國公司研發(fā)中心、公司總部、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、孵化基地為主。國際大品牌的進駐，帶動了大量的效勞性中小企業(yè)的進駐，為望京寫字樓市場帶來了

5、春天。中關(guān)村電子城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，為望京的未來確立了新的藍圖，其中電子城西區(qū)400多家國際高新技術(shù)企業(yè)的進駐，為望京帶來了大量的商業(yè)時機和就業(yè)時機。圖例顏色注明：圈起局部為電子城規(guī)劃用地范圍，其中灰色：工業(yè)用地，土黃色：居住用地，紅色：商業(yè)金融用地，綠色：綠地，其他略。望京酒仙橋區(qū)域用地規(guī)劃圖4、望京房地產(chǎn)開展狀況 望京占地860公頃，總建筑面積1000萬平方米，規(guī)模等同老北京城區(qū)面積的1/2；比歐洲袖珍國家摩納哥的國土面積多出倍。望京地區(qū)以北小河劃分南北兩段，北部地區(qū)為工業(yè)經(jīng)濟區(qū)，南部地區(qū)為住宅區(qū)。規(guī)劃居住人口33萬，是目前北京市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。目前望京在售工程供給量近200萬平方米，工

6、程普遍以中小規(guī)模為主。望京開發(fā)面積達超過開發(fā)總面積的85%，在建面積約占總面積的10%，規(guī)劃中還有的建筑面積約占總面積的5%。，目前望京區(qū)域的住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓三大市場呈如下趨勢：望京住宅市場現(xiàn)狀概述：大量的租客資源保證了住宅供需平穩(wěn)，產(chǎn)品規(guī)劃差異化明顯，產(chǎn)品特征更為明顯。雙低成為優(yōu)勢賣點吸引廣闊居民，人口密度低、容積率低，居住舒適度成為凸顯競爭優(yōu)勢的一個籌碼。針對中輕年客戶群需求，預(yù)計未來將有不少主打小戶型的工程，出現(xiàn)酒店式公寓等適于投資的戶型。而大局部工程仍以兩居、三居為主力戶型，面積適中，走實用型路線。望京商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀概述：相比2003年之前望京區(qū)域商業(yè)的匱乏，近幾年來商業(yè)飛速的開展

7、，目前已投入使用的大體量商業(yè)約為36萬平米，已根本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居民的需求。而在未來幾年中，還有近百萬平米左右的商業(yè)陸續(xù)建成并投入使用，這將使區(qū)域內(nèi)的競爭更為劇烈。望京辦公物業(yè)現(xiàn)狀概述：有限的供給量，大局部工程只租不售，純寫字樓市場放量明顯缺乏，而產(chǎn)業(yè)開展所產(chǎn)生的需求使望京區(qū)域的辦公物業(yè)供給產(chǎn)生了龐大的缺口。第二章：望京文化娛樂產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及開展趨勢1、望京區(qū)域商業(yè)體量統(tǒng)計 望京作為一個國際大都市的城中城，在十幾年內(nèi)完成了從鄉(xiāng)村到城市的轉(zhuǎn)化，其硬件設(shè)施建設(shè)定然要快于軟件配套建設(shè)。因此，與城市建設(shè)的快速開展相比，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)效勞業(yè)的成熟度尤顯滯后，不僅有著結(jié)構(gòu)與布局上的不合理，同時還存在著商家為追求

8、利潤蜂擁而上的盲目投資。調(diào)查顯示，望京區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀如下華聯(lián)望京購物中心效果圖望京國際商業(yè)中心效果圖旺角廣場現(xiàn)狀圖花家地商業(yè)中福百貨、京客隆(遠)序號名稱區(qū)位建筑面積（平米）1華聯(lián)嘉茂購物中心廣順北大街880002宜家家居阜通東大街430003華堂商場廣順北大街278004廣龍家居湖光中街250005旺角廣場南湖北路200006望京1號折扣店南湖南路136007中福百貨南湖北路120008國美電器望京街80009星美國際影城望京街714010宏泰望京建材城宏泰東街500011大中電器南湖北路163012中復(fù)電訊廣場廣順路不詳13國美電器廣順北大街不詳14望京沃爾瑪（年底開業(yè)）廣順南大街1100

9、00合計大于361170平米望京現(xiàn)有大型商業(yè)分布統(tǒng)計表 大型商業(yè)滿足當?shù)叵M為主，年底前面積將超過36萬平方米望京區(qū)域內(nèi)正在營業(yè)中的大型商業(yè)共有13家，主要集中在廣順北大街、南湖南路、南湖北路和阜通東大街，年底前望京沃爾瑪開業(yè)后，總面積將大于36萬平米。其中，商場百貨類共有5家，面積為161400平米，約萬平米，約占大型商業(yè)面積比重的64%強，占總店數(shù)的38%；家居建材類共有3家，面積為73000平米，約占大型商業(yè)面積的29強%，占總店數(shù)的23%；電器類共有4家，占大型商業(yè)總店數(shù)的31%；影城有1家，面積為7140平米，約占大型商業(yè)面積的3%弱，占總店數(shù)的8%。 在這些大型商業(yè)當中，除家居建材

10、類商業(yè)具有對北京其他區(qū)域消費人群的吸引外，其他諸家的客戶消費群體僅限于望京區(qū)域的居民，均為滿足該區(qū)域居住人群的生活配套，顯然已經(jīng)超出望京居民的商業(yè)配套需求。2、望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程調(diào)查截止目前，望京區(qū)域內(nèi)在售、在建的商業(yè)工程共有25個，總面積約為90萬平米，平均售價約為17088元/平米。其中在售工程為19個，面積約為萬平米，占在售、在建工程總體量的65%強，占總數(shù)量的76%；即將開盤入市的商業(yè)工程有3個，面積約為萬平米，占在售、在建工程總體量的11%強，占總數(shù)量的12%；規(guī)劃中和在建商業(yè)工程有3個，面積約為萬平米，占在售、在建工程總體量的23%強，占總數(shù)量的12%。 望京區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量

11、巨大，但區(qū)域內(nèi)卻沒有形成與之匹配的商業(yè)氣氛。面對如此巨大的商業(yè)放量，市場最直接表現(xiàn)就是持高不下的空置率。項目名稱商業(yè)類型租售情況空置率商業(yè)面積（平米）望馨商業(yè)中心獨立商業(yè)在售13000元/平米6900望京商業(yè)中心獨立商業(yè)出租30%120000博泰國際商業(yè)廣場寫字樓底商租5元/平米20000售18000元/平米卷石天地寫字樓底商租 5元/平米42%1199博雅國際中心底商售17000-28000元/平米8000酒店式公寓整售11500元/平米45000鹿港嘉苑社區(qū)底商17%3000麗港金街金隅麗港城商業(yè)12000元/平米70%6300嘉美楓尚中心酒店+購物中心待定120000首開知語城社區(qū)底商售

12、15000-20000元/平米余10套20000悠樂匯社區(qū)配套商業(yè)18000-32000元/平米50000炫彩嘉軒社區(qū)底商售 5.5 -6.9元/平米90%以上6000望京大廈寫字樓底商3000佳境天城寫字樓底商50%4500望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程統(tǒng)計表 項目名稱商業(yè)類型租售情況空置率商業(yè)面積（平米）嘉潤花園會所7000融科橄欖城獨立商業(yè)+底商一期租3-4元/平米33000LOFTEL寫字樓底商售38700元/平米3000六佰本獨立商業(yè)30%100000方恒國際中心商場+商街+酒店100000大西洋新城會所+社區(qū)商業(yè)10000金隅國際商業(yè)中心社區(qū)底商待定30000華彩國際公寓酒店+獨立商業(yè)

13、租12-16元/平米55000季景沁園社區(qū)底商+會所待定16500東湖灣售樓處+商業(yè)待定33000東亞望京中心底商售10000-27000元/平米4860其他170000合計約98萬望京區(qū)域在售、在建商業(yè)工程統(tǒng)計表 據(jù)統(tǒng)計，目前望京區(qū)域內(nèi)在售和在建商業(yè)工程總面積為98萬平米。而在現(xiàn)有的商業(yè)中，僅大型商業(yè)面積就已超過36萬平米，另外還有各街區(qū)商業(yè)和業(yè)已成熟的住宅社區(qū)商業(yè)。未來望京商業(yè)總量已超過130萬平米。 當在建的商業(yè)工程落成并投入使用之后，會為望京區(qū)域的開展提供更有利的硬件支持，但由于商業(yè)總量較為龐大，在經(jīng)營上勢必會存在劇烈的競爭，從區(qū)域的功能定位上看，望京區(qū)域已不適宜繼續(xù)開發(fā)大體量的商業(yè)工

14、程。望京商業(yè)分布圖按照?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準?規(guī)定，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中以居住區(qū)人口規(guī)模確定商業(yè)配套的面積，對于公共效勞設(shè)施的控制指標規(guī)定如下：每千人商業(yè)效勞建筑面積700-910平方米；每千人社區(qū)效勞指標59-464平方米；每千人金融郵電指標60-80平方米；以上三項的合計指標為：每千人819-1454平方米；扣除金融郵電所占面積，每千人的商業(yè)及社區(qū)效勞面積為759-1374平米方米。 按此標準測算，望京區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的30萬居民，所需各種配套效勞面積總和為245700-436200平米，而目前望京區(qū)域商業(yè)的總體量已經(jīng)數(shù)倍超過了?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準?的商業(yè)配套標準。3、望京區(qū)域文化娛樂場所現(xiàn)狀 望

15、京區(qū)域快速開展的過程中，硬件設(shè)施建設(shè)得到了強有力的保障，在望京的開展過程中，我們也看到市場需求對產(chǎn)品形態(tài)的影響：2000年之前的商業(yè)稀缺，到現(xiàn)今的商業(yè)過量開發(fā)就是受市場需求的影響。望京對文化娛樂場所需求的不斷凸現(xiàn)，必定會有高端的娛樂行業(yè)企業(yè)進駐望京，而以上所統(tǒng)計的超過120萬平米的商業(yè)體量，已經(jīng)為文化娛樂提供了足夠的經(jīng)營場地的保障。餐飲類業(yè)態(tài)分布較為均衡，體量根本適宜在望京區(qū)域內(nèi)，共有餐飲類店鋪198家，總面約有7萬平米，業(yè)態(tài)開展與分布都較為成熟。主要分布于阜安西路、廣順北大街、廣順南大街、花家地大街和湖光中街等街道，其中尤以阜安西路和廣順南、北大街最為集中，且多有品牌連鎖和大型餐飲。廣順大街

16、上的餐飲望京的中高檔餐飲序號街道名稱數(shù)量（個）序號街道名稱數(shù)量（個）1阜安西路3613南湖北路62廣順北大街2714南湖南路53花家地大街2215花家地南街44廣順南大街1816湖光北街45湖光中街1217利澤中街36阜通東大街1018望京北路37望花路819河蔭西路28河蔭中路720宏泰西街29廣澤路621利澤中一路210阜通西大街722宏昌路111望京街623利澤中二路112望京西路6合計：198個望京區(qū)域餐飲數(shù)量統(tǒng)計表該區(qū)域內(nèi)品牌連鎖餐飲店有25家，占餐飲店總量的13%。餐廳面積在1000平米以上的有13家，占餐飲總面積的26%，占總數(shù) 量的7%弱；面積在5001000平米的餐廳共有34

17、家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的17%強；面積在100500平米的餐廳共有115家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的58%；面積在100平米以內(nèi)的餐廳共有36家，占餐飲總面積的3%弱，占總數(shù)的18%強。望京的餐飲數(shù)量與面積已經(jīng)根本上能夠滿足望京區(qū)域居住者生活消費需求。品牌數(shù)量（個）品牌數(shù)量（個）品牌數(shù)量（個）上島咖啡3必勝客1老城一鍋1肯德基4米斯特皮薩1玉流宮1星巴克咖啡2好倫哥1黃記煌餐飲1三千里烤肉2張一元茶館1紅瓶子1麥當勞1東來順飯莊1馬蘭拉面1吉野家1金百萬烤鴨1老邊餃子1合計25個規(guī) 格數(shù)量（個）面積評估（平米）1000平米以上13180005001000平米342500

18、0100500平米11525000100平米以內(nèi)362000合計19870000望京區(qū)域餐飲品牌連鎖店統(tǒng)計表 望京區(qū)域餐飲規(guī)格分類統(tǒng)計表 注：以上表格中均不包括大型超市、購物中心入駐餐飲 美容美發(fā)、足療保健類業(yè)態(tài)總量偏多在望京區(qū)域內(nèi)美容美發(fā)和足療保健類商業(yè)共有98家，主要分布在阜安西路、南湖南路、望京西路和阜通西大街。其中，美容美發(fā)店有69家，占總數(shù)量的70%強；足療保健店有29家，占總數(shù)量的30%弱。此類商業(yè)分布較為均勻，但總量偏多，效勞層次也以中低檔為主。序號街道名稱數(shù)量序號街道名稱數(shù)量（個）1阜安西路2610阜通東大街42南湖南路1111河蔭中路23望京西路1012南湖北路24阜通西大街

19、1013廣順北大街15廣順南大街914湖光北街16花家地大街615宏泰西街17望花路616利澤中二路18湖光中街517望京街19花家地南街4合計：88家望京區(qū)域美容美發(fā)和足療保健商業(yè)統(tǒng)計表 高檔休閑娛樂類商業(yè)快速成長望京區(qū)域內(nèi)休閑娛樂類商業(yè)共有49家，其中有品牌連鎖店11家，占總數(shù)量的22%強。網(wǎng)吧、棋牌室共有15家，占總數(shù)的31%。該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂商業(yè)主要分布在阜安西路、望京西街和廣順北大街，以健身、網(wǎng)吧和棋牌室等中低檔業(yè)態(tài)為主。相較2003年以前望京文化娛樂的稀缺，近年來那么形成了快速的成長的態(tài)勢。序號街道名稱數(shù)量（個）序號街道名稱數(shù)量（個）1阜安西路119河蔭中路22望京西路710花家地

20、南街23廣順北大街711湖光北街14湖光中街512阜通東大街15花家地大街313利澤中一路16南湖南路314望京街17南湖北路215廣順南大街18阜通西大街2合計49望京區(qū)域休閑娛樂商業(yè)統(tǒng)計表 望京區(qū)域品牌連鎖休閑娛樂商業(yè)統(tǒng)計表品牌數(shù)量（個）品牌數(shù)量（個）青鳥健身2浩沙健身俱樂部1中體倍力健身1金世紀健身俱樂部1張貝健身1佳境天城健身俱樂部1良子健身1太陽谷康體休閑中心1奇跡健身1玻璃樽KTV1合計:11個小 結(jié)望京區(qū)域的商業(yè)工程在未來將超過130萬平米，相對望京區(qū)域30萬人口，此體量已較為龐大，在未來的商業(yè)經(jīng)營上將存在劇烈的競爭，市場需求將進一步引導(dǎo)商業(yè)經(jīng)營的多元化開展。望京區(qū)域的文化娛樂經(jīng)

21、營現(xiàn)正處于快速開展的過程中，而現(xiàn)有的商業(yè)總體量已經(jīng)為高端的娛樂工程經(jīng)營提供了足夠的硬件支持。根據(jù)以上觀點，望京將不再適宜增加過大體量的商業(yè)或文化娛樂場所建設(shè)，因此望京B30地塊在規(guī)劃中的文化娛樂用地用途應(yīng)作慎重考慮，否那么在招商和經(jīng)營上都將存在很大的難度。第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況1、望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 望京區(qū)域可開發(fā)土地僅余5%左右，之前的土地開發(fā)根據(jù)規(guī)劃已根本落實，但大量沒有明確具體使用用途的綜合用地被大部作為商業(yè)開發(fā)，從而造成了未來幾年望京區(qū)域大量商業(yè)集中上市的局面，因此建議余下的土地開發(fā)應(yīng)根據(jù)市場需求進行微調(diào)，特別是B30地塊，應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套需求加以合理的利用。電子產(chǎn)業(yè)

22、是望京區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)從1994年到現(xiàn)在,望京的規(guī)劃雖然在局部上有所調(diào)整,但是主要內(nèi)容沒有變。規(guī)劃中的望京邊緣集團由望京新區(qū)、望京工業(yè)開發(fā)區(qū)和來廣營貨流中心三局部組成，在望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)望京商業(yè)中心和望京高科技創(chuàng)業(yè)園，類似中關(guān)村政策，吸引海外回國人員創(chuàng)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)特別是高科技企業(yè)的進入。產(chǎn)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積達8平方公里，是一個集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科研、教育、居住、文化為一體的新興綜合高科技園區(qū)。望京區(qū)域主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，其中第二產(chǎn)業(yè)又以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2004年5月31日，隨著北京奧運經(jīng)濟重點推介工程加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心，在望京中關(guān)村電子城科技園的正式破土開工，

23、世界500強企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向望京，摩托羅拉、三星、西門子、松下、LG等跨國企業(yè)紛至沓來。隨著2007年6月19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達401家。文化產(chǎn)業(yè)集群開展形成產(chǎn)業(yè)鏈作為亞洲最大的人居社區(qū)，文化產(chǎn)業(yè)也正在逐漸成為望京區(qū)域經(jīng)濟中可與電子科技一爭長短的GDP新增長力量。經(jīng)過十余年的開發(fā)，望京居住人口已近30萬，其中年齡在2040歲之間的中青年占73%。這局部人不僅對文化藝術(shù)有著更強的需求，同時也具有很強的消費能力。1995年中央美術(shù)學(xué)院由東城區(qū)遷至朝陽區(qū)酒仙橋中轉(zhuǎn)，

24、以此為契機，北京的傳統(tǒng)文化區(qū)域產(chǎn)生變動，798更成為國際知名文化藝術(shù)區(qū)，成為北京市最受關(guān)注的藝術(shù)名片。由于中國北京的國際文化藝術(shù)交往和藝術(shù)活動呈幾何級數(shù)增長。中國藝術(shù)參與國際展示日益頻繁，導(dǎo)致中國藝術(shù)熱在世界形成，也吸引大批國際藝術(shù)家及藝術(shù)機構(gòu)、藝術(shù)營運者，進入北京望京及周邊地區(qū)，一個具有國際水準，更具有中國特色，又充滿了北京新文化氣息的藝術(shù)大區(qū)已逐漸成熟。甚至有專家預(yù)測，一個世界文化藝術(shù)發(fā)動機正在北京東部望京形成，同時也大大帶動了周邊文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的開展，望京未來的文化產(chǎn)值不可估量。整合文化資源，建立人文建制的藝術(shù)園區(qū)，形成跨國跨地域的文化對接、交流平臺，已經(jīng)成為望京區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)開展的必然趨勢

25、。2、產(chǎn)業(yè)鏈帶動小套型辦公物業(yè)的市場需求 望京區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)開展帶動了位于產(chǎn)業(yè)下游的小型效勞性公司在望京區(qū)域聚集，以電子城西區(qū)為例，隨著今年6月19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達401家，其中不乏北電網(wǎng)絡(luò)、摩托羅拉、三星、西門子等國際五百強企業(yè)。位于這些企業(yè)下游的廣告、公關(guān)、軟件開發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢、物流等小型效勞性企業(yè)近萬家，平均每個大型企業(yè)的效勞型合作公司近30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見。望京區(qū)域?qū)懽謽枪┝空{(diào)查為電子城西區(qū)企業(yè)效勞的近萬家小企業(yè)

26、在望京區(qū)域形成了龐大的辦公物業(yè)需求，假設(shè)這些效勞型企業(yè)所需的辦公場所平均為90平米，那么僅電子城西區(qū)所需要的配套小辦公戶型就接近90萬平米。另外成長中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。據(jù)調(diào)查，望京現(xiàn)有辦公物業(yè)缺乏24萬平米，具體如下：葉青大廈愛慕大廈洛娃科技大廈望京大廈博泰大廈卷石天地望京區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)調(diào)查表項目名稱總建面（萬平米）主要租賃客戶葉青大廈5西門子培訓(xùn)中心、鼎橋通訊TD正匯科技大廈1.8中辰大廈1.7眾運科技大廈2愛慕大廈2.1愛慕自用60%面積洛娃科技大廈1.5洛娃自用70%面積博泰大廈2.4路橋集團、銀科博星科技、好萊塢影業(yè)集

27、團、北斗律師事務(wù)所望京大廈3.4西門子、明基研發(fā)中心占用了70以上面積四強寫字樓0.5卷石天地5合計23.5萬 望京區(qū)域目前寫字樓供給情況約為萬平米，遠不能滿足效勞型企業(yè)的辦公需求，另外現(xiàn)有的辦公物業(yè)戶型多為200600平米左右，且戶型面積偏大，不適宜中小企業(yè)的需要。望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查未來幾年，局部在建辦公工程將陸續(xù)投入使用，總量約為33萬平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對辦公物業(yè)的需求情況，但對于日益開展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來說依然杯水車薪。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查表項目名稱位置在建寫字樓建面嘉美風(fēng)尚望京新城B1區(qū)約4萬平米方恒國際中心望京阜通東大街與望京街交匯處東南角寫字樓為2.8萬融科橄欖城望京A2區(qū)5.4萬東亞望京中心廣順南大街與阜通西大街交匯處6.7萬博雅國際北五環(huán)與廣順大街交匯處東南約3萬平米悠樂匯廣順南大街和阜通東大街交界處11萬平米合計32.9萬平米 望京現(xiàn)有寫字樓與在建寫字樓總量約為萬平米，只能滿足區(qū)域內(nèi)50%的辦公需求。這就造成了一大局部的效勞型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一局部企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國家“民宅禁商政策。 因此，解決產(chǎn)業(yè)鏈中下游的效勞型企業(yè)