海南?？邶埰绱迮f城改造項(xiàng)目前期總體策劃書_[全文]

1、?？谑旋埰绱甯脑旃こ炭傮w籌劃書?？谛鲁菂^(qū)建設(shè)開發(fā)海南省建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2021年6月THE SCHEME OF HAINAN LONG JI FANG TRANSFORMS(初步方案PART 1：開發(fā)背景分析PART 2：地塊資源分析PART 3：開展定位方向PART 4：開發(fā)經(jīng)營籌劃PART 5：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)PART 6：投資收益分析PART 1：開發(fā)背景分析開發(fā)背景分析13.1 緣起“城中村改造是?？谑小笆晃迤陂g的重要任務(wù)舊城改造是貫徹落實(shí)海南省五次黨代會(huì)和?？谑械谑淮吸h代精神的具體舉措，是?？谑兄卮蟮氖姓こ獭⒅卮蟮拿裆こ?、也是海口市推進(jìn)城市化進(jìn)程、整治城市環(huán)境、提高城市品位

2、、促進(jìn)就業(yè)開展一項(xiàng)重大措施。在??？谑袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年方案?中，將舊城改造工作放在重要地位，提出城市建設(shè)中“品質(zhì)?？诠こ?。舊城改造也是為了改善群眾居住環(huán)境和居住條件，是老百姓切身享受城市開展成果的一項(xiàng)惠民工程，也是建設(shè)最精最美的省會(huì)城市，努力打造“陽光海口、娛樂之都、品位之城的重要舉措。開發(fā)背景分析1.1 緣起海南國際旅游島獲批，?？谧鳛橹行某鞘屑毙杼嵘肺缓Ｄ辖ㄔO(shè)國際旅游島已經(jīng)獲得國務(wù)院正式批復(fù)，?？谧鳛閲H旅游島中心城市，需要提升環(huán)境景觀品質(zhì)，增強(qiáng)綜合效勞功能，提高城市的綜合開展實(shí)力和輻射帶動(dòng)能力。因此急需進(jìn)行城中村的更新改造。開發(fā)背景分析1.1 緣起近年來海口市舊改工作取得

3、突破性進(jìn)展，積累了很多珍貴經(jīng)驗(yàn)，為本工程的開發(fā)帶來了很好的示范效應(yīng)。2007年，玉沙村改造、海甸溪北岸改造、長(zhǎng)堤路等“城中村改造工程相繼取得突破性進(jìn)展，如今玉沙村整體改造正在推進(jìn)完成，海甸北已完成拆遷，安置房正在建設(shè)。在舊改正程中積累很多珍貴經(jīng)驗(yàn)，均可為本工程的開發(fā)有很大啟發(fā)。開發(fā)環(huán)境分析1.2 意義 改善龍岐村居民生活品質(zhì)，加快?？谑谐鞘谢M(jìn)程 龍岐村社區(qū)為“城中村，居的房屋多數(shù)年久失修，高密度、低綠化；根本生活設(shè)施不配套，周邊環(huán)境質(zhì)量差，與周邊的城市社區(qū)界線清楚，差距較大。工程的建設(shè)可改善龍岐村村民的生活品質(zhì)，為其提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化安置居住小區(qū)，使其融入城市生活，提高其生活品質(zhì)。是市

4、委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)方針的具體表達(dá)，也是加速?？诔鞘谢M(jìn)程的重要舉措。 開發(fā)環(huán)境分析1.2 意義 提高?？谑衅肺?、真正形成新市中心新氣象。 龍岐村位于?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)東面，東西靠大英山新區(qū)。大英山新區(qū)將建成?？谑忻娣e最大，功能最完善，設(shè)施最先進(jìn)的高級(jí)商務(wù)區(qū)，未來五年，海口新城區(qū)公司將投入巨資將大英山新城市中心區(qū)核心區(qū)建設(shè)成為含行政、辦公、商業(yè)、商務(wù)、金融、文化和娛樂等功能的中央商務(wù)區(qū)和“?？谥?，承載海南國際購物商圈功能，使之成為海南國際旅游島上的一顆明珠。隨著大英山新區(qū)的建設(shè)，大英山新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村成為了開發(fā)建設(shè)的主要障礙，由于涉及到了村民的房屋 、土地等，征地拆遷

5、問題始終沒有得到徹底解塊，這直接影響了新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。由此可見，龍岐村舊城改 造工程的建設(shè)是十分必要的，也是十分及時(shí)的。 開發(fā)背景分析1.2 意義 解決現(xiàn)有城中村衍生的社會(huì)問題 “城中村由于外來人員大量涌入，人員素質(zhì)參差不齊，在帶來“城中村虛假繁榮的同時(shí)，也帶來了嚴(yán)重的社會(huì) 問題。使整個(gè)社區(qū)的生活質(zhì)量下降和惡化。環(huán)境的惡化已衍生出許多社會(huì)問題，解決這些問題已到了刻不容緩的地步。但由于體制上的諸多弊端，政府管理困難，只有實(shí)施全面改造，才能有效地鏟除這些城市毒瘤。 開發(fā)背景分析1.2 意義 建設(shè)海南國際旅游島的需要 2021年12月31日，國務(wù)院批準(zhǔn)?關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)開展的假設(shè)干意

6、見?。海南國際旅游島建設(shè)初期，基建和房地產(chǎn)行業(yè)迎來顯著投資時(shí)機(jī)。規(guī)劃中的海口市大英山新城區(qū)，面積約為3.3平邊公里，是海航地產(chǎn)投資建設(shè) 的含行政、辦公、商業(yè)、商務(wù)、金融、文化和娛樂等功能的中央商務(wù)區(qū)，龍岐村的現(xiàn)狀與正在建設(shè)中的海口新城區(qū)比擬，反差很大，這就質(zhì)接影響了新城區(qū)的周邊環(huán)境，直接影響到新城區(qū)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值，因此，徹底改造龍岐村是十分必要的。 。 PART 2：地塊資源分析本規(guī)劃區(qū)本規(guī)劃區(qū)地塊資源分析2.1 區(qū)位距海南省政府2公里距?？谑袊Q(mào)商業(yè)中心5公里距海南省美蘭機(jī)場(chǎng)15公里距?？谑锌瓦\(yùn)東站3公里距?？谑锌瓦\(yùn)南站5公里距紅城湖公園3公里本工程區(qū)位于海口市東部，大英山新城區(qū)，是?？谑?/p>

7、未來的新市中心，是海口市的CBD，交通興旺、通達(dá)性強(qiáng)。地塊資源分析2.2 四至東、南兩側(cè)緊鄰市政道路，規(guī)劃區(qū)出入方便，北臨海南省單位家屬院，西臨海航地產(chǎn)工程區(qū)。東面：?？谑泻８纺厦妫汉？谑袊d大道西面：海航地產(chǎn)工程區(qū)北面：海南省林業(yè)局、海南省氣象局本規(guī)劃區(qū)海航地產(chǎn)工程區(qū)海南省氣象局海南省林業(yè)局僑 誠 花 園地塊資源分析2.3 用地工程區(qū)地塊南北長(zhǎng)約250-350米，東西長(zhǎng)約700-750米，總規(guī)劃占地面積約24.52公頃。舊城改造拆遷用地面積14.09公頃。主要用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地以及工業(yè)用地。工程用地原為龍崎村的居住區(qū)，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與周圍道路標(biāo)高根本一致。工程用地內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)需要保

8、存的文物、人防等設(shè)施目前沒有發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)條件海南海南地塊資源分析2.4 自然條件氣象 規(guī)劃區(qū)屬熱帶島嶼季風(fēng)氣候。年平均氣溫23.8，最低絕對(duì)溫度2.8，最高溫度38.8，全年無霜無雪。年平均日照時(shí)數(shù)2225小時(shí)，年均降雨量為1592.7毫米，一般5至10月為雨季，降雨量占全年的78.1%左右，9月份為降雨頂峰；11月至次年4月為旱季，降雨僅占全年的五分之一左右。全年多東北風(fēng)，東南風(fēng)次之。屬多臺(tái)風(fēng)地區(qū)，有“臺(tái)風(fēng)走廊之稱，正常風(fēng)力為4級(jí)以下。地質(zhì) 主要為承載力較高的沖洪積地層，為玄武巖，屬第四紀(jì)早期火山活動(dòng)的產(chǎn)物，地質(zhì)穩(wěn)定性相對(duì)較好，屬于8度設(shè)防區(qū)。地塊資源分析2.5 土地利用 2.5.1土地

9、利用現(xiàn)狀 該片區(qū)土地利用主要以村民居住用地為主，公共效勞設(shè)施海南省水文監(jiān)測(cè)站和市政公用設(shè)施僅有一所小學(xué)?？邶埰樾W(xué)，奔騰高級(jí)汽車修理中心、一處加油站和加氣站和零星的商業(yè)。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.2 住宅用地 區(qū)內(nèi)的住宅用地主要為龍崎村的村民宅基地和城鎮(zhèn)住宅用地，總面積12.05 公頃180.75畝 ，占總用地的49.13%。其中村鎮(zhèn)宅基地11.15公頃。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.3 學(xué)校用地區(qū)內(nèi)有一所小學(xué)?？邶埰樾W(xué)。?？邶埰樾W(xué)占地面積0.19公頃2.85畝 ，全日制小學(xué)，現(xiàn)有班級(jí)27個(gè)，學(xué)生1300人，主要效勞于龍崎村及周邊住宅區(qū)。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.

10、4 商住用地沿海府路建有多層商業(yè)鋪面，占地面積0.58公頃8.7畝 。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.6 行政辦公用地沿海府路，主要有海南省水文資源監(jiān)測(cè)局和海南省機(jī)械建筑工程公司兩家單位，總占地面積1.4公頃21畝 。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.7 倉儲(chǔ)用地區(qū)內(nèi)有海南省林業(yè)物資公司，用來堆放木材等材料，占地面積0.19公頃2.85畝。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.8 其他設(shè)施用地區(qū)內(nèi)有一加油站，占地面積0.11公頃1.65畝。地塊資源分析2.5 土地利用2.5.9 氣象設(shè)施用地區(qū)內(nèi)有一海南省氣象局監(jiān)測(cè)站，總占地面積1.34公頃，其中監(jiān)測(cè)站占地面積0.07公頃1.05畝。地塊資

11、源分析2.5 土地利用2.5.10 閑置地目前海航地產(chǎn)用地，尚未開發(fā)建設(shè)，總用地面積9.35公頃140.25畝。2.6.1 建筑高度層數(shù)分析區(qū)內(nèi)建筑主要以1-3層及7層的建筑為主。最高建筑為9層。一層建筑建筑面積2.97萬平方米；二層建筑建筑面積3.17萬平方米；三層建筑建筑面積2.72萬平方米；四層建筑建筑面積0.65萬平方米；五層建筑建筑面積0.50萬平方米；六層建筑建筑面積0.76萬平方米。七層建筑建筑面積2.99萬平方米；八層建筑建筑面積0.93萬平方米；九層建筑建筑面積0.69萬平方米。地塊資源分析2.6 建筑分析2.6.2 建筑結(jié)構(gòu)分析地塊資源分析2.6 建筑分析 2.6.3 建筑

12、質(zhì)量 現(xiàn)狀建筑主要以90年代建設(shè)的為主，還有局部是近幾年新建和加蓋的。建筑質(zhì)量總體較好，除局部簡(jiǎn)易房和建設(shè)年代較久的磚房。現(xiàn)狀建筑總建筑面積15.39萬平方米。近幾年新建或在建的建筑，建筑結(jié)構(gòu)為砼結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量較好?？偨ㄖ娣e5.87萬平方米，占總建筑面積的38.14%。90年代修建，建筑層數(shù)主要為2-4層，建筑結(jié)構(gòu)以磚混、砼結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量一般。建筑總面積6.54平方米，占總建筑面積的42.50%90年代以前修建的，建筑較破舊，建筑以一層為主，建筑質(zhì)量較差。建筑總面積2.98萬平方米，占總建筑面積的19.36%。地塊資源分析2.6 建筑分析地塊資源分析2.6 建筑分析 2.6.4 建筑性質(zhì)

13、 現(xiàn)狀建筑主要以居住建筑為主，沿海府路多為商住建筑，有局部辦公建筑和商業(yè)建筑。 2.6.5 開發(fā)強(qiáng)度 將區(qū)內(nèi)用地分為9個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)強(qiáng)度分析，容積率最高為1.64，最低為0，平均容積率為0.63。其中拆遷區(qū)建筑密度為45.08，容積率為1.06. 。平均建設(shè)密度為25.89%。地塊資源分析2.6 建筑分析名稱面積h m2建筑面積(萬m2基底面積(萬m2容積率建筑密度(%)A地塊1.50 0.66 0.12 0.44 0.08 B地塊1.03 0.62 0.43 0.60 0.41 C地塊0.76 1.24 0.24 1.64 0.31 D地塊0.74 0.80 0.11 1.08 0.15 E

14、地塊1.22 1.02 0.55 0.84 0.45 F地塊3.13 2.41 1.07 0.77 0.34 G地塊6.35 7.80 3.83 1.23 0.60 H地塊2.14 0.00 0.00 0.00 0.00 I地塊7.67 0.00 0.00 0.00 0.00 總計(jì)24.52 15.396.350.6325.89地塊資源分析2.6 建筑分析2.5.6 總體評(píng)價(jià)現(xiàn)狀總建筑面積約為 153899，總建筑密度為25.90%，現(xiàn)狀容積率為0.63。其中拆遷區(qū)建筑密度為45.08，容積率為1.06.基地內(nèi)的建筑主要為住宅建筑。建筑質(zhì)量一般，混凝土結(jié)構(gòu)占建筑總面積的93.33%，磚混結(jié)構(gòu)占

15、建筑總面積的5.0%，其它如棚、鐵結(jié)構(gòu)等占建筑總面積的1.67%。建筑層數(shù)以1-3層為主，占整個(gè)建筑物的比例為57.58%。建筑密度很高，“握手樓、“一線天比比皆是，村內(nèi)根本沒有綠地，整體居住環(huán)境較差。 地塊資源分析 2.7 根底設(shè)施給水：區(qū)內(nèi)的給水主要市政統(tǒng)一供水，還有局部居民是自打水井取水。排水：區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一的排水管道，生活污水無組織排放，糞便主要靠化糞池進(jìn)行凈化處理。通信：區(qū)內(nèi)的通信設(shè)施主要有中國移動(dòng)、中國電信、中國聯(lián)通和有線電視。供電：區(qū)內(nèi)由海南電網(wǎng)?？诠╇姽窘y(tǒng)一供電，但村內(nèi)電力線隨意亂搭亂拉，不僅影響城市景觀，還存在一定的平安隱患。地塊資源分析 2.8 建筑景觀風(fēng)貌 2.8.1 建筑

16、風(fēng)貌 2.8.2 景觀特征地塊資源分析 2.9 土地權(quán)屬地塊資源分析2.10 周邊及內(nèi)部環(huán)境就本工程而言，緊鄰未來的城市中心，臨近城市主干道，特別是國興大道兩側(cè)多為高層建筑和重要公共活動(dòng)中心，主干道沿線景觀較好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。周邊環(huán)境：工程建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)范圍內(nèi)，大英山是?？谑形磥淼男率兄行?，是?？谑械腃BD，目前已編制完成了控規(guī)，根據(jù)規(guī)劃，新市中心將來高樓林立，以商檔寫字樓和高檔居住為主，目前已建的海南省政府，新海航大廈、海南國賓館，將建的工程包括海南大廈、金融中心、大英山日月廣場(chǎng)、國瑞城、國興城等，可謂美不勝收，土地價(jià)值攀升，高檔樓盤不斷涌現(xiàn)。內(nèi)部環(huán)境：改造區(qū)內(nèi)根底設(shè)施、公共

17、配套設(shè)施不完善。區(qū)內(nèi)道路不成系統(tǒng)，道路彎曲狹窄，通行性極差，消防車無法進(jìn)入；區(qū)內(nèi)排水設(shè)施不暢，區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)為雨、污合流制。生活污水沒有經(jīng)過處理措施就近排入了市政排水系統(tǒng)，直接污染了城市水體。有的地方雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重；電線亂拉亂扯，存在極大的消防穩(wěn)患；人居環(huán)境十分惡劣。社會(huì)環(huán)境：現(xiàn)狀本村人450戶，1100人，外村人，228戶，1000人。租房戶1500人。由于房屋廉租，外來人口復(fù)雜混亂，給城市社會(huì)治安和人口方案生育帶來了難題，由于“城中村的房屋為私人擁有，在利益驅(qū)動(dòng)下，居中將閑置的房屋租給來外來人人口居住，這些外來人口良莠不齊，是社會(huì)治安的隱患源。外來人口的大量入住，給

18、方案生育工作帶來了很大的難題，由于對(duì)這些流動(dòng)人口難以管理，造成了這些流動(dòng)人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會(huì)的壓力。同時(shí)“城中村的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點(diǎn)，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財(cái)產(chǎn)平安，也影響到新市中心入海府路延線景觀及?？谑械恼w形象。地塊資源分析2.11 存在的主要問題建筑區(qū)內(nèi)建筑布局凌亂，建筑間距過窄。建筑隨意加高。且建筑形式、風(fēng)格，外部裝修形式不一，缺乏整體性、協(xié)調(diào)性。地塊資源分析2.11存在的主要問題道路區(qū)內(nèi)路面質(zhì)量較差，道路狹窄，交通不暢，缺乏消防通道。地塊資源分析2.12 存在的主要問題管線區(qū)內(nèi)線路

19、雜亂，存在嚴(yán)重平安隱患。地塊資源分析2.11 存在的主要問題環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活、建筑垃圾隨意堆積，生活污水任意排放。商鋪、市場(chǎng)攤位擺放雜亂無章，車輛隨意?？?。地塊開發(fā)資源分析2.12 小結(jié)本工程所在區(qū)域?qū)俪鞘薪ǔ蓞^(qū)和未來城市開展的中心區(qū)，具備好的市政配套條件。本工程周邊的道路興旺，交通便利。國興大道、海府路、白龍路、藍(lán)天路等主干道構(gòu)成的城市主干道網(wǎng)，瞬間可通達(dá)全城。本工程周邊海航地產(chǎn)工程的開發(fā)，新商業(yè)中心的形成，對(duì)延伸、擴(kuò)大本案其他各區(qū)的客源起到重要作用。本工程?hào)|線高速鐵路客運(yùn)站即將投入使用，其輻射的客流對(duì)本案延伸、擴(kuò)大局部轄市的客源起到重要積極作用本工程中度規(guī)模社區(qū)，宜予進(jìn)行快速開發(fā)，縮短

20、營銷時(shí)間以節(jié)省本錢。本工程區(qū)域景觀資源缺乏，內(nèi)部景觀受規(guī)模和地形限制。西側(cè)將建設(shè)成綜合商住工程，將使得本案有較大升值空間。PART 3：開展定位方向開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析海口市未來將形成功能明確的四大功能分區(qū)開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析本工程所處的大英山區(qū)位于中心城區(qū)，具有中心城市的優(yōu)勢(shì)區(qū)位海口市新中心本工程所在區(qū)市政府省政府高爾夫板塊飛機(jī)場(chǎng)火車站17公里15分鐘開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析與老城區(qū)緊密相連，緊鄰老城城區(qū)和兩個(gè)傳統(tǒng)商圈，是?？谝?guī)劃的唯一的城市中心區(qū)。解放西商圈區(qū)大英山城市新中心海秀東商圈區(qū)國貿(mào)片區(qū)大英山片區(qū)：行政辦公和綜合行政城市中心、市級(jí)商業(yè)中心。國貿(mào)片區(qū)：

21、以開展商業(yè)金融效勞和居住為主的副中心。開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析區(qū)域外圍干道呈環(huán)狀，與其余各功能版塊分區(qū)便捷相同，內(nèi)部路網(wǎng)根本形成，道路通暢。開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析擁有豐富的人文景觀資源和自然景觀資源，正在建設(shè)中的有紅城湖公園，周邊還有五公祠在內(nèi)歷史文化資源。開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析省政府辦公大樓已投入使用，海航大廈正在建設(shè)，“六通一平也正在高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)中。開展方向定位3.1 區(qū)域定位分析依托自身優(yōu)勢(shì)，大英片區(qū)將承載海口“商務(wù)休閑之都的未來。城市中心的優(yōu)勢(shì)區(qū)位巨大的城市開展空間大量空曠的平整場(chǎng)地高標(biāo)準(zhǔn)的根底設(shè)施商業(yè)商務(wù)辦公酒店餐飲、居住開展方向定位3.2 上位規(guī)劃解析海

22、口市城市總體規(guī)劃2006-20211、規(guī)劃范圍：規(guī)劃區(qū)范圍為?？谑行姓爡^(qū)，包括秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)，總面積為2304.8平方公里。開展方向定位3.2 上位規(guī)劃解析2、城市性質(zhì)海南省省會(huì)，熱帶海島生態(tài)旅游度假勝地和宜居城市，國家海島及南海海洋研發(fā)和綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)基地，國家歷史文化名城。3、開展目標(biāo)海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、效勞設(shè)施最優(yōu)的中心城市；較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地；具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市；濃郁地域文化特色的歷史文化名城。開展方向定位3.2 上位規(guī)劃解析4、城市職能島內(nèi)職能：海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；海南省綜合交通樞紐。島外職能：熱帶濱海旅游度假地、海南歷史文化展示

23、基地，海南旅游綜合效勞基地；具有熱帶海島風(fēng)光和優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的理想居住地；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。5、空間策略中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控6、歷史文化名城規(guī)劃 ?？谑锌傮w規(guī)劃從?？谂f城特色和現(xiàn)狀問題出發(fā)，堅(jiān)持整體開發(fā)、動(dòng)態(tài)保護(hù)、原真性保護(hù)和公眾參與的原那么，深入挖掘?？跉v史文化底蘊(yùn)，制定?歷史文化名城規(guī)劃?，以推進(jìn)現(xiàn)代文化與傳統(tǒng)文化的有機(jī)交融，保護(hù)與塑造?？诠懦菤v史文化風(fēng)貌。 中強(qiáng)東優(yōu)南控西拓開展方向定位3.2 上位規(guī)劃解析?大英山新城中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃?解析1、功能定位?？谑兄醒肷虅?wù)區(qū)、省級(jí)行政與文化中心即：以行政、商務(wù)、文化為主，融合商業(yè)效勞、休閑娛樂和居住生活等功能的具有熱帶風(fēng)情的現(xiàn)代

24、綜合型城市中心區(qū)。開展方向定位3.2 上位規(guī)劃解析?大英山新城中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃?解析2、功能結(jié)構(gòu)功能結(jié)構(gòu)為“兩軸、四片兩軸：指沿國興大道兩側(cè)形成的行政商務(wù)軸；規(guī)劃區(qū)南側(cè)沿中軸線形成的生態(tài)文化軸。四片：指位于規(guī)劃區(qū)東北、東南、西北和西南四片分別形成回憶之城、南洋商城、娛樂之城和未來之城四個(gè)符合?？趯?shí)際和開展方向的特色鮮明的功能片區(qū)。南陽商城回憶之城娛樂之城未來之城生態(tài)文化軸行政商務(wù)軸開展方向定位3.2 上位規(guī)劃解析?大英山新城中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃?解析開展方向定位3.3 開展定位總體定位：PART 4：開發(fā)經(jīng)營籌劃開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略開發(fā)原那么“政府主導(dǎo)，和諧拆遷的原那么政府主導(dǎo)

25、表達(dá)在規(guī)劃主導(dǎo)、出臺(tái)政策支持，針對(duì)工程的具體情況，采取多種開發(fā)運(yùn)作模式，吸引社會(huì)資金參與舊城改造?！耙匀藶楸荆尷诿竦脑敲磳⑴f城改造當(dāng)做為民辦實(shí)事的工程，工程的建設(shè)以追求改善居民居住環(huán)境、提升城市品位、增強(qiáng)城市功能為改造目標(biāo)。補(bǔ)償安置遵循自愿原那么，提供貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)置換兩種方式供選擇，鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償，確保居民在改造中真正獲得實(shí)惠。“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施的原那么按經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的總體要求，因地制宜，結(jié)合今后產(chǎn)業(yè)開展趨勢(shì)，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，整體改造，強(qiáng)化根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施的配套,改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作，政府可以零收益，到達(dá)資金總體平

26、衡開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略改造目標(biāo) 改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量及生活水平； 提升?？谑谐鞘行蜗?； 增加政府稅收和老百姓就業(yè)時(shí)機(jī)； 增強(qiáng)城市防災(zāi)減災(zāi)能力； 實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值最大化。 居民安居樂業(yè)、表達(dá)現(xiàn)代城市文明、各種配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美整潔的現(xiàn)代化新社區(qū)。*局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化有形磨損環(huán)境的改善和城市美化多個(gè)城市工程的組合舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退無形磨損著眼于區(qū)域的整體開展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略方案一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市

27、功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新方案開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略對(duì)舊城改造的思考從城市開展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城市局部地區(qū)物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)形態(tài)的改變，更是一個(gè)關(guān)乎城市未來可持續(xù)開展的重要手段和關(guān)鍵舉措從不同角度及層面看待舊城改造工程有利于找到正確的方向舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)工程，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域開展的特性 。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：技術(shù)角度微觀層面市場(chǎng)角度中觀層面城市開展角度宏觀層面開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略因此從不同角度及層面看待舊城改造工程有利于找到正確的方向技術(shù)角度微觀層面市場(chǎng)角度中觀層面城

28、市開展角度宏觀層面建筑質(zhì)量配套承載力水電容量交通建筑風(fēng)格負(fù)面影響消防、治安資源占用開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略技術(shù)角度微觀層面市場(chǎng)角度中觀層面城市開展角度宏觀層面拆遷補(bǔ)償代價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境政策談判的難易程度開發(fā)模式啟動(dòng)策略資金運(yùn)作問題開發(fā)商意愿各方主體利益平衡等開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略技術(shù)角度微觀層面市場(chǎng)角度中觀層面城市開展角度宏觀層面產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風(fēng)險(xiǎn)政治、社會(huì)、管理緊迫性城市意象可持續(xù)開展外部環(huán)境未來機(jī)遇*城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來開展指標(biāo)判定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化房地產(chǎn)國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo)通過比照國內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)城市未來開展預(yù)見改造對(duì)城市未來開展影響預(yù)見人口要素

29、文化要素資本要素產(chǎn)業(yè)土地要素市場(chǎng)城市環(huán)境法制與政策開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略我們籌劃的根底*我們的立意對(duì)城市未來開展預(yù)見城市優(yōu)化城市競(jìng)爭(zhēng)力城市管理站在“城市和區(qū)域的視角而非“工程對(duì)城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對(duì)城市未來的影響對(duì)未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的根底舊城改造開展綱領(lǐng)與策略實(shí)施應(yīng)具備的條件實(shí)現(xiàn)條件的策略開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略我們“改造的根底*思路一：舊城改造是城市開展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的方案。思路二：舊城改造不是局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體開展的綜合系統(tǒng)工程。思路三：舊城改造必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最正確,區(qū)域處于衰退期是改造的最正確時(shí)

30、機(jī)。思路四：舊城改造的政府有意識(shí)的干預(yù)行為，通過更新使衰退的區(qū)域機(jī)能重生、活力再現(xiàn)。思路五：舊城改造的關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)的更新，是城市價(jià)值的增值，所有政策和規(guī)劃必須以此為中心。思路六：區(qū)域更新中的規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的 ，并通過綜合系統(tǒng)的規(guī)劃到達(dá)土地增值的目的。思路七：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，及早制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施至關(guān)重要。思路八：在改造中應(yīng)有明確的目標(biāo)和清晰的工作步驟。開發(fā)經(jīng)營籌劃4.1 總體策略總體思路開發(fā)經(jīng)營籌劃4.2 開發(fā)條件分析3公里內(nèi)社區(qū)配套完善，足以為工程提供效勞。交通配套：客運(yùn)東站、4路、11路、16路、28路、29路等公交線路教育配套：?？谑袑?shí)驗(yàn)中學(xué)、?？谑械谒闹袑W(xué)、瓊山第二中學(xué)醫(yī)療配套：海南省

31、人民醫(yī)院、?？趮D女兒童醫(yī)院、瓊山人民醫(yī)院、海口中山醫(yī)院行政配套：美蘭區(qū)委、政府，市政管理局、市農(nóng)業(yè)局、市檢查院商業(yè)配套：南亞廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)大型行政機(jī)構(gòu)：海南省省委、省政府文化配套：?？谑胁┪镳^體育配套：海南省體育運(yùn)動(dòng)中心金融配套：工行、建行、交行、中行、農(nóng)行休閑娛樂：紅城湖公園、美舍河帶狀公園、海口公園市政設(shè)施：給水、污水、雨水、電力、電信設(shè)施配套齊全4.2.1 周邊設(shè)施配套條件開發(fā)經(jīng)營籌劃4.2 開發(fā)條件分析4.2.2 區(qū)域內(nèi)設(shè)施配套條件教育設(shè)施：現(xiàn)有?？邶埰樾W(xué)。醫(yī)療衛(wèi)生：無醫(yī)療設(shè)施。文化體育：無文化活動(dòng)室和健身廣場(chǎng)，有臺(tái)球室和網(wǎng)吧。商業(yè)效勞：主要有沿街商業(yè)鋪面，主要集中于片區(qū)的東側(cè)沿布置

32、。市政公用：區(qū)內(nèi)有一處加油站和加氣站和一處汽車維修站。給水、污水、雨水、電力、電信設(shè)施配套齊全金融郵電、社區(qū)效勞、行政管理及其他效勞在片區(qū)內(nèi)無金融郵電效勞設(shè)施。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.2 開發(fā)條件分析4.2.3 對(duì)外交通條件外圍道路：東臨海府路、南靠國興大道，交通便捷。國興大道海府路美蘭國際機(jī)場(chǎng)17公里龍崎村高鐵車站4公里交通設(shè)施：東線高鐵車站，海口東站、美蘭國際機(jī)場(chǎng)海府立交橋?？跂|站*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.2 開發(fā)條件分析4.2.4 開發(fā)條件評(píng)價(jià)良好的區(qū)位便捷的交通完善的配套設(shè)施+地理位置優(yōu)越，適合開展高端商務(wù)住宅產(chǎn)品*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.2.1 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析堅(jiān)持“一省兩地開展方針，

33、經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。海南省近年經(jīng)濟(jì)年均增速連續(xù)保持在10以上，有利于投資環(huán)境的改善和增強(qiáng)內(nèi)需。09 年海南經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了前低后高，加快上升的開展趨勢(shì)，從08 年金融危機(jī)的低迷中走出，GDP 比去年增長(zhǎng)11.7%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析從市縣經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r來看，?？凇⑷齺喨匀皇呛Ｄ鲜〗?jīng)濟(jì)開展的重要支撐*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析09年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)13751 元，增幅為9.6%?！笆晃迤陂g，海南省人均地區(qū)生產(chǎn)總值將向2000 美元躍升。開展經(jīng)驗(yàn)說明，人均地區(qū)生產(chǎn)總值10003000 美元的階段，是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)化、

34、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的時(shí)期。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.2 海南省房地產(chǎn)開展分析在“國際旅游島的思路帶動(dòng)下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新的開展契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售勢(shì)頭逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成為海南省經(jīng)濟(jì)開展的助推器。? 房地產(chǎn)投資：2021年房地產(chǎn)投資287.9億，增長(zhǎng)強(qiáng)勁，所占比重明顯。2021 年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重到達(dá)28.72%，占GDP 的17.48%。房地產(chǎn)投資額到達(dá)287.90 億元，房地產(chǎn)投資總額不斷增長(zhǎng)，09 年增長(zhǎng)率在40%以上。在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境陷入低谷的情況下，海南房地產(chǎn)投資額仍保持高速增長(zhǎng)，說明各方投資者對(duì)于海南房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.

35、3 開發(fā)市場(chǎng)分析?房地產(chǎn)供求：外來需求旺盛，市場(chǎng)始終保持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)海南全省雖然施工面積逐年增長(zhǎng)，速度較快，但房屋竣工面積比擬穩(wěn)定，增長(zhǎng)速度比擬緩慢，這一方面主要反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時(shí)也反映了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，即房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置。供求方面，由于海南外向型市場(chǎng)特征，主要依靠島外市場(chǎng)，在目標(biāo)客戶群范圍大幅擴(kuò)展的情況下，需求近年逐級(jí)遞增，而供給增速明顯慢于需求，因此也造成了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)隨著海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸升溫，從2021 年開始，土地購置面積開始大幅

36、攀升，09年，?？谑型恋刭徶妹娣e已經(jīng)到達(dá)312.16 萬平方米，說明市場(chǎng)投資熱度仍然強(qiáng)勢(shì)。09 年土地市場(chǎng)非?；顫姡晕骱０镀瑓^(qū)為主。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析歷年土地成交金額隨著08、09 年土地購置的升溫，?？谑型恋爻山唤痤~也隨之快速增長(zhǎng)，通過數(shù)據(jù)可以看出，09 年土地成交金額較08 年同比增長(zhǎng)79.32%，說明?？谑型恋厥袌?chǎng)回暖，土地價(jià)格在09年得到快速增長(zhǎng)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資從2003 年開始，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資一直保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，09年，全年投資額已到達(dá)78億元，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)烈。*開

37、發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)，說明?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)趨于健康、穩(wěn)定的開展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展，使土地的需求大幅增長(zhǎng)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析歷年施工面積?？谑?003 年至2021 年房地產(chǎn)施工面積情況比擬穩(wěn)定,保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增幅呈現(xiàn)逐年放緩的趨勢(shì)，這主要和國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化及海口市土地供給情況有關(guān)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析新開工面積2021 年?？谑猩唐贩啃麻_工面積為206萬平方米，同比增長(zhǎng)5.1%?？v觀近幾年?？谑蟹康?/p>

38、產(chǎn)新開工面積走勢(shì)，可以看出2007、2021 年商品房新開工面積明顯加大，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期規(guī)律，一般從開工到竣工銷售的時(shí)間在1.5-2.5 年之間，以及國際旅游島的概念下，因此我們預(yù)測(cè)?？谠?021-2021 年兩年間商品房供給將有所增加。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析竣工面積2021 年?？谑猩唐贩靠⒐っ娣e80.3 萬平方米，比去年下降31.8%，這與2021 年開工面積大幅下降有關(guān)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)總體評(píng)判海口房地產(chǎn)市場(chǎng)依托海南強(qiáng)勢(shì)的旅游資源，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)城市配套，已逐步進(jìn)入高速開展周期。國際旅游島

39、大背景下的海口房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲；?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤時(shí)代，大樓盤大有追趕島外興旺地區(qū)之勢(shì)；典型的外向型市場(chǎng)，其核心價(jià)值是較高性、先天性、單一性的強(qiáng)勢(shì)海景資源；度假觀念、投資觀念在大力入侵，外銷市場(chǎng)向內(nèi)陸、港、臺(tái)、東南亞延伸，二元制市場(chǎng)正在滲透和反滲透。以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)；同時(shí)，島內(nèi)客戶需求被激發(fā)是二元制的客戶結(jié)構(gòu)體系下的一種必然。?？谑袌?chǎng)在歷經(jīng)1、2月瘋狂之后已逐漸回歸理性。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析住宅供求分析06-08 年，?？诘淖≌袌?chǎng)呈現(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)，但是，供求

40、比一直向平穩(wěn)態(tài)勢(shì)開展，在2021 年?？谧≌袌?chǎng)供求比處于大于1，說明市場(chǎng)需求十分旺盛，市場(chǎng)存量逐步被消化，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)，未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面將加大，進(jìn)入到2021 年后，政策性的利好催動(dòng)了?？跇鞘械臒霟幔袌?chǎng)需求旺盛，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場(chǎng)上供給相對(duì)缺乏，供求比差距快速拉大。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅成交分析08 年的?？跇鞘惺艿浇鹑谖C(jī)和國內(nèi)外樓市影響，使年度成交量一度下跌。從09 年3月份，成交量出現(xiàn)大幅上漲之后，之后的每月都維持在20 萬平方米以上，樓市回暖增溫態(tài)勢(shì)加強(qiáng)。09 年?？谏唐纷≌山幻娣e為231.28

41、 萬平方米，相比08 年增長(zhǎng)60.61 萬平方米，增長(zhǎng)幅度35.51%。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析住宅價(jià)格分析高端市場(chǎng)領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價(jià)格層級(jí)拉開。?？谧≌N售價(jià)格保持了年均18%以上的增長(zhǎng)率，2021 年1-12 月海口住宅平均銷售價(jià)格到達(dá)5088 元/平方米，較2021 年上漲了21.64%，已經(jīng)突破5000 元大關(guān)。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅價(jià)格分析受海南國際旅游島效應(yīng)，2021 年1 月海口市商品住宅均價(jià)已經(jīng)高達(dá)6627 元/平方米，較上月擴(kuò)大9.59 個(gè)百分點(diǎn)，2 月商品住宅均價(jià)7910 元/平方米，環(huán)比上月

42、上漲達(dá)19.35%，成交均價(jià)直線突破。從均價(jià)走勢(shì)圖來看，09 年以來的均價(jià)都是持續(xù)上漲的，穩(wěn)中有升，在穩(wěn)定成交量的根底上上揚(yáng)，表達(dá)出?？跇鞘姓w市場(chǎng)開展良好的特征，進(jìn)入10 年后，國際旅游島效應(yīng)拉動(dòng)了海口房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，成交均價(jià)明顯拉高。在海口房?jī)r(jià)上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)。豪宅價(jià)格的走高引發(fā)了價(jià)格層級(jí)的擴(kuò)大，為其它工程帶來了生存空間。2021 年以后，?？诘姆?jī)r(jià)整體運(yùn)行在一個(gè)明顯的上升通道中，而從09 年12月份開始價(jià)格呈現(xiàn)翹尾，進(jìn)入10 年后，那么每月一個(gè)臺(tái)階，房?jī)r(jià)在整體上得到提升。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3

43、 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析客戶需求分析度假、投資、養(yǎng)老等多重置業(yè)目的 ? 2005-2021 年海口商品住宅成交量島外客戶均占半數(shù)以上，08 年到達(dá)72.47%，始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。09 年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所增長(zhǎng)，但是隨著島外市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，?？谕庀蛐弯N售特點(diǎn)將延續(xù)，海口本地人已經(jīng)無法承當(dāng)高額房?jī)r(jià)，某種意義上來講受到了排擠。政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控，保持市場(chǎng)健康開展。 ?島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比擬復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購置主體差異大。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.

44、3 開發(fā)市場(chǎng)分析客戶需求分析*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.3 開發(fā)市場(chǎng)分析4.3.3 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析未來市場(chǎng)評(píng)判未來市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)分析受到國際旅游島效應(yīng)影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征，未來?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的開展空間。未來市場(chǎng)供給量近四年?？谑袌?chǎng)供給量趨于穩(wěn)定，每年平均在220萬平方米左右。受海南國際旅游島效應(yīng)影響，大批開發(fā)商進(jìn)駐海南市場(chǎng)，島外投資客也看好海南未來開展形勢(shì)，以及近兩年土地購置面積及新開工面積的大幅增加，可以預(yù)見，未來兩年內(nèi)，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給量將同比大幅攀升。未來市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格分析從06 年開始，海口市房地產(chǎn)價(jià)格都保持在18%以上的漲率，這

45、主要是海口外向型市場(chǎng)特征，吸引廣闊投資客戶群，在未來市場(chǎng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展尚未明朗化，而海口市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面推動(dòng)下，預(yù)計(jì)，全市產(chǎn)品價(jià)格將進(jìn)一步上漲，保守估計(jì)，上漲幅度將在10%以上。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析4.4.1 “城中村特點(diǎn)城中村的特征(1)從地域空間上看，“城中村應(yīng)該在城市總體開展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)；(2)從土地權(quán)屬來看，“城中村的土地為集體所有而非國家所有，這是“城中村的核心特征之一。也是“城中村存在的根本條件；(3)從管理體制上看，“城中村的管理主體仍然是村民委員會(huì)，在行政隸屬上仍然以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制為主，少局部是街道辦事處；(4)從戶籍上看，“城中村的村民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此

46、在理論上他們?nèi)匀豢梢猿邪恋?，雖然可耕種的土地?cái)?shù)量實(shí)際上往往很少甚至已經(jīng)沒有。(5)從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，“城中村周圍已根本上形成完善的商業(yè)環(huán)境，村民的現(xiàn)代商業(yè)意識(shí)也已根本形成，更重要的是，村民的生活來源也根本上依靠二、三產(chǎn)業(yè)或全部是房租。 城中村形成的原因 “城中村保存了以家庭為單位、以宅基地為根底的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地補(bǔ)償金建造的高密度的、用于出租的“牽手樓，適應(yīng)了大量流動(dòng)人口進(jìn)城后對(duì)低租金住房的需求，同時(shí)亦增加了村民的經(jīng)濟(jì)收入。政府“繞開村落的空間拓展思路，使這里被城市建成區(qū)所包圍，呈“鑲嵌狀散布在城市新建職能分區(qū)內(nèi)(甚至在城市CBD周邊地區(qū))的“城中村恰恰提供了低收入住房，并使

47、流動(dòng)人口的居住地和工作地相重合。*開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析4.4.2 “龍崎村特點(diǎn)龍崎村區(qū)位于?？谑兄行纳虅?wù)區(qū)的社區(qū)，同時(shí)也處于省級(jí)行政中心區(qū)，四周有完善的市政道路和商業(yè)效勞設(shè)施，屬于成熟型特征的城中村。建筑概況：由于沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，新舊建筑混雜，市政根底設(shè)施嚴(yán)重，建筑類型以二到四層的私宅為主 ，建筑景觀有海南自然村落的特色，村內(nèi)搶建風(fēng)盛行，各式建材堆了滿地。社會(huì)概括：由于房屋廉租，外來人口復(fù)雜混亂，給城市社會(huì)治安和人口方案生育帶來了難題，由于“城中村的房屋為私人擁有，在利益驅(qū)動(dòng)下，居中將閑置的房屋租給來外來人人口居住，這些外來人口良莠不齊，是社會(huì)治安的隱患源。外來人口

48、的大量入住，給方案生育工作帶來了很大的難題，由于對(duì)這些流動(dòng)人口難以管理，造成了這些流動(dòng)人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會(huì)的壓力。同時(shí)“城中村的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點(diǎn)，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財(cái)產(chǎn)平安，也影響到新市中心入海府路延線景觀及?？谑械恼w形象。4.4.3 國內(nèi)成功“城中村改造模式深圳模式綜合整治全面改造 全面改造類那么進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引。為保證村民利益，市政府、行政區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠，一是建成后除公共配套設(shè)施外，其他局部建筑可進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營；二是對(duì)行政村改造采

49、取特事特辦原那么，提高改造效率；三是制定靈活的拆補(bǔ)方案，對(duì)村民的合理利益予以保障。另外，行政區(qū)政府還撥出資金近億元，用于行政村改造的前期工作、市政根底設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和工程資金缺口補(bǔ)償?shù)软?xiàng)支出。改造過渡期間的安置費(fèi)用采取租金補(bǔ)償方式，按棟計(jì)算，每平方米面積的租金補(bǔ)償為20元/月，按季支付，直到交付新房為止。建設(shè)周期暫定兩年，租金補(bǔ)助為20元/平方米，不低于目前行政村出租價(jià)格水平。對(duì)于迎風(fēng)搶建的私房，政府不予補(bǔ)償。而對(duì)于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補(bǔ)助費(fèi)政府一次性給予補(bǔ)償。開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析武漢模式市場(chǎng)運(yùn)作有情操作 武漢“城中村改造最大特點(diǎn)在于土地出讓實(shí)行徹底的市場(chǎng)化道路，全部土地

50、以工程捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓。 按照“城中村綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成工程后，采取公開供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)本錢和本宗地價(jià)之和的1.15倍。其中多出的15，一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織，在爭(zhēng)取自行改造的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，有效保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)的利益和落實(shí)改造資金；另一方面是給前期進(jìn)入的開發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償。即使先期進(jìn)入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個(gè)地塊，也可以獲得15的補(bǔ)償，同時(shí)村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補(bǔ)償金。 在根底設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉(zhuǎn)給“城中村所在的區(qū)財(cái)政專戶儲(chǔ)存，專用于“城中村綜合改造中的根底設(shè)施建設(shè)，

51、例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)?、供電、電信、郵政等；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村市政根底設(shè)施配套建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)“?？顚Ｓ谩?4.4.3 國內(nèi)成功“城中村改造模式 開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析珠海模式市場(chǎng)運(yùn)作政府給政策 珠海市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三，即： 根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆1 平方米的房屋，可免交2-3 平方米建筑面積的地價(jià)，并免減相應(yīng)的報(bào)建等費(fèi)用，確保開發(fā)商獲得25%以上的合理利潤。 開發(fā)商的開發(fā)總量中，1/3 用于舊村民回遷，另外2/3 作商品房經(jīng)營。 為引入有實(shí)力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的方法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對(duì)其資金實(shí)力、改建規(guī)劃方案

52、、拆遷安置方案及商業(yè)信譽(yù)等方面進(jìn)行量化評(píng)估。為提升新村檔次，珠海市在招標(biāo)階段就引入“規(guī)劃最優(yōu)概念，規(guī)劃設(shè)計(jì)要以優(yōu)取勝，帶動(dòng)了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升 。4.4.3 國內(nèi)成功“城中村改造模式開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析由區(qū)政府對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置后,通過招拍掛的方式出讓土地使用權(quán)。4.4.4 ?？诔侵写甯脑炷Ｊ?參照?海口市人民政府印發(fā)的通知?海府202178 號(hào)文件精神，舊城區(qū)城中村改造鼓勵(lì)社會(huì)資本參與,在保證有效推進(jìn)舊城區(qū)城中村改造工作的前提下,以人為本、讓利于民, 因地制宜、和諧共建，到達(dá)雙贏。舊城區(qū)城中村改造片區(qū)用地的取得可按以下三種形式:房屋和土地確權(quán)后,拆遷人通過與產(chǎn)權(quán)人簽

53、訂房屋和土地收購協(xié)議的方式,依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。集體建設(shè)用地,可在村改居的過程中依法進(jìn)行土地所有權(quán)的變更與使用權(quán)確實(shí)認(rèn)。經(jīng)確權(quán)的國有土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓包括合作、聯(lián)營等。開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析?？谀Ｊ絽^(qū)政府作拆遷人開發(fā)企業(yè)作拆遷人4.4.5 五部門?關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造指導(dǎo)意見?建保2021295號(hào)根本原那么： 1以人為本，依法拆遷。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工程確實(shí)定和安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的根底上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護(hù)群眾的合法權(quán)益，切實(shí)讓群

54、眾得到實(shí)惠。 2科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施。要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)開展水平和政府財(cái)政能力，結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的目標(biāo)任務(wù)，區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排連片規(guī)模較大、住房條件困難、平安隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的工程，有方案有步驟地組織實(shí)施。 3政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造政策性、公益性強(qiáng)，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策和資金等方面給予必要支持，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量廣泛參與 4因地制宜，區(qū)別對(duì)待。堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合，嚴(yán)格界定改造范圍。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)和規(guī)劃保存的建筑，主要進(jìn)行房屋

55、維修、配套設(shè)施和無障礙設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。要重視維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，切實(shí)保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑，嚴(yán)禁大拆大建。 5統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建安置小區(qū)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、污水與垃圾處理等市政設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設(shè)施等配套公共效勞設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)。政策措施： 多渠道籌措資金。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等方法多渠道籌集資金。 開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析4.4.6 開發(fā)模式選擇開發(fā)經(jīng)營籌劃4.4 開發(fā)模式分析龍崎村開發(fā)模式先進(jìn)模式借鑒相關(guān)政策意見“龍崎

56、村的特點(diǎn)政府主導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作政府制定拆遷政策，主導(dǎo)拆遷安置。吸引開發(fā)商投資舊城城中村改造，具體實(shí)施拆遷、補(bǔ)償和安置工作，通過協(xié)議收購，獲取國有土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。4.5.1 常用改造模式比擬開發(fā)經(jīng)營籌劃4.5 改造模式分析4.5.2 改造模式選擇開發(fā)經(jīng)營籌劃4.5 改造模式分析龍崎村改造模式功能定位設(shè)施承載力環(huán)境承載力整體拆遷模式社會(huì)影響力操作實(shí)施性4.6.1 安置補(bǔ)償政策開發(fā)經(jīng)營籌劃4.6 安置補(bǔ)償分析?中華人民共和國土地管理法?中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例??？谑谐擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?海口市人民政府關(guān)于加快國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定?

57、?？谑邪仓梅拷ㄔO(shè)使用管理暫行規(guī)定?關(guān)于推進(jìn)舊城區(qū)城中村改造工作的指導(dǎo)意見??？谑姓顿Y工程管理暫行規(guī)定??？谑猩腺t沙亮片區(qū)舊城區(qū)城中村改造工程拆遷補(bǔ)償安置方案?4.6.2 安置模式選擇開發(fā)經(jīng)營籌劃4.6 安置補(bǔ)償分析龍崎村補(bǔ)償安置模式政府工作的要求現(xiàn)實(shí)條件的要求現(xiàn)實(shí)目標(biāo)的要求安置方式：就地安置補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。PART 5：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1.1 設(shè)計(jì)理念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思理念一以現(xiàn)代時(shí)尚兼商務(wù)特色為主題理念二豪華、舒適、全方位的效勞設(shè)施理念三立體景觀及交通動(dòng)線理念四舒展、高貴、富于浪漫風(fēng)格的建筑及空間形態(tài)5.1.2 工程特色規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思采

58、用立體園林、植被、水景的造景手法，營造移步換景高品位的私家居住環(huán)境。立體平均式園林景觀；處處有景觀，無處不綠化5.1.3 高級(jí)住宅規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思樓宇的立面造型設(shè)計(jì)蘊(yùn)含現(xiàn)代國家流行的風(fēng)格元素，線條流暢、簡(jiǎn)約大氣，突出強(qiáng)烈的雕塑感，凝聚剛毅、大氣的風(fēng)格。流暢的動(dòng)線，動(dòng)態(tài)及靜態(tài)的意向感受，多層次栽植的綠意，讓視覺范圍的垂直及水平上都無限延伸。5.1.4 教育地產(chǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思教育地產(chǎn)是一種價(jià)值，是一種教育與地產(chǎn)互相成就、互相輝映的聯(lián)動(dòng)價(jià)值，是一條連接社會(huì)、學(xué)校、房地產(chǎn)企業(yè)、家庭多方的市場(chǎng)價(jià)值鏈。5.1.5 效勞及商業(yè)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思近年來，社區(qū)散鋪已難以滿足市

59、民需求，人們期望能在社區(qū)內(nèi)享受到娛樂、消費(fèi)、商務(wù)等便利，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了開發(fā)商和社區(qū)居民的視野，并日益成為社區(qū)配套商業(yè)的主流。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性是復(fù)合型社區(qū)配套商業(yè)的主要特點(diǎn)，也是其在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力的條件。5.1.6 會(huì)所規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思高尚社區(qū)會(huì)所，由商務(wù)會(huì)議區(qū)、休閑區(qū)、社交餐飲區(qū)、康體健身區(qū)、SPA健康區(qū)五大主題區(qū)組成，更輔以專業(yè)化管理及星級(jí)貼心效勞，是高尚人士身心休養(yǎng)之所和思想會(huì)晤、感情交流之處。5.1.7 功能規(guī)劃方案設(shè)計(jì)5.1 總體構(gòu)思復(fù)合業(yè)態(tài)功能、滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?。建筑包括：商?wù)、居住、商業(yè)等多種城市功能在內(nèi)的全新復(fù)合型街區(qū)。貼近自然，多

60、采用開放的構(gòu)造，大面積留給綠色自然。規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 5.2 功能分區(qū)村民安置區(qū)：將安置區(qū)設(shè)于規(guī)劃區(qū)的北側(cè)，沿小區(qū)路設(shè)置商業(yè)鋪面。結(jié)合小區(qū)組團(tuán)綠地設(shè)置活動(dòng)場(chǎng)地，滿足村民的生活需求。高檔居住區(qū)：位于片區(qū)中部，居住尺度適宜，用水系串聯(lián)整個(gè)片區(qū)的公共活動(dòng)空間，沿小區(qū)路設(shè)置商業(yè)鋪面。打造具有熱帶濱海特色的高品質(zhì)商務(wù)居住區(qū)。教育效勞區(qū)：將?？邶埰樾W(xué)搬遷至此，建設(shè)社區(qū)綜合效勞中心。商務(wù)辦公區(qū)：在國興大道與海府路交叉口處布置一處集購物、金融辦公、餐飲娛樂于一體的商業(yè)綜合用地，通過建筑景觀的設(shè)計(jì)，形成國興大道上的新標(biāo)志性景觀節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 5.3 總平面布局主要技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 5.4 分地塊控制主要技