第三單元工程管理講述

1、案例分析篇案例分析篇 第三單元第三單元 工程管理工程管理 案例一案例一 業(yè)主想裝業(yè)主想裝“太陽能太陽能”物業(yè)管理公物業(yè)管理公司不允許司不允許 楊小姐告訴記者：她在水岸新都花園一棟六層的住宅樓內(nèi)買了一楊小姐告訴記者：她在水岸新都花園一棟六層的住宅樓內(nèi)買了一套位于套位于5 5樓、面積為樓、面積為100100平方米的房子，去年平方米的房子，去年1010月底入伙。她是一名熱月底入伙。她是一名熱愛環(huán)保的人，一直對太陽能利用很感興趣。她搬進(jìn)新家后，就打算裝愛環(huán)保的人，一直對太陽能利用很感興趣。她搬進(jìn)新家后，就打算裝一個(gè)太陽能熱水器。她說，太陽能熱水器所用的能源是陽光，對環(huán)境一個(gè)太陽能熱水器。她說，太陽能熱

2、水器所用的能源是陽光，對環(huán)境不會(huì)造成影響。在陰雨天還可用電自動(dòng)輔助加熱，不受水壓的影響，不會(huì)造成影響。在陰雨天還可用電自動(dòng)輔助加熱，不受水壓的影響，確保室內(nèi)全天確保室內(nèi)全天2424小時(shí)源源不斷供應(yīng)熱水。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度來看，小時(shí)源源不斷供應(yīng)熱水。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度來看，一次性投資三四千元，以后基本不用再花錢，也比較劃算。一次性投資三四千元，以后基本不用再花錢，也比較劃算。 于是，楊小姐和丈夫到商場選好太陽能熱水器的品牌，她覺得樓于是，楊小姐和丈夫到商場選好太陽能熱水器的品牌，她覺得樓頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)有斜面，就根據(jù)實(shí)際情況選了適合安裝斜面上的產(chǎn)品，接收頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)有斜面，就根據(jù)實(shí)際情況選了適合安裝斜面上的

3、產(chǎn)品，接收器面積約在器面積約在1.51.5平方米左右。為了讓安裝更順利些，楊小姐到物業(yè)管理平方米左右。為了讓安裝更順利些，楊小姐到物業(yè)管理公司咨詢。沒想到工作人員的答復(fù)出乎她的意料：在小區(qū)內(nèi)不允許安公司咨詢。沒想到工作人員的答復(fù)出乎她的意料：在小區(qū)內(nèi)不允許安裝太陽能熱水器。裝太陽能熱水器。 “ “樓頂不能安裝太陽能熱水器，那么在哪里可以安裝呢？樓頂不能安裝太陽能熱水器，那么在哪里可以安裝呢？”楊小楊小姐感到很困惑。姐感到很困惑。案例分析案例分析 樓頂能否安裝太陽能熱水器已成為現(xiàn)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)管理企樓頂能否安裝太陽能熱水器已成為現(xiàn)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生異議或糾紛的一個(gè)主

4、要起因。這其中一個(gè)很主要的原因是宏業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生異議或糾紛的一個(gè)主要起因。這其中一個(gè)很主要的原因是宏觀政策不一致造成的。對于太陽能的利用，國家早在觀政策不一致造成的。對于太陽能的利用，國家早在2020世紀(jì)世紀(jì)7070時(shí)代就已給時(shí)代就已給予相當(dāng)?shù)年P(guān)注，其后政府頒布了許多與太陽熱水器發(fā)展有關(guān)的宏觀政策和予相當(dāng)?shù)年P(guān)注，其后政府頒布了許多與太陽熱水器發(fā)展有關(guān)的宏觀政策和規(guī)劃。但是，在具體推行時(shí)，各地政策不一致，甚至地方政策與國家宏觀規(guī)劃。但是，在具體推行時(shí)，各地政策不一致，甚至地方政策與國家宏觀政策相左。在今天這樣一個(gè)信息暢通的時(shí)代，促成了糾紛的形成，給物業(yè)政策相左。在今天這樣一個(gè)信息暢通的時(shí)代，促成了

5、糾紛的形成，給物業(yè)管理企業(yè)處理、解決安裝太陽能熱水器問題帶來了諸多不利。管理企業(yè)處理、解決安裝太陽能熱水器問題帶來了諸多不利。 概括起來，物業(yè)管理企業(yè)不準(zhǔn)業(yè)主安裝太陽能熱水器，原因不外乎影概括起來，物業(yè)管理企業(yè)不準(zhǔn)業(yè)主安裝太陽能熱水器，原因不外乎影響小區(qū)美觀、樓頂空間不夠等，這從目前業(yè)主安裝太陽能熱水器的實(shí)際情響小區(qū)美觀、樓頂空間不夠等，這從目前業(yè)主安裝太陽能熱水器的實(shí)際情況看的確如此。業(yè)主安裝太陽能熱水器，都是采取分散安裝的方式，由于況看的確如此。業(yè)主安裝太陽能熱水器，都是采取分散安裝的方式，由于熱水器品牌不同，大小、架子五花八門，影響美觀；有的太陽能熱水器在熱水器品牌不同，大小、架子五花八

6、門，影響美觀；有的太陽能熱水器在安裝時(shí)破壞了屋頂?shù)姆浪畬?，?dǎo)致房屋滲水漏水；有的太陽能熱水器重量安裝時(shí)破壞了屋頂?shù)姆浪畬?，?dǎo)致房屋滲水漏水；有的太陽能熱水器重量過大，超出了房屋的承重能力，產(chǎn)生安全隱患；有的太陽能熱水器水管通過大，超出了房屋的承重能力，產(chǎn)生安全隱患；有的太陽能熱水器水管通過排煙道排布，堵塞了排煙道；給水回水管道沿立面蜿蜒而下，造成立面過排煙道排布，堵塞了排煙道；給水回水管道沿立面蜿蜒而下，造成立面臟亂；因屋頂空間不足，造成鄰里不和。這些狀況，從侵權(quán)角度看，是對臟亂；因屋頂空間不足，造成鄰里不和。這些狀況，從侵權(quán)角度看，是對全體業(yè)主共用部分所有權(quán)的侵害；對此，物業(yè)管理企業(yè)出面疏導(dǎo)

7、、制止，全體業(yè)主共用部分所有權(quán)的侵害；對此，物業(yè)管理企業(yè)出面疏導(dǎo)、制止，是履行物業(yè)管理服務(wù)合同中所規(guī)定權(quán)利，不應(yīng)受到非議。是履行物業(yè)管理服務(wù)合同中所規(guī)定權(quán)利，不應(yīng)受到非議。 業(yè)主應(yīng)該自覺遵守售房合同或物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)條款，在目前房業(yè)主應(yīng)該自覺遵守售房合同或物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)條款，在目前房屋建筑結(jié)構(gòu)不具備安裝太陽能熱水器的前提條件下，共同維護(hù)好全體業(yè)主屋建筑結(jié)構(gòu)不具備安裝太陽能熱水器的前提條件下，共同維護(hù)好全體業(yè)主的合法權(quán)利，減少或杜絕業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。的合法權(quán)利，減少或杜絕業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國民法通則

8、中華人民共和國民法通則中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國可再生能源法中華人民共和國可再生能源法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定解決方法解決方法 接到楊小姐的咨詢，應(yīng)首先肯定楊小姐的環(huán)保意識，然后明確接到楊小姐的咨詢，應(yīng)首先肯定楊小姐的環(huán)保意識，然后明確答復(fù)：業(yè)主不能安裝太陽能熱水器。具體的理由是是，根據(jù)答復(fù)：業(yè)主不能安裝太陽能熱水器。具體的理由是是，根據(jù)建筑建筑裝飾裝修管理規(guī)定裝飾裝修管理規(guī)定、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、城市異城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定產(chǎn)毗連房屋管理

9、規(guī)定相關(guān)規(guī)定，不允許業(yè)主擅自改變建筑外觀和相關(guān)規(guī)定，不允許業(yè)主擅自改變建筑外觀和用途，安裝太陽能熱水器在原有的建筑物上附著新的構(gòu)筑物，改變用途，安裝太陽能熱水器在原有的建筑物上附著新的構(gòu)筑物，改變了樓頂?shù)耐庥^，是違規(guī)的。房屋本身有沒有太陽能節(jié)能的設(shè)計(jì)，沒了樓頂?shù)耐庥^，是違規(guī)的。房屋本身有沒有太陽能節(jié)能的設(shè)計(jì)，沒有預(yù)留相關(guān)的管道，也不適于安裝太陽能熱水器。樓頂是公共部位，有預(yù)留相關(guān)的管道，也不適于安裝太陽能熱水器。樓頂是公共部位，任何業(yè)主都不能單獨(dú)使用，如需安裝太陽能熱水器接收器，必須向任何業(yè)主都不能單獨(dú)使用，如需安裝太陽能熱水器接收器，必須向物業(yè)部門出示經(jīng)過公證的所在單元所有業(yè)主的同意書和授權(quán)

10、書，再物業(yè)部門出示經(jīng)過公證的所在單元所有業(yè)主的同意書和授權(quán)書，再向城管局、建設(shè)局和規(guī)劃局申請，才能安裝。否則，會(huì)受到處罰。向城管局、建設(shè)局和規(guī)劃局申請，才能安裝。否則，會(huì)受到處罰。 另外，還要指出楊小姐在入住前，已簽訂了一份業(yè)主公約的協(xié)另外，還要指出楊小姐在入住前，已簽訂了一份業(yè)主公約的協(xié)議，其中有一條是業(yè)主不能破壞房屋安全，影響房屋的外觀。楊小議，其中有一條是業(yè)主不能破壞房屋安全，影響房屋的外觀。楊小姐要裝太陽能熱水器的地方在小區(qū)最顯眼處，對房屋外觀是有一定姐要裝太陽能熱水器的地方在小區(qū)最顯眼處，對房屋外觀是有一定影響的；另外，管理處請工程技術(shù)人員勘察過，認(rèn)為安裝后會(huì)影響影響的；另外，管理處

11、請工程技術(shù)人員勘察過，認(rèn)為安裝后會(huì)影響房屋的結(jié)構(gòu)，留有安全隱患。如果物業(yè)管理處同意楊小姐安裝，別房屋的結(jié)構(gòu)，留有安全隱患。如果物業(yè)管理處同意楊小姐安裝，別的業(yè)主也紛紛提這個(gè)要求，對小區(qū)的影響就會(huì)很大。如果楊小姐執(zhí)的業(yè)主也紛紛提這個(gè)要求，對小區(qū)的影響就會(huì)很大。如果楊小姐執(zhí)意在公共場所安裝的話，最好要征求她所住的整棟樓全體業(yè)主的同意在公共場所安裝的話，最好要征求她所住的整棟樓全體業(yè)主的同意。意。 案例二案例二 物業(yè)管理公司管理人員的行為是物業(yè)管理公司管理人員的行為是否妥當(dāng)否妥當(dāng) 某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管

12、理人員隨時(shí)檢查。一天，不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時(shí)檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一未簽署管理處工作人員在例行巡查過程中，見一未簽署裝修管裝修管理服務(wù)協(xié)議理服務(wù)協(xié)議的裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，的裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，勒令人員認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知

13、保安人員將裝修工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修工人的合法權(quán)益。并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修工人的合法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。同時(shí)表示將訴諸公堂。案例分析案例分析 雖然雖然住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中規(guī)定了裝修人不得拒絕和阻中規(guī)定了裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對住

14、宅室礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。但是，該物業(yè)管理工作人員在履行自己的內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。但是，該物業(yè)管理工作人員在履行自己的職責(zé)和義務(wù)時(shí)，卻忽略了對其他法律法規(guī)的遵守，在不經(jīng)住宅主人同意職責(zé)和義務(wù)時(shí)，卻忽略了對其他法律法規(guī)的遵守，在不經(jīng)住宅主人同意（也未敲門征得施工人員許可）而又缺少法律根據(jù)的前提下，以裝修管（也未敲門征得施工人員許可）而又缺少法律根據(jù)的前提下，以裝修管理為由，對私家住宅堂而皇之地理為由，對私家住宅堂而皇之地“推門而入推門而入”。這一行為顯然有違我國。這一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯

15、的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有非法侵入住宅之嫌。主的合法權(quán)益，確有非法侵入住宅之嫌。 該管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，該管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理，并沒有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理，并沒有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留非法滯留”。當(dāng)然，如果這時(shí)出。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，也可以采取服務(wù)上門的方式，送現(xiàn)施工人員拒絕到管理處

16、處理的情況，也可以采取服務(wù)上門的方式，送達(dá)達(dá)違章整改通知書違章整改通知書，來履行，來履行“告知禁止行為和注意事項(xiàng)告知禁止行為和注意事項(xiàng)”以及其他以及其他法定義務(wù)。法定義務(wù)。 業(yè)主未簽署業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修管理服務(wù)協(xié)議并不能說明業(yè)主沒有履行并不能說明業(yè)主沒有履行物業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例管理?xiàng)l例所規(guī)定的所規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)榈牧x務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀媸孪雀嬷辈灰欢ㄒ院炇饏f(xié)議為載體，也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進(jìn)行裝修的先決不一定以簽署協(xié)議為載體，也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。但是，業(yè)主有義務(wù)告知條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在

17、不違章的情況下）。但是，業(yè)主有義務(wù)告知裝修施工人員應(yīng)按照法律法規(guī)進(jìn)行裝修作業(yè)，否則，他將承擔(dān)連帶責(zé)任。裝修施工人員應(yīng)按照法律法規(guī)進(jìn)行裝修作業(yè)，否則，他將承擔(dān)連帶責(zé)任。 相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國憲法中華人民共和國憲法中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則中華人民共和國消防法中華人民共和國消防法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法解決方法解決方法 本案例中業(yè)主的房門是本案例中業(yè)主的房門是“虛掩虛掩”還是還是“緊閉緊閉”其實(shí)并不重要，重要其實(shí)并不重要，重要的是物業(yè)管理人員是否養(yǎng)成了良好的工作習(xí)慣。在這種情況下一定要先的是物業(yè)管理人員是否養(yǎng)成了良

18、好的工作習(xí)慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進(jìn)入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧表明身份和來意并征得同意后方可進(jìn)入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地咧地“推門而入推門而入”。 事實(shí)上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加事實(shí)上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制，物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報(bào)告以控制，物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報(bào)告以及協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。以及協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。 在處理現(xiàn)場違章裝修時(shí)，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物在處理現(xiàn)場違章裝修時(shí)，如果出現(xiàn)業(yè)主

19、或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當(dāng)?shù)难b修管理工作時(shí)，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取業(yè)管理人員正當(dāng)?shù)难b修管理工作時(shí)，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放制止、勸告、發(fā)放違章整改通知書違章整改通知書、向政府部門報(bào)告等措施的同時(shí)、向政府部門報(bào)告等措施的同時(shí)注意在每一個(gè)步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動(dòng)有利的地位。注意在每一個(gè)步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動(dòng)有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。切忌采取過激行為，授人以秉。 對業(yè)主的投訴我們要區(qū)別對待。未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，對業(yè)主的投訴我們要區(qū)別對待。未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，要表示歉意，求得業(yè)主的諒解。對非法滯留

20、施工人員一說，我們要從法要表示歉意，求得業(yè)主的諒解。對非法滯留施工人員一說，我們要從法律的角度和裝修管理的角度，講明只是為了宣傳裝修相關(guān)的法規(guī)政策，律的角度和裝修管理的角度，講明只是為了宣傳裝修相關(guān)的法規(guī)政策，以消除不安全隱患，是為業(yè)主負(fù)責(zé)的需要，希望業(yè)主能夠冷靜思考，正以消除不安全隱患，是為業(yè)主負(fù)責(zé)的需要，希望業(yè)主能夠冷靜思考，正確對待。另外，我們還要向業(yè)主宣傳裝修管理服務(wù)的有關(guān)法規(guī)、政策和確對待。另外，我們還要向業(yè)主宣傳裝修管理服務(wù)的有關(guān)法規(guī)、政策和程序，希望業(yè)主能夠簽署程序，希望業(yè)主能夠簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修管理服務(wù)協(xié)議，使物業(yè)管理處在協(xié)助，使物業(yè)管理處在協(xié)助業(yè)主監(jiān)督裝修方面發(fā)揮更多的

21、作用。業(yè)主監(jiān)督裝修方面發(fā)揮更多的作用。 案例三案例三 房間的使用功能能更改嗎房間的使用功能能更改嗎 覃先生購買了位于和平區(qū)皇寺廣場附近，富通小區(qū)覃先生購買了位于和平區(qū)皇寺廣場附近，富通小區(qū)1414號樓號樓142142平方米的一平方米的一套住房，房屋結(jié)構(gòu)為三室兩廳兩衛(wèi)。最近，覃先生湊了點(diǎn)錢準(zhǔn)備裝修，想盡套住房，房屋結(jié)構(gòu)為三室兩廳兩衛(wèi)。最近，覃先生湊了點(diǎn)錢準(zhǔn)備裝修，想盡快搬進(jìn)新居。正當(dāng)他準(zhǔn)備施工時(shí)，一件意外的事打亂了他的整個(gè)裝修計(jì)劃?？彀徇M(jìn)新居。正當(dāng)他準(zhǔn)備施工時(shí)，一件意外的事打亂了他的整個(gè)裝修計(jì)劃。 覃先生發(fā)現(xiàn)樓上住戶正在裝修，更令人吃驚的是：樓上住戶要將同一面覃先生發(fā)現(xiàn)樓上住戶正在裝修，更令人吃

22、驚的是：樓上住戶要將同一面積的住房改為四個(gè)獨(dú)立的封閉單間對外出租，每個(gè)單間都設(shè)計(jì)了一個(gè)衛(wèi)生間。積的住房改為四個(gè)獨(dú)立的封閉單間對外出租，每個(gè)單間都設(shè)計(jì)了一個(gè)衛(wèi)生間。樓上除僅保留了原有固定位置的一個(gè)衛(wèi)生間外，另一個(gè)衛(wèi)生間挪到了樓下的樓上除僅保留了原有固定位置的一個(gè)衛(wèi)生間外，另一個(gè)衛(wèi)生間挪到了樓下的飯廳頂上，還在飯廳和臥室頂上增設(shè)了兩個(gè)衛(wèi)生間。于是，在覃先生的樓上飯廳頂上，還在飯廳和臥室頂上增設(shè)了兩個(gè)衛(wèi)生間。于是，在覃先生的樓上一下就多出了三個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)在飯廳頂，一個(gè)在臥室頂。雖然樓上的改動(dòng)一下就多出了三個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)在飯廳頂，一個(gè)在臥室頂。雖然樓上的改動(dòng)沒有改變樓體的承重墻，也沒有從自己室內(nèi)走上

23、下水管，但想到樓上住房主沒有改變樓體的承重墻，也沒有從自己室內(nèi)走上下水管，但想到樓上住房主要用于出租，樓上的裝修是包工包料，裝修質(zhì)量難以保證，說不定哪天就會(huì)要用于出租，樓上的裝修是包工包料，裝修質(zhì)量難以保證，說不定哪天就會(huì)漏水。由于挪動(dòng)衛(wèi)生間，樓上將隔斷砌到了自己廳的中央位置，而樓下沒有漏水。由于挪動(dòng)衛(wèi)生間，樓上將隔斷砌到了自己廳的中央位置，而樓下沒有任何的支撐。想到此種裝修的種種隱患，覃先生心里就很不舒服。任何的支撐。想到此種裝修的種種隱患，覃先生心里就很不舒服。 5 5月月3030日，正當(dāng)樓上準(zhǔn)備將樓板刨出深溝安下水管時(shí)，覃先生的家人找到日，正當(dāng)樓上準(zhǔn)備將樓板刨出深溝安下水管時(shí)，覃先生的家

24、人找到了小區(qū)物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處制止樓上刨溝及增加衛(wèi)生間的行為，物了小區(qū)物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處制止樓上刨溝及增加衛(wèi)生間的行為，物業(yè)管理處卻告之覃先生讓找售樓處的工程部解決此事。工程部的答復(fù)是，認(rèn)業(yè)管理處卻告之覃先生讓找售樓處的工程部解決此事。工程部的答復(fù)是，認(rèn)為刨溝不影響安全，并沒有制止增設(shè)衛(wèi)生間的行為。為刨溝不影響安全，并沒有制止增設(shè)衛(wèi)生間的行為。 案例三案例三 房間的使用功能能更改嗎房間的使用功能能更改嗎 6 6月月1 1日，覃先生再次找到物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處出面制止樓上的日，覃先生再次找到物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處出面制止樓上的裝修行為。物業(yè)管理處雖然一再強(qiáng)調(diào)物業(yè)沒有執(zhí)法

25、權(quán)，但仍貼出了通知。通裝修行為。物業(yè)管理處雖然一再強(qiáng)調(diào)物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，但仍貼出了通知。通知說，由于裝修已影響樓下業(yè)主的生活秩序，并影響原有的樓體結(jié)構(gòu)，望速知說，由于裝修已影響樓下業(yè)主的生活秩序，并影響原有的樓體結(jié)構(gòu)，望速恢復(fù)。隨后的幾天里，覃先生發(fā)現(xiàn)樓上一直在施工，每次向物業(yè)管理處反映恢復(fù)。隨后的幾天里，覃先生發(fā)現(xiàn)樓上一直在施工，每次向物業(yè)管理處反映情況時(shí)，物業(yè)管理處都說停止施工了。當(dāng)情況時(shí)，物業(yè)管理處都說停止施工了。當(dāng)6 6月月7 7日上午覃先生再次來到現(xiàn)場時(shí)，日上午覃先生再次來到現(xiàn)場時(shí)，才發(fā)現(xiàn)樓上在短短的幾天內(nèi)裝修已經(jīng)初具規(guī)模。在這幾天里，覃先生一直希才發(fā)現(xiàn)樓上在短短的幾天內(nèi)裝修已經(jīng)初具規(guī)

26、模。在這幾天里，覃先生一直希望通過物業(yè)管理處聯(lián)系樓上業(yè)主，也希望物業(yè)管理處將此情況反映到上級部望通過物業(yè)管理處聯(lián)系樓上業(yè)主，也希望物業(yè)管理處將此情況反映到上級部門，由上級部門來處理，但其希望全都落空。直到門，由上級部門來處理，但其希望全都落空。直到6 6日，覃先生才從物業(yè)管理日，覃先生才從物業(yè)管理處經(jīng)理口中知道，樓上裝修的業(yè)主姓雷，此前物業(yè)管理處一直說業(yè)主的姓名、處經(jīng)理口中知道，樓上裝修的業(yè)主姓雷，此前物業(yè)管理處一直說業(yè)主的姓名、單位要保密。覃先生還了解到，在此小區(qū)內(nèi)同樣的拆改行為還有很多，有幾單位要保密。覃先生還了解到，在此小區(qū)內(nèi)同樣的拆改行為還有很多，有幾家還將住房裝修成了旅社，物業(yè)管理處

27、也習(xí)以為常了。而且該物業(yè)管理處再家還將住房裝修成了旅社，物業(yè)管理處也習(xí)以為常了。而且該物業(yè)管理處再三強(qiáng)調(diào)，他們沒有三強(qiáng)調(diào)，他們沒有沒有執(zhí)法權(quán)，對此事不好定性，只能進(jìn)行調(diào)解。沒有執(zhí)法權(quán)，對此事不好定性，只能進(jìn)行調(diào)解。 通過物業(yè)解決問題的出路不能成功，覃先生來到其他部門，希望執(zhí)法部通過物業(yè)解決問題的出路不能成功，覃先生來到其他部門，希望執(zhí)法部門能夠出面制止并拆除非法裝修。門能夠出面制止并拆除非法裝修。 案例分析案例分析 按照國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法等有關(guān)規(guī)定，按照國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法等有關(guān)規(guī)定，雷姓業(yè)主的裝修行為是違規(guī)的，其必須進(jìn)行整改，恢復(fù)房屋原貌和原雷姓

28、業(yè)主的裝修行為是違規(guī)的，其必須進(jìn)行整改，恢復(fù)房屋原貌和原使用功能。使用功能。 在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)如何確定自己的角色和地位，有效在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)如何確定自己的角色和地位，有效地開展裝修管理與服務(wù)，是物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中一直難以把握的。這地開展裝修管理與服務(wù)，是物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中一直難以把握的。這里的難點(diǎn)主要是物業(yè)管理?xiàng)l例還是其他相關(guān)法規(guī)政策，都賦予了物業(yè)里的難點(diǎn)主要是物業(yè)管理?xiàng)l例還是其他相關(guān)法規(guī)政策，都賦予了物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督管理、知情上報(bào)的義務(wù)，但都沒有賦予其行政執(zhí)法的權(quán)管理企業(yè)監(jiān)督管理、知情上報(bào)的義務(wù)，但都沒有賦予其行政執(zhí)法的權(quán)利，這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司只是一個(gè)民事主體而非行政管

29、理機(jī)關(guān)。利，這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司只是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)。 但這卻不能成為物業(yè)管理企業(yè)對裝修違規(guī)置之不理，毫無作為的但這卻不能成為物業(yè)管理企業(yè)對裝修違規(guī)置之不理，毫無作為的理由。從本案例看，該物業(yè)管理處根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，至少理由。從本案例看，該物業(yè)管理處根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，至少存在以下三個(gè)方面的問題：違背了物業(yè)管理服務(wù)合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承存在以下三個(gè)方面的問題：違背了物業(yè)管理服務(wù)合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，受侵害業(yè)主有權(quán)要求賠償；其有法不依，放任自擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，受侵害業(yè)主有權(quán)要求賠償；其有法不依，放任自流，致使違規(guī)業(yè)主對他人權(quán)利侵犯擴(kuò)大，違規(guī)業(yè)主有權(quán)要求其承擔(dān)不

30、流，致使違規(guī)業(yè)主對他人權(quán)利侵犯擴(kuò)大，違規(guī)業(yè)主有權(quán)要求其承擔(dān)不作為責(zé)任，賠償經(jīng)濟(jì)損失；其拖延做法和不及時(shí)上報(bào)行為，違反了物作為責(zé)任，賠償經(jīng)濟(jì)損失；其拖延做法和不及時(shí)上報(bào)行為，違反了物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，政府房地產(chǎn)管理部門可酌情處罰。業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，政府房地產(chǎn)管理部門可酌情處罰。 因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修管理服務(wù)中，把握好自我定位，公因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修管理服務(wù)中，把握好自我定位，公正地履行監(jiān)督管理義務(wù)，行使好自己的職權(quán)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為要及時(shí)制正地履行監(jiān)督管理義務(wù)，行使好自己的職權(quán)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為要及時(shí)制止，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，控制事態(tài)擴(kuò)大，減少業(yè)主損失。止，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門

31、報(bào)告，控制事態(tài)擴(kuò)大，減少業(yè)主損失。相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定住宅設(shè)計(jì)規(guī)范住宅設(shè)計(jì)規(guī)范解決方法解決方法 裝修管理服務(wù)中，最重要的控制好裝修的初期階段，發(fā)現(xiàn)裝修管理服務(wù)中，最重要的控制好裝修的初期階段，發(fā)現(xiàn)違規(guī)苗頭就及時(shí)制止加強(qiáng)裝修巡視檢查，對業(yè)主的違規(guī)行為要違規(guī)苗頭就及時(shí)制止加強(qiáng)裝修巡視檢查，對業(yè)主的違規(guī)行為要爭取及早發(fā)現(xiàn)，及早提出改進(jìn)意見，并及早制止或向有關(guān)行政爭取及早發(fā)現(xiàn)，及早提出改進(jìn)意見，并及早制止或向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。也就是說要完全

32、履行物業(yè)管理公司按照合同約管理部門報(bào)告。也就是說要完全履行物業(yè)管理公司按照合同約定應(yīng)履行的監(jiān)督管理義務(wù)。定應(yīng)履行的監(jiān)督管理義務(wù)。 在接到業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)熱情接待，講情各方責(zé)任。應(yīng)立即在接到業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)熱情接待，講情各方責(zé)任。應(yīng)立即趕赴裝修現(xiàn)場，調(diào)查了解情況，對違規(guī)行為及時(shí)制止。制止時(shí)，趕赴裝修現(xiàn)場，調(diào)查了解情況，對違規(guī)行為及時(shí)制止。制止時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向違規(guī)業(yè)主宣傳國家和地方的有關(guān)法規(guī)政策，講清相關(guān)應(yīng)主動(dòng)向違規(guī)業(yè)主宣傳國家和地方的有關(guān)法規(guī)政策，講清相關(guān)的處罰依據(jù)，讓違規(guī)業(yè)主弄清利害，曉之以理，動(dòng)之以情，并的處罰依據(jù)，讓違規(guī)業(yè)主弄清利害，曉之以理，動(dòng)之以情，并提出損失最小的整改建議，爭取使問題得到妥善

33、解決。如違規(guī)提出損失最小的整改建議，爭取使問題得到妥善解決。如違規(guī)業(yè)主拒絕勸阻，那就發(fā)出書面整改通知。并立即向有關(guān)行政管業(yè)主拒絕勸阻，那就發(fā)出書面整改通知。并立即向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。理部門報(bào)告。 本案例中的物業(yè)管理處，在業(yè)主投訴的政府有關(guān)行政部門本案例中的物業(yè)管理處，在業(yè)主投訴的政府有關(guān)行政部門來現(xiàn)場處理裝修違規(guī)時(shí)，要積極配合，提供工作便利，要向受來現(xiàn)場處理裝修違規(guī)時(shí)，要積極配合，提供工作便利，要向受侵害業(yè)主誠懇致歉，講明自己的工作難度，求得受侵害業(yè)主的侵害業(yè)主誠懇致歉，講明自己的工作難度，求得受侵害業(yè)主的理解和原諒。要及時(shí)通知違規(guī)業(yè)主，并做好違規(guī)業(yè)主的思想工理解和原諒。要及時(shí)通知違規(guī)業(yè)主

34、，并做好違規(guī)業(yè)主的思想工作，提出積極的整改建議，力爭違規(guī)行為及早得到改正。作，提出積極的整改建議，力爭違規(guī)行為及早得到改正。 案例四案例四 一塊瓷磚引發(fā)的思考一塊瓷磚引發(fā)的思考 電梯廳邊上的墻面有一塊瓷磚裂了，瓷磚的位置很顯電梯廳邊上的墻面有一塊瓷磚裂了，瓷磚的位置很顯眼，每天上上下下許多進(jìn)出路過的人都可以看到。雖然裂眼，每天上上下下許多進(jìn)出路過的人都可以看到。雖然裂紋看起來不太顯眼，但畢竟是面上的東西，物業(yè)服務(wù)中心紋看起來不太顯眼，但畢竟是面上的東西，物業(yè)服務(wù)中心還是決定盡快把這塊瓷磚換好。還是決定盡快把這塊瓷磚換好。 更換瓷磚的難題不是價(jià)格和技術(shù)上的問題，而是小區(qū)更換瓷磚的難題不是價(jià)格和技

35、術(shù)上的問題，而是小區(qū)已經(jīng)入住已經(jīng)入住1010多年了，這種瓷磚現(xiàn)在很難買，或許早巳經(jīng)停多年了，這種瓷磚現(xiàn)在很難買，或許早巳經(jīng)停止生產(chǎn)了。對于入住時(shí)間比較長的小區(qū)墻面維護(hù)來說，整止生產(chǎn)了。對于入住時(shí)間比較長的小區(qū)墻面維護(hù)來說，整面墻一次性全部更換瓷磚相對簡單，不會(huì)出現(xiàn)色差的問題，面墻一次性全部更換瓷磚相對簡單，不會(huì)出現(xiàn)色差的問題，新舊程度也一致；但這種更換方式花費(fèi)太多，有些不值得，新舊程度也一致；但這種更換方式花費(fèi)太多，有些不值得，并且會(huì)和其他墻面形成強(qiáng)烈的反差。如果只換掉一塊，最并且會(huì)和其他墻面形成強(qiáng)烈的反差。如果只換掉一塊，最困難的是要找到一塊顏色樣式相同或者相似的瓷困難的是要找到一塊顏色樣式

36、相同或者相似的瓷磚磚。最后，。最后，物業(yè)服務(wù)中心決定還是盡可能找一塊差不多的瓷磚換上，物業(yè)服務(wù)中心決定還是盡可能找一塊差不多的瓷磚換上，在觀感上好看些。在觀感上好看些。 案例分析案例分析 土建工程維修是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本工作。本案例說明了由于土建工程維修是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本工作。本案例說明了由于部分維修材料的缺乏，嚴(yán)重影響了維修服務(wù)的工作效率。部分維修材料的缺乏，嚴(yán)重影響了維修服務(wù)的工作效率。 一塊瓷磚引發(fā)出的困難，就是怎樣低成本地選配到一塊顏色和一塊瓷磚引發(fā)出的困難，就是怎樣低成本地選配到一塊顏色和式樣相同或相似的瓷磚，從而實(shí)現(xiàn)低成本地完成維修任務(wù)。其實(shí)，式樣相同或相似的瓷磚，從而實(shí)現(xiàn)低成本

37、地完成維修任務(wù)。其實(shí)，如果物業(yè)管理公司如果能夠在前期物業(yè)管理階段，通過和施工單位如果物業(yè)管理公司如果能夠在前期物業(yè)管理階段，通過和施工單位的接觸，注意特殊信息和特殊材料的收集，將開發(fā)商施工未用完的的接觸，注意特殊信息和特殊材料的收集，將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材，如各種瓷磚、玻璃窗及配件等留下備用，將會(huì)對后期維小區(qū)建材，如各種瓷磚、玻璃窗及配件等留下備用，將會(huì)對后期維修工作的開展有極大幫助。修工作的開展有極大幫助。 在本案例中，選配一塊瓷磚竟是如此困難，那就應(yīng)考慮倉庫管在本案例中，選配一塊瓷磚竟是如此困難，那就應(yīng)考慮倉庫管理制度是否存在缺陷。一般來講物業(yè)管理公司在項(xiàng)目中的場地是有理制度是否存在

38、缺陷。一般來講物業(yè)管理公司在項(xiàng)目中的場地是有限的，倉庫的設(shè)置面臨許多困難，即使有，往往面積也很小。而需限的，倉庫的設(shè)置面臨許多困難，即使有，往往面積也很小。而需要儲(chǔ)存在倉庫中的物品卻是種類繁多的，這就有一個(gè)科學(xué)分類、科要儲(chǔ)存在倉庫中的物品卻是種類繁多的，這就有一個(gè)科學(xué)分類、科學(xué)管理的問題，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理實(shí)際出決定物品的學(xué)管理的問題，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理實(shí)際出決定物品的保留和舍棄，就成為問題的關(guān)鍵了。其實(shí)，條件許可的情況下，設(shè)保留和舍棄，就成為問題的關(guān)鍵了。其實(shí)，條件許可的情況下，設(shè)立公司和項(xiàng)目管理處兩級倉庫保管體制，發(fā)揮企業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢，立公司和項(xiàng)目管理處兩級倉庫保管體制

39、，發(fā)揮企業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢，是一條值得研究的途徑。是一條值得研究的途徑。相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理日常巡查工作制度物業(yè)管理日常巡查工作制度 解決方法解決方法 在本案例中，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心工程部的張師傅負(fù)責(zé)處理這件事在本案例中，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心工程部的張師傅負(fù)責(zé)處理這件事情。他先詢問了老維修工，并到倉庫去尋找。他查閱了倉庫管理卡、建情。他先詢問了老維修工，并到倉庫去尋找。他查閱了倉庫管理卡、建筑物的工程檔案，聯(lián)系到原來施工單位在本項(xiàng)目的維修負(fù)責(zé)人，將該廠筑物的工程檔案，聯(lián)系到原來施工單位在本項(xiàng)目的維修負(fù)責(zé)人，將該廠

40、家的銷售部門聯(lián)系電話告訴了張師傅。家的銷售部門聯(lián)系電話告訴了張師傅。 張師傅向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)了事情的情況，張師傅向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)了事情的情況， 工程部把所有的樓層普查了一工程部把所有的樓層普查了一次，并統(tǒng)計(jì)了瓷磚損壞情況。張師傅根據(jù)統(tǒng)計(jì)情況最后買了兩箱以備其次，并統(tǒng)計(jì)了瓷磚損壞情況。張師傅根據(jù)統(tǒng)計(jì)情況最后買了兩箱以備其他部位的維修使用。張師傅和廠家約定，如果后期還有其他需要，可通他部位的維修使用。張師傅和廠家約定，如果后期還有其他需要，可通過廠家向深圳銷售商送貨時(shí)再順便帶到深圳，避免再次跑到佛山來單獨(dú)過廠家向深圳銷售商送貨時(shí)再順便帶到深圳，避免再次跑到佛山來單獨(dú)取貨。取貨。 本次維修的原材料終于解決了?；?/p>

41、到深圳，張師傅馬上更換了瓷磚。本次維修的原材料終于解決了。回到深圳，張師傅馬上更換了瓷磚。以后，每當(dāng)張師傅查樓時(shí)，看到換上的瓷磚和原來的基本一致，總是會(huì)以后，每當(dāng)張師傅查樓時(shí)，看到換上的瓷磚和原來的基本一致，總是會(huì)心一笑。心一笑。 物業(yè)服務(wù)中心通過這次事件，召開了一次關(guān)于備品備件的專題會(huì)議。物業(yè)服務(wù)中心通過這次事件，召開了一次關(guān)于備品備件的專題會(huì)議。會(huì)議要求維修、綠化以及服務(wù)中心會(huì)議要求維修、綠化以及服務(wù)中心3 3個(gè)系統(tǒng)對各自負(fù)責(zé)的物件進(jìn)行一次個(gè)系統(tǒng)對各自負(fù)責(zé)的物件進(jìn)行一次全面的普查、整理和統(tǒng)計(jì)，要求對材料的現(xiàn)狀有個(gè)統(tǒng)計(jì)，對可能出現(xiàn)的全面的普查、整理和統(tǒng)計(jì)，要求對材料的現(xiàn)狀有個(gè)統(tǒng)計(jì)，對可能出現(xiàn)

42、的問題應(yīng)該先行聯(lián)系，避免再次發(fā)生一塊瓷磚給管理工作帶來的尷尬情況。問題應(yīng)該先行聯(lián)系，避免再次發(fā)生一塊瓷磚給管理工作帶來的尷尬情況。 案例五案例五 物業(yè)管理公司是否可以拒絕業(yè)物業(yè)管理公司是否可以拒絕業(yè)主自用部分的維修服務(wù)主自用部分的維修服務(wù) 某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)管理公司報(bào)修，物業(yè)管理公司保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)管理公司報(bào)修，物業(yè)管理公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個(gè)人修修算了。再說自用部你反正一樣要交錢