{精}亦莊某樓盤價(jià)值點(diǎn)梳理分析 銷售員培訓(xùn)

1、12產(chǎn)品價(jià)值3地段價(jià)值服務(wù)價(jià)值4客戶價(jià)值1地段價(jià)值二級CBD如公司總部、媒體、廣告業(yè)、公共關(guān)系和設(shè)計(jì)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，在距離核心區(qū)1020公里范圍內(nèi)集聚形成的新型CBD亦城現(xiàn)在就可以說是北京的二級CBD1地段價(jià)值國內(nèi)最大產(chǎn)業(yè)基地落戶亦城1.將建成國內(nèi)最大云產(chǎn)業(yè)基地2.新能源產(chǎn)業(yè)基地3.高端汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地4.國內(nèi)最大生物疫苗產(chǎn)業(yè)化基地5.微電子產(chǎn)業(yè)基地6.移動通訊產(chǎn)業(yè)基地1地段價(jià)值看銀泰效果圖，當(dāng)年銀泰建立的時(shí)候，銀泰周邊的綠化及其道路，當(dāng)時(shí)的銀泰遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我們現(xiàn)在1地段價(jià)值看銀泰的施工圖，和我們亦莊某項(xiàng)目對比沒啥兩樣！1地段價(jià)值亦莊在北京區(qū)域的作用我不做過多闡述，在這里補(bǔ)充如下：開發(fā)區(qū)劃分共

2、有四個級別：1.國家級開發(fā)區(qū)2.?。ㄖ陛犑校┘夐_發(fā)區(qū)3.市級開發(fā)發(fā)區(qū)4.區(qū)縣級開發(fā)區(qū)亦莊處在最高級的國家級開發(fā)區(qū)，國內(nèi)等同于中國的上海浦東，深圳特區(qū)。國外等同于美國硅谷。國家級開發(fā)區(qū)必須由國務(wù)院批復(fù)，亦莊在1992年國務(wù)院就批復(fù)完成。亦莊是整個北京唯一的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊的視眼是國際化的角度 亦莊是亦城我們亦莊某項(xiàng)目（區(qū)域）是：1.亦莊的核心亦莊最寬闊榮華中路貫通，項(xiàng)目所處區(qū)域在地圖上可以清楚看到處在整個亦莊的核心區(qū)域2.BDA的門戶我們項(xiàng)目是BDA的門戶，BDA- Beijing Economic-Technological Development Area市政BDA廣場就在我們項(xiàng)目的正北面

3、我們項(xiàng)目是真正的BDA門戶，進(jìn)入BDA商務(wù)區(qū)域的黃金之路1地段價(jià)值我們亦莊某項(xiàng)目（區(qū)域）是：國際化視眼下亦城由于CBD發(fā)展已經(jīng)成熟，而且CBD由于土地資源的稀缺，已經(jīng)限制了CBD的發(fā)展了，國家確定了BDA的發(fā)展，大企業(yè)的引入，技術(shù)的引入，國家把關(guān)，BDA就是第二個CBD亦莊3年，國家又規(guī)劃2900億的發(fā)展，這里光借助國家投入的錢，土地價(jià)值就超過了現(xiàn)有房價(jià)了1地段價(jià)值1地段價(jià)值2008年國際金融危機(jī)時(shí)候國家劃出4萬億刺激整個中國經(jīng)濟(jì)，那是在960萬平方公里土地上刺激國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，折合下來國家在每平方公里土地上投入的是41萬元錢亦莊未來發(fā)展3年國家投入的是2900億，而亦莊土地面積全部弄下來不到1

4、00平方公里，折合下來每平方公里投入290萬元錢，比較超過了當(dāng)年8倍之多！我們亦莊某項(xiàng)目（交通）是：便捷立體化網(wǎng)絡(luò)交通1.軌道交通三軌交匯核心區(qū)域！已建成的亦莊萬源街站邊上地鐵快速轉(zhuǎn)換，快速連通東三環(huán)商務(wù)區(qū)2.高速交通京津塘高速路通到三環(huán) ，榮華路，博大路與四環(huán)相連，榮華路北直通南五環(huán)，快速到達(dá)首都第二機(jī)場，10分鐘連接國貿(mào)！3.公共交通976區(qū)間、976、927、927區(qū)間、927延、723、4路、665、652、15路等多條公交線路4.機(jī)場交通第二機(jī)場區(qū)坐落在亦莊，將亦莊與世界同步，每年6000萬-8000萬人國際、國內(nèi)旅客流量，亦莊成為商務(wù)交流區(qū)注：這里不光光有我們需要的商業(yè)，這里還是一

5、個商務(wù)中心區(qū)域1地段價(jià)值我們（生活配套）是：1.項(xiàng)目所在區(qū)域與科研產(chǎn)業(yè)、政府機(jī)關(guān)、生活服務(wù)等機(jī)構(gòu)毗鄰2.日常生活配套，超市、教育、銀行、酒店、書店、咖啡廳、政府集中核心區(qū)域3.醫(yī)療配套 大型醫(yī)院同仁醫(yī)院、亦莊醫(yī)院1地段價(jià)值1地段價(jià)值創(chuàng)新，變“產(chǎn)業(yè)亦莊”為“科技亦莊”創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為拉動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。目前，開發(fā)區(qū)匯聚了500余家高新技術(shù)企業(yè)、300多個企業(yè)技術(shù)研發(fā)中心，企業(yè)申請專利3000多項(xiàng)，其中60%以上為發(fā)明專利，技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化達(dá)到了80%以上。2008年，開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值、銷售收入分別占到全區(qū)總量的81%和77.68%。現(xiàn)在八通地鐵擁擠

6、亦莊地鐵寬松1地段價(jià)值亦莊某項(xiàng)目所在亦莊同國貿(mào)相比十年前的國貿(mào)，到處是工廠，住宅，烏煙瘴氣2000年6月5日時(shí)候?qū)Q(mào)發(fā)展劃入第十個五年規(guī)劃如今的國貿(mào)，國際企業(yè)入駐，中央辦公區(qū)2005年10月22日中共北京市委第九屆十次全會通過中共北京市委關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議2013年的亦莊，成為亦城，全面超越國貿(mào)，因?yàn)槲覀兪钦呀?jīng)規(guī)劃好的區(qū)域，所以現(xiàn)在在亦莊已經(jīng)沒有住宅用地了，我們政府要在這里做起來的是第二個中央商務(wù)區(qū)！1地段價(jià)值3產(chǎn)品價(jià)值（建筑風(fēng)格）亦莊某項(xiàng)目新古典主義Aredeco風(fēng)格 古雅尊貴，歷久彌新 3產(chǎn)品價(jià)值（規(guī)劃）本項(xiàng)目定位：高檔酒店式公寓酒店式公寓的核心價(jià)

7、值：地段繁華周邊配套齊全多以綜合體形式出現(xiàn)周邊匯集大型商務(wù)中心、高端寫字樓、國際購物中心、大型休閑娛樂等客群多以企業(yè)老板、高管、社會上層人士等，俗稱“懶人、忙人”北京現(xiàn)有的知名酒店式公寓有：銀泰、御景臺、財(cái)富中心、華貿(mào)公寓等。Art Deco建筑風(fēng)格的盛行Art Deco即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風(fēng)格流派。Artdeco也被稱為裝飾藝術(shù)，回紋飾曲線線條、金字塔造型等埃及元素紛紛出現(xiàn)在建筑的外立面上，表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層所追求的高貴感；以較機(jī)械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)，看似既傳統(tǒng)又創(chuàng)新的建筑風(fēng)格，是的建筑本身更加挺拔、立體和典雅高貴。上海作為世界

8、上現(xiàn)存ART DECO建筑總量第二位的城市（僅次于紐約），目前已經(jīng)成為世界ART DECO建筑的“圣地”之一，已經(jīng)引起了越來越多的國外建筑大師和建筑史專家的關(guān)注。3產(chǎn)品價(jià)值（建筑風(fēng)格）帝國大廈上海華僑城上海金茂大廈3產(chǎn)品價(jià)值（建筑風(fēng)格）新古典主義風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格是經(jīng)過改良的古典主義風(fēng)格。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡化了線條。新古典主義建筑風(fēng)格多用于項(xiàng)目體量較大、品質(zhì)高端、富有文化底蘊(yùn)、定位為高檔別墅、townhouse、高端住宅等項(xiàng)目，如星河灣、珠江帝景、拉斐特城堡。亦莊某項(xiàng)目：42-93平米絕

9、版小戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型靈活多變，大多非承重墻設(shè)計(jì)伸縮空間大變幻多樣辦公、居住也都可以投資風(fēng)險(xiǎn)底，增值空間大，過渡性強(qiáng)（發(fā)達(dá)國家公寓和住宅的比重為7：3，而中國現(xiàn)在公寓產(chǎn)品緊缺，從北京公寓產(chǎn)品租金就可以得出。例：國貿(mào)一居室租金額3000元，公寓5000-15000元/月）3產(chǎn)品價(jià)值（戶型）3產(chǎn)品價(jià)值（園林）項(xiàng)目周邊公園：BDA廣場博大公園亦莊文化園南海子公園社區(qū)外就是市政綠化廣場，按照小區(qū)方式計(jì)算綠化面積，可以將綠化看成是100%-500%3產(chǎn)品價(jià)值（材料）設(shè)計(jì)品鑒入戶大堂挑空高達(dá)8米的精裝入戶大堂，豪華尊貴，不僅是您回家必經(jīng)的溫馨港灣，也是您的第一會客廳。走廊設(shè)計(jì)樓內(nèi)的走廊均為精裝修標(biāo)準(zhǔn)，墻面全部

10、以高檔壁紙裝飾，盡顯品質(zhì)感和尊貴感。電梯設(shè)計(jì)電梯可直達(dá)車庫，既為業(yè)主提供了方便，又節(jié)省了寶貴的時(shí)間。建材品鑒剪力墻 現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震系數(shù)到達(dá)8度以上，精選優(yōu)良的建筑材料，打造卓越的建筑品質(zhì)。高檔鋼制四防門入戶門采用高檔鋼制安全防盜門，除了本身有良好的防火、防盜、防撬、防沖擊的特性，同時(shí)還具有保溫、隔音的功能。地板采暖與集中供暖相比，地暖式供熱不僅避免了傳統(tǒng)暖氣片的笨拙，而且散熱均勻、安全美觀。亦莊某項(xiàng)目帶給業(yè)主的生活品質(zhì)：環(huán)境生活品質(zhì)我們亦莊某項(xiàng)目，門口就是市政綠化BDA廣場，全北京沒有幾個項(xiàng)目是能享受到永恒的市政標(biāo)志型廣場綠化，當(dāng)別人都在說他們有一百幾十米的樓間距的時(shí)候只有

11、我們亦莊某項(xiàng)目敢說我們的樓間距可以說是幾百米，我們樓間是市政的綠化廣場，有哪個項(xiàng)目可以比？3產(chǎn)品價(jià)值（樓間距）3產(chǎn)品價(jià)值（自身配套）亦莊某項(xiàng)目項(xiàng)目配套生活配套（超市、洗衣店、美發(fā)店、水果店）商業(yè)配套（服裝店、精品店、美妝店）休閑配套（咖啡店、紅酒吧、健身房、SPA中心）餐飲娛樂（西餐廳、KTV、美食城）3服務(wù)價(jià)值我們亦莊某項(xiàng)目（物業(yè)價(jià)值）是：同樣引導(dǎo)客戶不同物業(yè)導(dǎo)致二手房差價(jià)在10%以上我們的物業(yè)是：酒店物業(yè)服務(wù)體系項(xiàng)目采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，24小時(shí)公共區(qū)域全程監(jiān)控，可視對講樓宇系統(tǒng)，24小時(shí)保安，8小時(shí)保潔，為業(yè)主提供既安全又人性化的物業(yè)服務(wù)。首層設(shè)有人性化的豪華入戶大堂，前臺服務(wù)人員全天

12、執(zhí)勤，為業(yè)主提供所需的商務(wù)服務(wù)和生活指南，全力為業(yè)主營造“安心、舒心、省心、貼心、暖心”的物業(yè)服務(wù)體系貼身管家人性化的服務(wù)，讓您榮享無比尊崇。訓(xùn)練有素的門衛(wèi)，隨時(shí)準(zhǔn)備迎接您的歸來。大堂服務(wù)人員隨時(shí)隨地為您提供標(biāo)準(zhǔn)化的星級服務(wù)。24小時(shí)商務(wù)服務(wù)，讓您的商務(wù)活動隨時(shí)進(jìn)行。隨叫隨到的點(diǎn)餐外送服務(wù)，讓您盡情享受美食帶來的滿足感。只需撥通電話，家庭保潔服務(wù)便能使您的家立刻變得整潔、溫馨。4客戶價(jià)值成為亦莊某項(xiàng)目業(yè)主生活品質(zhì)表示人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺缓唾|(zhì)量，包括經(jīng)濟(jì)生活品質(zhì)、文化生活品質(zhì)、政治生活品質(zhì)、社會生活品質(zhì)、環(huán)境生活品質(zhì)“五大品質(zhì)”。 亦莊在北京的經(jīng)濟(jì)生活品質(zhì)方面，相當(dāng)于第二CBD，而第二CBD又從一

13、個側(cè)面其實(shí)是要超越現(xiàn)有的CBD的，提前規(guī)劃，完備入駐文化生活品質(zhì)方面，在亦莊某項(xiàng)目的業(yè)主，你們的鄰居是BDA的核心高端人群，試著想象一下，在亦莊某項(xiàng)目居住，你的鄰居是黃頭發(fā)的外國高端精英人群，你的小孩子一起玩耍的是那些接受過世界頂級教育的精英人士的孩子，在亦莊某項(xiàng)目居住，你的整體身份就完全抬高了社會生活品質(zhì)、政治生活品質(zhì)方面不多解釋，國泰民安、社會穩(wěn)定銷售主任，親們： 我們的項(xiàng)目所處位置是三個核心 我們的項(xiàng)目所處位置是兩個唯一 我們的項(xiàng)目所處位置是一條馬路的距離銷售主任，親們： 我們的項(xiàng)目所處位置是三個核心a.亦城（莊） 真正核心區(qū)域b.未來軌道環(huán)繞核心，周邊都是軌道交通c.四大公園環(huán)繞核心銷

14、售主任，親們： 我們的項(xiàng)目所處位置是兩個唯一a.北京唯一的國家級開發(fā)區(qū)b.亦莊唯一的小戶型酒店式公寓銷售主任，親們： 我們的項(xiàng)目所處位置是一條馬路的距離a.一條馬路到了您以后上班的5A級寫字樓里b.一條馬路的距離到了您休閑購物的 萬平米商業(yè)中心里c.一條馬路的距離到了您散步的市政廣場綠化區(qū)銷售主任，親們：亦莊某項(xiàng)目能給業(yè)主的是：百萬平米商業(yè)綜合配套四萬平商業(yè)高端商業(yè)寫字樓宇包圍千萬平公園環(huán)繞亦莊演變蠶，蛹，蝶銷售主任，親們：我們亦莊某項(xiàng)目（精裝修）是：說辭精裝修價(jià)值的時(shí)候，現(xiàn)在萬科案例，1.樣板間標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不一樣，連萬科這樣的巨型房地產(chǎn)企業(yè)都是采用紙做的門2.說高裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商是為了

15、避稅，說的越高，開發(fā)商避稅越厲害，實(shí)際裝修水平都不到1000元/平各種裝修門事件：1.萬科再陷“質(zhì)量門”：用紙板做精裝房2.太原星河灣樓盤裝修問題百出 精裝房成鬧心房3.世茂精裝房深陷信任危機(jī) 陷毒氣門4.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏 精裝修房質(zhì)量問題頻現(xiàn)銷售主任，親們：我們亦莊某項(xiàng)目（處于價(jià)值中部，價(jià)格洼地）：同通州第一點(diǎn)對比：北京通州，北京規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展新城：“區(qū)域服務(wù)中心，文化產(chǎn)業(yè)基地，濱水宜居新城”對比分析：亦莊是國家規(guī)劃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，通州是北京政府規(guī)劃的發(fā)展新城，從規(guī)劃初期第二點(diǎn)對比：通州成為了，名副其實(shí)的睡城，人們以前買房在通州因?yàn)橛X得通州的房子便宜，交通便利，通州的房地產(chǎn)開發(fā)商又把通州新城

16、的規(guī)劃放大，結(jié)果通州的房價(jià)一路暴漲，最后明顯的是透支了規(guī)劃，所以現(xiàn)在通州的房子一直在降價(jià)，不斷的再降價(jià)，首開國風(fēng)美侖這個項(xiàng)目以前打算2000開盤，現(xiàn)在12000就要開盤，合生世界花園9980元每平米的價(jià)格，當(dāng)時(shí)說的是全北京最底價(jià)格，當(dāng)時(shí)說是底價(jià)了，可是現(xiàn)在實(shí)際還是在降價(jià)，通州的房價(jià)是屬于嚴(yán)重透支的，通州本來是沒有產(chǎn)業(yè)的，政府規(guī)劃里面是是建立區(qū)域服務(wù)中心，文化產(chǎn)業(yè)基地，但是大家都知道，文化產(chǎn)業(yè)本來就和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)不一樣，從業(yè)人數(shù)也少，房子多啊，那么人們就住在通州，朝陽上班，最終導(dǎo)致早上的八通線根本擠不上去，然后晚上再回到通州睡覺來了，使通州成為了名副其實(shí)的睡城，那里不是通州新城，而是通州睡城銷售主任，親們：我們亦莊某項(xiàng)目（處于價(jià)值中部，價(jià)格洼地）：第三點(diǎn)對比：通州以前的房價(jià)很低，八通線也不擠，其實(shí)買房子，除了考慮地段和交通以為，還可以換個角度思考，當(dāng)八通線開始擠的時(shí)候，通州的房價(jià)就坐上了火箭了，八通線不擠的