東方花園營(yíng)銷(xiāo)提案5(以此版為準(zhǔn))

1、凌源東方花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案 市場(chǎng)分析相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查市場(chǎng)小結(jié)項(xiàng)目SWOT分析我們的建議營(yíng)銷(xiāo)策劃123456目 錄市 場(chǎng) 分 析億豪金城小區(qū)基本資料樓盤(pán)名稱(chēng)億豪金城小區(qū)瀏覽次數(shù)10229次開(kāi)發(fā)單位凌源億豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電6835678物業(yè)類(lèi)型管家式物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯未裝戶(hù)型種類(lèi)79119總套數(shù)2500開(kāi)盤(pán)日期2013年9月5號(hào)交房時(shí)間2014年12月占地面積9.23萬(wàn)建筑面積35萬(wàn)平方米容 積 率3.6綠 化 率35%小學(xué)學(xué)區(qū)凌河小學(xué)中學(xué)學(xué)區(qū)凌源市第三初級(jí)中學(xué)詳細(xì)地址紅山路西段與站前路交匯處東側(cè)（原造紙廠）售樓地址消防隊(duì)東側(cè)100米銷(xiāo)售均價(jià)3380元元/起起交通狀況1

2、01線門(mén)戶(hù)動(dòng)脈/外環(huán)路/站前路/火車(chē)站/1路、3路多條公交線，多元化立體交通便捷出行，極近都市繁華生活周邊設(shè)施興隆大家庭、中心醫(yī)院、凌河小學(xué)、實(shí)驗(yàn)高中、火車(chē)站、多家大型銀行等一站式配套，咫尺城市生活圈內(nèi)部配套中央主題景觀、園區(qū)水景園林、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年人活動(dòng)中心，感受舒適與愜意相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查萬(wàn)恒世紀(jì)城基本資料樓盤(pán)名稱(chēng)萬(wàn)恒世紀(jì)城瀏覽次數(shù)10610次開(kāi)發(fā)單位凌源萬(wàn)恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話04216869999 6761111物業(yè)類(lèi)型住宅、商業(yè)車(chē)庫(kù)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯未裝戶(hù)型種類(lèi)兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、 躍層、復(fù)式總 套 數(shù)2000開(kāi)盤(pán)日期2013年9月8日交房時(shí)間2014年10月31日占地面積24萬(wàn)

3、平建筑面積40萬(wàn)平容 積 率超低容積率1.67綠 化 率高達(dá)35%小學(xué)學(xué)區(qū)朝陽(yáng)街小學(xué)中學(xué)學(xué)區(qū)凌源第一初級(jí)中學(xué)（凌鋼）詳細(xì)地址河?xùn)|新城凌鋼辦公樓對(duì)面，凌中西側(cè)售樓地址畜牧大廈正前方銷(xiāo)售均價(jià)3180元起相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查萬(wàn)恒世紀(jì)城基本資料交通狀況世紀(jì)城位于河?xùn)|新城的龍腹之地。凌鋼新行政辦公樓對(duì)面，二初中旁。項(xiàng)目北臨規(guī)劃路繁榮路與市區(qū)連接，到達(dá)市中心僅需500米，步行只需10分鐘。西臨政府規(guī)劃的河?xùn)|大街。南至南山公園，北至北大橋，101國(guó)道可直接到達(dá)凌鋼批發(fā)部。東側(cè)是凌源二初中、木蘭供電所旁的高速連接線，2分鐘即可到達(dá)京四高速路，是通往北京和朝陽(yáng)的必經(jīng)之路。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通可謂四通八達(dá)

4、，從本案可直接乘坐5路，6路公交車(chē)，可到達(dá)大什字、中醫(yī)院，火車(chē)站及客運(yùn)站等地。周邊設(shè)施項(xiàng)目北側(cè)是凌鋼辦公樓、項(xiàng)目南側(cè)市行政辦公樓及凌源市的唯一的體育館，項(xiàng)目東側(cè)是凌源二初中，西側(cè)是大凌河。小區(qū)的人文素質(zhì)很高，環(huán)境可以塑造一個(gè)人，讓您的孩子贏在人生的起跑線上。內(nèi)部配套1.小區(qū)自帶2棟高級(jí)會(huì)所及4萬(wàn)平生活社區(qū)商業(yè)，會(huì)所設(shè)有乒乓球室、繪畫(huà)室 、健身中心、咖啡屋。理發(fā)店、洗衣店、便民超市等 2.景觀：凌源首家坡地景觀，高低不平，錯(cuò)落有致。物業(yè)：全封閉式智能化管理小區(qū)，全天24小時(shí)提供保安保潔相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查東盛龍城佳園基本資料樓盤(pán)名稱(chēng)東盛龍城佳園瀏覽次數(shù)5094次開(kāi)發(fā)單位凌源市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電

5、話6928888 6773333物業(yè)類(lèi)型住宅、商業(yè)和地下停車(chē)場(chǎng)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯未裝戶(hù)型種類(lèi)45-155平總 套 數(shù) 開(kāi)盤(pán)日期2013年5月交房時(shí)間2014年10月占地面積6.5萬(wàn)建筑面積22萬(wàn)容 積 率3.38綠 化 率45%小學(xué)學(xué)區(qū)朝陽(yáng)街小學(xué)中學(xué)學(xué)區(qū)凌源第二初級(jí)中學(xué)（凌鋼相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查東盛龍城佳園基本資料詳細(xì)地址凌源市東城開(kāi)發(fā)區(qū)（第二初中南側(cè)售樓地址凌源市文化大廈北側(cè)銷(xiāo)售均價(jià)3400元元交通狀況該小區(qū)緊鄰凌源市木蘭山路、省道老寬線、國(guó)道306、高速公路出口，交通便捷周邊設(shè)施龍城家園擇址行政新中心，周邊畜牧大廈、公安大廈、文體大廈、人事大廈、交通大廈及土地大廈等近15個(gè)行政部門(mén)環(huán)列左右，新建成的第二

6、初級(jí)中學(xué)就在該小區(qū)北側(cè)。內(nèi)部配套全封閉高端社區(qū)，引進(jìn)24小時(shí)巡更系統(tǒng)，是您的雙重保險(xiǎn)，配設(shè)超大地下停車(chē)場(chǎng)，杜絕小區(qū)內(nèi)部的行車(chē)干擾。奢華業(yè)主會(huì)所，包含羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、醫(yī)務(wù)中心等，便利生活所需。居住于此，享受被傾羨的高檔生活市 場(chǎng) 小 結(jié)A.市場(chǎng)存貨量大，據(jù)內(nèi)部相關(guān)人士透露，凌源政府土地開(kāi)發(fā)總量達(dá)到近500萬(wàn)平米。鴻晟園、龍城佳園等諸多準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房項(xiàng)目存在滯銷(xiāo)狀況，開(kāi)發(fā)商資金壓力巨大。B.有價(jià)無(wú)市。目前市場(chǎng)價(jià)格約在3500-4000，但市場(chǎng)反應(yīng)一般，大部分客戶(hù)持觀望態(tài)度。C.抵賬房充斥市場(chǎng)，擾亂市場(chǎng)秩序。D.整體市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。E.凌源市場(chǎng)即將進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)，目前正處

7、于買(mǎi)賣(mài)雙方博弈狀況。項(xiàng)目SWOT分析STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATSA. 新凌中、二初中處于北側(cè)，緊鄰紅山主題公園B. 產(chǎn)品多樣：高層、小高層、多層，滿(mǎn)足不同群體需求C. 內(nèi)部配套領(lǐng)先凌源市場(chǎng)，為凌源市首席泳池社區(qū)A. 至今未動(dòng)工，引客戶(hù)猜疑，市場(chǎng)信心不足B. 周邊項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房或正在施工，熱售C. 周邊圍擋不完善，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)闡述不全面D. 營(yíng)銷(xiāo)中心包裝與項(xiàng)目不匹配，“軟環(huán)境”包裝不到位E.目前售樓人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏、營(yíng)銷(xiāo)手段過(guò)于單一，幾乎為零A. 通過(guò)策劃，加入諸多本區(qū)域市場(chǎng)沒(méi)有的賣(mài)點(diǎn)，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟B. 價(jià)格上做區(qū)域差異化A. 整體市場(chǎng)開(kāi)

8、發(fā)總量龐大，產(chǎn)品同質(zhì)化B. 整體位置不占最佳，相對(duì)向里延伸S WO T我們的建議我們的建議建議A. 戰(zhàn)略定位：由于大市場(chǎng)呈現(xiàn)多市大幅跳水價(jià)，中國(guó)樓市崩盤(pán)言論滿(mǎn)天飛，影響了凌源市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望之風(fēng)盛行，因此，為了搶得先機(jī)，我們建議本項(xiàng)目趕在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前搶占市場(chǎng)，把僅有的市場(chǎng)分量把握在手里速戰(zhàn)速結(jié)，小步快跑！即：快速建設(shè)，快速銷(xiāo)售！B. 項(xiàng)目定位：中高檔品味，中低檔價(jià)格。增加社區(qū)配套，提升業(yè)主生活品質(zhì)，樹(shù)立凌源首席高品質(zhì)配套形象，以中低價(jià)格搶占市場(chǎng)份額。C. 客群定位：普通、中產(chǎn)階層民眾，當(dāng)?shù)丶爸苓叴彐?zhèn)的百姓我們的建議建議D. 產(chǎn)品配套：1. 太陽(yáng)能一體化施工 （免費(fèi)贈(zèng)送）2. 雙層門(mén)窗、雙層中空玻璃

9、 （免費(fèi)贈(zèng)送）3. 超大飄窗 （全贈(zèng)送）4. 超大陽(yáng)臺(tái) （半贈(zèng)送）我們的建議建議E. 社區(qū)配套:1.籃球場(chǎng)，塑膠地面 （業(yè)主免費(fèi)使用）2.游泳池、少兒泳池 （業(yè)主免費(fèi)使用）3.校車(chē)接送 （業(yè)主免費(fèi)接送）4.汽車(chē)快修、清洗 （業(yè)主少許收費(fèi)）5.物業(yè)管理費(fèi) （業(yè)主十年免費(fèi)）6.社區(qū)診所7.超市、便利店8.電動(dòng)車(chē)停車(chē)棚（免費(fèi)看管，僅收電費(fèi)）9.乒乓球館、跆拳道館、瑜伽館（會(huì)員優(yōu)價(jià)約7折）我們的建議建議F.幼兒園遷至項(xiàng)目東側(cè)如圖所示G.小區(qū)重新編號(hào)如圖所示營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目總體廣告語(yǔ)凌源-最有品位的樓盤(pán) 凌源-有游泳館的樓盤(pán) 凌源-生活最便利的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃5月6月 (2個(gè)月)A. 工程進(jìn)度：三

10、通一平，圍墻、道路、現(xiàn)場(chǎng)售樓裝修布置完成。B. 營(yíng)銷(xiāo)工作：廣告設(shè)計(jì)，人員培訓(xùn)，價(jià)格策略、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備營(yíng)銷(xiāo)策劃6月7月(2個(gè)月)A. 工程進(jìn)度：地下室階段，校車(chē)到位B. 營(yíng)銷(xiāo)工作： 廣告出街，動(dòng)工大型慶典活動(dòng)，短信廣告出街。 電視專(zhuān)題采訪劉總什么叫做好房子、好房子才有好活； 軟文出街凌源不差錢(qián)，差好房子 蓄客達(dá)到1000位，收定金1000萬(wàn)元C.活動(dòng)策劃： 世界杯競(jìng)猜活動(dòng)（到售樓處領(lǐng)取競(jìng)猜卡，猜對(duì)小組出線、勝負(fù)或八強(qiáng)等均可領(lǐng)取精美紀(jì)念品，旨在烘托售樓處人流氛圍）萬(wàn)水千山“粽”是情東方花園端午節(jié)粽子派發(fā)（先期客戶(hù)、到訪登記客戶(hù)、意向客戶(hù)）營(yíng)銷(xiāo)策劃7月8月（2個(gè)月）A. 工程進(jìn)度：三陽(yáng)開(kāi)泰、四季如春、五

11、子登科動(dòng)工，多層地面二層，小高層地下室B. 營(yíng)銷(xiāo)工作：蓄客1000位，收定金3000萬(wàn)以上。(共計(jì)4000萬(wàn)元元以上)C.活動(dòng)策劃：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)巡演 （禮品派發(fā)、項(xiàng)目介紹）商業(yè)區(qū)巡展 （禮品派發(fā)、項(xiàng)目介紹）開(kāi)學(xué)啦！東方花園新老客戶(hù)及意向客戶(hù)子女均可到售樓中心領(lǐng)取精美書(shū)包文具一套營(yíng)銷(xiāo)策劃9月10月（2個(gè)月）開(kāi)盤(pán)A.工程進(jìn)度：多層封頂，小高層8層，取得預(yù)售許可證3200元/；B.營(yíng)銷(xiāo)工作：正式開(kāi)盤(pán)，收款6000萬(wàn)元，樣品房完成。(共計(jì)1億元以上)C.活動(dòng)策劃：尊師重教?hào)|方花園禮獻(xiàn)凌源全體教師，教師節(jié)專(zhuān)場(chǎng)（憑教師證即獲2000元現(xiàn)金抵扣券，共計(jì)500張，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙o您一個(gè)安度晚年溫馨的家東方花園99重陽(yáng)節(jié)

12、特惠（憑身份證60歲以上即獲500元現(xiàn)金抵扣券，共計(jì)500張，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?1月12月 （2個(gè)月） 多層外立面完工，準(zhǔn)現(xiàn)房階段3300元/小區(qū)綠化完成，泳池、籃球館施工。工程進(jìn)度本月銷(xiāo)售4000萬(wàn)元，(共計(jì)14億元以上)營(yíng)銷(xiāo)工作國(guó)慶客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃12月1月（2個(gè)月）現(xiàn)房驗(yàn)收合格，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館招商完成；3400元/均價(jià)3320元/超市開(kāi)業(yè)、診所開(kāi)業(yè)一期工程全面完工并驗(yàn)收合格工程進(jìn)度本月銷(xiāo)售2000萬(wàn)元 (共計(jì)16億元以上)營(yíng)銷(xiāo)工作營(yíng)銷(xiāo)策劃2月3月 （2個(gè)月）二期高層封頂工程進(jìn)度1500萬(wàn)元，3500元/(共計(jì)175億元以上)營(yíng)銷(xiāo)工作營(yíng)銷(xiāo)策劃4月5月 （2個(gè)月） 工程進(jìn)度2000萬(wàn)元；3600元/(共計(jì)195億元以上)營(yíng)銷(xiāo)工作營(yíng)銷(xiāo)策劃6月7月 （