房地產(chǎn)行業(yè)分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)分析 一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)，行業(yè)改革需求加大 2015年以來(lái)全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5 月全國(guó)商品房銷售面積 35996 萬(wàn)平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額 24409億元，同比增長(zhǎng) 3.1%，已經(jīng)回正。 銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長(zhǎng)，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒(méi)有改變。1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額 32292 億元，同比名義增長(zhǎng)5.1%，增速比 1-4 月累計(jì)完成額增速回落 0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售溫和回暖房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行 國(guó)房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、

2、市場(chǎng)需求等角度綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于 100 為景氣空間，低于 100 為不景氣空間。該指數(shù)在去年年中在 95 左右徘徊了幾個(gè)月以后一路下行，2015 年 5 月國(guó)房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了 1997 年指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的歷史低值。國(guó)房景氣指數(shù)創(chuàng)新低 政策刺激帶來(lái)的銷售溫和回暖并不能改變整個(gè)行業(yè)下行的趨勢(shì)。房地產(chǎn)的庫(kù)存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力都在持續(xù)加碼。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2015 年 6月十大城市可售面積 9769.27 萬(wàn)平方米，比去年底今年初的高點(diǎn)略有下降，但仍處于高位；2015 年 1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì) 45966 億元，同比下降 1.6%

3、。二）相關(guān)政策密集出臺(tái)，國(guó)企改革步伐加速。 今年是國(guó)企改革深化的關(guān)鍵之年。雖然此前國(guó)企改革進(jìn)度總體來(lái)說(shuō)低于預(yù)期，但從今年年初至今，尤其是兩會(huì)以后，相關(guān)政策密集出臺(tái)， “1+N”國(guó)企改革文件出臺(tái)的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。近期國(guó)企改革相關(guān)文件密集出臺(tái)時(shí)間部門文件2015 年 5 月 8 日國(guó)務(wù)院、發(fā)改委關(guān)于 2015 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見2015 年 5 月 25 日國(guó)資委2015 年度指導(dǎo)監(jiān)督地方國(guó)資工作計(jì)劃2015 年 6 月 5 日中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議關(guān)于在深化國(guó)有企業(yè)改革中堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)黨的建設(shè)的若干意見、關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督防止國(guó)有資產(chǎn)流失的意見 三）房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企

4、占比高，運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低 從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，國(guó)企改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中國(guó)企占比較大。房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司166家。其中央企13家，地方國(guó)企63家，兩者加起來(lái)占全部房企將近一半。從2014年各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)企也占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中重要地位。截止 2014 年底，中信房地產(chǎn)A股上市公司總資產(chǎn)34864億元，其中央企總資產(chǎn)6501億元，地方國(guó)企9759億元，國(guó)有權(quán)重占近4成；從營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的角度來(lái)看，國(guó)企在全部地產(chǎn)上市公司中創(chuàng)造的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占比也在 4成以上。房地產(chǎn)板塊當(dāng)中國(guó)企占半數(shù)房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)國(guó)有權(quán)重近 4 成 雖然從數(shù)量和各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)權(quán)重來(lái)看，國(guó)企占據(jù)了房地產(chǎn)行

5、業(yè)上市公司的半壁江山，但是，從運(yùn)營(yíng)效率來(lái)看，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個(gè)行業(yè)告別了高利潤(rùn)時(shí)代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但國(guó)企 ROE 始終低于行業(yè)均值。2014年行業(yè)平均 ROE是 12.4%，國(guó)企 ROE為 11.4%，低了 1 個(gè)百分點(diǎn)；費(fèi)用率方面，國(guó)企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值，2014 年行業(yè)平均費(fèi)用率 8.7%，國(guó)企為 8.8%。從運(yùn)營(yíng)效率來(lái)看，國(guó)企有較大提升空間。房地產(chǎn)國(guó)企 ROE低于行業(yè)均值房地產(chǎn)國(guó)企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值四）國(guó)改注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率 國(guó)企改革對(duì)于公司的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入與整合，二是提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。國(guó)改提高公司

6、運(yùn)營(yíng)效率、帶來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入預(yù)期 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和提高運(yùn)營(yíng)效率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是資源型行業(yè)，地段優(yōu)良、價(jià)格便宜的土地對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源的注入帶來(lái)業(yè)績(jī)提升的巨大想象空間。 此外，薪酬改革、股權(quán)激勵(lì)能夠?qū)⒐芾碚叩睦媾c公司利益相綁定，增強(qiáng)公司市場(chǎng)活力和市值管理動(dòng)力；混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資者同樣能夠提升國(guó)企活力，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二、房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期展望：需求和盈利拐點(diǎn)探析1）老齡化進(jìn)程加快，影響房地產(chǎn)需求釋放 我國(guó)出生率大幅下降，預(yù)期壽命穩(wěn)步提升。源于我國(guó)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年計(jì)劃生育政策的執(zhí)行，我國(guó)的出生率持續(xù)下降，從1952年的37降至2013年的12.08，已經(jīng)

7、低于美國(guó)、法國(guó)和英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。另一方面，由于建國(guó)后我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生、食品安全等方面的大幅改善，我國(guó)民眾的預(yù)期壽命持續(xù)上升。我國(guó)平均預(yù)期壽命由1960年的43歲提升至2012年的75歲。根據(jù)聯(lián)合國(guó)2012年世界人口展望的預(yù)測(cè)，我國(guó)人均期望壽命在未來(lái)100年內(nèi)將會(huì)持續(xù)上升，在2095-2100年突破80歲，達(dá)到85.3歲。我國(guó)出生率持續(xù)下滑我國(guó)預(yù)期壽命大幅提升 由于我國(guó)出生率的大幅下降和預(yù)期壽命的不斷增加，我國(guó)人口紅利逐步消失，并且老齡化進(jìn)程有加快趨勢(shì)。我國(guó) 65歲以上人口撫養(yǎng)比加速上漲，1964年至 1990年年均增長(zhǎng) 0.0007%，1990年至 2010年年均增長(zhǎng) 0.002%。根

8、據(jù)聯(lián)合國(guó)2012年世界人口展望的預(yù)測(cè)，2013我國(guó)60歲以上人口撫養(yǎng)比為 22.8%，2050年和2100年分別為 74.9%和 89.7%，增速明顯超過(guò)美國(guó)及世界平均水平；根據(jù)預(yù)測(cè)，2050年我國(guó)60歲以上人口撫養(yǎng)比將超過(guò)2013年的日本。人口老齡化已經(jīng)成為我國(guó)不得不面對(duì)的問(wèn)題。2）城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用或?qū)p弱 國(guó)際上將城市化進(jìn)程大體分為三個(gè)階段：第一階段為城市化初期，城市人口增長(zhǎng)較為緩慢，超過(guò) 10%以后逐漸加快。當(dāng)城市人口比重超過(guò) 30%時(shí)進(jìn)入第二階段，城市化進(jìn)程出現(xiàn)加快的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)一直持續(xù)到城市人口超過(guò)70%以后才有所減緩。第三階段，城市化進(jìn)程將出現(xiàn)停滯或略有下降的趨勢(shì)。

9、我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程充分符合國(guó)際理論。我國(guó)的城鎮(zhèn)化率從 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.3 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率超過(guò) 20%之后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。從1981 年的 20.16%提升至1996年的30.48%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.69個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以后，城市化進(jìn)入加速發(fā)展期。從1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城鎮(zhèn)化率年均提高 1.37 個(gè)百分點(diǎn)。 2013 年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為 53.73%，比照發(fā)達(dá)國(guó)家平均 80%的城市化率及發(fā)展趨勢(shì)，理論上我國(guó)依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段2013年主

10、要國(guó)家城鎮(zhèn)化率 我們以人均國(guó)民收入和第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。2013年，我國(guó)人均國(guó)民收入6560美元，城鎮(zhèn)化率53.73%；美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家人均國(guó)民收入在6000美元附近時(shí)，城鎮(zhèn)化率均在70%以上。2013年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為46.8%；主要發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)占比在50%附近時(shí)，城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上。長(zhǎng)期以來(lái)，城市中常住非戶籍人口并沒(méi)有享受到相應(yīng)的社會(huì)福利和待遇，并且統(tǒng)計(jì)方式可能存在一定的誤差，造成我國(guó)的實(shí)際城鎮(zhèn)化水平存在低估可能。 戶籍制度改革將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，使得原來(lái)的這些常住非戶籍人口將逐步獲得城市戶籍。因此從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，城鎮(zhèn)化率將

11、會(huì)保持快速增長(zhǎng)，但這種增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用或?qū)p弱。主要國(guó)家人均國(guó)民收入一致時(shí)城鎮(zhèn)化率比較人均國(guó)民收入（美元）年份城鎮(zhèn)化率%中國(guó)6560201353.73日本5840197775.90韓國(guó)6480199073.84美國(guó)6290197273.62英國(guó)6770197978.32德國(guó)6510197572.56俄羅斯5860200673.07主要國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重一致時(shí)城鎮(zhèn)化率比較第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重%年份城鎮(zhèn)化率%中國(guó)46.80201353.73日本51.34197071.88美國(guó)61.22197073.60韓國(guó)47.46198870.26英國(guó)55.07197077.12法國(guó)

12、56.83197071.06德國(guó)48.24197072.27俄羅斯48.65199462.473）土地供應(yīng)偏緊，價(jià)格漲幅較大 我國(guó)土地供應(yīng)整體偏緊。2003年至2013年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積僅增長(zhǎng)了8.7%，而同期商品房銷售面積增長(zhǎng)了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。 土地價(jià)格的增速明顯超過(guò)同期商品房銷售均價(jià)的上漲。2004年至2013年，土地平均購(gòu)置價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率15.07%，同期商品房銷售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率9.69%。土地平均購(gòu)置價(jià)格占商品房銷售均價(jià)的比例由26.

13、62%上漲至40.97%。購(gòu)置土地面積和商品房銷售面積40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積及同比增速土地平均購(gòu)置價(jià)格（元/平米） 商品房銷售均價(jià)（元/平米） 土地平均購(gòu)置價(jià)格/商品房銷售均價(jià)土地平均購(gòu)置價(jià)格（元/平米）商品房銷售均價(jià)（元/平米）土地平均購(gòu)置價(jià)格/商品房銷售均價(jià)2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%201325

14、55623740.97%年均復(fù)合增長(zhǎng)率15.07%9.69%_4）租金回報(bào)率偏低，投資屬性減弱 由于主要城市房?jī)r(jià)上漲較快，租金回報(bào)率持續(xù)下滑。2008年以來(lái)，北京、上海、深圳等主要城市租金回報(bào)率下滑幅度均在30%以上。 2014年6月，一線城市租金回報(bào)率均在2.5%以下，已明顯低于一年期存款利率。 2013年，我國(guó)整體租金回報(bào)率約為2.66%，和主要國(guó)家相比處于較低水平。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲明顯透支了商品房的投資價(jià)值，房地產(chǎn)投資屬性減弱。主要城市二手住宅租金回報(bào)率2013年主要國(guó)家租金回報(bào)率三、2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和盈利兩方面均面臨拐點(diǎn)，投資屬性已明顯減弱，因此我們

15、預(yù)計(jì) 2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)回升，整體處于弱復(fù)蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)指標(biāo)回顧與預(yù)測(cè)年份20052006200720082009201020112012201320142015商品房銷售面積同比增速%15.312.223.2-19.743.610.14.91.817.3-7.610商品房銷售額同比增速%26.918.542.1-19.575.518.312.11026.3-6.310.7房地產(chǎn)實(shí)際投資完成額同比增速%20.922.130.223.416.133.

16、227.916.219.810.58新開工面積同比增速%10.615.119.42.312.540.716.2-7.313.5-10.7-71、房地產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)加快 在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。房企的多元化經(jīng)營(yíng)一方面圍繞房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)。另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。由于行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)將加快。未來(lái)，我們預(yù)計(jì)大型房企的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。房地產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)加快2、樓市需求仍未見頂，一線城市具有強(qiáng)支撐 從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周

17、期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素，歷經(jīng)了 2014年樓市全方位調(diào)整后，人口紅利拐點(diǎn)已然成為一個(gè)老生常談的話題，但根據(jù)我們的分析邏輯框架，盡管住房需求頂點(diǎn)已漸行漸近，但人口結(jié)構(gòu)調(diào)整需歷經(jīng)漫長(zhǎng)的過(guò)程，短期內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)的變化并不足以使得當(dāng)前樓市需求的根本驅(qū)動(dòng)因素發(fā)生反轉(zhuǎn)，而且時(shí)代觀念的轉(zhuǎn)變促使婚房需求延遲釋放，中國(guó)第三次嬰兒潮（1982-1990）帶來(lái)的結(jié)婚登記頂峰仍將產(chǎn)生足夠的增量，我們?nèi)詧?jiān)信過(guò)往十年中推動(dòng)樓市快速發(fā)展的市場(chǎng)剛需群體仍處于對(duì)于住房需求支撐階段的高點(diǎn)，人口紅利在未來(lái) 5-10 年內(nèi)仍將是市場(chǎng)需求的正向驅(qū)動(dòng)因素。適齡購(gòu)房人群處于長(zhǎng)周期的高位目前仍處于結(jié)婚登記頂峰階段 城市化是住房市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力之一，

18、近十年來(lái)隨著一線城市超前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，人口集聚進(jìn)一步推升了“大城市化”的形成，一線城市的人口強(qiáng)吸附能力也構(gòu)成了對(duì)于潛在需求的強(qiáng)力支撐。從土地供求方面，2012-2014 年北上廣深土地均處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，而隨著當(dāng)前庫(kù)存的消耗以及房企回歸一線城市的迫切性增強(qiáng)，其土地資源的稀缺性將進(jìn)一步凸顯。重點(diǎn)城市近十年人口凈流入量 一線城市 2012-2014年土地供求狀況3、政策羈絆解除，改善型需求盛筵開啟 根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論， 當(dāng)某一層級(jí)的需求被滿足后人們便會(huì)去追逐更高一個(gè)層級(jí)的需求，而不同時(shí)期受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、受教育程度等的影響，社會(huì)群體對(duì)不同層次需求的迫切程度不盡相同，當(dāng)前我國(guó)正處于

19、財(cái)富集聚、需求層次加速分化的階段， 少數(shù)富有群體需要擁有更好的房屋來(lái)滿足其對(duì)于社交和社會(huì)尊重的需要，同時(shí)我們認(rèn)為當(dāng)前股市迅速升溫產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)將進(jìn)一步激發(fā)財(cái)富人群對(duì)于高品質(zhì)住宅的追求。住房需求層次模型少數(shù)人群掌握財(cái)富比例迅速增加地區(qū)最富有的10%人口占全國(guó)財(cái)富比例（%）2000年至 2014 年間變化幅度（%）地區(qū)最富有的10%人口占全國(guó)財(cái)富比例（%）2000年至 2014 年間變化幅度（%）俄羅斯84.87.7德國(guó)61.7-2.2中國(guó)香港77.511.9新加坡59.6-6.4美國(guó)74.60.0加拿大57.0-4.5印度74.08.1芬蘭54.5-0.5瑞士71.9-1.5英國(guó)54.12.6中

20、國(guó)大陸64.015.4法國(guó)53.1-3.3韓國(guó)62.89.6澳大利亞51.10.0中國(guó)臺(tái)灣62.07.7日本48.5-2.54、增量到存量的時(shí)代接力 存量房市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的一個(gè)重要特征， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的歐美日等發(fā)達(dá)區(qū)域，存量房作為房地產(chǎn)交易的主體，占市場(chǎng)總量 80%以上，而我國(guó)目前存量房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的 25-30%，當(dāng)前大部分地區(qū)仍主要依靠增量帶動(dòng)發(fā)展，同時(shí)也意味著未來(lái)存量市場(chǎng)發(fā)展具有廣闊的空間。各國(guó)二手房成交占比 隨著一線城市建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量的減少，未來(lái)不可能再提供更多的土地資源用于城市建設(shè)，與此同時(shí)，二三線城市庫(kù)存高企現(xiàn)狀決定了其中期仍處于庫(kù)存消化階

21、段，地產(chǎn)白銀時(shí)代由新增開發(fā)主導(dǎo)過(guò)渡到存量房主導(dǎo)已成大勢(shì)所趨。從市場(chǎng)角度來(lái)看，存量時(shí)代是否到來(lái)的重要判斷標(biāo)志是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、 二手房成交量比值，當(dāng)前一線城市的二手房交易已然超過(guò)一手房交易規(guī)模，可以認(rèn)為一線城市已率先進(jìn)入真正意義的地產(chǎn)存量時(shí)代。重點(diǎn)城市二手住宅周度成交面積注：重點(diǎn)城市包括：北京、深圳、天津、杭州、南京、成都、青島、蘇州 從政策角度來(lái)看，存量房資源流轉(zhuǎn)正逐步成為政策的主要著力點(diǎn)，“330 地產(chǎn)新政”中二手房營(yíng)業(yè)稅免征期由5 改2，對(duì)于盤活存量房源起到積極作用，近期重點(diǎn)城市二手房交易明顯放量，已到達(dá)歷史較高水平。綜合以上分析我們判斷，繼一線城市之后，二、三線城市受迫于供需結(jié)構(gòu)的變化，

22、將在 5-8 年內(nèi)逐步完成增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)銷售在經(jīng)歷一輪快速增長(zhǎng)后，存量時(shí)代正悄然來(lái)臨。二手房交易營(yíng)業(yè)稅調(diào)整情況出臺(tái)時(shí)間免征年限滿免征年限未滿免征年限2005.62免征差額計(jì)征2006.65免征差額計(jì)征2009.12免征差額計(jì)征2010.15免征差額計(jì)征2011.15免征全額計(jì)征2015.32免征全額計(jì)征5、地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，可能重回13億規(guī)模 由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱作用，未來(lái)我們認(rèn)為至少存在一次降息或降準(zhǔn)的政策，信貸寬松對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的將會(huì)產(chǎn)生極大的刺激作用。同時(shí)，在需求端行業(yè)的合理需求仍然存在，開發(fā)商推盤動(dòng)力仍然充足，我們認(rèn)為2015年商品房完成13億平米的成交

23、量將是大概率事件。 價(jià)格方面，2014年12月份百城住宅的均價(jià)為10542元/，同比下降了2.7%，環(huán)比下降了0.4%。2014年整個(gè)四季度百城均價(jià)的價(jià)格同比呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，我們認(rèn)為這主要是開發(fā)企業(yè)抓住政策的有力時(shí)機(jī)通過(guò)“以價(jià)換量”積極去庫(kù)存造成的。 我們對(duì)于部分不同城市房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)進(jìn)行了測(cè)算，通過(guò)該地區(qū)人口流動(dòng)情況以及人均住宅用地供給量?jī)煞矫鎭?lái)進(jìn)行衡量，人口流動(dòng)性反應(yīng)了該地區(qū)目前以及未來(lái)一段時(shí)間需求量增加值的大小，采用了常住人口的凈增加率指標(biāo)，因?yàn)橹挥谐Ｗ∪丝诓庞匈?gòu)房需求，而短期流動(dòng)人口不會(huì)增加有效需求；另一方面從供應(yīng)量方面來(lái)看，以當(dāng)?shù)啬甓茸≌玫爻山幻娣e/當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谄骄鶖?shù)，得出人均供應(yīng)

24、量。通過(guò)結(jié)合該兩組數(shù)據(jù)可以得出未來(lái)房?jī)r(jià)更有上升潛力的城市，通過(guò)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，烏魯木齊、呼和浩特、銀川、長(zhǎng)沙等城市房?jī)r(jià)最難以上漲，而北京、上海、青島、深圳等城市上漲潛力較大。房?jī)r(jià)上漲潛力城市分布圖 我們以新開工面積滯后12個(gè)月作為市場(chǎng)的供應(yīng)量，減去各期的商品房銷量，發(fā)現(xiàn)2014年末房企的庫(kù)存水平已經(jīng)達(dá)到與2012年相同的水平。根據(jù)2012年行業(yè)周期的輪動(dòng)，我們認(rèn)為2015年地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存水平將會(huì)下降，主要?jiǎng)恿?lái)自需求端的復(fù)蘇。 而在需求端，經(jīng)過(guò)2014年的相對(duì)低迷也會(huì)形成一定的有效需求，加之政策的驅(qū)動(dòng)，2015年行業(yè)的需求將會(huì)比較旺盛，因而，房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)攀升，一二線城市尤其是核心一二線城市上漲幅

25、度可能較高。近3年住宅庫(kù)存情況圖四、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。以城鎮(zhèn)人口人均增長(zhǎng)10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國(guó)的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。一些機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購(gòu)住房；己購(gòu)公房戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在

26、需求量還相當(dāng)大。加入WTO后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€(gè)體消費(fèi)者為主。個(gè)人買房的比例還會(huì)提高，住房質(zhì)量會(huì)有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展，住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。（二）市場(chǎng)供給趨勢(shì) 在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過(guò)多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。 配合住房制度改革，中國(guó)城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭的居住狀況。（三）多元化的金融渠道 在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金