房地產(chǎn)制度與政策第二三章

1、2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)基本制度與政策李奇會2013年2月管理工程學(xué)院第二章 房地產(chǎn)所有制和使用制2013年2月管理工程學(xué)院第一章第一章土地權(quán)屬制度概述土地權(quán)屬制度概述建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)房屋權(quán)屬制度概述房屋權(quán)屬制度概述集體土地征收和集體土地征收和國有土地上房屋征收國有土地上房屋征收一、產(chǎn)權(quán)概述一、產(chǎn)權(quán)概述（一）產(chǎn)權(quán)（一）產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán)利或財產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán)利或財產(chǎn)權(quán)財產(chǎn)：財產(chǎn)：民法通則民法通則第第8989條規(guī)定，財產(chǎn)條規(guī)定，財產(chǎn)包括包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)不動產(chǎn)和動產(chǎn); ; 不動產(chǎn)是指土地以及房屋林木等地不動產(chǎn)是指土地以及房屋林木等地上定著物（上定著物（擔(dān)保法擔(dān)保法第第9292條）條）;

2、; 動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。特殊：特殊： 有國家將從屬于或者附著于自然不從產(chǎn)的動產(chǎn)因其用途而成為不動有國家將從屬于或者附著于自然不從產(chǎn)的動產(chǎn)因其用途而成為不動產(chǎn)，如耕作用的家畜、農(nóng)具，出租房屋中的浴缸，嵌在墻壁內(nèi)的保險柜產(chǎn)，如耕作用的家畜、農(nóng)具，出租房屋中的浴缸，嵌在墻壁內(nèi)的保險柜等也算作不動產(chǎn)。等也算作不動產(chǎn)。第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)概述產(chǎn)權(quán)概述4物權(quán)法規(guī)定物權(quán)法規(guī)定 因因物的歸屬和利用而產(chǎn)生物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動產(chǎn)本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。權(quán)

3、客體的，依照其規(guī)定。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。52013年2月管理工程學(xué)院物權(quán)物權(quán)自物權(quán)自物權(quán)-所有權(quán)（完全物權(quán)）所有權(quán)（完全物權(quán)）他物權(quán)（限制物權(quán)）他物權(quán)（限制物權(quán)）用益物權(quán)（包括土地使用權(quán)、地役權(quán)）用益物權(quán)（包括土地使用權(quán)、地役權(quán)）擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等）擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等）物權(quán)的基本類型物權(quán)的基本類型2013年2月管理工程學(xué)院 第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

4、第四十條所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。第四十一條法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)。第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。2013年2月管理工程學(xué)院用益物權(quán)：指在他人不動產(chǎn)上設(shè)定以利用該不動產(chǎn)為內(nèi)容的物權(quán)，是一種具有獨(dú)立性的物權(quán)，即權(quán)利主體對他人之物的支配權(quán)和控制權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物上或者特定權(quán)利上設(shè)定的由債權(quán)人享有的支配權(quán)。物權(quán)法設(shè)定的用益物權(quán)：1、土地承包經(jīng)營權(quán)：承

5、包權(quán)人依法對承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利2、建設(shè)用地使用權(quán)：農(nóng)用地對應(yīng)的就是建設(shè)用地。對國家所有的土地上享有占用使用和收益權(quán)利的建設(shè)用地使用權(quán)人，有權(quán)使用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。2013年2月管理工程學(xué)院3、宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占用使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施4、地役權(quán)：是按照合同約定利用他人的土地提高自己土地效益的權(quán)利。為了自己土地的利益而使用他人土地的人稱為地役權(quán)人，將自己的土地供給他人使用的人為供役地人。地役權(quán)和相鄰關(guān)系的區(qū)別2013年2月管理工程學(xué)院 房地產(chǎn)相鄰權(quán)目的要求在我國現(xiàn)有的民法通則中

6、對不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的規(guī)范還是比較簡單的，而且在實(shí)踐中對相鄰關(guān)系概念及其特征的把握也不夠準(zhǔn)確。2013年2月管理工程學(xué)院4.1相鄰權(quán)的概念及其特征 相鄰權(quán)，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。我國的民法通則對相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式，以及處理相鄰關(guān)系的基本原則作了一定的規(guī)范，即“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”2013年2月管理工程學(xué)院比較常見的相鄰關(guān)系有

7、幾下幾種：（1）相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系；（2）相鄰防險、排污關(guān)系；（3）相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系；（4）相鄰管線安設(shè)關(guān)系；（5）相鄰光照、通風(fēng)、音響、震動關(guān)系；（6）相鄰竹木歸屬關(guān)系。 (7)相鄰安全關(guān)系2013年2月管理工程學(xué)院相鄰權(quán)的主要特征表現(xiàn)為：1相鄰權(quán)來自于不動產(chǎn)的相連性：遠(yuǎn)近2相鄰權(quán)的主體是相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用人3相鄰法律關(guān)系的內(nèi)容較為復(fù)雜例如河流上游的權(quán)利人排水需要流經(jīng)下游的土地，當(dāng)事人之間盡管土地不毗連，但行使權(quán)力是相互鄰接的。一是相鄰一方要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給與必要的方便；二是相鄰各方行使權(quán)力，不得損害他方權(quán)益 2013年2月管理工程學(xué)院4.2相鄰權(quán)與地役權(quán)

8、（一）地役權(quán)的特征 所謂的地役權(quán)是為了利用自己的土地而不得不役使他人土地而產(chǎn)生的權(quán)利。 其中需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人行使的地塊則稱為供役地；擁有地役權(quán)的需役地所有權(quán)人稱為地役權(quán)人，附帶有供役的義務(wù)的土地所有權(quán)人稱為地役人。 2013年2月管理工程學(xué)院u地役權(quán)，指為使用自己土地而需要利用他人土地提供方便地役權(quán)，指為使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的權(quán)利。的權(quán)利。 你為了看風(fēng)景，跟你的鄰居相約：你付給他你為了看風(fēng)景，跟你的鄰居相約：你付給他1010萬，他萬，他1010年內(nèi)不得在自己的土地上蓋年內(nèi)不得在自己的土地上蓋6 6層以上的建筑物，你在這十年層以上的建筑物，你在這十年內(nèi)

9、就有權(quán)禁止他蓋內(nèi)就有權(quán)禁止他蓋6 6層以上的建筑物，你的這個權(quán)利就叫地層以上的建筑物，你的這個權(quán)利就叫地役權(quán)。役權(quán)。152013年2月管理工程學(xué)院地役權(quán)的基本功能是調(diào)整不同土地所有者之間因互相利用各自土地而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以使在相鄰?fù)恋貧w屬于不同主體的情況下，需要借助他人土地才能夠利用自己土地的人，得以順利利用自己的土地。物權(quán)法規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)的效益2013年2月管理工程學(xué)院地役權(quán)取得方式一是依據(jù)法律規(guī)定，二是依據(jù)當(dāng)事人約定。我國規(guī)定地役權(quán)的取得是按照合同約定。地役權(quán)的最主要特征有： 1地役權(quán)是附屬于特定土地的權(quán)利。附屬與土地，不能與土地分

10、開，地役權(quán)不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的附屬于需役地所有權(quán)的一種附屬權(quán)利 2、地役權(quán)是一種用益物權(quán)。供役人提供地役并不喪失對土地的占用利用，只是承擔(dān)了某種負(fù)擔(dān)或者不便利，2013年2月管理工程學(xué)院3地役權(quán)具有對抗性第一百五十八條 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。供役地所有人轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)，其財產(chǎn)上的地役權(quán)對受讓人具有對抗力2013年2月管理工程學(xué)院（二）相鄰權(quán)與地役權(quán)關(guān)系 從法律關(guān)系上看，相鄰權(quán)是對所有權(quán)行使效力的限制. 地役權(quán)是利用他人土地以便于實(shí)現(xiàn)自己土地的利益； 2013年2月管理工程學(xué)院1、產(chǎn)生的原因不同：相鄰關(guān)系因法律規(guī)定而產(chǎn)生

11、； 地役權(quán)因需役地權(quán)利人與供役地權(quán)利人雙方協(xié)商設(shè)定，即法定產(chǎn)生與約定產(chǎn)生的區(qū)別，這是二者最明顯最本質(zhì)的區(qū)別。2、性質(zhì)不同：相鄰關(guān)系的規(guī)定旨在界定所有權(quán)或其他使用權(quán)的行使范圍，限制相鄰義務(wù)人權(quán)利的濫用， 相鄰權(quán)不是一種獨(dú)立存在的權(quán)利，仍然是所有權(quán)或其他使用權(quán)的內(nèi)容，并不構(gòu)成新的、獨(dú)立的物權(quán)； 而（經(jīng)過登記的）地役權(quán)則是一種用益物權(quán)，是一種典型的物權(quán)類型2013年2月管理工程學(xué)院4.3相鄰權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)由于我國物權(quán)法律制度的不夠完善，相鄰權(quán)與其他房地產(chǎn)權(quán)利糾紛的界限不是很明確。在司法審判實(shí)踐中，往往把許多不屬于相鄰關(guān)系的案件，尤其是建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛都按照相鄰關(guān)系的規(guī)則予以處理。為了能夠

12、準(zhǔn)確地區(qū)分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛和相鄰關(guān)系糾紛，有必要區(qū)分相鄰關(guān)系與建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征2013年2月管理工程學(xué)院4.4其他國家關(guān)于處理相鄰關(guān)系的規(guī)則1德國按照德國民法典的規(guī)定，相鄰關(guān)系的種類主要為三類，即排放保護(hù)、逾界建筑和必要通道。此外，還有植物、日照、創(chuàng)制窗戶等權(quán)利和義務(wù)。2法國法國法律規(guī)定相鄰關(guān)系的重要義務(wù)之一就是被圍土地的通行權(quán)；另外對相鄰關(guān)系的規(guī)制表現(xiàn)為對不動產(chǎn)所有權(quán)范圍的限制，其限定方式多種多樣，主要包括：分界標(biāo)或籬笆、圍墻、種植、窗戶和毗鄰的眺望等。2013年2月管理工程學(xué)院4.5我國處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要規(guī)則我國的民法通則對相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式，以及處理相鄰關(guān)系的基本

13、原則作了一定的規(guī)范，即“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！蔽餀?quán)法補(bǔ)充：第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。2013年2月管理工程學(xué)院第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 例如果樹枝蔓越界，越界的果實(shí)自然落于鄰地，該果實(shí)的所有權(quán)歸誰？可按習(xí)慣認(rèn)定。習(xí)慣必須是當(dāng)?shù)貙?shí)施多年且為當(dāng)?shù)囟鄶?shù)人認(rèn)可和遵守的習(xí)慣。2013年2月管

14、理工程學(xué)院第八十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán) 利 人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 第八十七條 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其 土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 第八十八條 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。2013年2月管理工程學(xué)院第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 (規(guī)劃中的日照間距系數(shù)等規(guī)定）第九十條 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定

15、棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 第九十一條 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 第九十二條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。2013年2月管理工程學(xué)院建筑法的規(guī)定：第三十九條 建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場采取維護(hù)安全、防范危險、預(yù)防火災(zāi)等措施；有條件的，應(yīng)當(dāng)對施工現(xiàn)場實(shí)行封閉管理。 施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構(gòu)筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取安全防護(hù)措施。 第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建筑施工企

16、業(yè)提供與施工現(xiàn)場相關(guān)的地下管線資料，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施加以保護(hù)。 相鄰關(guān)系不是一種獨(dú)立的物權(quán)；地役權(quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)（屬用益物權(quán)）。相鄰關(guān)系的發(fā)生基于法律的規(guī)定；地役權(quán)是通過當(dāng)事人簽訂合同產(chǎn)生的。相鄰關(guān)系視法律為相鄰的不動產(chǎn)所有人、使用人行使不動產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)提供了最低限度的便利和容忍義務(wù)；地役權(quán)的內(nèi)同由當(dāng)事人自由約定。相鄰關(guān)系的權(quán)利取得是無償?shù)?；地役?quán)合同是有償?shù)?。總的來說，相鄰關(guān)系要求的程度較低，都是來保障不動產(chǎn)使用來說的（如房屋使用時最基本的采光、通風(fēng)、通行、排水等等）；而地役權(quán)要求較高，主要是提升不動產(chǎn)價值來說的（如向遠(yuǎn)處眺望、便利的通行等等）。282013年2月管理工程學(xué)院土

17、地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)體系體系以土地所有權(quán)為核心，派生出的權(quán)利束以土地所有權(quán)為核心，派生出的權(quán)利束2013年2月管理工程學(xué)院問題：問題： 如何理解如何理解“一物一權(quán)一物一權(quán)” ？ 是否可以存在是否可以存在“一物多權(quán)一物多權(quán)”？分析：分析：一物之上只能設(shè)立一個物權(quán)（錯誤）；一物之上只能設(shè)立一個物權(quán)（錯誤）； 一一物之上只能設(shè)定一個所有權(quán)，不得設(shè)立兩個以上內(nèi)容相沖突的物權(quán)物之上只能設(shè)定一個所有權(quán)，不得設(shè)立兩個以上內(nèi)容相沖突的物權(quán) “一物不容二主一物不容二主” （正確）（正確）2013年2月管理工程學(xué)院權(quán)利主體特定權(quán)利主體特定義務(wù)主體不特定義務(wù)主體不特定權(quán)利義務(wù)主體均特定權(quán)利義務(wù)主體均特定支配權(quán)支配權(quán)請求權(quán)

18、請求權(quán)對世權(quán)對世權(quán)任意主義任意主義法定主義法定主義對人權(quán)對人權(quán)2013年2月管理工程學(xué)院（四）國家對不動產(chǎn)所有權(quán)的限制（第十六章）所有權(quán)人可以隨意處分其財產(chǎn)的自由是法律的基本出發(fā)點(diǎn)，但是，法律不僅保障所有權(quán)人的權(quán)利，也要強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人對社會公共利益的義務(wù)。國家在一定條件下可以對房地產(chǎn)所有權(quán)人的財產(chǎn)進(jìn)行征用或者征收（區(qū)別）2011年國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例正式實(shí)施，城市房屋拆遷管理條例同時廢止。不再使用房屋拆遷這個名稱，改為國有土地上房屋征收2013年2月管理工程學(xué)院 我國房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)：我國房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)：房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)+土地使用權(quán)土地使用權(quán)房屋獨(dú)立登記，土地使用權(quán)成為房屋所有權(quán)的依附房屋

19、獨(dú)立登記，土地使用權(quán)成為房屋所有權(quán)的依附 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一致原則一致原則：一同處分一同處分已購公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房除外已購公房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房除外（五）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)制度（五）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)制度主體一致主體一致租賃取得土地使用權(quán)除外租賃取得土地使用權(quán)除外例外例外 土地使用權(quán)終止時房屋所有權(quán)無償歸國家土地使用權(quán)終止時房屋所有權(quán)無償歸國家指期限屆滿未申請續(xù)期或申請未獲批準(zhǔn)的土地指期限屆滿未申請續(xù)期或申請未獲批準(zhǔn)的土地2013年2月管理工程學(xué)院房屋使用權(quán)房屋使用權(quán)房屋占有權(quán)房屋占有權(quán)房屋收益權(quán)房屋收益權(quán)房屋處分權(quán)房屋處分權(quán)房屋所有權(quán)是指所有人對自己所有的房屋

20、的占有、房屋所有權(quán)是指所有人對自己所有的房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)所有權(quán)權(quán)能權(quán)能2013年2月管理工程學(xué)院1、房屋所有權(quán)占有：對房屋事實(shí)上的控制權(quán)，是所有權(quán)的基本內(nèi)容使用：收益處分：是所有權(quán)的核心，是產(chǎn)權(quán)最基本的權(quán)利2013年2月管理工程學(xué)院2、特點(diǎn)（1）房屋所有權(quán)和其依附的土地使用權(quán)不可分離，同時變化（2）房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。凡是不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地上的房屋，所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓；非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，導(dǎo)致土地上房屋轉(zhuǎn)讓無效（3）房屋所有權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)移，登記手續(xù)。不登記，只發(fā)生債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移2013年2月管理工程學(xué)院3、取得（

21、1）原始取得：依法建造房屋、依法沒收房屋、收歸國有的無主房屋；合法添附的房屋（翻建、加層等）（2）繼受取得：傳來取得因法律行為繼受：房屋買賣、贈與、交換、因法律事件繼受：因被繼承人死亡的法律事件，繼承人或者遺贈人依法取得房屋所有權(quán)2013年2月管理工程學(xué)院4、建筑物區(qū)分所有權(quán)2013年2月管理工程學(xué)院 物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，把建筑物區(qū)分所有權(quán)作為房地產(chǎn)所有權(quán)的一種特殊權(quán)利給予規(guī)范。2013年2月管理工程學(xué)院第一 建筑物區(qū)分所有權(quán)概述現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著工商業(yè)的發(fā)展、城市的形成、人口的集中形成了復(fù)合性集合住宅而發(fā)展起來的，這種財產(chǎn)權(quán)利的復(fù)雜性在于： 1整個建筑物與每個住房

22、的利益密切相關(guān)，權(quán)利人取得了建筑中單個單元的所有權(quán)，但是構(gòu)成每個住宅所必需的墻壁、地板、屋頂?shù)龋瑫r也受他人的權(quán)利支配，誰也沒有權(quán)利單獨(dú)處分這些“屬于自己的東西”。2013年2月管理工程學(xué)院2盡管建筑物內(nèi)一些設(shè)施只屬于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物內(nèi)的走道、通道、樓梯、電梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游樂場地等，卻是全體住戶都能使用的公共設(shè)施。3建筑物內(nèi)關(guān)于水、煤、電、氣等供應(yīng)管道以及排放管道,存在全體住戶和供應(yīng)公司的權(quán)利分割點(diǎn)、以及個人與整體的權(quán)利分割點(diǎn)的確定問題。4建筑物內(nèi)的住戶整體對地基擁有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，既對土地權(quán)利形成了按分共有的關(guān)系。2013年2月管理工程學(xué)院第二、

23、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)在德國稱為“住宅所有權(quán)”，法國稱為“住宅分層所有權(quán)”, 瑞士稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”，在日本和我國臺灣稱為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共同部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所形成的成員權(quán)之總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)。2013年2月管理工程學(xué)院建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供

24、全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。物權(quán)法第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。2013年2月管理工程學(xué)院1、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。2、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利；對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所享有占有使用收益

25、處分的權(quán)利3、業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。2013年2月管理工程學(xué)院 建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利主體身份的多重性，其具有三種不同的身份，既是專有所有權(quán)人，又是共有持分權(quán)人和成員權(quán)人； 建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有所有權(quán)是主導(dǎo)性的，取得了專有所有權(quán)，就意味著取得了共同部分持分權(quán)及成員權(quán)；專有所有權(quán)的大小，決定了其共有部分持分權(quán)和成員權(quán)（如表決權(quán)）的大小。建筑物區(qū)分所有權(quán)的各項權(quán)利的一體性，即專有部分的所有權(quán)、共有部分的持分權(quán)和住宅所有人的成員權(quán)三者的權(quán)利視為一體，不可分離。專有部分的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等，共有部分的持分權(quán)和住宅所有人的成

26、員權(quán)也隨之發(fā)生變更。 2013年2月管理工程學(xué)院第三 建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系一、專有部分所有權(quán)（一）專有所有權(quán)的客體所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。在建筑物區(qū)分所有的情況下，專有所有權(quán)的客體是主要的部分，其構(gòu)成必須具備的條件是： 1、必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。又稱為物理上的獨(dú)立性2013年2月管理工程學(xué)院2、必須具有使用上的獨(dú)立性。建筑物被區(qū)分為各個單元后，每一部分可以獨(dú)立的使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，不需要借助其他部分輔助即可利用。例如該房間無獨(dú)立的出入門，必須利用鄰居門才能進(jìn)入，則該部分不能成為區(qū)分所有權(quán)的客體。在實(shí)踐中，建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同的

27、露臺，可以認(rèn)定為專有部分。 3、能夠通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。前兩項只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立性。2013年2月管理工程學(xué)院建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。-最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 2013年2月管理工程學(xué)院（

28、二）專有部分所有權(quán)的內(nèi)容專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人享有的權(quán)利應(yīng)該是相同的，即具有絕對性、永久性和排他性。2013年2月管理工程學(xué)院業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。2013年2月管理工程學(xué)院業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

29、。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2013年2月管理工程學(xué)院業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的

30、規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意（ 必須是全部業(yè)主）其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。-最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 2013年2月管理工程學(xué)院濟(jì)南的例子2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院

31、2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院二、共有部分的共有權(quán)（一）共有部分的客體共有部分的持分權(quán)的客體指向的是建筑物的共有部分。所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，或者說建筑物中由區(qū)分所有權(quán)人全體或部分予以共同所有。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。由于共有部分涉及到的范圍相當(dāng)廣泛，一般采取法定共有和公約約定共有兩種確定其范圍的方式。2013年2月管理工程學(xué)院除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分

32、，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層(避難層是建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時供人員臨時避難使用的樓層。如果作為避難使用的只有幾個房間，則這幾個房間稱為避難間。)設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 2013年2月管理工程學(xué)院建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。-最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 2013年2月管理工程學(xué)院物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用

33、途。小區(qū)內(nèi)哪些配套部分屬于全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有，那些不是？小區(qū)內(nèi)物業(yè)分以下幾種類別，不同的類別所有權(quán)屬不同1、產(chǎn)權(quán)證表現(xiàn)：套內(nèi)面積部分，歸業(yè)主個人私有，公攤面積部分歸相關(guān)業(yè)主共有。套內(nèi)建筑面積和公攤面積如何計算？2、道路：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)面積房地產(chǎn)面積房屋面積房屋面積用地面積用地面積房屋建筑面積房屋建筑面積房屋套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)建筑面積房屋使用面積房屋使用面積共有建筑分?jǐn)偯娣e共有建筑分?jǐn)偯娣e（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ婧停☉?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ婧筒粦?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e）房屋占有面積房屋占有面積共用土地分

34、攤面積共用土地分?jǐn)偯娣e2013年2月管理工程學(xué)院應(yīng)分?jǐn)偟姆课莨灿薪ㄖ娣e系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 不分?jǐn)偟姆课莨灿薪ㄖ娣e：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。道路和綠地？2013年2月管理工程學(xué)院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問

35、題的解釋第三條規(guī)定第二款中也明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。物權(quán)法第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院為了落實(shí)物權(quán)法中有關(guān)“共有物權(quán)”的規(guī)定，2007年10月1日起，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法關(guān)于建(構(gòu))筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實(shí)施物權(quán)

36、法若干問題的通知(征求意見稿)意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)測繪要對涉及區(qū)分所有的建(構(gòu))筑物進(jìn)行專有部分和共有部分測繪。 其中，在構(gòu)造和使用上能明確區(qū)分、具有排他性且可以獨(dú)立使用的建(構(gòu))筑物部分屬于區(qū)分所有建(構(gòu))筑物的專有部分。 以專有部分內(nèi)容的確定為參照，排除專有部分以外的其他部分，包括共用地(宗地)和共有建(構(gòu))筑物，屬于區(qū)分所有建(構(gòu))筑物的共有部分2013年2月管理工程學(xué)院 也就是說，物業(yè)小區(qū)中住宅、商鋪和公建配套設(shè)施都是屬于專有部分，其中包括這些物業(yè)的套內(nèi)使用面積如大廳、房間、廚房、廁所等等，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積等都屬于專有部分。這些物業(yè)業(yè)主是享有所有權(quán)的。 而這些專有部分以外的

37、如區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用地，公共大堂、值班警衛(wèi)室、物業(yè)服務(wù)用房等是屬于共有部分并且這些部分將不再進(jìn)行分?jǐn)?，并將建筑物的共用部位面積分項列明，使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構(gòu)成。市測繪所有關(guān)人士指出，就業(yè)主住宅而言，將來房產(chǎn)證上登記的住宅面積將只是“套內(nèi)面積”，另外標(biāo)注共有面積。2013年2月管理工程學(xué)院在2007年通知下發(fā)后,廣東就嘗試套內(nèi)面積計價,目前廣東在購房合同中已經(jīng)按照套內(nèi)面積計價。公攤到底有什么用？大還是?。渴且粋€符號還是有實(shí)際意義？2013年2月管理工程學(xué)院3、綠地：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外，當(dāng)然明確屬于個人但實(shí)際成本公攤共

38、有的承諾無效。4、車位：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，雖名為車位，實(shí)際還是道路，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。物權(quán)法：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。2013年2月管理工程學(xué)院5、物業(yè)服務(wù)配套用房：歸全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。物業(yè)管理條例第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建

39、筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。2013年2月管理工程學(xué)院一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門報送的規(guī)劃方案，應(yīng)明確物業(yè)管理用房的具體位置和規(guī)模。 二、規(guī)劃行政主管部門組織審定規(guī)劃方案時，開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位必須要提交有房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)的物業(yè)管理用房審批意見。無房地產(chǎn)行政主管部門審批意見、規(guī)劃行政管理部門不通過規(guī)劃審批。 三、分期開發(fā)的項目，開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位要將物業(yè)管理用房按照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃與項目同期

40、建設(shè)，物業(yè)管理用房的建設(shè)納入小區(qū)綜合驗收考核內(nèi)容。 四、物業(yè)管理用房配置的比例按小區(qū)房屋總建筑面積的千分之三至千分之五規(guī)劃，其建設(shè)費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本。 2013年2月管理工程學(xué)院五、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)。開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位在向房地產(chǎn)部門申辦房屋總證時，物業(yè)管理用房的房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會。 六、開發(fā)企業(yè)無權(quán)擅自處理物業(yè)管理用房，不得改變物業(yè)管理用房使用性質(zhì)。2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院6、政務(wù)管理配套用房：如城管、治安用房，社區(qū)居委會用房、義務(wù)教育中小學(xué)，屬于政府政務(wù)配套物業(yè)，

41、由建設(shè)單位建設(shè)，政府投資，政府所有，政府部門政務(wù)管理使用。住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)條件意見書中載明。2013年2月管理工程學(xué)院7、規(guī)劃商業(yè)服務(wù)配套用房：如規(guī)劃會所、規(guī)劃幼兒園、規(guī)劃車庫（車位），按合同約定。約定歸建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位必須提供證明，防止約定歸建設(shè)單位所有，實(shí)際上成本被業(yè)主公攤。沒有約定無法確定歸屬的，若建設(shè)單位認(rèn)為歸其所有應(yīng)當(dāng)

42、提供證明，提供不了證明的歸業(yè)主所有。但不論歸誰所有均應(yīng)優(yōu)先為業(yè)主服務(wù)。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中能否辦理產(chǎn)權(quán)證各地情況各種各樣。2013年2月管理工程學(xué)院按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。2013年2月管理工程學(xué)院8、住宅

43、小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。2013年2月管理工程學(xué)院專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、

44、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。比濟(jì)南市配套費(fèi)征收辦法的規(guī)定有所突破，該辦法規(guī)定規(guī)劃紅線外的水電氣熱綜合配套由綜合配套費(fèi)投資，但山東省物業(yè)條例（2009年）突破為一戶一表端口外。濟(jì)南市城市建設(shè)綜合配套費(fèi)征收管理辦法（2003）：2013年2月管理工程學(xué)院城市建設(shè)綜合配套費(fèi)是市政府對市區(qū)進(jìn)行各類基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的財政性資金。主要用于開發(fā)小區(qū)以及單體建設(shè)項目規(guī)劃紅線以外的公共配套設(shè)施建設(shè)。包括：城市建設(shè)配套費(fèi)(道路、橋梁、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè))和管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)(供水及排水管網(wǎng)、供氣管網(wǎng)、熱源管網(wǎng)、綜合布線管網(wǎng)的建設(shè))。2013年2月管理工程學(xué)院 城市建設(shè)綜合配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

45、按所建設(shè)項目的建設(shè)面積計收，每平方米246元。 其中城市建設(shè)配套費(fèi)92元(路橋82元、環(huán)衛(wèi)5元、綠化5元)，管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)154元(包含熱源78元、供水26元、燃?xì)?0元、排水20元、綜合布線10元)。 城市建設(shè)綜合配套費(fèi)在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證前繳納，凡未按規(guī)定交納城市建設(shè)綜合配套費(fèi)的項目，不得核發(fā)規(guī)劃和施工許可證； 違法建設(shè)項目經(jīng)規(guī)劃主管部門查處后，凡同意保留使用的，須補(bǔ)繳相應(yīng)配套費(fèi)，并取得規(guī)劃確認(rèn)證明后，房管部門方可予以辦理確權(quán)手續(xù)。2013年2月管理工程學(xué)院9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

46、2013年2月管理工程學(xué)院（二）共有部分的共有權(quán)內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有部分共有權(quán)人對共有部分享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)1、權(quán)利義務(wù)的不可分性業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。2013年2月管理工程學(xué)院但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分

47、以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。2013年2月管理工程學(xué)院由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費(fèi)用。2013年2月管理工程學(xué)院2、區(qū)分所有權(quán)人對共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的。 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其

48、專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。例如空調(diào)的安裝2013年2月管理工程學(xué)院業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共

49、同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對共有部分的共有權(quán)及對共有部分的共同管理的權(quán)利。2013年2月管理工程學(xué)院三、共同管理的成員權(quán)所謂的成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。它不但是財產(chǎn)關(guān)系，更主要的是管理關(guān)系，也是與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán)。其表現(xiàn)為具有表決權(quán)、參與制定規(guī)約、選舉及解任管理者等，同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。舉例 土地所有權(quán)土地所有權(quán)：土地所有者依法對土地實(shí)行：土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益占有、使用、收益和依和依

50、照國家法律規(guī)定作出照國家法律規(guī)定作出處分處分，并排除他人干涉的權(quán)利并排除他人干涉的權(quán)利。與一般財產(chǎn)權(quán)的區(qū)別與一般財產(chǎn)權(quán)的區(qū)別：土地所有權(quán)制度直接構(gòu)成社會制度的重要組成部分。：土地所有權(quán)制度直接構(gòu)成社會制度的重要組成部分。 第二節(jié)第二節(jié) 土地權(quán)屬概述土地權(quán)屬概述902013年2月管理工程學(xué)院我國實(shí)行土地社會主義公有制土地管理法：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動集體所有制（一）我國土地所有權(quán)制度（一）我國土地所有權(quán)制度 1. 1.憲法規(guī)定：我國土地所有制形式為社會主義憲法規(guī)定：我國土地所有制形式為社會主義公有制公有制民通民通7171條：條：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人財產(chǎn)所有權(quán)

51、是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益占有、使用、收益和處分和處分的權(quán)利的權(quán)利”。 2. 2.土地所有權(quán)權(quán)利：土地所有權(quán)權(quán)利：92 3.3.法律表現(xiàn)形式法律表現(xiàn)形式 國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán) 農(nóng)民集體土地所有權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)城市市區(qū)的土地及城市市區(qū)的土地及 部分農(nóng)村土地部分農(nóng)村土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定屬國家所有外除法律規(guī)定屬國家所有外）土地管理法土地管理法第第8 8條條932013年2月管理工程學(xué)院土地管理法第八條：城市市區(qū)的土地屬于國家所有城市:國家建立市建制的城市，具體規(guī)定土地管理法實(shí)施條例第二條：u下列土地屬于全民所有

52、即國家所有：2013年2月管理工程學(xué)院(一)城市市區(qū)的土地;(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;(三)國家依法征用的土地;(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;(六)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2013年2月管理工程學(xué)院國務(wù)院法制辦、國土資源部對土地管理實(shí)施條例條例第2條第5項解釋 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府： 根據(jù)行政法規(guī)制定程序條例第三十一條的規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對中華人民共和國 土地管理法實(shí)施條例第二

53、條第（五）項作如下解釋： 一、該項規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。 二、本解釋自公布之日實(shí)施。2013年2月管理工程學(xué)院集體土地所有權(quán)：土地管理法第十條第十條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。解釋：2013年2月管理工程學(xué)院農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集

54、體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。這一規(guī)定的含義是：一是這里的“村”為行政村，即設(shè)立村民委員會的村，而非自然村。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有就是指農(nóng)民集體所有的土地依法屬于行政村農(nóng)民集體所有。二是這里所講村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)理解為農(nóng)村中有土地所有權(quán)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織。村民委員會是指中華人民共和國村民委員會組織法中所規(guī)定的村民委員會2013年2月管理工程學(xué)院已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理。這一規(guī)定的含義是：這里的村民小組是指行政村內(nèi)的由村民組成的自治組織。關(guān)于村民小組。村民委員會組織法中有所規(guī)定

55、，應(yīng)按照該法的有關(guān)規(guī)定來理解。本條規(guī)定“已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的”土地，是指該土地在改革開放以前就分別屬于兩個以上的生產(chǎn)隊，現(xiàn)在其土地仍然分別屬于相當(dāng)于原生產(chǎn)隊的各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組的農(nóng)民集體所有2013年2月管理工程學(xué)院已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。這種情況包括：一是指改革開放以前，原來以人民公社為核算單位的土地，在公社改為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以后仍然屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有；二是在人民公社時期，公社一級掌握的集體所有的土地仍然屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。上述兩種情況下的土地仍然由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。取得取

56、得行使行使建國后改造沒收等建國后改造沒收等（一）（一）土地所有權(quán)制度概述特征特征保護(hù)保護(hù)101主體多樣性主體多樣性權(quán)能不完全性權(quán)能不完全性權(quán)利單向流出性權(quán)利單向流出性范圍范圍特征特征行使行使市郊區(qū)的土地，除由法律市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有屬于農(nóng)民集體所有發(fā)證保護(hù)發(fā)證保護(hù)（一）（一）土地所有權(quán)制度概述 5集集體體土土地地所所有有權(quán)權(quán)保護(hù)保護(hù)宅基地和自留地、自留山，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。屬于農(nóng)民集體所有。102（一）（一）土地所有權(quán)制度概述土地所有權(quán)制度概述103占有、利用他人土地而使自己獲得占有、利用他人土地而使自己

57、獲得收益，以支配標(biāo)的物收益，以支配標(biāo)的物土地的使用土地的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)。價值為內(nèi)容的物權(quán)。權(quán)利人雖然權(quán)利人雖然不擁有土地的所有權(quán)不擁有土地的所有權(quán)，但可以在一定限度內(nèi)直接占有、利但可以在一定限度內(nèi)直接占有、利用土地并獲得一定的收益。用土地并獲得一定的收益。 1.1.土地用益物權(quán)的含義土地用益物權(quán)的含義土地用益物權(quán)土地用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)2.2.我國法律制度中的幾種形式我國法律制度中的幾種形式1042013年2月管理工程學(xué)院我國物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)主要是指對土地的用益物權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)

58、營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)：國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體用地使用權(quán)集體土地使用權(quán)（包括土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)）第一種為農(nóng)用地使用權(quán)（現(xiàn)行規(guī)定為土地承包經(jīng)營權(quán)、自留地和自留山使用權(quán)）。農(nóng)地包括：耕地、其他農(nóng)用地、用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的荒地第二種為農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)：宅基地（個人）、集體企業(yè)和公益用地等2013年2月管理工程學(xué)院城鄉(xiāng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不平等。一、年憲法第條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。雖然憲法歷經(jīng)了四次修訂，但城市土地國有壟斷性的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)始終沒有改變。二、是作為下位法的土地管理法在歷經(jīng)了“放”和“收”后的制度傾向還不明朗。年第一次修正后的土地管理法規(guī)定：“國有土地和集體所有的土地

59、的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定”。這可謂是基于年憲法修正案后的一大“放”。而年后年土地管理法的再次修訂，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)又實(shí)行了一次嚴(yán)“收”。規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”有一個例外是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)方面的土地需求可以使用農(nóng)村建設(shè)用地。2013年2月管理工程學(xué)院因此，可以說國有和集體 兩 種 產(chǎn) 權(quán) 性質(zhì)的 建 設(shè) 用 地 的 身 份 差 異造成城鄉(xiāng)建設(shè)用地的功能差異。一、通過土地整理與宅基地整治節(jié)約出的大量集體建設(shè)用地?zé)o法進(jìn)入“城市”，即使進(jìn)入城市，也無法進(jìn)入“市

60、場”。由于我國的物權(quán)法對集體土地的“用益物權(quán)”和“擔(dān)保物權(quán)”沒有明確規(guī)定，致使集體土地流轉(zhuǎn)遭遇“玻璃門”。2013年2月管理工程學(xué)院二、年至今，各地為了盤活土地資產(chǎn)，相繼進(jìn)行了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索。城市規(guī)劃區(qū)外，集體土地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)。但由于集體土地在用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)上的制度缺失，使集體產(chǎn)權(quán)的土地很難與物權(quán)完備的國有土地競爭。集體土地流轉(zhuǎn)面臨著價格低估、高契約風(fēng)險、金融杠桿缺乏等劣勢，而城市規(guī)劃總是以國有土地為基礎(chǔ)，即只有國有土地才有權(quán)享有用途變更后的級差收益。2013年2月管理工程學(xué)院（三）土地管理基本制度1、國家實(shí)行土地登記制度核發(fā)集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項