房地產(chǎn)法_01_04緒論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度綜述

1、 房地產(chǎn)法法律實(shí)質(zhì)上既是物質(zhì)的又是意識(shí)形態(tài)的這一事實(shí)是與以下事實(shí)相聯(lián)系的：法律既是從整個(gè)社會(huì)的結(jié)構(gòu)和習(xí)慣自上而下發(fā)展而來(lái)，又是從社會(huì)中的統(tǒng)治階級(jí)們的政策和價(jià)值中自上而下移動(dòng)。 【美】伯爾曼法律與革命課程介紹一、課程特點(diǎn)1、實(shí)踐性強(qiáng)2、綜合性強(qiáng)3、變化快二、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法的方法三、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法的作用例：深圳華僑城房屋轉(zhuǎn)讓糾紛房地產(chǎn)法基本內(nèi)容1、土地管理法規(guī)及政策2、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理法規(guī)及政策3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理法規(guī)及政策4、城市房屋拆遷法規(guī)及政策5、房地產(chǎn)交易法規(guī)及政策6、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法規(guī)及政策7、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法規(guī)及政策8、物業(yè)管理法規(guī)及政策9、房地產(chǎn)稅收法規(guī)及政策10、住房公積金

2、法規(guī)及政策房地產(chǎn)法規(guī)參考網(wǎng)址 1、中國(guó)房地產(chǎn)部住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)部住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2、中國(guó)工程房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國(guó)工程房地產(chǎn)信息網(wǎng) 3、建筑與房地產(chǎn)法律網(wǎng)、建筑與房地產(chǎn)法律網(wǎng)4、中國(guó)民商法網(wǎng)、中國(guó)民商法網(wǎng) 5、中國(guó)房地產(chǎn)招標(biāo)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)招標(biāo)網(wǎng) 6、天下房地產(chǎn)法網(wǎng)、天下房地產(chǎn)法網(wǎng)7、 建筑房地產(chǎn)律師網(wǎng)建筑房地產(chǎn)律師網(wǎng)房地產(chǎn)法參考書(shū)目1、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)法/符啟林著符啟林著/法律出版社法律出版社2、房地產(chǎn)法教程、房地產(chǎn)法教程/溫世揚(yáng)，寧立志主編溫世揚(yáng)，寧立志主編/武漢武漢大學(xué)出版社大學(xué)出版社3、以案說(shuō)法、以案說(shuō)法房地產(chǎn)法篇房地產(chǎn)法篇/林嘉主編林嘉主編/人民大學(xué)人民大學(xué)出版社出版社4、

3、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)法/黃河編著黃河編著/中國(guó)政法大學(xué)出版社中國(guó)政法大學(xué)出版社5、房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)法/李延榮，周珂著李延榮，周珂著/人民大學(xué)出版人民大學(xué)出版社社6、物權(quán)法研究/王利明著著/人民大學(xué)出版社人民大學(xué)出版社7、物權(quán)法、物權(quán)法/崔建遠(yuǎn)著著/人民大學(xué)出版社人民大學(xué)出版社8、我國(guó)保障性住房運(yùn)作機(jī)制及其政策研究、我國(guó)保障性住房運(yùn)作機(jī)制及其政策研究/馬智利等著著/重慶大學(xué)出版社重慶大學(xué)出版社9、房地產(chǎn)估價(jià)師指定教材、房地產(chǎn)估價(jià)師指定教材10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指定教材、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指定教材第一章房地產(chǎn)法規(guī)概論 第一節(jié)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則 第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系

4、 教學(xué)目的：了解房地產(chǎn)法規(guī)的概念、基本原則、理解房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象、掌握房地產(chǎn)法律體系構(gòu)成、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素及房地產(chǎn)法律事實(shí) 教學(xué)難點(diǎn)、重點(diǎn)：房地產(chǎn)法律體系構(gòu)成、房地產(chǎn)法律關(guān)系第一節(jié)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 地產(chǎn)：對(duì)特定地塊的排他支配權(quán)利房產(chǎn)：對(duì)房屋的所有權(quán)或其他權(quán)益2、不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)的區(qū)別二、房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。 如:按房地產(chǎn)流通順序分為房地產(chǎn)流通順序分為 1、一級(jí)市場(chǎng)2、二級(jí)市場(chǎng)3、三級(jí)市場(chǎng)三、房地產(chǎn)業(yè)三

5、、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè) 。具體包括：1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓2、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)4、房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介、房地產(chǎn)評(píng)估中介、房地產(chǎn)代理中介5、物業(yè)管理第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念和體系 一、房地產(chǎn)法的概念一、房地產(chǎn)法的概念狹義的房地產(chǎn)法：1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施的城市房地產(chǎn)管理法廣義的房地產(chǎn)法：房地產(chǎn)法是調(diào)整與房地產(chǎn)相關(guān)社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。 1、房地產(chǎn)法調(diào)整特定的社會(huì)關(guān)系 （調(diào)整對(duì)象）包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、服務(wù)、管理等社會(huì)關(guān)系。2、房地產(chǎn)法是

6、一系列法律法規(guī)構(gòu)成的統(tǒng)一、整體。二、房地產(chǎn)法規(guī)體系1、憲法2、法律問(wèn)：物權(quán)法與城市房地產(chǎn)管理法哪個(gè)優(yōu)先？為什么？3、行政法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例、住房公積金管理?xiàng)l例等4、部門(mén)規(guī)章5、地方性法規(guī)和規(guī)章 6、司法解釋如最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋、關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋、關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋、關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 如對(duì)近親屬優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的解釋。對(duì)雙倍返還購(gòu)房款的解釋三、我國(guó)住房政策沿革第一階段第一階段：1949-1979年，福利性分房制度1、確定土地公有制。1954年憲法：“任何組織或個(gè)人

7、不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”2、實(shí)施城市房產(chǎn)公有制。1955年關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)3、降低公房租金，1963年每平方米0.1元4、1978年提出自籌資金建職工房和1979年提出“土地使用費(fèi)”概念第二階段：1980年-1993年，住房商品化1、1980年至1986年，嘗試公房買(mǎi)賣(mài)2、1988年憲法修正案,國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓3、1988年開(kāi)始進(jìn)行租金改革和制度設(shè)計(jì)，國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案提出8條改革措施第三階段：1994-2002年，構(gòu)建完善住房市場(chǎng)1、深化城市住房制度改革，建立公積金1994：關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制

8、度改革的決定1996：關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)2、1998年，提出建立和完善以經(jīng)適房為主的多層次住房供應(yīng)體系3、1999年，提出廉租住房保障政策第四階段：2003年-現(xiàn)在1、土地公開(kāi)出讓制度2、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2005年3月關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（舊國(guó)八條），2005年4月加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施，2006年關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)3、制定具體的經(jīng)適房和廉租房管理辦法4、規(guī)范土地儲(chǔ)備，實(shí)施節(jié)約集約用地5、加快住房供應(yīng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，全面調(diào)控國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加

9、大保障性安居工程建設(shè)二、加大保障性安居工程建設(shè)三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管不滿五年，全額征稅不滿五年，全額征稅四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求六、合理引導(dǎo)住房需求 ：限購(gòu)：限購(gòu)四、房地產(chǎn)法作用1、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展2、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)3、保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益113”特大火災(zāi)安全事故、責(zé)任事故犯罪案一、沒(méi)有

10、地質(zhì)勘探就設(shè)計(jì)圖紙一、沒(méi)有地質(zhì)勘探就設(shè)計(jì)圖紙二、設(shè)計(jì)、施工采用兩套圖紙二、設(shè)計(jì)、施工采用兩套圖紙三、大廈建成后沒(méi)有驗(yàn)收三、大廈建成后沒(méi)有驗(yàn)收四、質(zhì)量隱患難抗外部誘因四、質(zhì)量隱患難抗外部誘因 李某、魏某作為房地產(chǎn)及施工單位的直接李某、魏某作為房地產(chǎn)及施工單位的直接責(zé)任人，朱責(zé)任人，朱 、肖、肖 作為設(shè)計(jì)單位的直接責(zé)任作為設(shè)計(jì)單位的直接責(zé)任人，其行為構(gòu)成了重大安全事故罪。沈某人，其行為構(gòu)成了重大安全事故罪。沈某身為物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，其行為構(gòu)成重大身為物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，其行為構(gòu)成重大責(zé)任事故罪。責(zé)任事故罪。五、當(dāng)前房地產(chǎn)立法存在問(wèn)題1、行政管理色彩過(guò)濃2、行政管理權(quán)力對(duì)民事權(quán)利過(guò)多干預(yù)3、多層次、多

11、部門(mén)立法第三節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系 一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念 理解法律關(guān)系的意義如：合作開(kāi)發(fā)合同中約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 如約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，為借款合同。 如約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，為房屋租賃合同。 另外雇用關(guān)系與承攬關(guān)系的差別 二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類(lèi)1、房地產(chǎn)行政法律關(guān)系：（1）土地利用規(guī)劃和房屋建設(shè)規(guī)劃關(guān)系（2）土地使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)審批關(guān)系（3）土地征用關(guān)系（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)主體管理關(guān)系（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理關(guān)系2、房地產(chǎn)民事法律關(guān)系（1）拆遷補(bǔ)償關(guān)系（

12、2）委托設(shè)計(jì)、工程發(fā)包等關(guān)系（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、繼承、贈(zèng)與關(guān)系（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系（5）房地產(chǎn)維修和物業(yè)管理關(guān)系。三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素1.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體房地產(chǎn)法律關(guān)系主體(1)各級(jí)政府與國(guó)家機(jī)關(guān) 國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)。如住房保障與城鄉(xiāng)建設(shè)部：擬訂住房和城鄉(xiāng)房地產(chǎn)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國(guó)住宅房地產(chǎn)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場(chǎng)、建筑安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。 (2)社會(huì)組織 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,銀行,勘察設(shè)計(jì)單位,施工企業(yè)、城市綜合開(kāi)發(fā)公司. (3)公民個(gè)人. 2、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體 （1）財(cái)（2）物:空間是物嗎？（3）行為（4）非物質(zhì)財(cái)富. 如某廣告公司的房

13、地產(chǎn)策劃文案、某樓盤(pán)的名稱(chēng)3.房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容(1)房地產(chǎn)權(quán)利 見(jiàn)書(shū)P21物權(quán)與債權(quán)之分、絕對(duì)權(quán)與相對(duì)權(quán)、請(qǐng)求權(quán)與形成權(quán)、主權(quán)利與從權(quán)利(2)房地產(chǎn)義務(wù). 沒(méi)有無(wú)義務(wù)的權(quán)利，也沒(méi)有無(wú)權(quán)利的義務(wù)。 -馬克思四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅（1）法律事件如雪災(zāi)、地震（2）法律行為 請(qǐng)問(wèn)：同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)法課程的學(xué)習(xí)有何要求和建議？第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律規(guī)范 沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)，沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)。房地產(chǎn)，它辛勞占耕地；房地產(chǎn)，它一心謀暴利。它指給了富豪圈錢(qián)的門(mén)路，它引導(dǎo)政府走向豪奢。它堅(jiān)持了瘋漲八年多，它改善了官員的生

14、活；它構(gòu)建了升官GDP，它收取了稅費(fèi)好處多。沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)，沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)！第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理一、企業(yè)設(shè)立的條件 見(jiàn)書(shū)P113企業(yè)是以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織討論：房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)流著道德血液？企業(yè)的分類(lèi)：有限責(zé)任公司、股份有限公司二、資質(zhì)等級(jí)及經(jīng)營(yíng)范圍 見(jiàn)書(shū)P118一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律規(guī)范 一、投資決策階段 二、前期工作階段 三、建設(shè)階段 四、租售階段一、投資決策階段1、可研的內(nèi)容2、可研的作用3、可研的依據(jù)4、可研的審批二、前期工作階段1、勘察與設(shè)計(jì)（1）規(guī)劃許可（2）人防設(shè)施審查（3）消防審查（4）市政公用設(shè)施安全審查（5

15、）河道管理方案設(shè)計(jì)審查（6）文物保護(hù)事項(xiàng)審查（7）防震、防雷等審查市政府、市規(guī)劃局和市防汛辦共同分擔(dān)1億多元損失 三、建設(shè)階段（一）發(fā)包承包1、發(fā)包承包的內(nèi)容（1）可研（2）勘察設(shè)計(jì)（3）材料與設(shè)備采購(gòu)（4）施工（5）監(jiān)理（6）項(xiàng)目管理 2、發(fā)包承包的分類(lèi)平行發(fā)包模式 業(yè) 主 咨 詢 設(shè) 計(jì) 勘 察 監(jiān) 理 承 包 商 1 承 包 商 2 供 應(yīng) 商 發(fā)包行為規(guī)范1、應(yīng)發(fā)包給合格的承包人例：某公司將辦公樓的修建工程承包給王某（無(wú)建筑資質(zhì)），王某在主體工程竣工后又將裝飾工程交給李某組織施工。李某組織胡某等人進(jìn)行施工。胡某在施工過(guò)程中不慎從樓上摔下達(dá)七級(jí)傷殘，問(wèn)：此案中有哪些法律關(guān)系？發(fā)包人、王某

16、此案中有哪些法律關(guān)系？發(fā)包人、王某李某是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？李某是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條： 雇員在從事雇傭活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身?yè)p害，發(fā)包人、分包人知發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)務(wù)的雇主沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。任。2、禁止肢解發(fā)包 （1）概念指建設(shè)單位將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包單位完成的建設(shè)工程分解成若干部分發(fā)包給不同的承包單位的行為?！?（2）法律后果建設(shè)單位將建設(shè)工程肢解發(fā)包的，責(zé)令改正，處工

17、程合同價(jià)款0.5%以上1%以下的罰款;對(duì)全部或者部分使用國(guó)有資金的項(xiàng)目,并可以暫停項(xiàng)目執(zhí)行或者暫停資金撥付。” 肢解發(fā)包案例某房地產(chǎn)公司與某施工企業(yè)簽訂總包合同，施工內(nèi)容包括：樁基、圍護(hù)等土建和室內(nèi)電話排管、排線等安裝工程，但又在合同中約定，大部分安裝工程和一部分土建工程可以指定分包，分包違約，總包違約，總包可收2%的配合費(fèi)，后房地產(chǎn)公司將24項(xiàng)工程另行發(fā)包：“鋁合金門(mén)窗、鑄鐵欄桿、防水卷材、保溫工程、防火防盜門(mén)、消防室內(nèi)立管、大理石、伸縮縫不銹鋼板、屋頂水箱、污水處理池、底層公用部位地磚、下水道、綠化、配電箱、小區(qū)道路。 如何理解應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包商完成的建設(shè)工程1、理解項(xiàng)目的構(gòu)成（由大到?。?/p>

18、 單項(xiàng)工程、 單位工程 、分部工程、 分項(xiàng)工程。 2、了解各地的不同規(guī)定上海：設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)最小的發(fā)包單位為單項(xiàng)工程、施工業(yè)務(wù)最小的發(fā)包單位為單位工程單項(xiàng)工程由單位工程組成，是具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，在竣工后可以獨(dú)立發(fā)揮效益或生產(chǎn)能力的獨(dú)立工程。如：一個(gè)倉(cāng)庫(kù)、一幢住宅。單位工程是不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力的，但有獨(dú)立的施工組織設(shè)計(jì)和圖紙的工程。如：土建工程、安裝工程。 分部工程：按工程的種類(lèi)或主要部位將單位工程劃分為分部工程。如：基礎(chǔ)工程、主體工程、電氣工程、通風(fēng)工程等 分項(xiàng)工程：按不同的施工方法、構(gòu)造及規(guī)格將分部工程劃分為分項(xiàng)工程。如土方工程、鋼筋工程、給水工程中的鑄鐵管、鋼管、閥門(mén)等安裝。 福建規(guī)定：“下

19、列房屋建筑分部分項(xiàng)或?qū)I(yè)工程可以單獨(dú)發(fā)包：(一) 單項(xiàng)施工預(yù)算造價(jià)大于200萬(wàn)元或1 4層(42米)以上高層建筑的樁基工程；(二)單項(xiàng)施工預(yù)算造價(jià)大于200萬(wàn)元或者不與主體結(jié)構(gòu)工程統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工的裝修工程；(三)建筑高度24米及以上且建筑面積2萬(wàn)平方米及以上建筑的消防工程；(四) 冷凍機(jī)組制冷量30萬(wàn)大卡及以上的中央空調(diào)系統(tǒng)；(五)建筑智能化工程、電梯工程；(六) 工程項(xiàng)目前期三通一平工程?！保ǘ┱袠?biāo)發(fā)包1、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)制招標(biāo)的范圍2、招標(biāo)的分類(lèi)：公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)：（1）項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇的；（2）受自然地域環(huán)境

20、限制的；（3）涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開(kāi)招標(biāo)的；（4）擬公開(kāi)招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目的價(jià)值相比，不值得的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的。經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的合同能否變更？ 2002年5月，某建筑公司通過(guò)工程招投標(biāo)，和某開(kāi)發(fā)商簽訂承建住宅樓施工合同，合同總價(jià)7000余萬(wàn)元，竣工日期為2003年7月30日，合同經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)辦審查備案。 2003年2月，雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定竣工工期提前至2003年5月30日，后工程于2003年6月22日通過(guò)竣工驗(yàn)收。2005年3月，該建筑公司提起訴訟，要求支付剩余工程款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商反訴稱(chēng)本案工程逾期竣工，建筑公司應(yīng)承擔(dān)逾期竣工違約責(zé)任并支付違約金

21、180余萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)商：合同法規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同，補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)按照變更后工期條款確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，故建筑公司應(yīng)承擔(dān)逾期竣工違約責(zé)任。 建筑公司：補(bǔ)充協(xié)議中工期變更條款是原合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的變更，其違背了招標(biāo)投標(biāo)法關(guān)于招標(biāo)人和投標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。 （三）施工報(bào)建1、安全報(bào)建登記2、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)批3、開(kāi)工條件審查施工許可證發(fā)放條件（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（5）有滿足施工需要的施工圖紙

22、及技術(shù)資料；（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；（7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；工期在一年之內(nèi)的，資金到位率不低于工期在一年之內(nèi)的，資金到位率不低于50%，兩年，兩年以上的，不低于以上的，不低于30%或者當(dāng)年工程投資額的或者當(dāng)年工程投資額的50%； （8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（四）竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收條件：（1）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（4）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書(shū)?？⒐を?yàn)收備案：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起日內(nèi)

23、，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。被拆除的保障房最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)（1）建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 （2）消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。 （3）建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 （4）建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。思考：1.優(yōu)先受償權(quán)是否及于土地使用權(quán)

24、？2.是否及于裝修工程？3.勘察設(shè)計(jì)人是否是這里的承包人？4.能否約定“承包人承諾放棄行使優(yōu)先受償權(quán)”？ 5.建筑工程價(jià)款是否包括墊資款？6.什么是 “不宜折價(jià)、拍賣(mài)”的建設(shè)工程？延遲竣工 案 某合同約定開(kāi)工日期為98年6月18，竣工日期B棟為 99年5月31 ，C1、C2棟 為99年2月15日。 如按期完工，一次性獎(jiǎng)勵(lì)35萬(wàn)元。如不能按期完工，因施工方原因，按35萬(wàn)元處以罰款。延誤工程1個(gè)月后，每天按合同價(jià)款千分之一罰款；2001年10月雙方?jīng)Q算，確認(rèn)工程總價(jià)款為6225萬(wàn)元。業(yè)主支付50208806.78元，尚欠12041193.22元。業(yè)主：承包方逾期 竣工， 應(yīng)支付違約金5280萬(wàn)元，

25、并賠償因此帶來(lái)的一切經(jīng)濟(jì)損失。承包商：業(yè)主未依約支付工程款，多次進(jìn)行設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程延期，工期應(yīng)順延。 爭(zhēng)議焦點(diǎn)： 竣工日期。 業(yè)主：合同約定C1、C2棟竣工日期為1999年2月15日，而實(shí)際竣工日期為2000年1月8日，延誤工期327天。 合同約定B棟竣工日期為1999年5月31日，實(shí)際竣工日期為2001年9月，延誤工期85l天。 業(yè)主對(duì)B棟竣工時(shí)間的證據(jù)1、 B棟竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告：證明武建三公司于2001年8月20日申請(qǐng)B棟工程竣工驗(yàn)收，2、竣工報(bào)告：證明B棟工程消防系統(tǒng)的實(shí)際竣工日為2001年8月28日。3、 B棟施工質(zhì)量監(jiān)理評(píng)估報(bào)告：“本工程施工時(shí)間為1998年3月2001年10月”，證明

26、B棟于2001年10月施工完畢。4、 B棟竣工驗(yàn)收備案申請(qǐng)報(bào)告：寫(xiě)明“本工程施工時(shí)間為1998年3月至2001年9月”。證明業(yè)主于2001年9月8日就B棟工程向 市質(zhì)監(jiān)站 申請(qǐng)驗(yàn)收備案。 5、B棟竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要：證明驗(yàn)收監(jiān)督單位、建設(shè)單位、勘測(cè)設(shè)計(jì)單位、施工及監(jiān)理單位于2001年10月23日共同竣工驗(yàn)收，其中施工企業(yè) 在介紹情況時(shí)明確說(shuō)明該工程竣工時(shí)間是2001年9月。各單位參加人員均在簽到表上簽字。6、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表： 竣工驗(yàn)收日期一項(xiàng)寫(xiě)有2001年9月。承包商于2001年10月18日簽署的意見(jiàn)是“符合竣工驗(yàn)收條件，申請(qǐng)驗(yàn)收備案”。勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)等單位均簽字、蓋章。

27、7、竣工驗(yàn)收整改情況反饋：證明承包商于2001年10月26日向有關(guān)單位提出報(bào)告，就B棟工程竣工驗(yàn)收之后，其完成的7項(xiàng)整改內(nèi)容進(jìn)行了說(shuō)明。8、工程保修書(shū)：首頁(yè)上寫(xiě)明“交工日期2001年10月1日”， 竣工日期寫(xiě)明2001年9月。9、市建筑優(yōu)質(zhì)工程申報(bào)單：證明承包商為B棟工程申報(bào)優(yōu)質(zhì)工程，在該表中寫(xiě)有“本工程2001.9竣工并通過(guò)驗(yàn)收?！薄３邪套C據(jù) 1、單位工程竣工驗(yàn)收單：(市墻體材料改革辦公室等五個(gè)單位蓋章)上“竣工時(shí)間項(xiàng) 是2000年10月，但下面五欄有四個(gè)單位簽字時(shí)間是在2001年8月1日，僅一個(gè)單位簽字時(shí)間是在2001年10月16日。 2、B棟竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中有“竣工日期推遲至2000年1

28、0月，現(xiàn)已基本具備整體竣工驗(yàn)收條件，特報(bào)請(qǐng)貴站辦理驗(yàn)收備案手續(xù)”的字樣。但落款時(shí)間是2001年8月20日。 3B棟施工質(zhì)量監(jiān)理評(píng)估報(bào)告第一部分寫(xiě)明“本工程施工時(shí)間為1998年3月一2001年10月”。另寫(xiě)明“裝飾工程施工日期為1999年8月25日至2000年10月15日”。 4B棟幕墻工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告：寫(xiě)明是2000年10月竣工。最終法院認(rèn)定竣工時(shí)間是2001年9月30日常見(jiàn)工程延期抗辯理由發(fā)包人未能按依約經(jīng)提供圖紙及開(kāi)工條件；發(fā)包人未能按約支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款；工程師依約提供所需指令、批準(zhǔn)等，致使施工不能正常進(jìn)行；設(shè)計(jì)變更和工程量增加；一周內(nèi)非承包人原因停水、停電、停氣造成停工累計(jì)超過(guò)8小時(shí)；不可抗力；專(zhuān)用條款中約定或工程師同意工期順延的其他情況。 本案中是否存在合法的抗辯理由？1. B棟基坑事故(1)土方開(kāi)挖時(shí)間較早；(2)土方開(kāi)挖方式不當(dāng)；(3)水泥土樁施工未達(dá)到設(shè)計(jì)要求；(4)53號(hào)、78號(hào)樁的接樁深挖和塔吊工作的干擾加劇了東邊轉(zhuǎn)角部位局部坡段的變形；(5)自然災(zāi)害的影響；(6