地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考PPT課件[通用]

1、08年地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考引 言超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實(shí)力雄厚、市場掌控能力強(qiáng)的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流城市生命和社會經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 -雅各布斯美國大城市的死與生以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點(diǎn)。大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市

2、主義大盤發(fā)展階段。大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。模塊二模塊一模塊三大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價(jià)值價(jià)值認(rèn)識第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善

3、學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對大盤價(jià)值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。大盤與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。小盤建設(shè)大盤大盤注重功能多元化前期與后期的

4、協(xié)同發(fā)展長期價(jià)值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價(jià)值最大單樓盤開發(fā)短期市場實(shí)現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；大盤開發(fā)成功基本點(diǎn)： 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分期計(jì)劃。http:/ 哈爾濱“大盤風(fēng)”席卷大地鄭州濟(jì)南上海南昌深圳重慶西安南寧昆明廣州長沙成都http:/ 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究通過對國內(nèi)外多個大盤分析中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式綜合體開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式交通擁擠與項(xiàng)目的通達(dá)性；項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項(xiàng)目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)；項(xiàng)目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。

5、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)商業(yè)項(xiàng)目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求；項(xiàng)目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費(fèi)群體。開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)模式一：主題社區(qū)模式主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響，消費(fèi)者對項(xiàng)目關(guān)注不足，項(xiàng)目對消費(fèi)者無法形成沖擊，項(xiàng)目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費(fèi)者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費(fèi)者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年

6、社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費(fèi)者的心理抗性。 綠地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“綠地21城”位于上海后花園總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá)13平方公里萬。由一前度假社區(qū)綠地國際家園、二期尊老社區(qū)孝賢坊 、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運(yùn)動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急

7、救助完備。老年、醫(yī)療服務(wù)教育、文化健康、運(yùn)動健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)-體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場-商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施-居住中心。深圳桃源居的教育主題：建立了學(xué)校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點(diǎn)是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居?jì)D女教育，填補(bǔ)了國內(nèi)婦女教育的五項(xiàng)空白。 上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年

8、文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運(yùn)動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè)主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳-讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；主題復(fù)合-單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。1234適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費(fèi)者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源，具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄厚，前期投入大，項(xiàng)目大、實(shí)現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與

9、主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異；主題先行，樹立消費(fèi)者信心。成功關(guān)鍵因素新市鎮(zhèn)模式NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)最早追溯到1898年霍華德的“花園城市” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因；通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的；通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。加勒比新城萬科城New town 的來

10、源公共配套設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；街區(qū)、社區(qū)；模式二：新市鎮(zhèn)模式鳳凰城新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)模化的成熟配套和便捷的生活設(shè)施New town 的特征 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關(guān)鍵要素 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）適用條件 位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達(dá)性好。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市

11、”-有“市”才有鎮(zhèn)。市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場、娛樂中心等設(shè)施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設(shè)施市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運(yùn)動場其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式總部基地通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。關(guān)鍵詞：采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因；在前期成功經(jīng)營中

12、，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求；邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)業(yè)影響力；深圳華僑城模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式觀瀾湖大宅產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系Business Park發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：鄰里商務(wù)區(qū)第四代： Business Town.休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能

13、夠?yàn)殚_發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。成功開發(fā)關(guān)鍵要素適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時(shí)期的持續(xù)開發(fā) 。產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關(guān)鍵。總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路；綜合開發(fā)，全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項(xiàng)目之間的銜接。中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式概念及定義：以中心城

14、鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬100萬之間的城鎮(zhèn)。研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，又可避免人口超過100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點(diǎn)。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè)。通過政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 文化體育中心商務(wù)中心中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。綠地國際花都模式四：中

15、心城鎮(zhèn)模式政務(wù)中心最重要的開發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的3種類型 基本由政府包攬-以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ；“公辦商營式”-以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾斜-以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表。 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化、時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 高密度的交流聯(lián)系- 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。適用條件大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)

16、中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求，解決交通通達(dá)。區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。成功關(guān)鍵要素中心城鎮(zhèn)模式特征現(xiàn)代化特征：具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息；國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風(fēng)格多元化；人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)健康與親和的特征。項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開發(fā)為主要。最重要特征：內(nèi)部功能外部化！緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項(xiàng)目的相對獨(dú)立性“緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗

17、和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 作用營造城市新的中心區(qū)，打造新地標(biāo)，創(chuàng)造活力之源的區(qū)和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時(shí)不夜城等方面起著重要作用。緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 模

18、式五：緊縮城市模式亞特蘭大車站工程與北京soho現(xiàn)代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。地理位置： 項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項(xiàng)目性質(zhì)： 項(xiàng)目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。亞特蘭大車站工程Soho現(xiàn)代城地理位置： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠138英畝。項(xiàng)目性質(zhì)： 城市重建項(xiàng)目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平米商業(yè)娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個就業(yè)崗位。緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是

19、選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚緊縮城市發(fā)展模式 ：各種功能均衡發(fā)展模式以“商務(wù)”為核心的發(fā)展模式；以“商業(yè)”為核心的發(fā)展模式；以“酒店”為核心的發(fā)展模式。適用條件優(yōu)越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。緊縮城市模式特征功能復(fù)合：項(xiàng)目基本具備城市的主要功能；建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化；資源共享：通過合理功能配比實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶資源共享與空間共享。合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求； 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功關(guān)鍵要素緊縮城市

20、開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項(xiàng)目特別適用。第三部分：對大盤開發(fā)的認(rèn)識與意見社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個“緊縮城市”形態(tài)超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨(dú)立與對外融合的統(tǒng)一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) 邁克詹克斯認(rèn)識一大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合

21、理布局，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。街區(qū)建設(shè)與公共空間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨(dú)立街區(qū)的打造；街區(qū)創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會關(guān)系、促進(jìn)共生和成長；活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性認(rèn)識二街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感。社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。合理的啟動模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險(xiǎn)的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā)認(rèn)識三市場可實(shí)現(xiàn)：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實(shí)現(xiàn)物業(yè)，否則項(xiàng)目形象與價(jià)值將大大貶損；符合項(xiàng)目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)，一般在景觀