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文檔簡介
1、第八章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置目 錄一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán);投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二者均屬于企業(yè)的日?;顒樱@得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán).持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租
2、的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價值模式兩種。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的,也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下,同時滿足下列條件的,才能予以確認(rèn):(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量分類確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時點(diǎn)已出租的
3、土地使用權(quán)和已出租的建筑物租賃期開始日持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用,準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式,取得時均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。(一)外購的投資性房地產(chǎn)成本:購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計(jì)量的企業(yè),外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時,采用公允價值模式計(jì)量的企業(yè),應(yīng)
4、當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目。并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時,投資性房地產(chǎn)銀行存款按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本銀行存款投資性房地產(chǎn)成本外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購入時尚未對外出租,則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn),直至對外出租時,再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)成本:由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出,不計(jì)入建造成本。在建工程開發(fā)產(chǎn)品采用
5、成本模式計(jì)量的企業(yè),自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時,采用公允價值模式計(jì)量的企業(yè),自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時,投資性房地產(chǎn)按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本投資性房地產(chǎn)成本在建工程開發(fā)產(chǎn)品與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按月計(jì)提折舊,或者按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按月攤銷成本。按月計(jì)提折舊時,按月攤銷成本時,第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量按照計(jì)算的建筑物月折舊額其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷按照計(jì)算的土地使用權(quán)月攤銷額其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,投資性房地產(chǎn)存在減值
6、跡象的,適用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備,銀行存款其他業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)減值損失已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn),在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。二、采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(一)采用公允價值模式計(jì)量的條件(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。(二)采用公允價值模式計(jì)量的會計(jì)處理不需要計(jì)提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價
7、值計(jì)量。公允價值的變動計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價值賬面余額高于低于應(yīng)按二者之間的差額,調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額,同時確認(rèn)公允價值上升的收益應(yīng)按二者之間的差額,調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額,同時確認(rèn)公允價值下跌的損失投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)公允價值變動三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會計(jì)信息的可比性,投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,按計(jì)量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額,調(diào)整期初留存收益。成本模式公允價值模式一定條件下一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出
8、的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出,是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì),能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過原先的估計(jì),應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出二、資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開發(fā),如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的,再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時,應(yīng)將其轉(zhuǎn)為在建的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性
9、房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)按其賬面價值按其累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按其賬面原價發(fā)生的資本化改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出,通過“投資性房地產(chǎn)在建”科目歸集改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后,應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)公允價值變動按其賬面價值按其累計(jì)公允價值變動金額按其賬面原價投資性房地產(chǎn)成本發(fā)生的資本化改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后,將在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建三、費(fèi)用化的
10、后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出時其他業(yè)務(wù)成本銀行存款一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變,才能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面:一是企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)二、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)(一)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出
11、租,通常應(yīng)于租賃期開始日,將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時在轉(zhuǎn)換日的原價“投資性房地產(chǎn)”科目累計(jì)折舊(或累計(jì)攤銷)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目減值準(zhǔn)備“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額累計(jì)折舊累計(jì)攤銷按自用建筑物累計(jì)已提折舊或土地使用權(quán)累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換
12、日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額,計(jì)入當(dāng)期損益公允價值大于原賬面價值的差額,計(jì)入資本公積投資性房地產(chǎn)成本固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)累計(jì)折舊累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按建筑物或土地使用權(quán)的公允價值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額按其賬面余額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的,按其差額資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的,按其差額(二)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。企業(yè)將作為存貨的房
13、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品存貨跌價準(zhǔn)備按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值按已計(jì)提的跌價準(zhǔn)備按其賬面余額企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值按已計(jì)提的跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備按其賬面余額開發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的,按其差額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的,按其差額三、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理,其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供
14、勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計(jì)折舊(或累計(jì)攤銷)“累計(jì)折舊”科目減值準(zhǔn)備“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)折舊累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)按投資性房地產(chǎn)的賬面余額按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額企業(yè)將采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價值按該項(xiàng)投資性
15、房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價值變動按其差額(二)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)收回,重新開發(fā)用于對外銷售,其轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額按其賬面余額企業(yè)將采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬
16、面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價值變動按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價值變動按其差額開發(fā)產(chǎn)品一、投資性房地產(chǎn)的終止確認(rèn)與處置損益投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售、報廢和毀損,也包括對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時,應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)在處置時會發(fā)生處置損益。出售、報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益相關(guān)稅費(fèi)賬面價值處置收入處置損益出售價款、殘料變價收入、保險及過失人賠款=投資性房地產(chǎn)的成本-累計(jì)已提折舊(攤銷)-已計(jì)提的減值準(zhǔn)備后的金額采用成本模式計(jì)量=投資性房地產(chǎn)的成本累計(jì)公允價值變動后的金額采用公允價值模式計(jì)量發(fā)生的整理、拆卸、搬運(yùn)等項(xiàng)清理費(fèi)用,以及出售建筑物或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組轉(zhuǎn)出的投資性房地產(chǎn)的處置損益投資性房地產(chǎn)的處置損益,應(yīng)當(dāng)計(jì)入處置當(dāng)期損益賬面價值公允價值處置損益二、采用成本
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