盤龍城商業(yè)項(xiàng)目市場定位論證分析報(bào)告

1、. 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；盤龍城商業(yè)工程市場定位論證分析報(bào)告目 錄前言 1方案流程設(shè)計(jì) 2宏觀環(huán)境分析 3微觀環(huán)境分析 29工程SWOT分析 44工程定位 55工程銷售建議 87前 言房地產(chǎn)工程的開發(fā)離不開市場，因此對于工程宏觀和微觀市場的研討成為了房地產(chǎn)工程開發(fā)的重要前提。同時(shí)市場又是不斷變化的，因此工程在不同時(shí)期所面臨的市場環(huán)境是絕對不同的，這就要求謀劃人員必需具有較強(qiáng)的市場敏銳力和洞察力，了解市場的變化趨勢，從而為工程提出科學(xué)、合理的建議。下面我司將根據(jù)目前盤龍城的市場情況以及未來幾年內(nèi)的市場開展趨勢來對本工程的定位和后期的銷售提出符合實(shí)踐的根據(jù)和建議。方案流程

2、工程SWOT分析工程優(yōu)勢分析項(xiàng)目定位宏觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析工程優(yōu)勢分析工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析工程要挾點(diǎn)分析銷售戰(zhàn)略結(jié)語宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場的開展與該區(qū)域本身的文化背景有著嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，特別是像盤龍城這樣有著極深文化底蘊(yùn)的區(qū)域。因此我司首先對該區(qū)域的宏觀市場環(huán)境進(jìn)展分析。宏觀環(huán)境分析1、環(huán)境資源分析盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1993年，其前身為“灄口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)封鎖管理范圍20平方公里，修編總體規(guī)劃面積88平方公里，建成區(qū)6平方公里，開發(fā)區(qū)內(nèi)河湖眾多，自然景觀優(yōu)美，是武漢近郊難得的風(fēng)水寶地。宏觀環(huán)境分析2、城區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)政府根據(jù)自然地理?xiàng)l件的特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)集中情況，開發(fā)區(qū)著力打

3、造四個(gè)“特征區(qū)：打造現(xiàn)代機(jī)械制造業(yè)的密集區(qū)打造臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)打造中外出名的旅游區(qū)打造生態(tài)優(yōu)美的居住區(qū)宏觀環(huán)境分析以機(jī)場高速為界，盤龍城分為東西兩區(qū)開發(fā)。西區(qū)由山東魯能集團(tuán)連手深圳科盈集團(tuán)、中國華力控股集團(tuán)，4年內(nèi)投資40億元，打造盤龍城臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，實(shí)施高規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套根底設(shè)備建立。東區(qū)是政治、人居、旅游中心，以機(jī)械制造和加工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、盤龍古城遺址旅游業(yè)串成產(chǎn)業(yè)鏈。宏觀環(huán)境分析3、行業(yè)開展動態(tài)城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行，作為武漢市中環(huán)線與外環(huán)線之間的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長帶，盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南距漢口火車站6公里、武漢港15公里，東距陽邏深水港20公里，西距天河國際機(jī)場3公里，而開發(fā)區(qū)內(nèi)山水資源

4、豐富，環(huán)境優(yōu)美，為大型觀光住宅群的構(gòu)成提供優(yōu)越的自然環(huán)境。宏觀環(huán)境分析與開發(fā)區(qū)關(guān)于盤龍城構(gòu)成“武漢水族公園-盤龍城風(fēng)景旅游區(qū)-盤龍湖風(fēng)景區(qū)-黃花澇古鎮(zhèn)旅游道路等措施相配合，盤龍城努力打呵斥為武漢近郊最適宜人們居住的生態(tài)旅游居住新城，迄今為止，包括香港縱橫、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、宏宇實(shí)業(yè)等知名企業(yè)相繼落戶盤龍城，從幾年前F天下的一枝獨(dú)秀，到以寶安山水龍城、恒達(dá)盤龍灣、宏宇未來海岸為代表的眾多樓盤的集中開盤，盤龍城成為了武漢近郊的又一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)。宏觀環(huán)境分析目前盤龍城的商業(yè)規(guī)劃根本以楚天大道、盤龍大道為中心。如今F天下1.5公里長的商鋪門面曾經(jīng)建成，佳海都市工業(yè)城的商業(yè)步行街也在緊張的施工當(dāng)中。在未來的幾

5、年內(nèi)，盤龍城的商業(yè)氣氛也將日益成熟。宏觀環(huán)境分析4、市場開展前景預(yù)測普通情況我們對一個(gè)區(qū)域市場前景的預(yù)測主要根據(jù)該區(qū)域目前的市場開展趨勢來看，同時(shí)結(jié)合類似區(qū)域的開展歷程和開展程度來加以論證。下面我司也將從這兩點(diǎn)來對盤龍城未來幾年內(nèi)的市場開展前景進(jìn)展預(yù)測。宏觀環(huán)境分析【當(dāng)前的市場情況】政府大力支持為了打造盤龍城的愉快籠統(tǒng)，黃陂區(qū)政府也投入巨資。首先是用近10億元建筑盤龍大道和川龍大道，編織好盤龍城內(nèi)的交通網(wǎng)。盤龍大道加強(qiáng)了盤龍城與大武漢的聯(lián)絡(luò)，川龍大道直抵黃陂前川。宏觀環(huán)境分析2005年春區(qū)政府還將大力實(shí)施盤龍城的綠化工程，讓生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步提升；水、電、天然氣等重點(diǎn)配套設(shè)備也在逐漸完善。宏觀

6、環(huán)境分析知名開發(fā)商相繼進(jìn)駐“城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行，隨著對盤龍城的逐漸熟習(xí)，一批知名的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，開發(fā)出了大量精品樓盤：F天下、寶安山水龍城、恒達(dá)盤龍灣、宏宇未來海岸、人和天地、巢NEST等。隨著這些大型住宅工程的開發(fā)，盤龍城的人氣開場逐漸興隆，同時(shí)為了滿足業(yè)主的生活需求，開發(fā)商和政府聯(lián)手打造，目前盤龍城市政配套設(shè)備正在逐漸完善，盤龍城正由一個(gè)偏遠(yuǎn)的區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)變成武漢市郊區(qū)的又一個(gè)大型高檔住宅區(qū)。宏觀環(huán)境分析【開展趨勢】就目前來看，如今的盤龍城與過去5年前的盤龍城相比較有著很大的改善，5年前盤龍城還是一片沉寂之地，不被武漢市區(qū)居民所熟習(xí)，但是該區(qū)域豐富的自然資源和土地資源卻吸引了精明的開發(fā)商，

7、房地產(chǎn)開發(fā)在該區(qū)域熱起來，房地產(chǎn)的開發(fā)那么為該區(qū)域帶來了一系列的開展，城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行在該片區(qū)又一次得到了論證，如今的盤龍城雖然還不能與像沌口、金銀湖、光谷等這些先開展起來的區(qū)域相比較有一定的間隔 ，但是整體的開展趨勢良好。宏觀環(huán)境分析【類似區(qū)域的開展歷程分析】當(dāng)然我們僅憑該區(qū)域目前的開展情況來斷定其開展前景一片大好顯得有點(diǎn)武斷，下面我司還將對武漢其他近郊區(qū)域的開展歷程進(jìn)展分析，從中找出起共同的開展規(guī)律，以此再來預(yù)測盤龍城后期的開展前景。宏觀環(huán)境分析光谷片區(qū)眾所周知，武漢光谷主要是集合光電信息產(chǎn)業(yè)的基地，因其特殊的人文環(huán)境和區(qū)域定位在武漢新興開發(fā)區(qū)中占有著重要的位置。由于光谷是由國家科技部正

8、式同意為國家火炬方案光電信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，因此該片區(qū)也是受政府政策支持最大的區(qū)域。宏觀環(huán)境分析光谷從武昌珞珈山至南望山，跨東湖、南湖、湯遜湖50平方公里范圍內(nèi)建成國內(nèi)一流，國內(nèi)先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)基地，在國家與政府的大力支持下，打造一個(gè)科工貿(mào)本收入超越1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)由于周邊各大高校聚集，該片區(qū)也是武漢市高收入人才聚集之地。宏觀環(huán)境分析同時(shí)由于該片區(qū)土地資源較為豐富，且相對當(dāng)前的地理?xiàng)l件該片區(qū)較為偏遠(yuǎn)，土地價(jià)錢較為廉價(jià)，因此該片區(qū)較低的開發(fā)本錢和高收入程度的消費(fèi)人群為開發(fā)商提供了良好的開發(fā)機(jī)遇，再加上政府政策的適當(dāng)引導(dǎo)，一時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)在光谷遍地開花，房地產(chǎn)的開展為該片區(qū)帶來了旺盛的人

9、氣。宏觀環(huán)境分析目前光谷除了齊全的市政配套設(shè)備之外，隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各類企業(yè)進(jìn)駐，人氣日益興隆，旺盛的人氣帶動了光谷各產(chǎn)業(yè)的開展，成為武漢又一熱點(diǎn)區(qū)域。光谷開展起來了，且從目前來看其開展態(tài)勢較好。從光谷的開展歷程來看，促進(jìn)光谷開展的推進(jìn)力就是房地產(chǎn)，同時(shí)由于光谷的地理?xiàng)l件和特殊的城區(qū)規(guī)劃促進(jìn)了該片區(qū)房地產(chǎn)的開展。總而言之就是首先光谷具備了房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件，從而促使房地產(chǎn)的開展，同時(shí)由于房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了一系列的連動效應(yīng)，促使了該片區(qū)的開展。宏觀環(huán)境分析金銀湖片區(qū)金銀湖是武漢市又一個(gè)新興的開發(fā)區(qū)域。幾年前的金銀湖還是一片荒蕪，雜草叢生，由于市政配套的缺乏，道路情況差，交通極不便利，間隔

10、 市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，因此該片區(qū)根本與外界隔離，少為人知。宏觀環(huán)境分析隨著房地產(chǎn)在武漢的快速開展，市中心城區(qū)土地價(jià)錢的大幅上漲，城市中心區(qū)域的開發(fā)本錢大幅度添加，這促使了部分開發(fā)商特別是外來開發(fā)商將目光投向了武漢近郊。由于金銀湖本身擁有這豐富的水域資源、環(huán)境優(yōu)美，本質(zhì)是一塊適宜居住的風(fēng)水寶地。宏觀環(huán)境分析同時(shí)由于該片區(qū)擁有豐富的土地資源，土地本錢大大低于城市中心區(qū)域，因此引起了開發(fā)商的興趣，于是將留意力轉(zhuǎn)移到了金銀湖，這也引起了政府的注重，于是在政策上給予了極大的優(yōu)惠，在市政設(shè)備上大力支持，金銀湖開展起來了，目前的金銀湖成為了武漢的又一大型高檔住宅區(qū)。宏觀環(huán)境分析同樣由于金銀湖具有房地產(chǎn)開發(fā)的先決

11、條件，促使了其房地產(chǎn)的開展，同時(shí)由于其房地產(chǎn)的開發(fā)為該片區(qū)注入了新的活力，促進(jìn)了金銀湖片區(qū)的整體開展。宏觀環(huán)境分析沌口片區(qū)沌口地處武漢市中環(huán)線和外環(huán)線之間，規(guī)劃面積31平方公里，現(xiàn)曾經(jīng)開發(fā)20余平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃面積90余平方公里。隨著國內(nèi)外一大批知名企業(yè)的進(jìn)駐，該區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)情況呈加速度的增長形狀。宏觀環(huán)境分析同時(shí)沌口擁有豐富的湖泊資源，周邊環(huán)境優(yōu)美，也是一塊適宜居住的地方，因此大量的開發(fā)商也大量涌進(jìn)沌口片區(qū)，沌口成為了武漢市近年來幾個(gè)新興開發(fā)區(qū)域中經(jīng)濟(jì)開展速度最快，投資開發(fā)最為活潑的地域。快速的開展趨勢，同時(shí)伴隨著政府的大力支持以及政策引導(dǎo)，沌口仍具有較大的升值潛力。宏觀環(huán)境分析【小結(jié)

12、】從這三個(gè)區(qū)域的開展過程來看，證明了同樣一個(gè)道理“區(qū)域開展，地產(chǎn)先行，這三個(gè)區(qū)域的開展都是伴隨者房地產(chǎn)的開發(fā)而開展起來。宏觀環(huán)境分析當(dāng)然，首先要具有房地產(chǎn)開發(fā)的條件，這三個(gè)區(qū)域均擁有房地產(chǎn)開發(fā)的條件，豐富的自然資源，政府的大力支持以及強(qiáng)勁的市場需求，這三大要素培育了這些片區(qū)房地產(chǎn)市場的開展，同時(shí)房地產(chǎn)的開展也促進(jìn)了城區(qū)的建立，由此良性循環(huán)使這三個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)良好的開展趨勢。宏觀環(huán)境分析相對來說盤龍城也具有上述三個(gè)區(qū)域同樣的條件，同時(shí)由于具有前三個(gè)區(qū)域開發(fā)的勝利閱歷可以自創(chuàng)，并且目前曾經(jīng)進(jìn)駐了一批知名開發(fā)商，因此該區(qū)域更具有一定的優(yōu)勢條件。經(jīng)過以上的分析來看，在未來幾年內(nèi)盤龍城仍處于上升的開展趨勢，

13、區(qū)域升值潛力較強(qiáng)。微觀環(huán)境分析二、微觀環(huán)境分析以上是我司對本工程所在的宏觀市場情況進(jìn)展的分析，但是對于一個(gè)工程來說其微觀環(huán)境是也是重要的，因此我司將對本工程的地理位置、地塊情況、周邊環(huán)境和競爭環(huán)境這四個(gè)方面進(jìn)展分析。微觀環(huán)境分析1、地理位置分析本工程緊鄰川龍大道，北面為地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的恒達(dá)盤龍灣，西鄰F天下。目前由于道路的緣由，間隔 漢口市中心較遠(yuǎn)，但是隨著盤龍大道的貫穿以及新華下路的延伸，將直接拉近盤龍城與漢口中心城區(qū)的間隔 。微觀環(huán)境分析2、地塊情況分析目前本工程仍為一片荒地，地塊高低不平。3、周邊環(huán)境分析該工程周邊根本沒有生活和商業(yè)配套設(shè)備，常住人口少，人流量小，周邊環(huán)境差，目前上不具有商

14、業(yè)氣氛。微觀環(huán)境分析4、小結(jié)經(jīng)過以上對工程本身特點(diǎn)的分析，我們發(fā)現(xiàn)就工程目前的情況來看，假設(shè)如今開場進(jìn)展商業(yè)運(yùn)營，其條件是非常不成熟的，運(yùn)營必將失敗。但是從整個(gè)市場環(huán)境來看，工程所在的區(qū)域市場具有著較大的開展?jié)摿?，因此對于本工程來說目前以投資為主是較為適宜的。微觀環(huán)境分析5、競爭環(huán)境分析對于本工程來說在盤龍城同類型的工程尚未出現(xiàn)，因此同區(qū)域內(nèi)的市場競爭相對較小，但是將其放大到整個(gè)武漢市，那么區(qū)域與區(qū)域之間就會存在一個(gè)較為猛烈的競爭，下面我司將主要對沌口的湘隆時(shí)代商業(yè)中心、金銀湖的耀江麗景灣和光谷的SBI創(chuàng)業(yè)街這三個(gè)區(qū)域的代表性較強(qiáng)的工程進(jìn)展分析。微觀環(huán)境分析這三個(gè)區(qū)域在地理位置上均處于武漢近郊

15、；其次這三個(gè)區(qū)域的開展推進(jìn)力均為房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)過地產(chǎn)帶動區(qū)域相關(guān)行業(yè)的開展；再次這三個(gè)區(qū)域均具有較大的投資潛力，因此這三個(gè)工程經(jīng)過投資的概念吸引人氣，打響了區(qū)域的知名度。以上三點(diǎn)均與本工程有著較大的共同點(diǎn)，因此我司將這三個(gè)區(qū)域的帶表樓盤來進(jìn)展對比分析闡明，從而為本工程后期的市場定位提供更為真實(shí)可行的根據(jù)。微觀環(huán)境分析【湘隆時(shí)代商業(yè)中心】地理位置：該工程位于沌口武漢體育中心以南，地塊處于泰康路、車城北街與318國道之間，建立用地東、西、北三面臨城市道路，地塊北面與武漢體育中心隔街相望，地理位置優(yōu)越。微觀環(huán)境分析整體規(guī)模：該工程總占地面積為230.454畝，約153636平方米，規(guī)劃建造一個(gè)沌口“

16、時(shí)代商圈。層高：一樓層高5米，二樓層高3米左右，三樓層高5.2米。均價(jià)：該工程一期于2003年下半年開盤，其開盤的均價(jià)為5500元/平米，到2004年3月其價(jià)錢飆升至7000元/平米，微觀環(huán)境分析銷售情況：目前一期已根本銷售終了，一期招商已達(dá)50%。租金：一樓50元/平米月，二樓40元/平米月，三樓30元/平米月。物業(yè)管理費(fèi)：3元/平米月微觀環(huán)境分析業(yè)態(tài)分布一期精品時(shí)髦街二期商場和美食城三期家俱城在一期的招租中，開發(fā)商扮演“中介角色，為業(yè)主和承租方牽線搭橋，但不保證業(yè)主商鋪的出租。微觀環(huán)境分析【耀江麗景灣】地理位置：該工程位于漢口金銀湖金南一路特1號。規(guī)模：該工程總建筑面積約40萬平米。其中商

17、業(yè)街區(qū)12000平米，總鋪數(shù)111個(gè)，是目前金銀湖片區(qū)最具規(guī)模的社區(qū)商業(yè)街，其輻射范圍為整個(gè)金銀湖片區(qū)。層高：底層層高4.5米，二層層高3.3米微觀環(huán)境分析均價(jià)：該工程于2004年5月開盤銷售，開盤銷售均價(jià)為5500元/平米，到了2004年底該工程均價(jià)漲至6000元/平米，上漲幅度達(dá)500元/平米。銷售情況：目前曾經(jīng)根本銷售終了。微觀環(huán)境分析【SBI創(chuàng)業(yè)街】該工程位于光谷腹地，全長1200米，建筑面積20萬平米，其中任務(wù)面積10萬平米，配套設(shè)備面積10萬平米。該工程主要為寫字樓。工程2002年進(jìn)入市場，其均價(jià)為2720元/平米，2003年均價(jià)為3030元/平米，2004年均價(jià)為3300元/平米

18、。微觀環(huán)境分析【小結(jié)】經(jīng)過以上對這三個(gè)樓盤的分析來看，首先反映了一個(gè)很明顯的特點(diǎn)就是價(jià)錢上漲幅度相對較大，具有較強(qiáng)的升值潛力。微觀環(huán)境分析同時(shí)從以上三個(gè)工程的分析來看，各自反映了各區(qū)域的特點(diǎn)，與之相比較而言，盤龍城目前開發(fā)雖然尚處于起步階段，但是和沌口、金銀湖、光谷相比有一定的共同點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)水域資源豐富，自然環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)業(yè)開發(fā)較為集中，整體規(guī)劃合理，具有良好的開發(fā)條件，目前部分知名開發(fā)商的進(jìn)駐，更為盤龍城注入了較大的活力，這對于促進(jìn)盤龍城經(jīng)濟(jì)的開展有著舉足輕重的作用。工程SWOT分析三、工程SWOT分析以上是我司對本工程的市場環(huán)境和本身特點(diǎn)進(jìn)展的分析，下面將經(jīng)過前面的分析對工程所擁有的優(yōu)勢、優(yōu)

19、勢、時(shí)機(jī)點(diǎn)以及要挾點(diǎn)進(jìn)展分析，為工程后期的市場定位提供更為確實(shí)可靠的根據(jù)。工程SWOT分析1、工程優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢本工程占地126000平米，總建筑面積為198500平米，從目前來看本工程是整個(gè)盤龍城規(guī)模最大的商業(yè)工程，這在一定程度上占有很大的優(yōu)勢。產(chǎn)品優(yōu)勢由于本工程目前產(chǎn)品曾經(jīng)根本定型，從現(xiàn)有的圖紙上來看，本工程整體外形規(guī)整，柱網(wǎng)規(guī)劃合理，這也是本工程的一大優(yōu)勢。工程SWOT分析交通優(yōu)勢工程的交通優(yōu)勢是針對區(qū)域內(nèi)其他現(xiàn)有樓盤而言的，工程處于楚天大道與盤龍大道、川龍大道的交匯處，在區(qū)域內(nèi)的位置相當(dāng)顯著，交通條件也比較有利。本錢優(yōu)勢在投資者將本工程與中心成熟城區(qū)開發(fā)的商業(yè)工程進(jìn)展比較和選擇時(shí)，本工程

20、可以以更加低的價(jià)錢和更為宏大的價(jià)錢提升空間而勝出。工程SWOT分析地段優(yōu)勢成熟地域的大型“mall開發(fā)證明，本工程所處的城郊結(jié)合部才是真正的大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)最為適宜的地段。工程SWOT分析2、工程優(yōu)勢本工程位于盤龍城，目前尚在開發(fā)過程之中，市政配套不齊全，因此現(xiàn)有的道路和交通是本工程的一大優(yōu)勢，但是這一情況將會隨著盤龍城的逐漸開發(fā)而在后期有所改善。工程SWOT分析商業(yè)氣氛差是工程第二大優(yōu)勢。目前本工程所處的區(qū)域人煙稀少，且遠(yuǎn)離市區(qū)，雖然已有多個(gè)工程正在施工當(dāng)中，但是目前的居住和商業(yè)氣氛尚未構(gòu)成，這對于本工程來說也是一個(gè)較大的優(yōu)勢。對于商業(yè)來說，人氣是其主要的支撐，但是目前盤龍城尚處與開發(fā)的初級

21、階段，現(xiàn)常住人口少，人氣不旺盛，即使未來有能夠構(gòu)成商業(yè)氣氛也需求一定時(shí)間的積累，這對于本工程來說是一個(gè)較大的優(yōu)勢。工程SWOT分析3、工程時(shí)機(jī)點(diǎn)宏大的市場開展?jié)摿?。從前面對盤龍城市場前景的預(yù)測論證分析來看，區(qū)域開展將會帶來的宏大商業(yè)價(jià)值對于本工程來說是最大的時(shí)機(jī)所在。在該片區(qū)本工程尚屬于第一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)工程，相對于本工程來說風(fēng)險(xiǎn)是一定有的，但是由于是一個(gè)開發(fā)的工程，其在一定程度上擁有較大的政策優(yōu)惠條件，同時(shí)市場競爭壓力也相對較小，因此占有的市場份額也相對較大，這對于本工程來說也不失是一個(gè)較大的時(shí)機(jī)點(diǎn)。工程SWOT分析盤龍大道將于今年6月開通，屆時(shí)也將為區(qū)域交通情況的改善帶來促進(jìn)，使本區(qū)域與市

22、區(qū)的聯(lián)絡(luò)更加嚴(yán)密，便于引入中心城區(qū)的宏大客流和消費(fèi)力，為區(qū)域開展帶來更大的外來推進(jìn)力。工程SWOT分析4、工程要挾點(diǎn)對于本工程來說其主要的要挾于武漢市近郊的商業(yè)工程和市中心的商業(yè)樓盤。盤龍城地域生活氣氛和商業(yè)氣氛的培育需求一定的時(shí)間，而這段時(shí)間的長短將對區(qū)域商業(yè)工程的銷售和運(yùn)營情況產(chǎn)生直接而重要的影響。本工程位于盤龍城，目前道路、交通等市政配套設(shè)備均不齊全，周邊商業(yè)氣氛根本沒有，人流量也幾乎為零。這相比其他開展成熟的近郊區(qū)域特別是市中心的商業(yè)工程顯然處于弱勢位置。工程SWOT分析雖然相對當(dāng)前的市場情況來看本工程并不占有優(yōu)勢，但是從后期區(qū)域市場的開展?jié)摿砜?，本工程所在的盤龍城區(qū)域后勁相對較大，

23、具有較大的投資報(bào)答率，因此本工程在目前的銷售過程中應(yīng)以低于周邊區(qū)域的價(jià)錢入市，抓住“投資，那么會反敗為勝，順利實(shí)現(xiàn)銷售。工程定位經(jīng)過以上對工程宏觀市場、微觀環(huán)境以及工程的SWOT分析，我司將對本工程的詳細(xì)定位進(jìn)展論證分析。工程定位四、工程定位1、開發(fā)方式定位論證在前面我們曾經(jīng)對盤龍城進(jìn)展了一個(gè)整體的分析，下面我們可以經(jīng)過以下來對本工程的開發(fā)方式進(jìn)展一個(gè)較為詳細(xì)的定位論證。工程定位【良好的市場前景】從前面對盤龍城宏觀市場情況的分析來看，盤龍城擁有寬廣的市場開展前景，整體的市場潛力大。工程定位【商業(yè)是目前市場的一個(gè)空白點(diǎn)】市場產(chǎn)品分析目前該區(qū)域根本以別墅為主要的開發(fā)產(chǎn)品。這主要是由于該區(qū)域自然環(huán)境

24、優(yōu)美，是一片難得的居住勝地，適宜開發(fā)高檔次的樓盤，同時(shí)遠(yuǎn)離市中心，適宜別墅工程的開發(fā)，因此該區(qū)域根本上以別墅開發(fā)為主，且樓盤的規(guī)模也較其他區(qū)域大。工程定位就目前對市場的調(diào)查來看，盤龍城所開發(fā)的工程根本以別墅為主，而相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)備相對較少，更沒有大型的商業(yè)工程的開發(fā)，其中佳海工業(yè)園那么主要是針對企業(yè)，而針對市民生活消費(fèi)的商業(yè)工程相對較少。工程定位隨著盤龍城的不斷開發(fā)，對城市化功能的要求勢必會日益劇烈。人類生活的載體是街區(qū)，而街區(qū)是城市的有機(jī)組合部分。目前盤龍城尚未出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)工程，更何況街區(qū)的概念，因此本工程的開發(fā)正好彌補(bǔ)了這一空白。工程定位【未來市場的消費(fèi)需求大】就如今的情況來看，

25、周邊多以開發(fā)住宅為主，隨著后期的不斷開發(fā)，居住氣氛將日益構(gòu)成，人氣也會越來越旺，住宅的開發(fā)在很大程度上帶動了商業(yè)的需求，這點(diǎn)在沌口區(qū)域的開展歷程上表現(xiàn)得尤為明顯。工程定位【市場的開展規(guī)劃也決議了本工程商業(yè)開發(fā)的可行性】盤龍城擁有3500年悠久文化底蘊(yùn)和“三山兩湖的優(yōu)美自然景觀，經(jīng)過合理開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)人文景觀與自然風(fēng)光的有機(jī)結(jié)合，打造中外出名的旅游區(qū)，這是政府對盤龍城的規(guī)劃。由此以地氣帶動了盤龍城的人氣，而旺盛的人氣那么聚集著財(cái)氣，這勢必會推進(jìn)盤龍城新一輪招商投資熱潮。工程定位【勝利閱歷的自創(chuàng)】從地理位置和其整個(gè)的開展過程來看，沌口與盤龍城有著較大的類似之處，因此我們以沌口為例，從前面我司對武漢

26、市其他幾個(gè)近郊區(qū)域的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)這些區(qū)域都有著一個(gè)共同點(diǎn)，即住宅帶動商業(yè)的開展，商業(yè)促進(jìn)住宅成熟。工程定位由于這些區(qū)域開發(fā)的時(shí)間相對較早，因此在目前其生活氣氛曾經(jīng)根本構(gòu)成，市政配套設(shè)備也較為齊全，居住人口日漸增多，這在一定程度上帶動了商業(yè)的開展，由此引發(fā)了該區(qū)域商業(yè)工程的不斷出現(xiàn)。這闡明了住宅對于商業(yè)具有著很大的帶動作用。工程定位對于盤龍城來說，目前該區(qū)域不乏大盤的開發(fā)，且均以住宅為主，隨著后期業(yè)主的入住，其人氣也將不斷的旺盛，由于該片區(qū)目前尚未有相關(guān)的商業(yè)配套，而隨著這些人群的入住必然會對生活等各類配套設(shè)備有較大的需求，因此，在該片區(qū)開發(fā)商業(yè)工程也是具有極為有利的條件?！拘〗Y(jié)】由此我們

27、可以看出本工程以開發(fā)商業(yè)為主的開發(fā)方式是符合市場要求的。工程定位2、工程形狀和業(yè)態(tài)的定位論證對于本工程商業(yè)業(yè)態(tài)的定位我們主要從工程本身的特點(diǎn)和區(qū)域市場的需求著手?！竟こ烫攸c(diǎn)分析】規(guī)模較大本工程位于盤龍城區(qū)域，屬于武漢市的近郊，地理位置相對較為偏遠(yuǎn)，同時(shí)本工程占地123000平米，總建筑面積198500平米，相對來說其開發(fā)規(guī)模較大。因此在業(yè)態(tài)的分布上那么較為豐富，有利于工程規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揚(yáng)。工程定位區(qū)域市場的需求首先從盤龍城的城區(qū)規(guī)劃來看，政府努力于將盤龍城打呵斥為一個(gè)中外出名的旅游區(qū)，這勢必會給盤龍城帶來旺盛的人氣，這在一定程度上帶動了商業(yè)的開發(fā)。工程定位就目前市場來看，盤龍城多以高檔樓盤開發(fā)為

28、主，因此聚集了大量的高收入人群，這類人群對于消費(fèi)的檔次要求較高，注重生活的享用，因此對于高檔次的購物環(huán)境和休閑文娛場所需求較旺。同時(shí)由于本工程規(guī)模較大，假設(shè)在運(yùn)營業(yè)態(tài)上具有特征，那么會吸引部分市區(qū)居民前往消費(fèi)，大大擴(kuò)展了其消費(fèi)輻射范圍。工程定位區(qū)域市場的空白目前盤龍城尚處于開展的初步階段，各類配套設(shè)備均不齊全，尤其是商業(yè)的開發(fā)，雖然有部分樓盤在開發(fā)了一定量的社區(qū)商鋪，但是規(guī)模相對較小，且多以滿足居民日常生活的業(yè)態(tài)為主，根本上沒有一個(gè)大型的集購物、休閑、文娛為一體的商業(yè)工程。由此我司建議本工程將其業(yè)態(tài)定位于集購物、休閑、文娛于一體的綜合性時(shí)髦商街。工程定位3、目的客戶群定位由于本工程所處的地理位

29、置相對較為特殊，因此我司對于本工程的目的客戶群定位主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)展論證分析。工程定位【區(qū)域市場的競爭力分析】從當(dāng)前的市場情況來看，本工程目前所處的區(qū)域市場競爭力并不強(qiáng)，處于弱勢定位，首先作為商業(yè)來說最重要是人氣，目前盤龍城人煙稀少，更談不上人氣。其次，商業(yè)所應(yīng)擁有的商業(yè)配套也極為缺乏。再次商業(yè)應(yīng)擁有的四通八達(dá)的交通網(wǎng)，就目前的盤龍城來說也沒有，且道路情況也相對較差。由此與武漢市其他近郊區(qū)域尤其是與金銀湖、沌口和光谷這三大區(qū)域相比更不占有優(yōu)勢，當(dāng)然更不用提市區(qū)內(nèi)的商業(yè)工程，其市場競爭力大大高與本工程。工程定位雖然本工程目前所處的區(qū)域市場競爭力并不強(qiáng)，但是從后期的開展前景來看本工程具有較大的

30、開展后勁。首先，由于盤龍城目前尚處于開展的初級階段，市場競爭力不強(qiáng)，因此工程初期的價(jià)錢相對其他區(qū)域較低，而經(jīng)過前面對盤龍城市場前景的預(yù)測來看，其后期的開展?jié)摿^大，其價(jià)錢的升值空間也將會相對其他區(qū)域要較大。其次，本工程在目前的盤龍城尚屬于第一個(gè)開發(fā)的純商業(yè)工程，雖然會有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是經(jīng)過前面對市場的宏觀分析來看，這種風(fēng)險(xiǎn)相對較小，而市場的時(shí)機(jī)點(diǎn)卻相對較大，這是開展較為成熟的區(qū)域所無法擁有的。這在一定程度上有利于前期的投資。工程定位從當(dāng)前的市場環(huán)境來看，目前盤龍城尚處于建立之中，交通、道路等市政配套設(shè)備還未完善，居住人口較少，消費(fèi)力有限，因此在目前本區(qū)域根本不適宜商業(yè)運(yùn)營。經(jīng)過以上分析來看，我

31、司建議本工程的目的客戶群主要為投資類客戶。工程定位4、工程價(jià)錢定位【參照樓盤選定】由于目前本工程所在的區(qū)域在售的商業(yè)工程根本沒有，因此在此僅選取了兩個(gè)樓盤作為本工程的參考。我司選取了目前與本工程所在區(qū)域的類似區(qū)域在售的商業(yè)工程作為本次定價(jià)的參照樓盤，采用市場比較法確定本工程的價(jià)錢定位。工程定位量化定價(jià)要素各要素總分值湘隆時(shí)代商業(yè)中心耀江麗景灣本工程地段12862居住氣氛12850交通12640商業(yè)配套12830整體規(guī)劃9999區(qū)域環(huán)境8762升值潛力5445物業(yè)管理5545工程配套5555城市規(guī)劃4442樓盤規(guī)模5545外觀3333開展商信譽(yù)3332價(jià)錢2211停車位3313總分1008062

32、44比例70%30%均價(jià)700060003972工程定位注一：以上樣本樓盤價(jià)錢均為我司近期經(jīng)過市場調(diào)查所得。注二：由于湘隆時(shí)代商業(yè)中心和耀江麗景灣這兩個(gè)樓盤雖然在詳細(xì)地理位置上與本工程不同，但是它們所在區(qū)域位置與本工程根本一致，且區(qū)域的開展情況也根本一樣，同時(shí)湘隆時(shí)代商業(yè)中心在產(chǎn)品形狀和運(yùn)營定位上與本工程有較強(qiáng)的類似點(diǎn)，因此確定湘隆時(shí)代商業(yè)中心權(quán)重占70%，耀江麗景灣權(quán)重占30%。工程定位根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價(jià)計(jì)算得：700044/8070%+600044/6230%=3972元/工程定位價(jià)錢論證闡明經(jīng)過前面的分析我司以為本工程商業(yè)部分的均格定位于4000元/平米較為合理。其一套商鋪的總價(jià)主要在32萬左右，相對來說價(jià)錢較被消費(fèi)者接受。但是由于本工程目前所處的市場環(huán)境相對較差，消費(fèi)者對于市場的自信心缺乏，我司建議本工程在初期應(yīng)以低于4000元/平米的價(jià)錢入市。同時(shí)由于本工程開發(fā)量較大，銷售周期相對較長，因此可以在后期隨著市場的變化，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況進(jìn)展相應(yīng)的價(jià)風(fēng)格整。工程銷售建議五、工程銷售建議在前面我司曾經(jīng)對工程本身特點(diǎn)和工程所處的宏觀環(huán)境進(jìn)展了分析，由此我司建議本工程采用如下銷售戰(zhàn)略：工程銷售建議1、設(shè)置多個(gè)售樓部，以吸引多方客戶。目前盤龍城的人流量少的情況，對于本工程來說其主要的目的客戶群根本集中于城區(qū)，因此在武漢市中心另外設(shè)置分售樓部，可以最大范圍