上半年西安房地產(chǎn)市場銷售及消費需求調(diào)查報告課件

1、2006年上半年西安房地產(chǎn)市場銷售及消費需求調(diào)查報告 版權(quán)聲明：該報告的所有數(shù)據(jù)、表格及文字內(nèi)容的版權(quán)歸西安新蘭德市場調(diào)研咨詢有限公司所有。其中，部分圖表在標注有數(shù)據(jù)來源的情況下，版權(quán)歸屬原數(shù)據(jù)所有公司。新蘭德公司取得數(shù)據(jù)的途徑來源于消費者市場調(diào)查和權(quán)威部門公開的資料，如果有涉及版權(quán)糾紛問題，請及時聯(lián)絡(luò)新蘭德公司。新 蘭 德 市 場 咨 詢 上海 西安NEWLAND MARKETING CONSULTING SHANGHAI XIAN0目錄 第一部分、西安市上半年商品房銷售狀況 第二部分、購房者居住現(xiàn)狀分析 第三部分、購房者預(yù)期及需求分析 第四部分、信息渠道及媒體促銷分析 第五部分、購房者品牌

2、認知分析 第六部分、購房者人文特征分析 第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議 附錄1技術(shù)報告 調(diào)查時間 ：2006年04月30日至2006年05月15日 調(diào)查對象 ：西安市主要城區(qū)未來2年內(nèi)購房者 調(diào)查范圍 ：高新區(qū)5個 長安區(qū)2個 城內(nèi)3個 城南 5個 城北5個 城西5個 城東 5個 樣 本 量： 訪問樣本1200個 有效樣本1000個 2研究質(zhì)量控制重點和措施總體控制 1)保證項目組成員具有房地產(chǎn)項目經(jīng)驗與研究分析能力 2)所有調(diào)查工具和操作文件與委托方深入討論，經(jīng)委托方審核批準后方可執(zhí)行 3)調(diào)查工具（問卷）經(jīng)過試訪，修正，保證要領(lǐng)的一致性 4)保證文案調(diào)查資料來源的全面性，完整性和客觀真實性 5)

3、保證訪問樣本的真實性 6)充分細致地準備抽樣和配額資料，并對實地規(guī)范操作進行監(jiān)督3 1）調(diào)查員試訪制度 正式訪問前進行實地試訪，有效降低遺漏項目的發(fā)生機會 2）問卷質(zhì)量控制 在問卷中增加邏輯檢查和調(diào)查員必須到現(xiàn)場才能回答的問題數(shù)量，檢查問卷真實度，并派督導(dǎo)實地回訪或電話的形式核實 3）統(tǒng)計質(zhì)量的控制 用檢驗平衡法控制錄入環(huán)節(jié)的誤差質(zhì)量控制的技術(shù)手段4 1）計劃階段 杜絕調(diào)查計劃不周密及調(diào)查項目不系統(tǒng)，必須特別注意專業(yè)人才專業(yè)水準及職業(yè)道德 2）調(diào)查實施階段 調(diào)查員必須嚴格訓(xùn)練，不得違背抽樣原則；樣本調(diào)換率必須加以控 制，記錄要注意準確性 3）統(tǒng)計分析階段 處理數(shù)據(jù)的軟硬件必須達標，項目需正確分

4、類編碼；登錄數(shù)據(jù)誤達到零分階段調(diào)查質(zhì)量控制點5 1）二手資料總結(jié)分析報告提供有效依據(jù)，采自國家認可的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或各類專業(yè)報告 2）一手數(shù)據(jù) 通過SPSS軟件錄入計算機，進行描述性統(tǒng)計與交叉分析。必要時采用SPSS 統(tǒng)計軟件進行數(shù)據(jù)處理工作。具體有以下幾方面的統(tǒng)計分析： 對卷面進行一般性描述分析 對不同類型消費者進行變量分析 對不同類型消費者進行交叉分析 發(fā)現(xiàn)特殊數(shù)據(jù)進行變量分析質(zhì)量控制的技術(shù)手段6序言經(jīng)濟與社會形態(tài)帶來的消費形態(tài)的變動，使得對于消費趨勢、特點變化的研究越來越重要，房地產(chǎn)作為社會消費者一項重要的消費與投資行為，其特點較以往幾年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中并百

5、思不得其解的幾個疑問是：在房地產(chǎn)置業(yè)投資上，消費者究竟是如何做出購買決策的？在與房地產(chǎn)選擇與購買相關(guān)的多個因素當(dāng)中，到底哪些因素在起著決定性的、實質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？房地產(chǎn)需求市場的需求與變化，對房地產(chǎn)供應(yīng)市場有著極大的影響。在房地產(chǎn)買方市場的條件下，研究購房者的需求具有更加重要的意義。7序言 新蘭德在對近年來房地產(chǎn)市場研究的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，力圖運用數(shù)據(jù)挖掘、形態(tài)分析和決策研究等方法，通過對消費者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟階層變化、事業(yè)發(fā)展變動等各個階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出其置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間內(nèi)在的邏輯與因果關(guān)系。 從西安市總體購房者的角度出發(fā)，對

6、購房者的基本狀況、住房需求特點與趨勢以及置業(yè)特點進行了詳細的研究，并從不同角度界定了幾個重要的購房群體。 本報告對此次的調(diào)研結(jié)果進行了一些總結(jié)和提練，以求突出房地產(chǎn)的市場需求現(xiàn)狀情況和未來發(fā)展趨勢。8第一部分：2006年上半年西安房地產(chǎn)市場分析本部分小結(jié)： 西安市上半年商品房總成交面積為2822426平米 上半年商品房成交面積呈上升態(tài)勢 總成交金額為10336303335元 西安市上半年各物業(yè)商品房均價走勢平穩(wěn)9總成交面積和各城區(qū)成交面積分布 西安市上半年商品房總成交面積為2822426平米 城南、城北、西高新所占比例最大10上半年商品房成交面積走勢 上半年商品房成交面積呈上升態(tài)勢，二三月份增

7、長幅度較大五月份交易面積最大達646683平米，六月成交面積較五月有所下降11各物業(yè)銷售面積分布 上半年全市各物業(yè)商品房成交面積差異明顯 普通住宅所占比例最大，占到總成交面積的89%12上半年商品房銷售金額 上半年商品房成交面積呈上升態(tài)勢，二三月份增長幅度較大 五月份交易面積最大，六月成交面積較五月有所下降13各城區(qū)商品房成交金額比例 西安市上半年商品房總成交金額為10336303335元 城南、城北、西高新所占比例最大14上半年各城區(qū)物業(yè)均價 普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)為最高，其次是西高新和城南，城北最低 商服用房城內(nèi)依然處于領(lǐng)先地位，城南緊隨其后居第二，城北為末位 寫字樓方面，城內(nèi)依然是最高

8、，其次是西高新、城南、城西和城東，城北依然不改其墊底的命運 別墅價格和上月基本持平15各物業(yè)均價走勢 西安市上半年各物業(yè)商品房均價走勢平穩(wěn)16第二部分、購房者居住現(xiàn)狀分析本部分小結(jié)： 大部分購房者目前居住于南郊，東郊、西郊、北郊、城內(nèi)各區(qū)域分布較為平均; 居住的房屋以租借房最多，其次是單位房; 大部分購房者目前的居住面積在80平米以下，總體反映居住面積偏小; 從房型結(jié)構(gòu)來看，購房者現(xiàn)住房房型結(jié)構(gòu)總體上是以二室一廳一衛(wèi)為主。17購房者目前居住區(qū)域分析 有一半受訪者家住南郊，東郊、西郊、北郊、城內(nèi)各區(qū)域分布較為平均。 研究定義：南郊包含高新區(qū)18購房者目前房屋性質(zhì) 受訪者目前居住房屋以租借房單位房

9、為主，占41%，單位房的占39%，居住在購買的商品房里的占13%。商品房和自建房分別占到13%和7% 。19目前居住面積 大部分的購房者現(xiàn)在居住面積是80平米以下，居住81-100平米的占26%，101-120平米的有8%，總體反映居住面積偏小。121-140平米、141-160平米、200平米以上的都為2%，161-200平米的有1%。20購房者目前房型結(jié)構(gòu)分析 購房者現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)中， 52.9%的臥室為兩室，29.9%為一室，14.1%為三室，73.5%的住房為一廳，21.3%的是兩廳；89.3%的住房有一個衛(wèi)生間，6.5%的有兩個衛(wèi)生間。購房者現(xiàn)住房房型結(jié)構(gòu)總體上是以二室一廳一衛(wèi)為主。21

10、第三部分、購房者預(yù)期及需求分析本部分小結(jié)（1）： 購房者購房時考慮的因素中，首要的還是價格，然后是交通便利性和地理地段位置。 南郊成熟的生活配套，優(yōu)越的生活環(huán)境和林立的高校成為購房者居家、置業(yè)的首選之地。 購房者會選擇環(huán)境好景觀好的地點置業(yè)，成年人上班和子女就學(xué)是選擇置業(yè)地點的重要考慮因素。 購房者對小區(qū)配套設(shè)施以生活必需為主交通、學(xué)校和醫(yī)療機構(gòu)為主，自然景觀、商業(yè)、園林和娛樂、商務(wù)等舒適配套設(shè)施和條件對特定群體的人群也較為必需。 小高層的房屋以其完善的設(shè)施和較為寬松的居住環(huán)境綜合了高層和多層的優(yōu)點，得到了購房者的青睞。22第三部分、購房者預(yù)期及需求分析本部分小結(jié)（2）： 購房者對住房面積的需

11、求較為分散。結(jié)合年齡因素分析，年齡越輕，對住房面積的需求越小。 購房超過七成的購房者計劃購房單價在2601-3600元/平方米之間，單價在4000元以上的房子可謂價高和寡，高處不勝寒。 銀行按揭貸款的付款方式近年來發(fā)展迅速，按揭貸款日趨成熟和完善，加之人們消費觀念的改變，大部分購房者選擇銀行按揭貸款的付款方式。 大部分購房者希望由專業(yè)物業(yè)公司管理，希望社區(qū)自行管理，希望業(yè)主參與管理的比例也逐漸增多，可見業(yè)主參與物業(yè)管理的意識有所增強。 購房者對采暖方式的選擇以傳統(tǒng)方式為主，選擇市政集中供暖。 七成多的購房者對房屋基本上都是選擇自己裝修。23購房者未來購房考慮因素分析 44%的購房者會主要考慮價

12、格，57%的人會主要考慮到交通便利性，53%的會主要考慮到地理地段位置。注重戶型、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)物業(yè)管理因素的人分別有31%、26.1%、25.8%。升值潛力越來越受到人們重視，選擇比例達13.7%。開發(fā)商的知名度受考慮比例僅占5.5%。24購房者對居住區(qū)域的預(yù)期分析 對購房者打算購房區(qū)域的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南郊成熟的生活配套，優(yōu)越的生活環(huán)境和林立的高校使得62.2%的人對城南情有獨鐘，并將其作為居家、置業(yè)的首選之地，東郊、西郊、北郊分別為6.9%、7.9%和12.4%。25購房者對居住地點的預(yù)期分析 70.4%的購房者會選擇環(huán)境好景觀好的地點置業(yè)，這也是近年來開發(fā)商競爭升級，著重宣傳的一個賣點而

13、培養(yǎng)起來的消費意識。成年人上班和子女就學(xué)是選擇置業(yè)地點的重要考慮因素，選擇距工作單位近的占59.8%，選擇方便子女就學(xué)的占55.3%。距父母居住地近、距繁華商業(yè)街區(qū)近、距原居住地近也都受到一定比例人們的重視，分別占25.1%、25.4%、14.8%。26購房者對小區(qū)配套的需求分析 購房者對小區(qū)配套設(shè)施以生活必需為主交通、學(xué)校和醫(yī)療機構(gòu)為主，選擇交通配套、學(xué)校配套和醫(yī)務(wù)配套的分別達到65.5%、58.6%和44.1%的比例。自然景觀、商業(yè)、園林和娛樂、商務(wù)等舒適配套設(shè)施和條件對特定群體的人群也較為必需。27購房者對建筑類型的需求分析 中檔住宅以其完善的設(shè)施和較為寬松的居住環(huán)境綜合了高層和多層的優(yōu)

14、點，得到了64%的購房者的青睞；普通公寓和中高檔公寓選擇比例分別為24%和9%，別墅和高檔住宅占到0.7%和2%。28購房者對建筑面積的需求分析 其中35%的消費者計劃購房面積在80-100平方米之間，計劃購房面積在101-120平方米之間的消費者占32%，19%的消費者計劃購買面積在121-160平方米之間的物業(yè)。結(jié)合年齡因素分析，年齡越輕，對住房面積的需求越小，需要51-80平方米的購房者為9%，基本上以年輕人為主。29購房者對房型結(jié)構(gòu)的需求分析 購房者對臥室的需求中，49.5%選擇兩室，48.8%選擇三室，對比新蘭德公司以往的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)對臥室的預(yù)期中，需求三室的人員比例首次超過需

15、求兩室的；64.9%的購房者需要兩個廳，34.4%的人需要一個廳；預(yù)期衛(wèi)生間一個和兩個的購房者分別為62.2%和36.8%。30購房者對住房單價的預(yù)期分析 購房超過七成的購房者計劃購房單價在2601-3600元/平方米之間，計劃購房單價低于2601-3000元/平方米或3001-4000元/平方米的消費者比例分別為50%和21%。單價在4000元以上的房子可謂價高和寡，高處不勝寒。31購房者對住房總價格的預(yù)期分析 購房者中48.1%的人計劃購買總價為30萬元以下的房屋，37.1%的人計劃購買31-40萬元的房屋，另有9.6%的人計劃購買41-50萬元的房屋。購買50萬以上的所占比例很小。32購

16、房者對付款方式的預(yù)期分析 購房者中54%的人選擇銀行按揭貸款的付款方式。選擇一次性付款的購房者占23%的人，還有16%的人選擇建筑期分期付款的付款方式。公積金貸款仍有待于發(fā)展，選擇這種方式購房的人僅占6%。33購房者對生活配套設(shè)施的預(yù)期分析 57%的購房者希望住房附近有超市，要求有醫(yī)院、商業(yè)中心、健身中心、休閑會所、中心花園、兒童活動設(shè)施、體育設(shè)施、餐飲場所等生活配套設(shè)施的人分別達到44.3%、35.1%、30.9%、27.8%、25.4%、23.4%、22%和18.6%。34購房者對環(huán)境景觀的需求分析 購房者對美式自然隨意風(fēng)格、中式傳統(tǒng)、和歐式雕塑噴泉的環(huán)境景觀的傾向比例分別為67% 、12

17、%、和9% ，對環(huán)境景觀無所謂的只有7% 。35購房者對居室特征的預(yù)期分析 69.1%的購房者希望廚房帶陽臺，58.4%的購房者希望居室是大廳小房的結(jié)構(gòu)， 56.4%的購房者希望主人房間帶衛(wèi)生間， 27.8%的購房者希望居室是大廳大房的結(jié)構(gòu)。8.2%和2.1%的購房者分別希望主房間居室?guī)б旅遍g、人工間。36購房者對智能設(shè)施的需求分析 73.5%的購房者希望有寬帶接入，52.2%的購房者希望有水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)，48.1%的購房者希望有紅外線監(jiān)控防盜系統(tǒng)，23.7%的購房者希望有可視對講門禁系統(tǒng)，29.6%的購房者希望有室內(nèi)電子防火防爆系統(tǒng)，46.4%的購房者希望有樓宇對講系統(tǒng)。37購房者對

18、房屋裝修的需求分析 七成多的購房者對房屋基本上都是選擇自己裝修。67%的購房者希望購買的是毛坯房，15%購房者希望購買的坯房屋進提供廚衛(wèi)裝修。仍然有14%的購房者希望購買的房屋是全屋精裝修，4%的人希望開發(fā)商提供衛(wèi)生間裝修。38購房者對采暖方式的預(yù)期分析 購房者對采暖方式的選擇以傳統(tǒng)方式為主，56%的人選擇市政集中供暖。分戶壁掛鍋爐和地?zé)岵膳蚱涿黠@的優(yōu)勢近年來發(fā)展迅速，分別有8%和24%的人預(yù)期采用。其中8%選擇自己安裝空調(diào)采暖，4%的人選擇分戶式中央空調(diào)方式采暖。39購房者對物業(yè)管理的預(yù)期分析 對物業(yè)管理的預(yù)期，購房者中54%的人希望由專業(yè)物業(yè)公司管理，13%的人希望社區(qū)自行管理，希望業(yè)主

19、參與管理的比例為33%，可見業(yè)主參與物業(yè)管理的意識有所增強。40是否需要車位 有53%的購房者表示不需要車位，47%的購房者表示需要車位。41第四部分、信息渠道及媒體促銷分析 本部分小結(jié)： 報紙廣告是購房者接收房地產(chǎn)信息的最主要渠道。華商報是購房者了解購房信息的最多的渠道，網(wǎng)絡(luò)信息、路牌廣告也越來越成為傳遞購房信息的有效渠道，傳統(tǒng)的電視在傳遞房產(chǎn)信息的重要性有所降低。 新蘭德研究人員發(fā)現(xiàn)消費者房地產(chǎn)信息渠道呈多元化方向發(fā)展。 購房者最喜歡的促銷方式是免收物業(yè)管理費；另外，銀行按揭、房展會額外折扣，送全套裝修等促銷方式也受到一些購房者的重視。42購房者信息渠道分析 報紙廣告是購房者接收房地產(chǎn)信息

20、的最主要渠道。華商報是購房者了解購房信息的最多的渠道，網(wǎng)絡(luò)信息、路牌廣告也越來越成為傳遞購房信息的有效渠道，傳統(tǒng)的電視在傳遞房產(chǎn)信息的重要性有所降低。 新蘭德研究人員發(fā)現(xiàn)消費者房地產(chǎn)信息渠道呈多元化方向發(fā)展。43最有效的信息渠道分析 各種信息渠道中，有26%的購房者是通過華商報了解購房信息的，電視臺的作用有所減少，分別有10%和9%的購房者通過陜西電視臺、西安電視臺了解房產(chǎn)信息。19%的人認為網(wǎng)絡(luò)是最有效的購房信息渠道。12%的購房者是通過傳單或派送報了解購房信息。44促銷方式分析 30%的購房者最喜歡銀行按揭的促銷方式，16%的購房者最喜歡房展會額外折扣的促銷方式，35%的購房者最喜歡免收物

21、業(yè)管理費的促銷方式。另外，送全套裝修的促銷方式也受到一些購房者的重視，占13%。45第五部分、購房者品牌認知分析本部分小結(jié)：大部分購房者認為，房產(chǎn)品牌意味著房產(chǎn)質(zhì)量更值得信賴。絕大部分購房者認為開發(fā)商和其開發(fā)的樓盤質(zhì)量之間是關(guān)聯(lián)的。大部分購房者對開發(fā)商的印象主要來自于其接觸的開發(fā)商廣告宣傳。46購房者品牌認同分析 48%的購房者都房地產(chǎn)品牌地域無所謂，41%的購房者更加信賴本地品牌，11%的購房者更加信賴外地品牌。47購房者品牌態(tài)度分析 購房者對房地產(chǎn)品牌的看法中， 57%的覺得買有品牌的房子質(zhì)量更值得信賴，22%的人認為品牌就意味著質(zhì)量好，16%的人認為比沒有品牌的房子價格更高。48購房者對

22、品牌的看法 有一半多的購房者認為品牌意味著更值得信賴該產(chǎn)品，認為值得購買的占30%，認為知道該產(chǎn)品的占12%。49購房者品牌提及分析 91%的購房者認為開發(fā)商和開發(fā)樓盤品質(zhì)之間是關(guān)聯(lián)的，9%的購房者認為兩者之間沒有關(guān)聯(lián)。50對開發(fā)商品牌形成印象途徑分析 59% 購房者對開發(fā)商的印象是來自其接觸的廣告宣傳，其次是聽朋友介紹，占16%；也分別有12%和5%的購房者對開發(fā)商有比較深的印象是因為收看新聞報道或有朋友在開發(fā)商公司工作；而只有1%的購房者是因為購買了該公司的住宅而對該公司形成深刻印象。51第六部分、購房者人文特征分析本部分小結(jié)： 購房者年齡構(gòu)成以中青年為主。 購房者性別構(gòu)成以男性為主。 購

23、房者職業(yè)構(gòu)成以企業(yè)中層管理者為主。 房地產(chǎn)消費仍以普通家庭消費為主，個人或者單身的年輕人的消費群體已經(jīng)成長起來，且越來越成為購房者中一支巨大力量。 購房者家庭結(jié)構(gòu)中三口之家居多。 購房者中本科學(xué)歷的人最多。 中等家庭收入的購房者最多，約占六成。 七成的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段。52購房者年齡特征 購房者年齡構(gòu)成以中青年為主。2230歲的人占到60%，3140歲的人占22%。53購房者性別特征 購房者性別構(gòu)成以男性為主，占63%，女性僅占到37%。54購房者職業(yè)特征 購房者職業(yè)構(gòu)成以企業(yè)中層管理者為主；普通職員、技術(shù)人員、國家公務(wù)員居其次。55購房者婚姻狀況特征 房地產(chǎn)消費仍以普通家庭消費為主，

24、個人或者單身的年輕人的消費群體已經(jīng)成長起來，且越來越成為購房者中一支巨大力量。購房者的婚姻狀況中，已婚者占57%，未婚者占43%。56購房者家庭結(jié)構(gòu)特征 購房者家庭結(jié)構(gòu)中三口之家居多，占43%，四口之家占21%，二口之家23%。57購房者學(xué)歷特征 購房者中大專文化程度的最多，本科學(xué)歷的人其次，研究生及以上或者初中以下的購房者很少。58購房者家庭收入特征 中等家庭收入的購房者最多，約占六成。26%的購房者家庭收入為中等偏高，10%的購房者家庭收入處于中等偏低水平，低收入和高收入的購房者分別都占2%。59購房者事業(yè)狀態(tài)特征 絕大部分的購房者認為自己處于事業(yè)的發(fā)展階段；認為自己事業(yè)處在起步階段和成功

25、階段的購房者比例不大。60第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議(一)大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高。 從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成 功，其中14%的購房者處于事業(yè)的起步階段，70%的購房者處于事業(yè)的發(fā) 展階段 處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平 均月收入大部分在2000元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工。而 處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為3145歲的人群，他們的家庭平均月 收入大多集中在30005000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主 管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要

26、進一步補充 知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置 業(yè)消費上的總體購買力不高。61第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議（二）購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高 隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進軍西安房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品 牌能否被消費者認知或記憶對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意 義。 調(diào)查結(jié)果表明購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認知程度不高。消費者對房地產(chǎn)開發(fā)商品 牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發(fā) 商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。 “新蘭德市場咨詢”多年的房地產(chǎn)品牌研究

27、經(jīng)驗表明，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對 其所知曉的開發(fā)商的樓盤項目選擇率會更高?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響 消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商 在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設(shè)和宣傳。62第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議(三)、消費者住房需求特點與趨勢 消費者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展： 購房者的意向購買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加 購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加 消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向： 調(diào)查結(jié)

28、果表明，在居住地點至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對車程的要求所發(fā)生的變化。伴隨著消費者對居住地點至工作地點的車程要求的放寬，消費者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴散。63第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議(四)、房地產(chǎn)住宅市場中幾個具有明顯特征的重要購買人群1、投資型購房者 投資型購房者的年齡大多在2645歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)取 得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為3150元，比所 有購房者的平均收入高出1000元。同時投資型購房者

29、有相當(dāng)一部分有兩處居 所，相對于自住型購房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全 部是已購房屋，這又進一步說明投資者的具有相當(dāng)強的經(jīng)濟實力。2、郊區(qū)型購房者 調(diào)查表明，郊區(qū)型購房者主要是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的 階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水 平在20004000元占一半左右的比例。64第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議3、享受型購房者 享受型購房者與其他購房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。享受型購房者在年齡分不上沒有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功。 享受型購房者追求的是寧靜的、溫馨的、隱秘的、自然的、穩(wěn)定的生活方

30、式，他們非?？粗氐兔芏取⒌腿莘e率以及優(yōu)美的園林帶來的生活舒適感。除了工作以外，休閑娛樂和購物是他們重要的生活內(nèi)容。 消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量，而消費者的住房需求在一定時期必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢，所以，對于要以“需求為導(dǎo)向”來開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，準確研究購房群體的特征、及時把握消費者的住房特點與趨勢的變化具有至關(guān)重要的作用。 新蘭德房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢?nèi)詫⒗^續(xù)致力于跟蹤具有購房意向的消費者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供最及時、最準確的市場需求信息。 65第七部分：調(diào)查結(jié)論與建議 2006年，西安房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾個主要趨勢，西安近年來城市

31、化進程加快人，購房郊區(qū)化趨勢也逐漸顯化，房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸向郊區(qū)甚至遠郊偏移，因此市場可開發(fā)空間仍然較高，預(yù)計2006年商品房市場開發(fā)量將突破500萬平方米；從市場銷售狀況來看，近幾年來西安商品房市場銷售量連年增長，按照連續(xù)幾年商場銷售增長幅度預(yù)測，2006年的商品房銷售量增幅將在20%左右，；由于房屋建設(shè)成本的提升，商品房總體價格趨于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)利潤將進一步減少。 西安樓市炎熱的現(xiàn)狀并不意味著市場的過度發(fā)展，反而更顯現(xiàn)出巨大的增長潛力。西部大開發(fā)帶來的投資熱潮仍將持續(xù)；政府外遷、舊城改造及大量道路建設(shè)也將為樓市助力；作為歷史名城，與旅游配套的房地產(chǎn)項目卻少之又少，西安的旅游地產(chǎn)還有巨大潛力，吸引外來置業(yè)投資的魅力尚未充分體現(xiàn)。66附件：法律聲明 本報告為西安新蘭德市場調(diào)研咨詢有限公司制作，報告中所有的文字、圖片、表格均受到中國法律知識產(chǎn)權(quán)相關(guān)條例的版權(quán)保護。沒有經(jīng)過本公司書面許可，任何組織和個人，不得使用本報告中的信息用于其它商業(yè)目的。 本報告中部分文字和數(shù)據(jù)采集于公開信息，所有權(quán)為原著者所有。沒有經(jīng)過原著者和本公司許可，任何組織和個人不得使用本報告中的信息用于其他商業(yè)目的。 本報告中發(fā)布的調(diào)研數(shù)據(jù)部分采用樣本調(diào)研方法，其數(shù)據(jù)結(jié)果受到樣本的影響。由于調(diào)研方法及樣本的限制，調(diào)查資料收集范圍的限制，部分數(shù)據(jù)不能夠完全反映真實市場情況。67 關(guān)于