中牟面粉廠項目市場分析和開發(fā)市場建議

1、中牟面粉廠項目市場分析和開發(fā)市場建議鄭東新區(qū)汴西新區(qū)中牟隆起帶機場方向鄭汴一體化使原本落后的中牟變得舉足輕重鄭汴融城使中牟發(fā)展提速中牟城市經(jīng)濟基礎(chǔ)項目鄭州市中牟開封市2006年GDP2001.5億元110億元472.36億元增長率15.7 %19%13.1% 建成區(qū)面積12平方米公里，人口萬人，規(guī)劃到2020年，中牟縣城人口規(guī)模為22萬人。以汽車工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)園林城市。城市特點鄭州市區(qū)近郊衛(wèi)星城鄭汴一體化連接點工弱農(nóng)強工業(yè)園區(qū)快速興起中牟房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀政策市、規(guī)劃市明顯；受鄭汴一體化利好消息影響，中牟樓市在07年發(fā)展速度明顯提高，價格顯著拉升；中牟房地產(chǎn)起步較晚，

2、房地產(chǎn)快速發(fā)展，單位集資房與商品房并行，市場競爭激烈性顯現(xiàn)；與鄭州價差明顯，鄭東新區(qū)房價在5500元/以上，中牟新區(qū)房價2000元/左右，老城區(qū)在1200-1700元/。房地產(chǎn)發(fā)展階段已超越河南其他縣級城市鄭州北環(huán)金水路鄭東新區(qū)中牟城區(qū)20分鐘車程20分鐘車程房價4500元/房價5500元/以上房價1800元/鄭汴一體化的大環(huán)境驅(qū)動下，車程時間距離被更多的客戶接受，空間距離感降低，鄭州高房價必然使客戶向中牟擠壓。房價VS區(qū)位中牟在售樓盤調(diào)查水岸鑫城金帝城星城國際藍爵世家中祥小區(qū)清華園自由新村仁和旺世水岸鑫城物業(yè)類別多層開發(fā)商河南宏田置業(yè)有限公司項目位置中牟縣區(qū)鄭汴路西湖花園水岸鑫城開盤時間三期

3、年前開盤銷售率二期90%占地面積1000畝建筑面積35萬平米容積率1.50綠化率46%項目均價2400元/價格描述一期均價1700元/平米二期均價2100元/平米優(yōu)惠/活動紫荊山公園西門黃河博物館前有項目的看房直通車開發(fā)說明項目分4期開發(fā)，整體規(guī)劃圍繞26萬平方米的主題湖面展開.項目二期為純多層(13棟）建筑,，預(yù)計3期07年11月開盤；項目一期已推完；二期剩少量房源；目前主推三期；項目二期夏日香氣共有19種時尚戶型：實用一居，浪漫二居，陽光三居，典雅的復(fù)式。主要配套交通配套：小區(qū)每天提供班車方便業(yè)主上下班和休閑購物教育配套：小區(qū)內(nèi)建有幼兒園，緊鄰小區(qū)四周有小學(xué)、中學(xué)和高中以及航 天技術(shù)學(xué) 校

4、 、高等電力學(xué)校等眾多高校醫(yī)療配套：社區(qū)醫(yī)療門診，小區(qū)周圍有中醫(yī)院、眼科醫(yī)院商業(yè)休閑：小區(qū)內(nèi)部建有商業(yè)步行街，融休閑、購物、娛樂、餐飲、旅游 為一體，水上游樂場，養(yǎng)生溫泉，休閑會所，體育場/高爾夫球 場項目規(guī)劃有停車場，樓距間有停車位核心賣點三面環(huán)湖，緊鄰26萬平米天然湖水地段：毗鄰鄭東新區(qū)CBD；中牟新老城區(qū)連接地戶型豐富且采光好自身配套較為完善：養(yǎng)生溫泉；休閑會所等，投資潛力主要特色及賣點解析以26萬平米天然湖水為核心的園林景觀，是其最大特色和賣點以區(qū)位、地段為支撐的投資潛力，極大地吸引了客戶以系列配套為基礎(chǔ)塑造的高品質(zhì)社區(qū)形象，引導(dǎo)了市場購買豐富多樣的“陽光戶型”，對客戶是一種極大的誘惑

5、看房直通車和社區(qū)班車，解決了客戶的后顧之憂，人文關(guān)懷觸動客戶大規(guī)模社區(qū)形象，生活氛圍濃厚，是客戶購買的一大重要理由鑫苑物業(yè)更好的吸引鄭州客戶可借鑒“亮點”以“水”和“綠色”為主題的景觀設(shè)計高品質(zhì)社區(qū)社會形象的成功塑造多樣戶型滿足不同客戶需求完善自身配套，吸引客戶價格快速上漲，3-9月份上漲600元，半年上漲速度33%。其原因一是鄭汴一體化逐漸明顯，鄭州等外來客戶信心度提高，二是該項目在鄭州的強力推廣，三是小區(qū)漸已成熟。價格加速上漲金帝城物業(yè)類別多層/小高層/高層開發(fā)商河南金恒基地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目位置中牟縣鄭汴路與寶鋒街交匯處檢查院對面開盤時間2006-09-23銷售率一期95%占地面積400

6、余畝建筑面積25萬余平米項目均價2150元/綠化率35%優(yōu)惠/活動河南省人民會堂前有項目的看房直通車，一次性付款優(yōu)惠1%開發(fā)說明項目規(guī)劃分四期開發(fā)，一期為9棟多層，一期面積93.73的戶型居多并且多為一、二、三層，頂層多為復(fù)式。主要配套社區(qū)規(guī)劃有幼兒園，社區(qū)配套醫(yī)院，社區(qū)規(guī)劃有VIP休閑會所，社區(qū)規(guī)劃有停車場（地上、地下），大型商場，特色步行街，社區(qū)商鋪；毗鄰易斯頓國際美術(shù)學(xué)院、中牟一高等。核心賣點地段，便捷交通，中牟政府城市規(guī)劃核心，與政府機構(gòu)毗鄰，行政中心，增值潛力大，緊鄰名校，教育資源好，未來配套齊全。主要特色及賣點解析以區(qū)位、地段為支撐的項目硬性賣點，直接說服客戶位于中牟新行政中心區(qū)所

7、拉升的增值潛力，給予了客戶極大地購買信心未來完善的配套和豐富的教育資源，有力地提升了項目品質(zhì)看房直通車和社區(qū)班車，給予了業(yè)主便利，解決了業(yè)主出行困難的問題可借鑒“亮點”多層開發(fā)以90平米左右兩房兩廳為主體的項目規(guī)劃開發(fā)思路項目規(guī)劃臨街商鋪，既做社區(qū)配套，又增加銷售收入規(guī)劃社區(qū)VIP會所，一方面做配套吸引客戶，另一方面提升項目品質(zhì)，促進項目的整體開發(fā)金帝城2006年9月2007年4月，7個月的時間價格上漲近160元，4月份以來，價格上漲加快，月均上漲100月左右。藍爵世家物業(yè)類別多層開發(fā)商開封市永合置業(yè)/鄭州玉筍房地產(chǎn)商務(wù)有限公司項目位置中牟鄭汴路和寶峰路交叉口開盤時間2006-7銷售率95%占

8、地面積150畝項目均價1900元/容積率綠化率40%開發(fā)說明項目分三期開發(fā)，一期、二為多層，三期為小高層主要配套社區(qū)停車場；樓距間停車位；車位配比1：1；社區(qū)幼兒園，底商/醫(yī)院，集貿(mào)市場核心賣點中牟準(zhǔn)中心，地段，緊靠中牟新行政中心，毗鄰鄭東未來行政中心，未來成熟配套，通透板式建筑，高得房綠，寬樓間距，向陽，精美戶型，教育體系，增值潛力主要特色及賣點解析區(qū)位、地段鑄就的增值潛力，成就項目的銷售便利的交通環(huán)境，為項目提供大的賣點支撐完善的教育體系，為客戶提供了購買理由板式建筑設(shè)計，采光條件好的精美戶型，極大地增強了客戶的購買動力未來成熟生活配套的形象傳播，弱化了客戶的購買疑慮可借鑒性“亮點”板式建

9、筑、陽光戶型的規(guī)劃設(shè)計“閑適生活人居”概念的塑造1：1的停車位配備近期迅速拉高價格星城國際物業(yè)類別多層/高層開發(fā)商河南締華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置中牟鄭汴路與萬三路交叉口開盤時間2007-3容積率4.6占地面積325畝建筑面積100萬平米項目均價2100元/綠化率40%優(yōu)惠/活動 鄭州人民大會堂門前有項目看房直通車，一次性付款優(yōu)惠2%，按揭無優(yōu)惠開發(fā)說明 雙氣社區(qū)，共分為3期開發(fā)，目前在售的是1期，共有4棟多層（售完）、1棟小高層、和1棟高層，其余全為高層，高層共26層主要配套 超市，醫(yī)院，幼兒園，會所，停車場核心賣點 優(yōu)越區(qū)位，便捷交通，大規(guī)模：100萬平米，景觀：景觀大道、七里河，增值潛

10、力星城國際主要特色及賣點解析優(yōu)越區(qū)位、便捷交通，成就項目價值，增值潛力促進項目的整體發(fā)展大規(guī)模社區(qū)的人文生活氛圍，是項目的一大賣點中牟少有的高層住宅景觀環(huán)境推動項目的開發(fā)銷售中牟雙氣社區(qū)的稀缺性，賦予了項目較強的競爭力可借鑒性“亮點”傳播中對“鄭汴融城”內(nèi)涵的挖掘雙氣社區(qū)的規(guī)劃開發(fā)中祥小區(qū)物業(yè)類別中祥小區(qū)開發(fā)商河南溫馨置業(yè)有限公司項目位置鄭汴路與愛鄉(xiāng)路交匯處開盤時間06.5銷售率95%占地面積23畝建筑面積3.5萬平米容積率2.2綠化率30%項目均價1650元/主力戶型2居80-94 ，3居116-139歷史價格07-7 1500元/平米開發(fā)說明共有6棟多層組成，共分一期開發(fā)，小區(qū)設(shè)計住戶29

11、4戶，項目以“綠色居住，健康人生”為生活倡導(dǎo)理念，交通便利。主要配套健身娛樂場，商業(yè)街，天然氣核心賣點戶型面積設(shè)計合理，南北通透，單價低，購買門檻低中祥小區(qū)中祥小區(qū)開發(fā)商有著多年的開發(fā)經(jīng)驗，品牌有一定的知名度小區(qū)形成了一定規(guī)模，價格不高，有可以做銀行按揭，客戶資源比較廣泛，銷售處于良性狀態(tài)小區(qū)周邊環(huán)境比較差，又是異地的開發(fā)企業(yè)，后期物業(yè)有隱患，影響了其銷售進度中祥小區(qū)清華園物業(yè)類別住宅開發(fā)商鄭州豐達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置尼桑路與西環(huán)路交叉口開盤時間2007年3月銷售率85%占地面積7.53萬平米項目均價1580元/歷史價格1525元/綠化率40%主力戶型3居125.28 125.52 13

12、9.6優(yōu)惠/活動無優(yōu)惠活動開發(fā)說明共分2期開發(fā)，共有7棟多層，目前在售的是4棟多層；下面2層為503-874平米的底商。主要配套天然氣，教育配套核心賣點單價低，購買門檻低，教育配套 交通自由新村物業(yè)類別多層項目位置建設(shè)路與匯翠路交叉口項目均價1500元/銷售率40%占地面積40畝主力戶型三居127 - 141綠化率優(yōu)惠/活動沒有優(yōu)惠開發(fā)說明共分1期開發(fā)，有12棟組成。主要配套天然氣核心賣點價位低，購買門檻低。該項目開發(fā)檔次較低，以實用性為基礎(chǔ)，突出性價比優(yōu)勢，在新區(qū)高房價的帶動下，拉高價格。仁和旺世物業(yè)類別多層開發(fā)商河南通達置業(yè)項目位置愛鄉(xiāng)路中段營銷策劃鄭州匯智天城開盤時間未開盤銷售率咨詢階段

13、占地面積50畝項目均價預(yù)計1800元/容積率綠化率40.3%開發(fā)說明10棟帶電梯多層，底商，有5層，7層，層高2.9米，一梯兩戶，總規(guī)劃366戶。主要配套周邊：雙語幼兒園，博康醫(yī)院，梅松竹三友會所，金陽光酒店，超市，銀行等。核心賣點電梯多層，老城區(qū)較大規(guī)模該項目以生態(tài)人文居住社區(qū)為主題概念，立足于老城區(qū)，是中牟唯一的多層帶電梯項目，中牟市場對電梯有很大的抗性，客戶較少，項目的接受度不高。中牟商業(yè)情況 新城區(qū)商業(yè)價格在5000-6000元/，老城區(qū)商業(yè)價格在4000元/ ，商業(yè)銷售普遍銷售較好，價格有上升的趨勢；社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，主力面積小，多為小型生活商業(yè)。項 目項目說明及銷售情況博士園80-

14、200平不等，均價4000元/平，（已售罄）單層水岸鑫城目前在售80平米左右，均價5500元/平，單層星城國際預(yù)計08年初預(yù)售，價格、面積未定藍爵世家均價6000元/平，最低：5400元/平，一層底商（單層）60-170平清華園503-874平（上下兩層捆綁式銷售），價位：3580元/平-3780元/平自由新村不賣只租，面積待定中祥小區(qū)1#樓臨街，底層框架為1400平方米商鋪中牟第一街項目規(guī)模8250項目位置中牟解放路與青年路交匯處東北角項目均價實現(xiàn)3800元/銷售率半年前已售罄占地面積40畝主力戶型一二層面積40-150 三層面積260-500開盤時間2006.11.8優(yōu)惠/活動一次性優(yōu)惠2

15、個點開發(fā)說明整體兩層，局部三層，框架結(jié)構(gòu)，面積可隨意分割，自由組合主要配套車位：30個機動車位，600個自行車位交通：中牟公交2、3、5、6、7路經(jīng)停周邊配套：街心公園、小學(xué)、醫(yī)院、商場、超市核心賣點價位低，購買門檻低。項目位置極佳，投資回報可觀，價位適中，定位較準(zhǔn)，去化良好，百余套商鋪5個月內(nèi)售罄，實現(xiàn)均價3800元/ 。項目賣點： 青年路與建設(shè)路黃金地段，成熟核心商圈 中牟首家現(xiàn)代化商業(yè)廣場 一站式商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一規(guī)劃 中牟唯一獨立產(chǎn)權(quán)商鋪100%臨街青年路租金70-100元/月/m2，項目投資回報率高中牟住宅市場：產(chǎn)品特征項目規(guī)模普遍較小，特別是老城區(qū)，多在幾萬平方建筑形式以多層為主，高層

16、試探性開發(fā)；產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)模有限，社區(qū)配套設(shè)置較少，社區(qū)交通、景觀規(guī)劃較弱；社區(qū)配套多數(shù)項目有社區(qū)幼兒園和底商；產(chǎn)品設(shè)計立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，立面材質(zhì)以涂料為主；戶型以80-110平米兩房、110-140平三房為主。中牟住宅市場：價格及銷售特征整體商品房市場價格分層與區(qū)域強烈相關(guān)，新區(qū)價格較高近期上漲迅速，新區(qū)由三個月前的1800元/平方米迅速拉高的現(xiàn)在的2000元/平方米以上，老城區(qū)房價也隨后上漲。總體市場容量向鄭州等地擴散市場中多層銷售普遍較好，高層的接受度不高；項目營銷推廣手段普遍有限。價格情況中牟新城區(qū)價格已攀升至2000元/以上，其中以水岸鑫城為代表，三期預(yù)計價格會在2500元/以上，而老

17、城區(qū)在價格較低，一般在1400-1700元/ ，仁和旺世因為其多層帶電梯的緣故，其價格會相對高一些。預(yù)計2008年上半年新城區(qū)價格平均超過2500元/，老城區(qū)新開商品住宅價格超過2000元/。 鄭汴一體化，是中原城市群發(fā)展的重要內(nèi)容，對中牟樓市發(fā)展起到長遠作用。外來資金、品牌介入，整體市場發(fā)育水平將明顯提高；新區(qū)土地市場放量、老城區(qū)開發(fā)，市場供應(yīng)量短期內(nèi)可能激增，市場競爭更加激烈，老城區(qū)競爭相對較弱；市場競爭從價格競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭，品質(zhì)拉動價差；差異化競爭逐漸形成，市場細分明朗。中牟市場發(fā)展趨勢中牟新老城區(qū)市場差別明顯投資性需求升值力戶型緊湊重視環(huán)境外來客戶自住性需求性價比戶型舒適重視質(zhì)量本地

18、客戶新區(qū)老城區(qū)地塊和開發(fā)環(huán)境分析地塊條件本案地塊位于中牟老城區(qū)，地段較好，地塊方正；但同時地塊規(guī)模不大、不能形成規(guī)模開發(fā)等劣勢；開發(fā)環(huán)境地塊周邊居住氛圍和自然人文環(huán)境比較差，短期內(nèi)不能大幅改善附近道路交通方便，但道路擁擠狹窄；機會和威脅中牟住宅開發(fā)近期加速，老城區(qū)中高檔項目是市場空白；未來競爭加劇，外來發(fā)展商進入對形成強有力競爭本案SWOT分析項目優(yōu)勢S 優(yōu)勢 W 劣勢O 機會 T 威脅優(yōu)勢（S）位于老城區(qū)，居住氛圍良好，周邊人口集中；周邊配套齊全，生活便利；地塊方正，有利于規(guī)劃設(shè)計；開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗，能夠領(lǐng)先中牟市場本案SWOT分析項目劣勢S 優(yōu)勢 W 劣勢O 機會 T 威脅劣勢（w）老

19、城區(qū)不代表中牟發(fā)展方向，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊周邊人文自然環(huán)境較差，短期內(nèi)不會有很大改善周邊沒有形成中高檔居住氛圍地理位置稍偏本案SWOT分析外部機會S 優(yōu)勢 W 劣勢O 機會 T 威脅機會（O）中牟將會成為住宅開發(fā)熱點區(qū)域，本案可以借勢鄭州市區(qū)購房客戶越來越關(guān)注中牟，本案可以捷足先登中牟老城區(qū)改造將加速，老城區(qū)的環(huán)境未來會改善中牟住宅價格持續(xù)上漲，預(yù)計明年能夠達到2300-2400元中牟住宅創(chuàng)新產(chǎn)品少，本案有機會成為市場亮點項目本案SWOT分析外部威脅S 優(yōu)勢 W 劣勢O 機會 T 威脅威脅（T）外來開發(fā)商的加入會形成強有力的競爭，尤其是新區(qū)項目對老城區(qū)的競爭；中牟小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)還會大量存在，比商品住

20、宅有價格優(yōu)勢；產(chǎn)品同質(zhì)化競爭威脅，中牟住宅已經(jīng)出現(xiàn)明顯的同質(zhì)化競爭；本案開發(fā)建議項目何時啟動是最佳時機？項目如何把握老城區(qū)市場空白點？項目如何達到利潤最大化？項目應(yīng)該采取什么樣的開發(fā)策略？開發(fā)時機建議新區(qū)樓盤近三個月價格上漲在每月100元/平方米左右，老城區(qū)價格上漲也在每月50元/平方米以上，價格的快速上漲，資金必然快速進入市場，未來競爭更加激烈，尤其是受到日益成熟新城區(qū)的強烈競爭；老城區(qū)項目客戶來源主要以本地自住型客戶為主，相對于新城區(qū)來說，老城區(qū)為外來投資客其次選擇，總體市場容量有限，老城區(qū)項目存在很大的未來競爭風(fēng)險，搶占市場先機成為項目成敗的關(guān)鍵。因此，我們認(rèn)為，本案目前開始啟動，200

21、8年初推出市場既借勢鄭汴融城發(fā)展機會，又能占領(lǐng)老城區(qū)開發(fā)先機。老城區(qū)市場空白點判斷老城區(qū)目前中高檔次住宅產(chǎn)品缺乏，環(huán)境良好、產(chǎn)品創(chuàng)新的較高檔次的產(chǎn)品會受到市場追捧；商業(yè)配套：目前中牟住宅項目普遍缺少特色的商業(yè)配套，特色商業(yè)配套既能夠提升整個住宅項目品質(zhì)，同時商鋪的銷售能夠提高項目利潤水平。本案可以填補中牟老城區(qū)市場空白點，建議開發(fā)中高檔次住宅產(chǎn)品，同時輔助特色商業(yè)配套。項目利潤最大化解決思路價值最大化思路：項目總利潤=總面積（單方售價-單方成本）1、提高容積率多出面積，在保證項目整體品質(zhì)情況下多建面積；2、提高單方售價，分兩期開發(fā)拉升價格，產(chǎn)品創(chuàng)新提升價格3、控制單方成本，以多層住宅為主要建筑

22、形態(tài)4、協(xié)調(diào)好三者關(guān)系，保證項目品質(zhì)，看重邊際收益。本案開發(fā)面積和價格預(yù)計本案以多層建筑形態(tài)為主，容積率按計算，其中商業(yè)配套按地上面積5%計算價格按2008年上半年保守預(yù)計，住宅按1900元/平方米計算，商業(yè)按5000元/平方米（一層）計算；以下是本案經(jīng)濟初步測算，投資利潤率近50%，利潤水平較高，有良好開發(fā)前景。序號項 目基本數(shù)據(jù)單位主要參數(shù)備 注1-1占地面積2666740畝以土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為準(zhǔn)1-2可開發(fā)面積2666740畝1-3總建筑面積453341-4可銷售建筑面積45119不包括公用部分及地下部分多層42637(多層)商鋪2267商鋪總面積22675% 公用部分面積2150. 5按住宅總面積計算1-5總戶數(shù)355套120按每套住