某地產(chǎn)樓盤整合推廣方案

1、PAGE PAGE 42恒生陽光城整合推廣方案一、前記我們的總體指導(dǎo)原則：差別化現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目比的是大品牌、大范圍、大情況，各方面漸趨同質(zhì)化后，我們比什么？品牌（產(chǎn)物）的文化和審美！2、創(chuàng)新的定位創(chuàng)新不但指功效情況等硬件，應(yīng)更為強(qiáng)調(diào)，定位及看法的創(chuàng)新 ！我們?nèi)钙髣澋淖非竽繕?biāo)：創(chuàng)造性地銷售樓盤，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，最終打造一個(gè)精致的品牌。我們?nèi)钙髣澋挠?jì)謀及體現(xiàn)：我們堅(jiān)信：思想可以感人 ！我們堅(jiān)信：文化可以銷售 ！我們要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)可以給地產(chǎn)界提供富厚經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。目 錄第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市都市宏觀情況觀察一、合肥表面二、海內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三、政收支及金融情況四、牢固資產(chǎn)投

2、資五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額六、人民生活水平七、合肥都市建立和籌劃生長(zhǎng)第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、場(chǎng)總體情況概述二、各形態(tài)產(chǎn)物（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)闡發(fā)三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究第三部分 合肥商品房消費(fèi)群研究第四部分 產(chǎn)物比擬研究第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案觀察第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市都市宏觀情況觀察一、合肥表面安徽省省會(huì)集肥位于安徽省中部，地理座標(biāo)在北緯31313237、東經(jīng)1164011752，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸。是沿江近海的內(nèi)陸都市，具有承東啟西、連接中原，領(lǐng)悟南北的重要職位。合肥氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，氣候溫和，四季明白。，全年無霜期230天

3、。合肥市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，都市建成區(qū)面積125平方公里?，F(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。2004年年末全市總?cè)丝跒?44.68萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口168.96萬人，農(nóng)業(yè)人口275.72萬人，市區(qū)年末人口為163.52萬人，非農(nóng)業(yè)人口135.77萬人。二、海內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)2004年合肥市完成生產(chǎn)總值589.7億元，按可比格代價(jià)盤算，比上年增長(zhǎng)16.2%。憑據(jù)生長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的看法，人均GDP在1000-3000美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)看法開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)太過，最典范的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。200

4、12004年合肥市海內(nèi)生產(chǎn)總值情況三、財(cái)務(wù)收支及金融情況財(cái)務(wù)收入快速增長(zhǎng)。2004年合肥市實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收入突破百億元，到達(dá)105.4億元，同比增長(zhǎng)24.9%，為1997年以來同期最高增幅。其中地方財(cái)務(wù)收入44.93億元，比上年增長(zhǎng)25.3%。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增長(zhǎng)較快。2004年年末合肥市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為1295.96億，比2003年增加235.70億元，增長(zhǎng)22.2%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)備存款余額為429.1億元，增長(zhǎng)19.2%。四、牢固資產(chǎn)投資牢固資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。全年完玉成社會(huì)牢固資產(chǎn)投資億元，比上年增長(zhǎng)%。20012004年合肥市牢固資產(chǎn)投資情況五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2004合肥市實(shí)現(xiàn)

5、消費(fèi)品零售額239.77億元，同比增長(zhǎng)15.6%，為1998年以來最高增幅。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為214.89億元，增長(zhǎng)14.8%，餐飲業(yè)零售額為24.18億元，增長(zhǎng)24.3%。20012004年合肥市消費(fèi)品零售總額情況六、人民生活水平2004年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8610.34元，增長(zhǎng)10.6%；年人均消費(fèi)支出6998元，比2003年增長(zhǎng)12.3%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為43.2%。農(nóng)民人均純收入為2889元，增長(zhǎng)21.2%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2509元，增長(zhǎng)21.8%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為49.5%。西方發(fā)達(dá)國(guó)度的住宅消費(fèi)表明，一個(gè)國(guó)度的人均收入到達(dá)1000美元4000美元時(shí)是

6、住宅消費(fèi)的快速生長(zhǎng)時(shí)期。居民住房條件繼承改進(jìn)，2004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，比2003年擴(kuò)大1%，和全國(guó)同等都市相比，合肥總體居住情況屬于全國(guó)中上水平。20012004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況七、合肥都市建立和籌劃生長(zhǎng)1995年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大都市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策步伐，不停加速建立和生長(zhǎng)步調(diào)，在短短的幾年時(shí)間里，根本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大都市的框架，都市的功效進(jìn)一步完善，都市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。都市綠化籠罩率達(dá)32%，人均占有綠地面積7.9平方米，形成“城中有園，園中有城，城園融會(huì)，十全十美”的都市園林特色。20

7、02年，為進(jìn)一步加速合肥的現(xiàn)代化建立，合肥市行政區(qū)域做了部分調(diào)解，取消了原先的郊區(qū)，買通了城區(qū)四面擴(kuò)展的通道。1995-2010合肥市都市總體籌劃（部分）：到2030年前后，合肥市域高度都市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和都市群。合肥都市結(jié)構(gòu)主要生長(zhǎng)新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南偏向呈組團(tuán)式生長(zhǎng)。合肥市都市總體結(jié)構(gòu)以老城區(qū)為焦點(diǎn)，向東、北、西南三翼繼承伸展，努力保持電扇形都市用地形態(tài)。合肥市十五籌劃：憑據(jù)合肥市委市政府的都市建立籌劃要求，2010年合肥要到達(dá)城區(qū)人口300萬，城區(qū)范圍280平方公里，海內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1000億

8、元，人均收入水平達(dá)15000元。生長(zhǎng)偏向：合肥都市生長(zhǎng)偏向主要向西南生長(zhǎng)、適當(dāng)向東生長(zhǎng)、有限制地向北生長(zhǎng)。居住用地在老城區(qū)應(yīng)公道控制；東、北和西南三個(gè)分區(qū)應(yīng)充實(shí)挖掘用地的潛力，并適當(dāng)增加一些居住用地；新城區(qū)可會(huì)合成片地建立大型社區(qū)。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)，適當(dāng)控制高新區(qū)居住用地生長(zhǎng)。第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、合肥市房產(chǎn)市場(chǎng)整體情況概述1供給量合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年正式起步開始，目前已進(jìn)入如火如荼的階段，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)穩(wěn)步生長(zhǎng)、穩(wěn)中有升、市場(chǎng)整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。供給出現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，投資和開發(fā)范圍不停擴(kuò)大。2002年，合肥房地產(chǎn)

9、完成投資40多億元，同比投資增幅達(dá)56.7%,居安徽省各市之首，房地產(chǎn)開發(fā)范圍和投資范圍凌駕全省1/4。2003年，合肥市實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資89.7億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)124，。2004年以來，合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長(zhǎng)、康健生長(zhǎng)的情況下，一改歷年開局遲鈍的現(xiàn)象，出現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)際完成房地產(chǎn)投資138.32億元。從市房地產(chǎn)治理局獲悉，在方才已往的2004年，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；顫姡晟鈽I(yè)務(wù)額102億元，其中二手房生意業(yè)務(wù)額達(dá)39億元，出現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。截至去年12月中旬，全市商品房銷售面積達(dá)近468萬平方米，其中住宅修建面積407萬平方米，相對(duì)

10、付2003年207萬平方米，同比增長(zhǎng)226%。2004年合肥市全年新開盤面積440.58萬平米，其中住宅350.09萬平米，同比分別增長(zhǎng)34.61%和31.2%。2004年合肥市完成衡宇修建施工面積2159.96萬平方米，增長(zhǎng)18.7%，其中新開工面積1213.3萬平方米，增長(zhǎng)5.1%。2需求量2002年合肥市房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)額到達(dá)34.5億元，占全省房地產(chǎn)市場(chǎng)生意業(yè)務(wù)額的1/4。完成種種房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)23067件，面積達(dá)246萬平方米，同比分別增長(zhǎng)46%、50%、35%。2003年商品房銷售面積、實(shí)現(xiàn)銷售額分別比上年增長(zhǎng) 47.3%和76.1%，衡宇銷售面積284萬平方米，其中住宅銷售面積24

11、3.46萬平方米，住宅銷售面積占銷售面積的85.4%，高達(dá)同期住宅竣工量的83.38%。別墅、高等公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積占同期同類物業(yè)竣工量的59.84%，辦公樓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的73.94%。2004年，合肥市全年種種房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)額為107.8億元，銷售面積為575.19萬平方米，同比增長(zhǎng)分別為86.38%和45.49%，其中二手房生意業(yè)務(wù)額44.48億元，同比增長(zhǎng)171%。3代價(jià)走勢(shì)自90年代中期以來，合肥市的商品房代價(jià)每年都有小幅度的攀升，房?jī)r(jià)平均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均價(jià)為1893元/平方米；2002年商品

12、住宅平均代價(jià)創(chuàng)新高，每平方米到達(dá)了2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售價(jià)為2341元平方米；2004年合肥市商品房平均售價(jià)為2957元/平方米，比2003年每平方米增長(zhǎng)26%。我們認(rèn)為，導(dǎo)致代價(jià)上漲的主要有以下原因：首先，開發(fā)本錢加大。由于金融政策調(diào)解以及“”大限土地實(shí)施招掛拍后，合肥土地代價(jià)迅速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)本錢在加大。另外有關(guān)衡宇拆遷安頓等一系列政策的出臺(tái)，無形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)本錢。2004年19月份，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購買費(fèi)完成21.5億元，同比增長(zhǎng)47.2%，土地購買面積為361.4萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；從這些數(shù)字的比擬中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前

13、期用度明顯加大，開發(fā)本錢相應(yīng)提升。 其次，融資渠道變窄。2003年央行限制貸款的通知對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生了明顯的影響。房地產(chǎn)投資資金來源組成由原來的貸款、自籌、其他三分天下轉(zhuǎn)為自籌、其他占主導(dǎo)，同時(shí)房地產(chǎn)資本金比例從20%提高到35%以上。2004年10月29日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)解金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%，這些金融調(diào)控手段讓房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些自

14、有資金少、太過依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。與此同時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)本錢上升因素以及市場(chǎng)的巨大需求的拉動(dòng)因素，導(dǎo)致合肥房?jī)r(jià)也在出現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，未來代價(jià)的走勢(shì)主要決定于土地供給方法，土地供給方法決定商品房代價(jià)行情的形成。4外來開發(fā)商合肥市目前開發(fā)企業(yè)由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地企業(yè)的涌入，使得合肥市房地產(chǎn)水平得到很高的促進(jìn)。至2004年年末，在合肥市登記存案的種種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有579家，比2003年的530家增長(zhǎng)了40多家。其中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達(dá)30多家，完成的投資額凌駕20多億。其中被合肥市民認(rèn)可的主要本土品牌

15、房產(chǎn)企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。在合肥開發(fā)商開發(fā)建立的樓盤范圍中，30萬以上的樓盤占27.3%，20萬30萬的占到18.2%，10萬20萬的占9%，10萬以下的占45.5%，可以充實(shí)說明近兩年來合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)速度較快，越來越多的外地實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)駐合肥，如114萬的“上城國(guó)際”就是由浙江祥源團(tuán)體投資開發(fā)的。許多本性化、人文化、智能化小區(qū)的紛紛出現(xiàn)，新的物業(yè)治理模式也開始出現(xiàn)，低、中、高等住房多條理供給體系根本確立，房產(chǎn)開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向范圍化建立轉(zhuǎn)變。5市場(chǎng)容量隨著合肥市GDP千億元籌劃綱領(lǐng)的實(shí)施，力爭(zhēng)到2010年把該市建成區(qū)面積由現(xiàn)在的125平方公里擴(kuò)大到280平方公里，人

16、口由現(xiàn)在的155萬增加到300萬，僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米，這自己就是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng)；目前合肥商品住宅每平方米的均價(jià)低于南昌、長(zhǎng)沙等同等水平的省會(huì)都市，相比另有很大的上升空間。2004年，合肥市居民住房條件繼承改進(jìn)，城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，農(nóng)村居民人均居住面積29.3平方米，比上年分別擴(kuò)大1%和2.1%，相比同類都市另有較大的差距；同時(shí)，大量周邊都市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長(zhǎng)空間。二、各形態(tài)產(chǎn)物（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)闡發(fā)憑據(jù)經(jīng)典對(duì)合肥市場(chǎng)恒久跟蹤觀察中發(fā)明，在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的55%，呈下降走勢(shì)，而小高層

17、（高層）的比例上升至42%。從住宅的種種形態(tài)來看，小高層的市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)水平已經(jīng)明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會(huì)成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)物的主流。據(jù)觀察數(shù)據(jù)顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個(gè)之多，以在售修建類型面積比例看，多層住宅的供給面積在2004年仍然位于各修建類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)職位在12月份已然沒有了絕對(duì)性。在2004年1月份合肥市多層住宅的供給面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供給面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個(gè)百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供給面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。三

18、、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究2004年國(guó)度的宏觀調(diào)控政策，在抑制了大范圍投資圈地?zé)岬耐瑫r(shí)，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，全國(guó)范疇內(nèi)房?jī)r(jià)依然連續(xù)飆升。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺(tái)了一系列旨在抑制房?jī)r(jià)、限制投機(jī)的政策步伐。2005年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策有：1.1 高院關(guān)于小我私家住房的執(zhí)行劃定內(nèi)容：2004年11月高院宣布最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的劃定自2005年1月份開始實(shí)施，劃定第六條及第七條“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)眷屬生活所必須的居住衡宇，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣大概抵債”，按此劃定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍

19、賣、變賣大概抵債。影響：增加銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，促使銀行系統(tǒng)通過提高貸款門檻、利率等步伐控制風(fēng)險(xiǎn)。1.2 央行調(diào)解房貸政策內(nèi)容：2005年3月17日央行取消原小我私家住房貸款優(yōu)惠利率，以五年期以上為例，貸款利率下限由原來的5.31%提高到基準(zhǔn)利率6.12的0.9倍（5.51%），并放開了貸款利率上限。小我私家住房公積金貸款利率則上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn)，以五年期以上為例，小我私家住房公積金貸款利率從4.23%上調(diào)到4.41。對(duì)房地產(chǎn)代價(jià)上漲過快的地區(qū)，住房首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：此次房貸利率調(diào)高，幅度較大，籠罩面非常廣，全面提高所有購房者的供房包袱，并提高購房門檻。并且，新政

20、策直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊了市場(chǎng)上部分潛在購房者對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期，對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。從市場(chǎng)反響來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔(dān)心這是政府一系列新政策出臺(tái)的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時(shí)間，放慢樓盤投放速度。從在售樓盤看，開發(fā)商并未調(diào)解房?jī)r(jià)來應(yīng)對(duì)銀行加息，但從去化速度遲鈍。加息也給購房者心理上很大的觸動(dòng)，雖然市場(chǎng)體現(xiàn)照舊比力平靜，但部分已購房者照舊考慮提前還貸，有意向購房的則選擇了進(jìn)一步張望。加息也造成3月份的二手房市場(chǎng)價(jià)、量下挫。1.3 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房代價(jià)的通知內(nèi)容：3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)集會(huì)討論并通過了國(guó)務(wù)院2005年事情要點(diǎn)，隨后下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房代價(jià)的通知

21、，通知內(nèi)容主要包羅八點(diǎn)：一、高度重視穩(wěn)定住房代價(jià)事情；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房代價(jià)的責(zé)任；三、鼎力大舉調(diào)解和改進(jìn)住房供給結(jié)構(gòu)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民公道消費(fèi)預(yù)期；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策步伐；1.4 認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房代價(jià)事情的督促查抄影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房?jī)r(jià)虛高賣力。地方政府及相關(guān)部分切實(shí)抑制代價(jià)過快上漲的現(xiàn)象，如果控制步伐不力，造成本地房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)生長(zhǎng)的，要追究相關(guān)賣力人的責(zé)任。此舉表明國(guó)度真正下定決心從政治的高度來看待房?jī)r(jià)問題，讓各地方政府鼎力大舉增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

22、的羈系力度?！皣?guó)八條”的頒布表明國(guó)度在未來會(huì)進(jìn)一步加大宏觀政策調(diào)控的力度。1.5 國(guó)務(wù)院出臺(tái)“增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條步伐”內(nèi)容：4月28日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條步伐”，即“新國(guó)八條”。具體內(nèi)容為：一是強(qiáng)化籌劃調(diào)控，改進(jìn)商品房結(jié)構(gòu)；二是加大土地供給調(diào)控力度，嚴(yán)格土地治理；三是增強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房代價(jià)的調(diào)控，包管中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供給；四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求；五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)行為的調(diào)治力度；六是增強(qiáng)金融羈系；七是切實(shí)整頓和范例市場(chǎng)秩序；八是增強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息

23、披露制度。增強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。影響：如果說“老國(guó)八條”更多的是威懾作用，“新國(guó)八條”的具體步伐，對(duì)市場(chǎng)的作用就大了，可以說“新國(guó)八條”是對(duì)“老國(guó)八條”的細(xì)化，明確提出用稅收調(diào)控市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)信息透明度，引導(dǎo)消費(fèi)，防備購房者盲目跟風(fēng)。造成的直接影響就是購房者的張望氣氛近一部增強(qiáng)。由于政策出臺(tái)后即為五一長(zhǎng)假，許多普通老黎民對(duì)此并不清楚，市場(chǎng)也根本沒什么反響。合肥市落實(shí)國(guó)度七部委步伐的舉措內(nèi)容：為貫徹國(guó)務(wù)院增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)步伐，合肥市接納的主要步伐有：一是從籌劃的源頭上進(jìn)行控制，嚴(yán)格高等商品房的籌劃建立。二是憑據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體籌劃和土地利用籌劃的前

24、提下，做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建立用地供給量，對(duì)建立用地進(jìn)行進(jìn)一步清理，嚴(yán)厲打擊非法商人屯積炒賣土地的行為。三是增強(qiáng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建立，加速創(chuàng)建住房社會(huì)保障體系，繼承發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，動(dòng)工建立50萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。四是培育衡宇租賃市場(chǎng)，拓寬居民通過單一的買房方法解決居住問題的渠道，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體協(xié)調(diào)生長(zhǎng)。目前，稅務(wù)、土地、籌劃、建立開發(fā)等職能部分正在研究制定具體的穩(wěn)定房?jī)r(jià)步伐。1.7 建立部等七部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)新政內(nèi)容：5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建立部等部分關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格事情的意見，要求各地區(qū)、各部分要把解決房地產(chǎn)投資范圍過大

25、、代價(jià)上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前增強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。影響：如果說“新國(guó)八條”是調(diào)控房?jī)r(jià)的大政綱領(lǐng)，此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知，則是把“國(guó)八條”的精神落實(shí)到了政策層面?！耙远愂照{(diào)控投機(jī)性和投資性購房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體步伐，招招擊中當(dāng)前樓市毛病，每項(xiàng)步伐都有極強(qiáng)的針對(duì)性。中央希望通過這些步伐的實(shí)施，來保障低收入家庭住房需求，支持黎民自住住房需求，調(diào)控、停止投機(jī)性和投資性購房。從政策上看，對(duì)付寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。第三部分 合肥商品房消費(fèi)群研究憑據(jù)經(jīng)典市場(chǎng)觀察公司對(duì)合肥住宅產(chǎn)物的客戶群進(jìn)行了恒久跟蹤，

26、我們將目前合肥中高等商品房消費(fèi)群的特征描述如下：目前合肥部分客戶來自二次或三次置業(yè)者，大部分客戶是為改進(jìn)居住條件而購房，投資炒作身分很少。目標(biāo)客戶目前能夠擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)總價(jià)會(huì)合在35-45萬元之間，而總價(jià)在30萬元左右的“經(jīng)濟(jì)型”住宅最受接待。最受接待的戶型為3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi)，同時(shí)4房2廳2衛(wèi)和2房2廳1衛(wèi)的需求也在放大。客戶年齡目標(biāo)客戶年齡層主要會(huì)合在2530（占26%）、3135（占26%）、3640歲（占28%）。并且客戶群年齡出現(xiàn)了逐步下移的情況。b、客戶職業(yè)目標(biāo)客戶主要漫衍在民營(yíng)企業(yè)、金融系統(tǒng)、教誨系統(tǒng)、國(guó)度構(gòu)造、外來人口（包羅周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。其中來自民營(yíng)企業(yè)的

27、業(yè)主逐步成為市場(chǎng)主流。c、客戶獲取樓盤信息渠道目標(biāo)客戶得到信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面告白（報(bào)版、單頁、樓書及宣傳文章）、電視告白和其他（戶外大型噴繪、房交會(huì)、廣播等）。人際流傳仍十分重要。第四部分 產(chǎn)物比擬研究一、產(chǎn)物類型研究1項(xiàng)目類型由單一型項(xiàng)目向復(fù)合型、范圍化生長(zhǎng)目前合肥市場(chǎng)上在售樓盤數(shù)量不少，但大盤或精品樓盤有限。陪同著合肥圈地潮及都市化進(jìn)程，新一輪開發(fā)項(xiàng)目多為修建面積25萬方以上樓盤。從合肥現(xiàn)有的樓盤修建類型上看，正在由單一型樓盤開始向種種類型都有的復(fù)合型社區(qū)太過，大盤范圍化開發(fā)在一些新興區(qū)域生長(zhǎng)得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典范代表，綠城桂花圃、新加坡花圃城、綠地上海

28、城、百協(xié)大溪地均凌駕40萬平方米，快要有60%的大盤在該區(qū)域，是合肥大盤會(huì)合區(qū)。進(jìn)入2004年，這一區(qū)域越發(fā)明顯，在其他地區(qū)也出現(xiàn)許多范圍較大的樓盤，其中比力典范的包羅城北的上城國(guó)際和城東的寶業(yè)都市綠苑。2小高層成為中高等樓盤主流，且在項(xiàng)目中占有絕大比重小高層市場(chǎng)開始由起步階段邁入生長(zhǎng)階段，具體體現(xiàn)為供給量的增加和產(chǎn)物檔次的提高上，目前合肥市場(chǎng)上小高層供給量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓盤甚至以小高層為主。小高層根本為1112層，樓層平面設(shè)置為一梯兩戶；高層有高達(dá)25層的樓盤，樓層設(shè)置除一梯兩戶外，還設(shè)有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。目前，受樓盤范圍和市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)水平的影響，同時(shí)

29、也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的本錢，蜀山區(qū)的在售樓盤大多籌劃為多種修建形式并存的格式。而有著觀景優(yōu)勢(shì)的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間觸目皆是。 從蜀山區(qū)2004年的修建類型變革情況來看，自2004年4月起，小高層與多層修建的在售面積就有了相互靠近的趨勢(shì)，到2004年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是出現(xiàn)相互交織的走勢(shì)，根本持平，且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成范圍（10萬方以上）的樓盤項(xiàng)目（香樟雅苑、丹青花圃）。而從與本案修建類型相近的丹青花圃、廬陽區(qū)的元一美邦國(guó)際和政務(wù)新區(qū)的國(guó)際花都銷售業(yè)績(jī)可以看出，合肥

30、的高端客戶對(duì)小高層、高層的抗性正在逐漸削弱。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積修建面積修建類型蜀山區(qū)綠城桂花圃楊振寧大道與黃山路口480畝41萬平方米多層、小高層新加坡花圃城長(zhǎng)江西路898號(hào)1000畝，含400畝生態(tài)園70多萬平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅頤和花圃合肥市安慶路85號(hào)40公頃50萬平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長(zhǎng)江西路與蜀新路接壤處向北300米430畝35萬平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬純小高層丹青花圃休寧路與互助化南路交會(huì)處約10萬純小高層的大戶型景觀公寓百協(xié)大溪地南臨黃山路中段，北接長(zhǎng)江路。懷寧路貫串而過43萬80萬平方米多層，小高層

31、，花圃洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店新華學(xué)府春天石臺(tái)路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)）138672.55258508.98 高層、小高層、多層、聯(lián)排都市天地望江西路與互助化南路交織口170畝多層、小高層、花圃洋房二、籌劃設(shè)計(jì)研究目前，合肥房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了產(chǎn)物競(jìng)爭(zhēng)階段,籌劃景觀設(shè)計(jì)受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大家”牌、“國(guó)際”牌。由于外地開發(fā)商的大量涌入，推動(dòng)了合肥房地財(cái)產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目籌劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進(jìn)駐，更使合肥多個(gè)小區(qū)在籌劃設(shè)計(jì)上出現(xiàn)“江南韻味”。而在景觀設(shè)計(jì)上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請(qǐng)了境外著名的景觀設(shè)計(jì)公司主持設(shè)計(jì)，使景觀設(shè)計(jì)上的新理念層出不窮。項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)

32、單位綠城桂花圃浙江綠城修建設(shè)計(jì)有限公司美國(guó)YPA北半球景觀設(shè)計(jì)照料有限公司新加坡花圃城美國(guó)wy國(guó)際設(shè)計(jì)照料公司美國(guó)peridian景觀設(shè)計(jì)公司頤和花圃廬陽修建設(shè)計(jì)公司日本井上（成都）商情況設(shè)計(jì)有限公司金色池塘深圳大學(xué)修建設(shè)計(jì)研究院 安徽城鄉(xiāng)籌劃設(shè)計(jì)研究院瑞典sed西林景觀設(shè)計(jì)公司 澳大利亞hc公司元一美邦國(guó)際美國(guó)a&a籌劃設(shè)計(jì)照料公司 巴馬丹拿（香港）公司廈門中建東北設(shè)計(jì)院 美國(guó)北半球景觀設(shè)計(jì)照料有限公司元一濱水城DLN香港劉榮廣振民修建事物所 ADI雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司百協(xié)大溪地上海日清 香港和華新華學(xué)府春天澳大利亞柏濤（墨爾本）修建設(shè)計(jì)公司 美國(guó)貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品

33、住宅的主流戶型越發(fā)注重功效與舒適性。目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)上主力戶型一般都以100-150平方米的三房為主；部分小高層戶型稍大，一般在120-160平方米之間；頂層普遍設(shè)置復(fù)式大面積，一般都在200平方米以上。層高一般在2.8-3.0米之間，在120平方米左右的房型主臥一般都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，戶型設(shè)計(jì)充實(shí)借鑒了浙江與上海等地的經(jīng)典戶型，水平有了很大的提高。本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi)，面積會(huì)合在130平米左右。區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型范疇（）主力戶型層高（米）蜀山區(qū)綠城桂花圃90-200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)新加坡花圃城120220三房二廳二衛(wèi)頤和花圃80180三房二廳二衛(wèi)金色池塘80230二房二

34、廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協(xié)大溪地30260三房二廳二衛(wèi)新華學(xué)府春天80300三房二廳二衛(wèi)春天花圃100180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)（120150）四、物業(yè)治理合肥市目前主要樓盤物業(yè)治理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產(chǎn)開發(fā)公司或投資公司旗下自營(yíng)的物業(yè)治理公司；一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比力知名的物業(yè)治理公司經(jīng)營(yíng)或作為照料。物業(yè)治理收費(fèi)一般是多層在0.5-0.8元/平方米，小高層和高層0.7元以上/平方米。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)治理用度則超過市場(chǎng)平均水平。區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商/生長(zhǎng)商物管公司物管用度（元/平方米/月）蜀山區(qū)綠城桂花圃安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司綠城物業(yè)治理公司 新加坡花圃城

35、合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒基多層高層頤和花圃中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)治理有限公司 丹青花圃合肥勝凱房地產(chǎn)有限公司政文物業(yè)治理有限公司未定新華學(xué)府春天安徽新華團(tuán)體（新華房地產(chǎn)有限公司）安徽天一物業(yè)治理有限公司百協(xié)大溪地百協(xié)資團(tuán)體戴德梁行金色池塘杭州錢塘團(tuán)體華門團(tuán)體（投資）合肥英泰地產(chǎn)（開發(fā)）深圳金地物業(yè)五、綜合指標(biāo)及代價(jià)橫向比力區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率綠化率代價(jià)銷售情況及抗點(diǎn)蜀山區(qū)綠城桂花圃42.3%均價(jià)38003900元/二期2004年10月份開盤，多層銷售良好，小高層有一定抗性，主要滯銷點(diǎn)會(huì)合在小高層低層房和復(fù)式。新加坡花圃城72%多層均價(jià)4000元/小高層均價(jià)3900元/上下兩層

36、代價(jià)一樣。多層140以上及復(fù)式有抗性140以下售罄。丹青花圃40%二期代價(jià)3200復(fù)式有余房百協(xié)大溪地1.3253.2%小高層均價(jià)3400元/，SOHO均價(jià)4300元/新華學(xué)府春天40.5%多層3400-4200小高層3300-3900國(guó)際花都40%多層均價(jià)2500元/，售價(jià)范疇22003000元/目前一期代價(jià)2800-3300元/，二期代價(jià)3100-3900元/；三期代價(jià)A組團(tuán)3200-4100元/。多層僅剩復(fù)式金色池塘41%二期均價(jià)多層3600元/小高層3400元/從上表可以看出，蜀山區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間代價(jià)的落差主要體現(xiàn)在樓盤內(nèi)部景觀、產(chǎn)物品質(zhì)及企業(yè)品牌上

37、。六、競(jìng)爭(zhēng)樓盤闡發(fā)樓盤名稱黃山花圃樓盤位置望江西路159號(hào)（東至路口南側(cè)）投資商/開發(fā)商溫州歐華房地產(chǎn)開發(fā)公司/合肥廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司修建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)沈陽建工學(xué)院周邊情況/交通情況8路、118路、111路、136路、125路經(jīng)過修建類型/檔次小高層11層，高層18層/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地64188總建面10萬總戶數(shù)/可售戶數(shù)700戶，一期200戶左右綠化率40%樓層數(shù)小高層11層，高層18層車庫組成/配比未定戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型100，3*2*1；106，3*2*2典范戶型1095，3*2*2面積范疇95-150配套大眾配套設(shè)施幼兒園，17中，商業(yè)大廈智能化系統(tǒng)可視對(duì)講樓盤售價(jià)未開盤，5月1日

38、預(yù)約，均價(jià)3250元/，5月底選房付款方法及折扣一次性，按揭銷售情況未開盤交付日期06年底交付宣傳重點(diǎn)都市菁英新聚落物業(yè)治理合肥藍(lán)馨物業(yè)，用度未定樓盤名稱旺城國(guó)際樓盤位置三里庵家樂福劈面投資商/開發(fā)商合肥寶達(dá)物業(yè)生長(zhǎng)有限責(zé)任公司修建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊情況/交通情況生活設(shè)施齊全、交通便利修建類型/檔次高層公寓/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地約5000總建面約30000總戶數(shù)/可售戶數(shù)綠化率無綠化樓層數(shù)車庫組成/配比地上，地下，配比未知戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型典范戶型面積范疇50-150配套大眾配套設(shè)施1-3層商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，閉錄電視監(jiān)控樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)5000-5500元/左右付款方法及折扣未定銷售情況

39、籌劃2005年6月開盤交付日期2006年底宣傳重點(diǎn)物業(yè)治理未定樓盤名稱丹青花圃樓盤位置懷寧路與東至路交匯處投資商/開發(fā)商開發(fā)商：合肥勝凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司修建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)新站綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)籌劃修建設(shè)計(jì)院/清華大學(xué)景觀設(shè)計(jì)院深圳分院周邊情況/交通情況162路修建類型/檔次小高層/高層規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地總建面100000總戶數(shù)/可售戶數(shù)約700戶，16幢，一期總建50000綠化率40%樓層數(shù)小高層11+1，高層18+1車庫組成/配比戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型135，3*2*2典范戶型138，3*2*2面積范疇135230配套大眾配套設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，小學(xué)，市政主題公園，沿街商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，遠(yuǎn)紅外報(bào)警，

40、電子巡更樓盤售價(jià)一期29003400元/付款方法及折扣一次性，按揭銷售情況一期2004年6月放號(hào)，7月25日選房，銷售85%左右，二期05年4月認(rèn)籌，共推4幢，銷售50%左右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣傳重點(diǎn)政務(wù)新區(qū)藍(lán)籌股物業(yè)治理未定樓盤名稱新華學(xué)府春天樓盤位置黃山路與石臺(tái)路交匯處投資商/開發(fā)商安徽新華投資團(tuán)體有限公司/安徽新華房地產(chǎn)有限公司修建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）修建設(shè)計(jì)公司/美國(guó)貝爾高林香港有限公司周邊情況/交通情況10，118路修建類型/檔次多層，小高層，高層/中高等規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地總建面258508.98總戶數(shù)/可售戶數(shù)1767戶，一期400戶綠化率45%

41、樓層數(shù)6+1，11+1，18+1，26+1車庫組成/配比地上23個(gè)，地下806個(gè)，共877個(gè)，私人車位48個(gè)戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型125，3*2*2典范戶型125面積范疇90290配套大眾配套設(shè)施泛會(huì)所，運(yùn)動(dòng)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏，周界防越報(bào)警系統(tǒng)樓盤售價(jià)均價(jià)3600元/付款方法及折扣一次性，按揭，05年3月26日二期銷售100以下優(yōu)惠6000元/套，100160優(yōu)惠10000元/套，160200優(yōu)惠15000元/套，200以上優(yōu)惠20000元/套，開盤當(dāng)日有抽獎(jiǎng)運(yùn)動(dòng)銷售情況一期根本售完交付日期06年年底宣傳重點(diǎn)好屋子宣言物業(yè)治理照料：深圳中海物業(yè)

42、治理：合肥天一物業(yè) 多層0.6元/，高層1.18元/樓盤名稱國(guó)際花都樓盤位置東流路與潛山路交織口投資商/開發(fā)商上海綠地團(tuán)體合肥置業(yè)有限公司修建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊情況/交通情況緊鄰新的政務(wù)中心，天鵝湖，162路修建類型/檔次多層，小高層，高層/中高等規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地100畝總建面700000總戶數(shù)/可售戶數(shù)分5期開發(fā)，一期、二期約900多戶綠化率40%樓層數(shù)三期小高層11+1，10幢車庫組成/配比地面，地下戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型802*2*1，1203*2*2典范戶型1203*2*2面積范疇三期90130配套大眾配套設(shè)施會(huì)所，幼兒園，主題公園，商鋪智能化系統(tǒng)紅外線24小時(shí)監(jiān)控，可視對(duì)講樓盤售價(jià)三期3

43、6004200元/付款方法及折扣一次性，按揭，開盤期每套可享受500015000的總價(jià)優(yōu)惠銷售情況一期03年12月6日開盤，二期04年6月開盤，均價(jià)3200元/，三期05年1月16日開盤，均價(jià)3600元/交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣傳重點(diǎn)政務(wù)文化新區(qū)首席社區(qū)物業(yè)治理綠安物管 多層0.6元/，小高層1.0元/第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案觀察新都市國(guó)貿(mào)公寓投資團(tuán)體：新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心：屯溪路與馬鞍山路交織口位置：馬鞍山路與屯溪路交織口東南150米處A范圍：共10幢小高層、高層修建總居住人數(shù)：715戶總修建面積：87116.5住宅面積：82427.9商

44、業(yè)面積：4688.6一期推出：7、8、9、10樓（8#樓為15層，其余為11層）面積區(qū)間：7樓 90115115.7127.9145153.3（由西向東）8樓 82.71（中）122.76（東）139.24（西）9樓 92. 61117.0796.46132.42（由西向東）10#樓 94.48116.7996.18132.08（由西向東）公然時(shí)間：8月中旬預(yù)計(jì)均價(jià)：4100元/東環(huán)廣場(chǎng)開發(fā)商：新方天地房地產(chǎn)公司位置：馬鞍山路與一環(huán)交織口范圍：占地20畝，共2棟高層（18層），籌劃戶數(shù)156戶，一、二兩層是商鋪樓（兩層高10米） 工程狀況：目前已蓋到第九層代價(jià)：起價(jià)3100元/ 均價(jià)：3680

45、元/ 最高價(jià)：4400元/ 商鋪10000元/平米，上下兩層代價(jià)一樣，240平米一間。層差每層約莫100元/左右面積：77-170其中以140平米為主開盤時(shí)間：2004年12月6日交房時(shí)間：2005年8月銷售狀況：90%以上公攤：35%求訴重點(diǎn)：此地段上最具投資潛力的項(xiàng)目，戶型小，地段佳世紀(jì)陽光花圃開發(fā)商：合肥城建生長(zhǎng)股份有限公司位置：馬鞍山南路與太湖路交匯處西北區(qū)域范圍：總修建面積： 56萬，共7個(gè)區(qū)，每區(qū)約1520幢屋子代價(jià)：二期小高層均價(jià)2800元/ 起價(jià)2380元/ 最高價(jià)3160元/1#、2#、3#樓各樓層代價(jià)1F2380元/ 2F2380元/3F2480元/ 4F2680元/5F2

46、680元/ 6F2760元/7F2840元/ 8F2920元/9F3000元/ 10F3080元/11F3080元/ 12F閣樓3160元/平米上下層差約80元/ 1、2層同價(jià)，3層比4、5層低200元， 6層以上每層加價(jià)80元 三期代價(jià)：均價(jià)2900元/平方米戶型面積：101-112-116-134-135-138-143-150-171-229銷售情況：三期多層03年6月份全部賣完工程狀態(tài)：一、二期已經(jīng)交房，三期04年12月交房，四期04年9月份開工訴求重點(diǎn)：實(shí)力開發(fā)，信譽(yù)包管，品牌品質(zhì)十年琥珀，一個(gè)陽光萬振逍遙苑（1）開發(fā)商：合肥萬振房地產(chǎn)開發(fā)公司 （2）位置：馬鞍山路與太湖路交織口（3

47、）范圍：占地190畝，總修建面積16萬平米，總戶數(shù)1123戶（4）聯(lián)絡(luò)電話：3421111 3419999（5）開發(fā)情況：一、 二期已經(jīng)交付使用。 一期多層均價(jià)2600元/， 二期多層均價(jià)約3000元/，二期多層最低價(jià)2848元/ 二期多層最高價(jià)3200元/一期戶型面積：面積區(qū)間105240 主力戶型：120140面積梯度108-110-122-138-142-164-186二期面積范疇108120130154三期面積范疇：105160平方米（尺度層） 復(fù)式約200平方米主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)） 公攤率：1415% 3棟小高層（11層）、2棟高層（18層）小高層04年6月6日開始

48、發(fā)售，小高層2#、3#樓根本完全以團(tuán)購方法出售，銷售的只有1#樓和少量2#樓（主要會(huì)合在7層以下）； 小高層面積范疇：105160平方米（尺度層） 主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)） 復(fù)式約200平方米 公攤率：1415%小高層起價(jià)：3300元/平方米小高層均價(jià) ： 3500元/平方米小高層最高價(jià)：3850元/平方米小高層交房時(shí)間：2005年10月18日；高層于04年7月18日開始公然發(fā)售。高層起價(jià)：3050元/平方米高層均價(jià)：3600元/平方米高層最高價(jià)：4400元/平方米工具差價(jià) 同層60元/平方米層差 40元/平方米（6）付款情況：實(shí)價(jià)出售，不打折扣（7）市調(diào)代價(jià)：三期2號(hào)樓5層01

49、單位小高層 戶型：三室兩廳兩衛(wèi)單價(jià)：3468元/平方米總價(jià)：438875元首付三成：138875元按揭：30萬元貸款年數(shù)：20年銀行月供：1987元/月銀行按竭用度：A公平費(fèi)：按竭貸款額0.1100元B財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額0.04貸款年限2400元C抵押登記費(fèi)：1800元D首期需付總價(jià)款：141555元其他用度：A管道煤氣：3800元B可視對(duì)講：1200元C房產(chǎn)契稅：房款2D衡宇維修基金:房款3C+D=21944元E空調(diào)接口費(fèi)：1600元/個(gè)5個(gè)=8000元A+B+C+D+E=34944元高層5號(hào)樓705單位單價(jià)：3358元/平方米總價(jià)：469885元首付三成：149885元按揭：32萬元貸款年

50、限：20年月供：2119元（8）相關(guān)配套：整個(gè)小區(qū)配套有純凈水和中央空調(diào)會(huì)合供暖。分戶計(jì)量，預(yù)計(jì)23元/平方米會(huì)所分為三層，一層是游泳池，二層是健身房，三層是棋牌室、咖啡廳，預(yù)計(jì)2005年7月可投入使用；。小高層電梯是江蘇訊達(dá)牌的。（9）相關(guān)用度：一、二期物業(yè)治理費(fèi)為0.76元/平方米.月，三期未定。中央空調(diào)安裝網(wǎng)口按1600元/個(gè)計(jì)費(fèi)，分戶計(jì)量，預(yù)計(jì)23元/平方米。純凈水按0.3元/升盤算。（10）廣報(bào)告求A藍(lán)色天空，雖然沒有翅膀，卻還收藏著翱翔的愿望B三期水岸生活C高度帶來頭角崢嶸的享受D位于合肥市上風(fēng)口，空氣優(yōu)良，情況優(yōu)美，景觀開闊E潛力地段，商業(yè)，金融業(yè)，辦事業(yè)發(fā)達(dá)F10000平方米大

51、湖泊，情況優(yōu)美，離塵不離城，摒棄都市喧鬧，只留天籟之音和自己的心跳G現(xiàn)代修建，氣勢(shì)派頭簡(jiǎn)約，俊朗，簡(jiǎn)約，挺拔，修建外觀色調(diào)儒雅明快，穩(wěn)重靜謐，與碧水藍(lán)天的自然秀美風(fēng)物調(diào)和相生H交通便捷，133，134，158，146，902等5條公交線路直達(dá)小區(qū)門口I公道戶型，拒絕空間浪費(fèi)，波浪型觀景陽臺(tái)，主臥朝南，明亮大廳，康健通透J社區(qū)結(jié)構(gòu)經(jīng)典，小區(qū)內(nèi)部既各自成風(fēng)物，又調(diào)和統(tǒng)一K完善配套：區(qū)內(nèi)功效齊全，讓你盡情休閑運(yùn)動(dòng)，區(qū)外合家福超市購物便捷，兩梯兩戶設(shè)計(jì)L先進(jìn)物管：家庭安防系統(tǒng)，信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，先進(jìn)的物業(yè)治理理念M定位語：自由，自在，自然N名宅筑水邊，一套永流傳合肥東南大型親水康健名宅寧靜與繁華的黃金支解

52、點(diǎn)高等小區(qū)密集四周，這里將成為中央生活區(qū)集成現(xiàn)代科技，創(chuàng)造星級(jí)生活，引進(jìn)遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量，分室控制3200崇高中心會(huì)所景觀設(shè)計(jì)：兩軸一心，組團(tuán)放射的景觀設(shè)計(jì)格式外立面為永恒色灰色主調(diào)，三段式外立面，與藍(lán)天白云綠樹十全十美小區(qū)特設(shè)中英雙語幼兒園三期高層、小高層閃亮登場(chǎng)，獻(xiàn)給都市精英們的厚禮文景雅居投資商：合肥廬州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：馬鞍山路與九西岳路交口東南工程表面：整體開發(fā)，修建面積8.65萬平方米，占地5.1萬平方米，其中商網(wǎng)1萬平方米。目前施工情況，正負(fù)零上。物業(yè)形態(tài)；小高層、多層主力戶型：多層 三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d124160平方米，公攤率：7.5%小高層2房2廳1衛(wèi) 101

53、-104平方米；3房2廳2衛(wèi) 117-125平方米3房2廳2衛(wèi) 136-138平方米公攤率17.17%代價(jià)：多層5號(hào)樓起價(jià)：一層2956元/平方米，東向+100元/平方米，西向+50元/平方米，二層+100元/平方米，三四層+400元/平方米。 小高層4號(hào)樓，起價(jià)2906元/平方米，2-7層每層+50元/平方米，8層+80元/平方米，8層以上每層+30元/平方米。銷售情況：04年6月6日開盤，多層余房不多。復(fù)式余房多折扣：一次性付款98折，按揭最高七成。交付：05年底，物業(yè)治理費(fèi)，答應(yīng)小高層不凌駕1.15元/平方米。新都市舉世廣場(chǎng)投資團(tuán)體：新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心：屯溪

54、路與馬鞍山路交織口整合推廣：深圳博思堂BIRTHIDEA項(xiàng)目位置：屯溪路與馬鞍山路交織口東南側(cè)修建類型：現(xiàn)代主義體現(xiàn)氣勢(shì)派頭，框架結(jié)構(gòu)，地上四層，近500個(gè)車位項(xiàng)目籌劃：一樓A區(qū)籌劃生活名店街 一樓B區(qū)籌劃時(shí)尚休閑品 二樓、三樓籌劃為家樂福 四樓籌劃為都市先鋒，經(jīng)營(yíng)工藝品、玩具精品等籌劃鋪位總數(shù)：1000個(gè)鋪位面積：3040平方米/個(gè)銷售情況：一樓A區(qū)銷售60%左右，一樓B區(qū)銷售20%左右銷售代價(jià)：一樓均價(jià)30000元/平方米 2006年交房代價(jià)33150元/平方米 總價(jià)1331635元 2008年交房代價(jià)25500元/平方米 總價(jià)1024335元 首付五成，剩余10年還清周邊配套：省體育中心、紅三環(huán)體育館、皖能大廈、光大銀行、建立銀行內(nèi)部配套：有大型中央空調(diào)；垂直梯和手扶梯；接納先進(jìn)的自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；空氣凈化通風(fēng)系統(tǒng)；大型中庭休閑區(qū)，配有輕松的配景音樂以及大型停車場(chǎng)和物流配送系統(tǒng)。主要訴求：為什么世界500強(qiáng)家樂