武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告國融興華評(píng)報(bào)字2022第010175號(hào)（共一冊(cè)，第一冊(cè)）評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估報(bào)告日：二。二二年四月二十六日中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)報(bào)告編碼：1111020056202200489合同編號(hào)：國融興華(2022) 010149報(bào)告類型：法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告扌艮告文號(hào):國融興華評(píng)報(bào)字2022第010175號(hào)報(bào)告名稱：武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉 及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊

2、）一期13 號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論：23,675,600. 00元評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司簽名人員：汪青（資產(chǎn)評(píng)估師） 會(huì)員編號(hào)：42040048李家雯 （資產(chǎn)評(píng)估師）會(huì)員編號(hào)：42190054（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專 業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。生成日期：2022年04月18日武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告金國融興華Go H

3、ong Xiig Hua北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址；北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層 電話傳真：82253743金國融興華Guo Rons Xing Huo武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公 地址：北京市東城區(qū)安定門外大街18喪靈鴻-寶景大廈7層 電話傳真：82253743 1 TOC o 1-5 h z 聲明1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文4一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資

4、產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人.4二、評(píng)估目的5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍5四、價(jià)值類型6五、評(píng)估基準(zhǔn)日6六、評(píng)估依據(jù)6七、評(píng)估方法9八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況13九、評(píng)估假設(shè)14十、評(píng)估結(jié)論16十一、特別事項(xiàng)說明16十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明18十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日19十四、評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師簽章20資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件21聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié) 會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)

5、告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān) 責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何 機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估 結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì) 象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān) 持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、 蓋章或法律允

6、許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的 真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或 者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對(duì)相關(guān)當(dāng)事人 不存在偏見。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)査；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估 對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了査驗(yàn)，對(duì)己經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí) 披露，并且己提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的 要求。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估 報(bào)

7、告中假設(shè)和限制條件的限制,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融興華Guo Rons Xing Hua北京國融貝華資產(chǎn)評(píng)估有匝畫任扃 地址：北景希家城區(qū)安定門外大羸8鴻關(guān)鴻寶景大廈7層電話傳真：822537432武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融興華Guo Pong Xing Huo北京國融興

8、華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：822537433武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要國融興華評(píng)報(bào)字2022第010175號(hào)武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司：北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法 規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用成本法和收益法, 按照必要的評(píng)估程序，對(duì)武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其 持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓在評(píng)估基準(zhǔn)

9、日的市場(chǎng)價(jià) 值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要如下：一、評(píng)估目的：武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的位于武 漢市江夏區(qū)鄭店街綜合村東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn) 給湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司用作保障性租賃住房，需要對(duì)東湖高新國際 健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為 上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。二、評(píng)估對(duì)象：涉及上述經(jīng)濟(jì)行為的位于武漢市江夏區(qū)鄭店街綜合村東湖高 新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估范圍：武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司持有的東湖高新國際健康城 （A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)。三、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值

10、。四、評(píng)估基準(zhǔn)日：2022年3月31 0 五、評(píng)估方法：本項(xiàng)目釆用成叩聴弋估。六、評(píng)估結(jié)論：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)/騷涉益法*編*作為評(píng)估結(jié)論，具體如 下：截止評(píng)估基準(zhǔn)日2022年03冃熟，岑俱湖碧日健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 持有的東湖高新國際健康城3號(hào)配執(zhí)資產(chǎn)房地合一賬面價(jià)值 為1,630.70萬元，房地合一評(píng)估價(jià)值硫泡變宓f增值額為736.86萬元， 增值率為45.19%。本評(píng)估結(jié)論含增值稅。本次評(píng)估的增值稅金額是根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)適用稅 率模擬測(cè)算確定，具體繳納增值稅金額需根據(jù)資產(chǎn)收購實(shí)際成交價(jià)格和稅務(wù)機(jī)關(guān) 最終核定結(jié)果為準(zhǔn)。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)貲疏繇矚頃行為提供價(jià)值參考，評(píng)

11、估結(jié) 論的使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日j明的假設(shè)、限定條件、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充 特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的I以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正母查釁驀的詳細(xì)情況和正確理解 評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。圄鳳廿轡武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文國融興華評(píng)報(bào)字2022第010175號(hào)武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司：北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，按照法律、行政 法規(guī)和資產(chǎn)

12、評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，釆用收益法和成本 法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所 涉及的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)在2022年3月31日 的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 使用人本次評(píng)估的委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位均為武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公 司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)方及法 律法規(guī)規(guī)定的其他評(píng)估報(bào)告使用者。（一）委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況1、注冊(cè)登記情況名 稱：武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司住 所：武漢

13、市江夏區(qū)鄭店街光谷南（鄭店）大健康產(chǎn)業(yè)園1號(hào)法定代表人：何東凌注冊(cè)資本：壹億圓整成立日期：2019年08月01日營業(yè)期限：長期公司類型：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：生物醫(yī)藥領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)研發(fā)、技術(shù)咨詢；醫(yī)療科技領(lǐng)域內(nèi)的技 術(shù)研發(fā)；精準(zhǔn)醫(yī)療、智慧醫(yī)療、醫(yī)療器械領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)研發(fā)；醫(yī)療器械的生產(chǎn)； 北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司疝：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：822537434武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告令國融興華Guo Rong Xing Hva物業(yè)管理

14、；房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；科技園區(qū)運(yùn)營管理；建筑工程施工；企業(yè) 事務(wù)代理。（依法須經(jīng)審批的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門審批后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）。（二）委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位為同一單位。（三）資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者本評(píng)估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人使用，任何機(jī)構(gòu)和個(gè) 人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。二、評(píng)估目的依據(jù)中共湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要（2022） 12-1號(hào)湖北 聯(lián)投集團(tuán)有限公司綜合辦公室2022年4月15日印發(fā)）、湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司 總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要（8-1號(hào)湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司綜合辦公室2022年4

15、 月15日印發(fā)），武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的位于武漢市 江夏區(qū)鄭店街綜合村東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)給湖 北省住房保障建設(shè)管理有限公司用作保障性租賃住房，需要對(duì)東湖高新國際健康 城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述 經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（一）評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象為武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司申報(bào)的東湖高新國際健康 城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)價(jià)值。（二）評(píng)估范圍評(píng)估范圍為武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司申報(bào)的東湖高新國際健康 城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資產(chǎn)。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為

16、涉及的評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍一致。評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)的情況如下：本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司持有的位 于武漢市江夏區(qū)鄭店街綜合村東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓， 項(xiàng)目由產(chǎn)權(quán)持有人自建。該棟樓暫未辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書，建成日期為2021年9 月，所處的A地塊宗地編號(hào)為420115005006GB00013,宗地總面積54,244.12平方 北京國融興華資產(chǎn)斥有限賽荏鬲 一1外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：822537435武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目

17、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告令國融興華套，Gud Rang Xing Hua址:北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻一寶景大廈7層電話傳真：82253743 武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融興華Guo Rang Xing Hua信菌融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)匹W?北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)關(guān)畫-寶景大廈7層電話傳真；82253743 米，宗地用途為工業(yè)用地，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為鄂（2019） 武漢市江夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0049646號(hào)，土地使用年限為5

18、0年，國有建設(shè)用地使用 權(quán)至2069年8月26日止,證載所有權(quán)人為武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司。配套樓共7層，一層主要為7間商鋪，層高4.2米；二層為園區(qū)食堂，層高 4.2米；三層到七層為員工宿舍，層高均為3.3米，3層有21間宿舍，包含2間后 期將被改造成宿舍的公共洗手間，4層到7層每層有23間宿舍。截止到評(píng)估基準(zhǔn)日整棟配套樓均為毛坯待裝修狀態(tài)，基本照明設(shè)施、配電箱 和電梯已安裝，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積5,334.03平方米，建筑面積系根 據(jù)委托人提供的鄭店A地塊校核報(bào)告確定，土地總面積為5,12942平方米，系根 據(jù)委托人提供的鄭店A地塊校核報(bào)告上記載的總建筑面積56,407.9

19、3平方米，結(jié) 合宗地總面積54,244.12平方米進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算得來。上述納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的建筑面積及土地面積不代表最終核定的面積，若 最終核定的面積與本報(bào)告存在差異，應(yīng)根據(jù)核定面積調(diào)整評(píng)估結(jié)論。四、價(jià)值類型根據(jù)評(píng)估目的，確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況 下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日（一）本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日是2022年3月31日。（二）按照評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)對(duì)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日接近的原則， 委托人確定評(píng)估基準(zhǔn)日。（三）本次資產(chǎn)評(píng)估的工作中，評(píng)估范圍的界定、評(píng)估參數(shù)的選取、評(píng)估價(jià)值

20、 的確定等，均以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確 定。本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、中共湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要（2022） 12-1號(hào)湖北聯(lián) 投集團(tuán)有限公司綜合辦公室2022年4月15日印發(fā)）；2、湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要（8-1號(hào)湖北聯(lián)投集團(tuán) 有限公司綜合辦公室2022年4月15日印發(fā)）。（二）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法（2016年7月2日中華人民共和國第十二 屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過）；2、中華人民共和國民法典（2020年5月28日第十三屆全國人民

21、代表大 會(huì)第三次會(huì)議通過）；3、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法（財(cái)政部令第97號(hào)，2019）；4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019年8月26日第十三屆全國 人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正）；5、中華人民共和國土地管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民代 表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正）；6、中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法（2008年10月28日第十一屆全國人 民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過）；7、企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（國務(wù)院令第378號(hào)，2019年3月2 日國務(wù)院令第709號(hào)修訂）；8、關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)2006306號(hào)）；9、國有資

22、產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國務(wù)院令第91號(hào)，2020年H月29日國務(wù) 院令第732號(hào)修訂）；10、關(guān)于印發(fā)國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則的通知（國資辦發(fā) 199236 號(hào)）；11、企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法（國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì) 令第12號(hào)）；12、關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知（國資委產(chǎn)權(quán) 2006274 號(hào)）；13、關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知（國資產(chǎn)權(quán) 2009941 號(hào)）；14、企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)201364號(hào)）；15、企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法（國務(wù)院國資委 財(cái)政部令第32號(hào)）；武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及

23、其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告令國融丹華Guo Bong Xing Huo北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址:弟京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻一寶景大廈7層電話傳真：82253743 16、中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 令第65號(hào)）；17、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（2013年12月7日國務(wù)院 令第645號(hào)第三次修訂）；18、關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅第201636號(hào)）；19、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知（財(cái)稅2018） 32號(hào)）；20、關(guān)于深化增值稅改革有

24、關(guān)政策的公告（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署 公告2019年第39號(hào)）;21、其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則（財(cái)資201743號(hào)）；2、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則（中評(píng)協(xié)（201730號(hào)）；3、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié)201835號(hào)）；4、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序（中評(píng)協(xié)201836號(hào)）；5、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案（中評(píng)協(xié)201837號(hào)）；6、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同（中評(píng)協(xié)201733號(hào)）；7、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)2017）38號(hào)）；8、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法（中評(píng)協(xié)201935號(hào)）；9、資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)

25、證（中評(píng)協(xié)201939 號(hào)）；10、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（中評(píng)協(xié)201747號(hào)）；11、企業(yè)國有資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南（中評(píng)協(xié)201742號(hào)）；12、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評(píng)協(xié)201746號(hào)）；13、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（中評(píng)協(xié)201748號(hào)）。（四）權(quán)屬依據(jù)1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；3、其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。（五）取價(jià)依據(jù)1、互聯(lián)網(wǎng)獲取的相關(guān)信息；Q團(tuán)甦廿轡武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價(jià)

26、信息資料;3、機(jī)械工業(yè)出版社出版的資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)（2011版）；4、武漢市標(biāo)準(zhǔn)定額管理站每季度發(fā)布的武漢地區(qū)建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)；5、建設(shè)工程前期費(fèi)用相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件；6、中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 （LPR）；7、建設(shè)部頒發(fā)的房屋建筑物完損等級(jí)和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；8、區(qū)人民政府關(guān)于實(shí)施江夏區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2018）的通知 （武漢市江夏區(qū)人民政府 夏政20204號(hào)）9、與此次資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的其他資料。七、評(píng)估方法（一）評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、 價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)因素，審慎分析收益法、

27、市場(chǎng)法和成本法三種資 產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)?shù)剡x擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法進(jìn)行評(píng)估。委估對(duì)象為工業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，根據(jù)委托人提供的租賃合同，可以合理預(yù)測(cè) 未來收益及風(fēng)險(xiǎn)并用貨幣計(jì)量，收益期限亦能夠合理預(yù)期，故適宜釆用收益法進(jìn) 行評(píng)估。委估房地產(chǎn)位于武漢市江夏區(qū)鄭店綜合村，屬于工業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，市場(chǎng)上 同類型交易案例較少，相關(guān)交易信息等資料難以取得，故不適宜釆用市場(chǎng)法進(jìn)行 評(píng)估。成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估資產(chǎn)的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重 置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法 的總稱。被評(píng)估配套樓為產(chǎn)權(quán)持有人建設(shè)，其建設(shè)成本資料能夠獲取，土地使用 權(quán)

28、價(jià)值亦可以通過合理評(píng)估方法確定，故適宜釆用成本法進(jìn)行評(píng)估。綜合以上分析結(jié)論后資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員認(rèn)為：本次評(píng)估在理論上和實(shí)務(wù)上適 宜釆用成本法和收益法。（二）本次評(píng)估具體評(píng)估方法及重要評(píng)估參數(shù)的確定一）成本法房屋建筑物成本法也叫重置成本法，是指通過估算房屋建筑物的重置成本， 北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任2司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189耳關(guān)鴻寶景大廈7層電話傳真：822537439武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告益國融興華Guo Rons King Hua北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限

29、責(zé)任公司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：82253743 武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融興華Guo Rong Xing Hua北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真:82253743 然后扣減其在使用過程中自然損耗、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值， 即資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，以此來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的方法。對(duì)于委估房屋所占土地，擬采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法單獨(dú)

30、計(jì)算?；鶞?zhǔn)地價(jià)系 數(shù)修正法是在已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過對(duì)具體區(qū)位因素、個(gè)別條件、土地使 用年限等影響地價(jià)因素的比較分析，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種 土地估價(jià)方法0本次評(píng)估中，因待估宗地在武漢市江夏區(qū)公布的基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)， 可獲取相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系，適宜釆用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。1 .房屋建筑物房屋建筑物的重置全價(jià)一般包括：建安綜合造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成 本、開發(fā)利潤及可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。房屋建筑物重置全價(jià)計(jì)算公式如下：評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)X綜合成新率（1）重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤-可抵扣增值 稅進(jìn)項(xiàng)稅額1）建安綜合造價(jià)對(duì)于建

31、筑物采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以待估建筑物竣工 資料及其他相關(guān)資料，按現(xiàn)行工程價(jià)格、綜合費(fèi)率，分別計(jì)算得出基準(zhǔn)日時(shí)的建 安工程稅前造價(jià)及含稅建安工程造價(jià)。2）前期及其他費(fèi)用的確定依據(jù)國家（行業(yè)）相關(guān)的各項(xiàng)取費(fèi)規(guī)定，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日建設(shè)工程所在地的實(shí) 際情況，將被評(píng)估資產(chǎn)視為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模 確定。3）資金成本資金成本按照產(chǎn)權(quán)持有人的合理建設(shè)工期，參照評(píng)估基準(zhǔn)日中國人民銀行授 權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）,以建安綜合造價(jià)、 前期及其他費(fèi)用等總和為基數(shù)按照資金均勻投入計(jì)取。資金成本計(jì)算公式如下：資金成本=（含稅建安綜合造價(jià)+前期

32、及其他費(fèi)用）X資金成本率X合理建設(shè)工 期/24）開發(fā)利潤委估建筑物為工業(yè)園區(qū)集體宿舍，開發(fā)利潤結(jié)合行業(yè)平均值確定。5）可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額根據(jù)關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告（財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總 署公告2019年第39號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)于符合增值稅抵扣條件的房屋類資產(chǎn)，計(jì) 算出可抵扣的增值稅。（2）綜合成新率的確定本次評(píng)估房屋建筑物成新率的確定，釆用現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率和理論成新率兩種 方法計(jì)算，并對(duì)兩種結(jié)果按現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率和理論成新率5： 5的比例加權(quán)平均 計(jì)算綜合成新率。其中：勘察成新率N1：通過評(píng)估人員對(duì)房屋建筑物的實(shí)地勘察，對(duì)房屋建筑物的 材料、基礎(chǔ)等各部分的勘察，根據(jù)原城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)保護(hù)

33、部發(fā)布的房屋完損等級(jí) 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、鑒定房屋新舊程度參考依據(jù)和房屋不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及修 正系數(shù)，結(jié)合房屋建筑物使用狀況、維修保養(yǎng)情況，分別評(píng)定得出各房屋建筑 物的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。理論成新率N2：根據(jù)經(jīng)濟(jì)使用年限和房屋建筑物己使用年限計(jì)算。理論成新率N2=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%經(jīng)以上兩種方法計(jì)算后，通過加權(quán)平均計(jì)算成新率。成新率N=勘察成新率N1X50%+理論成新率N2X50%。（3）評(píng)估值的確定評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)X綜合成新率土地使用權(quán)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，土地評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、 假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。評(píng)估方法的選擇應(yīng)針對(duì)

34、待估 宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際 情況，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。市場(chǎng)法也叫市場(chǎng)比較法，其基本思路是在估算待估宗地價(jià)值時(shí)，根據(jù)替代原 則，將待估土地與周邊區(qū)域內(nèi)較近時(shí)期已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比 較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素 等差別，修正得出待估宗地的評(píng)估咨詢基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。因近期內(nèi)與委估宗地 處于同一供需圈內(nèi)缺少足夠數(shù)量的已成交可比土地交易案例，因此委估宗地難以 采用市場(chǎng)比較法。武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融

35、興華弋Guo Rang Xing Hua北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有匝責(zé)任公司切外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：82253743 武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融興華Guts Rong Xing Hua北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：82253743 收益法也叫收益還原法，是根據(jù)待估宗地未來年度正常純收益（地租），以 一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的評(píng)估方法。因待估宗地未

36、來年 度正常純收益不能合理預(yù)測(cè)，因此不適宜釆用收益法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在己公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過對(duì)具體區(qū)位因素、個(gè) 別條件、土地使用年限、容積率等影響地價(jià)因素的比較分析，將基準(zhǔn)地價(jià)修正為 估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。被評(píng)估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)體系完 善，且同類型土地價(jià)格變化不大，能夠較為準(zhǔn)確的反映該宗土地使用權(quán)于評(píng)估基 準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，故適宜釆用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指在求取某評(píng)估對(duì)象時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平、參 照與評(píng)估對(duì)象相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說 明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微 觀區(qū)位條

37、件等確定系數(shù)修正，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出地價(jià)的評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：P=PlbXPyXPqX （1土Ki） XKj+D式中：P待估宗地價(jià)格；Plb一某用途、某區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)；Py土地用途修正系數(shù)；Pq一期日修正系數(shù)；Ki-宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)；EKJ-容積率、土地使用年期等個(gè)別因素修正系數(shù)；D土地開發(fā)程度修正值二）運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估的思路和方法收益法，系通過估算委估資產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并釆用適宜的折現(xiàn)率折算 成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益法的基本公式如下：(1+ry8=0其中：P一評(píng)估值；i-年序號(hào)；Ri-未來第i年的預(yù)期收益；r-折現(xiàn)率或資本化率

38、；八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況評(píng)估人員于2022年3月21日至2022年4月14日對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)實(shí) 施了評(píng)估。主要評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：（一）接受委托我公司與委托人就評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù) 基本事項(xiàng)，以及各方的權(quán)利、義務(wù)等達(dá)成一致，并與委托人協(xié)商擬定了相應(yīng)的評(píng) 估計(jì)劃，評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。（二）前期準(zhǔn)備根據(jù)評(píng)估基本事項(xiàng)擬定評(píng)估方案、組建評(píng)估團(tuán)隊(duì)、.實(shí)施項(xiàng)目相關(guān)人員培訓(xùn)。（三）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1、指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料評(píng)估人員指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ) 上,按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)

39、表”及其填寫要求、資料清單等，對(duì)納入評(píng)估 范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性 能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料等。2、初步審查和完善產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后 仔細(xì)審查“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，檢査有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況, 并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”有無漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給產(chǎn) 權(quán)持有單位對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”進(jìn)行完善。3、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評(píng)估人員在產(chǎn)權(quán)持有單位 相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)

40、進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，并針 對(duì)資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，釆取了現(xiàn)場(chǎng)勘査的方法。核對(duì)房地產(chǎn)名稱、數(shù)量、購建日期、 面積、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、供電照明等基本信息。對(duì)房地產(chǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，核對(duì)了房地產(chǎn)名稱、數(shù)量、購建日期、面積、結(jié) 構(gòu)、裝飾、給排水、供電照明等基本信息。武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6國融興華Guo Rong Xing Hua北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：82253743 益國融興華貞SF Guo Rong Xing H

41、ua武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北頁國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：82253743 4、補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一 步完善“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，以做到：賬、表、實(shí)相符。5、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)權(quán)屬資料 不完善、權(quán)屬不清晰的情況提請(qǐng)企業(yè)核實(shí)或出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)說明文件。（四）資料收集評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)

42、目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集，包括直接從市場(chǎng)等 渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類 專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料,并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必要的分析、 歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)。（五）評(píng)定估算評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)的具體情況,根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù) 進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成了初步評(píng)估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng) 估結(jié)論進(jìn)行匯總，撰寫并形成初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（六）內(nèi)部審核根據(jù)我公司評(píng)估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告后提交公司內(nèi)部審核。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，與委托人或者委托人同 意的其他相關(guān)當(dāng)事人

43、就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，根據(jù)反饋意見進(jìn)行合理 修改后出具并提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（七）評(píng)估檔案歸檔按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求對(duì)工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他相關(guān)資料進(jìn)行整 理，形成資產(chǎn)評(píng)估檔案。九、評(píng)估假設(shè)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分析估算釆用的假設(shè)條件如下：（一）公開市場(chǎng)假設(shè)，即假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)， 資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于 對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷；（二）交易假設(shè)，即假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評(píng)估師根據(jù) 待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一 個(gè)最基本的前提假設(shè)；（

44、三）資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)，即假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并根據(jù)有關(guān)數(shù) 據(jù)和信息，推斷按照目前用途繼續(xù)使用。（四）假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化；（五）假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策 無重大變化；（六）假設(shè)本次評(píng)估測(cè)算的各項(xiàng)參數(shù)取值是按照現(xiàn)時(shí)價(jià)格體系確定的，未考慮 基準(zhǔn)日后通貨膨脹因素的影響；（七）假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi) 用等無重大變化；（八）假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)；（九）假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無不可抗力造成的重大不利影響；（十）假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人所提供的有關(guān)資產(chǎn)的財(cái)務(wù)資料、產(chǎn)權(quán)資

45、料等相 關(guān)材料真實(shí)、有效；（十一）假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的購置、取得均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī) 定；（十二）假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及的實(shí)物資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障， 假設(shè)其關(guān)鍵部件和材料無潛在的重大質(zhì)量缺陷；（十三）假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)按原用途原地繼續(xù)使用。（十四）假設(shè)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)無任何瑕疵，沒有隱藏或不明確的事項(xiàng)，且不受 任何留置權(quán)或債權(quán)的影響。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假 設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽名資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改 變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地

46、塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告寶景大廈7層電話傳真：82253743十、評(píng)估結(jié)論根據(jù)以上評(píng)估工作得出評(píng)估結(jié)論如下：（一）收益法評(píng)估結(jié)論經(jīng)釆用收益法評(píng)估，截止評(píng)估基準(zhǔn)日2022年03月31日，武漢東湖高新健 康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資 產(chǎn)房地產(chǎn)房地合一（含稅）評(píng)估價(jià)值為2,367.56萬元。（二）成本法評(píng)估結(jié)論經(jīng)采用成本法評(píng)估，截止評(píng)估基準(zhǔn)日2022年03月31日，武漢東湖高新健 康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓資 產(chǎn)房地產(chǎn)房地合一（含稅）評(píng)估價(jià)值為2,118.81萬元。（三）評(píng)

47、估結(jié)論的確定經(jīng)對(duì)成本法和收益法兩種評(píng)估結(jié)果的比較，兩種評(píng)估方法的評(píng)估價(jià)值相差 248.75萬元，差距較大，主要原因在于成本法是從重置建設(shè)角度進(jìn)行估值，收益 法是從未來收益角度進(jìn)行估值，因委估房地產(chǎn)為收益性資產(chǎn)，成本法結(jié)論是從重 置投入的角度考慮的，基于房地產(chǎn)的市場(chǎng)效應(yīng)，建設(shè)成本的高低并不能完全決定 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，收益法是根據(jù)預(yù)期原理，從使用者的角度對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn) 行估算，收益法是使用者對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性投資，兩種方法比較而言，收益法的 評(píng)估結(jié)果更適宜作為本次評(píng)估的結(jié)論，艮卩：截止評(píng)估基準(zhǔn)日2022年03月31日，武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)

48、配套樓資產(chǎn)房地合一賬面價(jià)值 為1,630.70萬元，房地合一評(píng)估價(jià)值為2,367.56萬元，增值額為736.86萬元，增 值率為45.19%。本評(píng)估結(jié)論含增值稅。笠產(chǎn)適用稅北京國融興華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻武漢東湖高新健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其持有的東湖高新國際健康城（A地塊）一期13號(hào)配套樓價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告國融興華Giro Rong Xing Kuo痛麗疝地址：北京市東城區(qū)安定門外大街189號(hào)天鴻寶景大廈7層電話傳真：82253743 （一）本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更 過程中

49、的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)；未考慮抵押、擔(dān)保、未決訴訟等事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影 響；未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化。（二）納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的建筑面積5,334.03平方米，建筑面積系根據(jù)委托 人提供的鄭店A地塊校核報(bào)告確定，納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的土地為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證編 號(hào)為鄂（2019）武漢市江夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0049646號(hào)所載土地使用權(quán)中的一部分, 截止評(píng)估基準(zhǔn)日尚未辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書，證載宗地總面積54,244.12平方米，納 入本次評(píng)估范圍內(nèi)的土地總面積為5,129.42平方米，系根據(jù)委托人提供的鄭店A 地塊校核報(bào)告上記載的總建筑面積56,407.93平方米，結(jié)合宗地總面積進(jìn)行分?jǐn)?計(jì)算得來。上述納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的建筑面積及土地面積不代表最終核定的面積，若 最終核定的面積與本報(bào)告存在差異，應(yīng)根據(jù)核定面積調(diào)整評(píng)估結(jié)論。（三）本評(píng)估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān) 資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完 整性以及保證經(jīng)營的合法性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的 責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提羅以牛勢(shì)亥資料及其來源確認(rèn)或者 發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的 頂冬蕾H有紛囊論傳牛贏.A陽以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)見。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及