中國(guó)房地產(chǎn)宏觀發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告課件

1、創(chuàng)造價(jià)值發(fā)展上海道置投資管理有限公司2012.012012年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析二、政策情況三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)五、結(jié)語(yǔ) Page 2一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果 CPI 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布報(bào)告，2011年12月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲4.1%，環(huán)比上漲0.3%。從2011年全年的情況看，我國(guó)CPI比2010年上漲5.4%。 GDP 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布2011年宏觀數(shù)據(jù)顯示，初步測(cè)算，2011年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%。 分季度看，一季度同比

2、增長(zhǎng)9.7%，二季度增長(zhǎng)9.5%，三季度增長(zhǎng)9.1%，四季度增長(zhǎng)8.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，比上年增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，增長(zhǎng)10.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，增長(zhǎng)8.9%。從環(huán)比看，四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2.0%。Page 3一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果Page 4一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果Page 5 2011年金融市場(chǎng)，可謂一把辛酸一把淚。在看得見(jiàn)摸得著的投資領(lǐng)域里，要么是一潭死水，萎靡不振；要么就跌跌不休；再或如坐“過(guò)山車”一般忽上忽下，一幕幕悲喜劇接連上演。雖然股市、樓市或者債券、基金賺錢越來(lái)

3、越不容易，但黃金、銀行理財(cái)產(chǎn)品等領(lǐng)域仍可圈可點(diǎn)。 貴金屬暴漲暴跌 2011年前9個(gè)月，金價(jià)獲得多重利好。年初金價(jià)穩(wěn)步上行，一度攀升至1900美元/盎司，成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)。但好景不長(zhǎng)，9月，黃金出現(xiàn)一波較大的跌幅，從1900美元高位跌至1600美元附近，11月初又反彈至1790美元附近，隨后又是一波暴跌，近日徘徊于1600美元/盎司附近。 股票跌跌不休 2011年，是一個(gè)令無(wú)數(shù)A股市場(chǎng)投資者備感傷心之年，A股暴跌近20%。一項(xiàng)調(diào)查顯示，八成以上被調(diào)查股民在2011年虧錢，對(duì)于2012年股市總體趨勢(shì)，44.1%的被調(diào)查股民認(rèn)為股市仍將盤整，48.8%的股民表示將在2012年擇機(jī)清倉(cāng)。一、2011

4、年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析金融市場(chǎng)運(yùn)行Page 6 債券“牛皮市” 2011 年前11 個(gè)月，銀行間債券市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行債券6.7 萬(wàn)億元，同比減少26.0%。11 月份，銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債券6694億元，較上月上升21.7%。截至11 月底，債券市場(chǎng)托管量為21.6萬(wàn)億元，其中銀行間債券市場(chǎng)托管量為21.0 萬(wàn)億元，占債券市場(chǎng)托管量的97.1%。 自2010年10月份第一次加息以來(lái)，債市收益率出現(xiàn)大幅抬高，2011年1-3季度市場(chǎng)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，同時(shí)在脆弱的資金面影響下，收益率持續(xù)居高不下。這一情況直至9月下旬才出現(xiàn)改變。 債市重回經(jīng)濟(jì)基本面的主導(dǎo)，加上CPI拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，同時(shí)監(jiān)管層釋放出政

5、策微調(diào)的信號(hào)，市場(chǎng)做多熱情釋放，債市重歸牛市。 一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析金融市場(chǎng)運(yùn)行Page 7 基金“歉收”之年 2011年可能是中國(guó)證券發(fā)展史上并不多見(jiàn)的“歉收”之年。偏股型基金，全線“潛水”，無(wú)一實(shí)現(xiàn)正收益，成為2011年最“杯具”的基金品種。 股債雙熊的市場(chǎng)格局，讓基金理財(cái)市場(chǎng)乏善可陳。唯一的亮點(diǎn)是受益于資金價(jià)格高企的貨幣市場(chǎng)基金，但是3.25%的平均收益率，意味著這種創(chuàng)紀(jì)錄的高收益也仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)輸給了通脹。 拆借交易情況 前11 個(gè)月，同業(yè)拆借市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，交易量累計(jì)約30 萬(wàn)億元，同比增加18.9%。11 月份，同業(yè)拆借市場(chǎng)累計(jì)成交3.3 萬(wàn)億元，較上月增加19.3%；其中1

6、 天期品種共成交2.5萬(wàn)億元，占本月全部拆借成交量的76.7%。一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析金融市場(chǎng)運(yùn)行Page 8 回購(gòu)交易情況 前11 個(gè)月，回購(gòu)市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，債券質(zhì)押式回購(gòu)累計(jì)成交86.1 萬(wàn)億元，同比增加11.8%。11 月份，債券質(zhì)押式回購(gòu)成交量為9萬(wàn)億元，較上月增加25.0%。交易品種以1天期為主，1天期品種成交約6.6萬(wàn)億元，占本月全部質(zhì)押式回購(gòu)成交量的73.1%。 現(xiàn)券交易情況 前11 個(gè)月，銀行間債券現(xiàn)券交易累計(jì)成交57.2萬(wàn)億元，同比減少0.4%。11 月份，銀行間債券市場(chǎng)現(xiàn)券累計(jì)成交5.4萬(wàn)億元，比上月增加35.9%。 11 月末，銀行間債券指數(shù)為138.20點(diǎn)，較

7、上月末上漲1.63點(diǎn)，漲幅為1.2%，較年初上漲5.27點(diǎn)，漲幅為4.0%；交易所國(guó)債指數(shù)繼續(xù)上漲，月末收盤130.83點(diǎn)，較上月末上漲0.59點(diǎn)，漲幅0.5%，較年初上漲4.51點(diǎn)，漲幅3.6%。一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析金融市場(chǎng)運(yùn)行Page 9一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展三駕馬車 出口 海關(guān)總署1月10日公布去年2011年12月份及2011年全年的外貿(mào)進(jìn)出口數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2011年12月份出口同比增長(zhǎng)13.4%，低于上月0.4個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口同比增長(zhǎng)11.8%，低于上月10.3個(gè)百分點(diǎn)。而從2011年全年來(lái)看，出口和進(jìn)口分別增長(zhǎng)20.3%和24.9%，比前一年的31.3%

8、和38.9%有所下滑。 作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)三駕馬車之一的外貿(mào)出口，當(dāng)前對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的、暫時(shí)還難以替代的作用?？紤]到去年恢復(fù)性增長(zhǎng)的基數(shù)原因，這樣的外貿(mào)表現(xiàn)已經(jīng)非常不易。對(duì)于2011年12月出口微量下滑，雖然是2011年2月以來(lái)的近8個(gè)月新低，但基本符合預(yù)期。Page 10一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展三駕馬車 消費(fèi) 2011年12月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲4.1%。其中，城市上漲4.1%，農(nóng)村上漲4.1%；食品價(jià)格上漲9.1%，非食品價(jià)格上漲1.9%；消費(fèi)品價(jià)格上漲4.9%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.0%。全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲0.3%。其中，城市上

9、漲0.3%，農(nóng)村上漲0.3%；食品價(jià)格上漲1.2%，非食品價(jià)格下降0.1%；消費(fèi)品價(jià)格上漲0.5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降0.2%。2011年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲5.4%。Page 11一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展三駕馬車Page 12一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展三駕馬車Page 13一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展三駕馬車 投資 2011上半年，固定資產(chǎn)投資增速呈逐步放緩態(tài)勢(shì)，基本符合宏觀調(diào)控的預(yù)期方向。下半年，投資增速基本呈穩(wěn)步回落。 2011年1-11月份，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)269452億元，同比增長(zhǎng)24.5%，增速較1-10月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，

10、其中，11月當(dāng)月增長(zhǎng)21.2%。從環(huán)比看，11月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)下降0.19%。 1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55483億元，同比增長(zhǎng)29.9%，其中11月當(dāng)月增長(zhǎng)20.1%。住宅投資39857億元，增長(zhǎng)32.8%。全國(guó)商品房銷售面積89594萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.5%，其中11月當(dāng)月下降1.7%。住宅銷售面積79639萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.5%。全國(guó)商品房銷售額49047億元，增長(zhǎng)16.0%，其中11月當(dāng)月下降1.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源75208億元，增長(zhǎng)19.0%。11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.87。 Page 14一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 鐵路建

11、設(shè) 截止9月底，超過(guò)80%的在建鐵路項(xiàng)目已經(jīng)全線“緩建”。鐵路項(xiàng)目停工的主要原因，就是資金短缺。2011年以來(lái)，對(duì)鐵路建設(shè)的國(guó)家投資和銀行貸款都已減緩甚至?xí)和?，為了緩解資金吃緊的局面，鐵道部已在債券市場(chǎng)發(fā)行的超短融券、短融券、中票累計(jì)金額達(dá)1400億。10月12日，鐵道部再發(fā)行200億元債券，其募資總額達(dá)到了1600億元。 汽車 2011年我國(guó)汽車產(chǎn)量和銷量分別為1841.89萬(wàn)輛和1850.51萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)0.84%和2.45%，比上年分別回落31.60和29.92個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)銷增速雙雙創(chuàng)下13年來(lái)最低。節(jié)能新能源車得到健康有序發(fā)展，而自主品牌市場(chǎng)環(huán)境惡劣化，市場(chǎng)份額有所下降。Page 1

12、52011年汽車銷量具體情況Page 162011年汽車銷量具體情況Page 17一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況風(fēng)電 我國(guó)自主研發(fā)、設(shè)計(jì)建設(shè)，具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的首條特高壓交流輸變電工程，在剛剛過(guò)去的2011年，通過(guò)特高壓等跨區(qū)聯(lián)網(wǎng)工程，完成華中電網(wǎng)接受外來(lái)電量216.18億千瓦時(shí)。這相當(dāng)于增加了1080萬(wàn)噸的煤炭運(yùn)輸量，有效緩解了季節(jié)性缺電問(wèn)題。低耗運(yùn)行，打造能源輸送“綠色走廊”。光伏 2011年，光伏產(chǎn)業(yè)一片陰霾。雖然政府推出了產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃以及上網(wǎng)電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但是在多晶硅和光伏組件量?jī)r(jià)齊跌的情況下，光伏企業(yè)的利潤(rùn)空間已經(jīng)逐步縮水，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨很大困難。而在2012年國(guó)內(nèi)外的經(jīng)

13、濟(jì)形勢(shì)以及行業(yè)發(fā)展情況將會(huì)更加復(fù)雜。Page 18 2011年是“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局年。這一年雖然贏得9.2%的GDP增長(zhǎng)率，但我們卻為此付出了高物價(jià)的代價(jià)。 2011年的中國(guó)，面臨內(nèi)外兩重環(huán)境壓力，我國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受了最嚴(yán)峻的考驗(yàn)，國(guó)際金融市場(chǎng)起伏不定，債務(wù)危機(jī)愈演愈烈，人民幣匯率劇烈波動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，熱點(diǎn)事件接二連三；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，通貨膨脹壓力劇增，證券市場(chǎng)大幅下挫，環(huán)境污染事故增多，工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題愈加嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，面臨諸多困難和重重阻力。一、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析小結(jié)2011年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面可以概括為八個(gè)字：險(xiǎn)象環(huán)生、艱難前行房地產(chǎn)業(yè)仍將扮演拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主

14、力軍 由于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)低迷，對(duì)外貿(mào)易難有起色，加之國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展困難加劇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要還得依賴于“消費(fèi)”和“房地產(chǎn)”。加上土地制度、財(cái)稅制度、城市化進(jìn)程的影響，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊具備很大的發(fā)展?jié)摿Αage 19二、政策情況金融政策 1.中國(guó)人民銀行3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。 2.國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于建立外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)安全審查制度的通知，發(fā)改委指出，建立外資并購(gòu)安全審查制度有利于規(guī)范和促進(jìn)外資并購(gòu)持續(xù)健康發(fā)展，鼓勵(lì)外資以參股、并購(gòu)等方式參與國(guó)內(nèi)企業(yè)改組改造和兼并重組。 3.中國(guó)人民銀行6次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，分別上

15、調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。 4.6月銀監(jiān)會(huì)向各商業(yè)銀行下發(fā)了關(guān)于支持商業(yè)銀行進(jìn)一步改進(jìn)小企業(yè)金融服務(wù)的通知，首次界定了商業(yè)銀行針對(duì)小企業(yè)金融服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍。 5.2011年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開(kāi)展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)。此舉除了舉新債還舊債的短期作用外，更是建立了有效的融資機(jī)制，是中央推進(jìn)地方政府陽(yáng)光財(cái)政、陽(yáng)光融資的重要措施。 6.11月30日，央行宣布，從2011年12月5日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。Page 20二、政策情況金融政策Page 21二、政策情況土地政策 2011年中國(guó)土地政策突出特點(diǎn)是惠民生，即堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，確保農(nóng)村土地整治惠及“三農(nóng)”。

16、1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”。2月24日國(guó)務(wù)院明確提出本年要建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，要求各地編制住房用地年度供地計(jì)劃，保障房計(jì)劃用地單列，同時(shí)要完善土地出讓制度，積極探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、商品住宅配建保障房等一些做法。優(yōu)質(zhì)地塊出讓之前，要做好研判和評(píng)估，嚴(yán)防出讓價(jià)格異常，特別是異常高價(jià)地。要繼續(xù)清理閑置用地，同時(shí)打擊囤地、炒地。 國(guó)務(wù)院要求，城鄉(xiāng)用地增減掛鉤試點(diǎn)檢查清理不走過(guò)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的堅(jiān)決整改，侵害農(nóng)民權(quán)益的堅(jiān)決停止。建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)該下降、減少，耕地應(yīng)該增加、質(zhì)量應(yīng)該提高，農(nóng)民生產(chǎn)生活條件應(yīng)該有所改善，應(yīng)有利農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。要通過(guò)檢查清理，強(qiáng)化監(jiān)管，今后項(xiàng)目區(qū)要數(shù)據(jù)化，上圖、入

17、庫(kù)，通過(guò)科技手段加強(qiáng)監(jiān)管。 Page 22二、政策情況房地產(chǎn)調(diào)控政策Page 23二、政策情況房地產(chǎn)調(diào)控政策限購(gòu)、限貸、限價(jià)三重打壓“1.26”國(guó)八條出臺(tái)上海繼重慶后開(kāi)征房產(chǎn)稅1.31上海限購(gòu)令出臺(tái)2月起華東主要城市限購(gòu)令紛紛出臺(tái)2.24國(guó)務(wù)院保障性安居工程會(huì)議提出2011年要建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房前7個(gè)月6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、3次加息7.12國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“二三線城市”也要限購(gòu)7.26“新版滬四條”發(fā)布，再次緊縮限購(gòu)令8.2“四大行”叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)8.16住建部二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出爐8.30央行推行存款準(zhǔn)備金新規(guī)11.30存款準(zhǔn)備金率三年來(lái)首次下調(diào) Page 24二、政策情況房地產(chǎn)調(diào)控政

18、策2011年延續(xù)2010年從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)，調(diào)控政策措施不斷升級(jí)，商品房、保障房雙面夾擊Page 25三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧土地市場(chǎng) 2011年房地產(chǎn)政策發(fā)生了較大變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)上對(duì)于房地產(chǎn)的倚重有所調(diào)整，限購(gòu)、限貸等系列措施的推出，使得成交量和成交均價(jià)都有所回落。受此影響，土地市場(chǎng)也冷清不少。 2011年中國(guó)130個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)顯示，截至2011年12月28日，去年中國(guó)130座城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。 Page 26全國(guó)133 個(gè)城市各類土地出讓金同比增長(zhǎng)率1-11月住宅用地出讓金降幅顯著，商辦、工業(yè)用地皆同比增長(zhǎng)Page 27三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧土地市場(chǎng)

19、三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧土地市場(chǎng)除全年出讓金總額下降外，流標(biāo)土地宗數(shù)也大幅上升。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要130座城市2011年土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到了900宗，相比2010年的280宗增長(zhǎng)了221%。2011年全國(guó)土地出讓金排行榜Page 28三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧土地市場(chǎng) 2011年住宅土地供應(yīng)增加，與中央要求各地政府保證保障房用地及增加商品房用地供給有一定關(guān)系。 住宅用地成交陷入低迷，降幅持續(xù)擴(kuò)大 1-11月，全國(guó)133個(gè)城市招拍掛市場(chǎng)共成交各類土地9.7億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%；住宅用地共成交3.4億平方米，同比下降11.0%，而同期商辦用地、工業(yè)用地則分別增長(zhǎng)18.3%、40.6%。住宅用地的弱

20、化預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)仍將大有作為Page 29三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商品房市場(chǎng)全國(guó)商品房供應(yīng)量持續(xù)上升，且上升幅度較大Page 30三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商品房市場(chǎng)在政策打壓下，商品房銷售增速放緩近10年商品房成交量同比增長(zhǎng)率走勢(shì)圖Page 31三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商品房市場(chǎng)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的幅度趨于平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅起落Page 32三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商品房市場(chǎng)Page 33三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商品房市場(chǎng)2011年1-10月各銷售指標(biāo)同比增速繼續(xù)放緩。10月，30個(gè)主要城市新建商品住宅成交量合計(jì)1227萬(wàn)平方米，環(huán)比9月微增0.9%，較去年同期大幅下降42%。Page 34三、房地產(chǎn)市場(chǎng)

21、年終回顧商品房市場(chǎng) 新房市場(chǎng)激烈的折扣戰(zhàn)，不斷沖擊著二手房市場(chǎng)，成都、蘇州、南昌等13個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交量全線下滑。13個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交量全線下滑Page 35三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧保障房市場(chǎng) 國(guó)務(wù)院在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，2011年要求建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開(kāi)工，盡早建成投入使用。 1.中央對(duì)各地保障性住房監(jiān)督實(shí)行責(zé)任制 2.中央及地方政府出資5000億，社會(huì)籌資8000億 3.加快保障房資金預(yù)算執(zhí)行力度，放開(kāi)各類資金投資保障房建設(shè) 4.單列保障房用地供應(yīng) 5.鼓勵(lì)央企參與建設(shè) 11月14日，住建部表示，所謂超額完成開(kāi)工任務(wù)的1000萬(wàn)套

22、保障性住房中存在約1/3的“挖坑待建”情況，為此住建部下發(fā)通知，要求此類房屋年底前務(wù)必完成地基結(jié)構(gòu)的施工，對(duì)于僅是搭建施工現(xiàn)場(chǎng)圍護(hù)設(shè)施，或僅是開(kāi)挖基坑的，不計(jì)入已開(kāi)工的項(xiàng)目和套數(shù)。按照住建部厘定的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在全年度下達(dá)的保障性安居工程中，地方政府至少做到1/3澆筑地基、1/3超出正負(fù)零(即超出地面)、1/3主體結(jié)構(gòu)完工。如此一來(lái)，保障房開(kāi)工率下降1/3。 Page 36三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商辦用地 2011年全國(guó)130個(gè)城市商辦類土地出讓金總金額為4248.7億元，同比增加24% 。 在受政策影響較大的一線城市及部分省會(huì)城市，商辦用地受到熱捧，比重也是大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐

23、起一片天空。2010年不同類型土地的出讓金比例圖 2011年不同類型土地的出讓金比例圖 Page 37三、房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧商辦用地2011年130城市不同類型土地的出讓金商業(yè)/辦公用地Page 38四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)政策 此前11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡公開(kāi)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施不會(huì)放松，這為2012年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行平穩(wěn)下行的軟著陸，而不是大幅下挫的硬著陸。 外部的政策干預(yù)短期內(nèi)沒(méi)有放松的余地，主要防止新一輪報(bào)復(fù)性反彈，但是對(duì)部分政策有可能出現(xiàn)微調(diào)。 限價(jià)的政策，可能逐步退出。 限貸有一定的放松，今年銀行比去年略微寬松一些，個(gè)人按揭有可能

24、有一定程度的松動(dòng)，取而代之可能房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)。 限購(gòu)令在今年延續(xù)的可能性甚大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年底，全國(guó)已有10座城市明確宣布2012年將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其中包括北京、上海、廣州、深圳、青島、福州、長(zhǎng)春、廈門、濟(jì)南和太原。Page 39四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)政策2012年房地產(chǎn)調(diào)控新要求：房?jī)r(jià)調(diào)控到合理區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)更加理性發(fā)展保障房-商品房二元體系將逐漸建立房地產(chǎn)投資理念將理性化、成熟化Page 40四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)土地市場(chǎng) 2012年的土地市場(chǎng)，供應(yīng)平穩(wěn)微漲，需求繼續(xù)萎縮，土地市場(chǎng)仍將持續(xù)低迷 供應(yīng)方面，在繼續(xù)重視保障房建設(shè)

25、、同時(shí)加快普通商品住房建設(shè)的大背景下，原則上各城市住宅用地供應(yīng)將相應(yīng)提速。但全國(guó)主要一二線城市面臨整體土地資源稀缺，優(yōu)質(zhì)地塊基本開(kāi)發(fā)殆盡的局面，即使加速推地，效果有限。 需求方面，中央政府為實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，現(xiàn)階段需要通過(guò)控制成交量來(lái)實(shí)現(xiàn)，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不暢，資金鏈緊繃的現(xiàn)狀并不會(huì)得到改善。尤其北京、上海等一線城市調(diào)控嚴(yán)厲，且拿地成本高，渴望獲取以往的高額利潤(rùn)已不可能。Page 41四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)商品房市場(chǎng) 未來(lái)兩年將會(huì)增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供給，充分發(fā)揮市場(chǎng)的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求。 在保障房建設(shè)資金壓力巨大的情況下，單純靠政府來(lái)解決，是不太現(xiàn)實(shí)的。這意味著，如果房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控，繼續(xù)進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下降到一定程度后，這種中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房可能大量出現(xiàn)。這樣不僅可以滿足一部分中低收入階層的住房需求，還可以通過(guò)市場(chǎng)的力量減輕政府負(fù)擔(dān)。 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 根據(jù)城市居民收入可承受能力測(cè)算： 一線城市平均房?jī)r(jià)降幅應(yīng)在20%-30%之間 二線城市則在10%-20%之間 三線城市基本合理，降價(jià)空間不大 商品房成交量預(yù)測(cè) 2012年銷售量仍受制于政策的松動(dòng)程度，由于今年