東臺(tái)市容積率規(guī)劃管理辦法11071

1、- -東臺(tái)市市區(qū)容積率規(guī)劃管理方法（試行）第一條為規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)的公開(kāi)、公允、公正，提高依法行政水平，依據(jù)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)2010151號(hào)）精神、江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知和鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理方法（試行）（鹽規(guī)201128號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本方法。其次條本方法適用于東臺(tái)市范圍內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。第三條經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓前，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的限制性和修建性具體規(guī)劃,科學(xué)確定建設(shè)用地

2、容積率和其它限制指標(biāo)。第四條規(guī)劃部門(mén)對(duì)建設(shè)用地和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃許可，應(yīng)保持容積率指標(biāo)規(guī)劃管理的持續(xù)性和一樣性。對(duì)同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工核實(shí)，核定的容積率指標(biāo)應(yīng)前后一樣。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的計(jì)入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地紅線范圍內(nèi)依據(jù)容積率計(jì)算的總建筑面積。第五條規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標(biāo)是規(guī)劃條件的核心內(nèi)容之一。土地一經(jīng)出讓?zhuān)魏螁挝缓蛡€(gè)人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率。建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更；因政府規(guī)劃須要確需變更的

3、，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)。申請(qǐng)變更的內(nèi)容必需符合限制性具體規(guī)劃，并按法定程序進(jìn)行。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在審批變更規(guī)劃許可前應(yīng)當(dāng)實(shí)行公示、聽(tīng)證會(huì)、座談會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的看法。因變更規(guī)劃許可內(nèi)容給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，申請(qǐng)變更的建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法賜予補(bǔ)償。土地出讓后，規(guī)劃條件確定的容積率指標(biāo)確需調(diào)整的，必需符合以下條件之一：1、城市規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件改變的；2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)須要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生改變的；3、國(guó)家和省的有關(guān)政策發(fā)生改變的。符合以上條件的，在不影響國(guó)家利益和公眾合法利益的前提下，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)可以按法定程

4、序組織實(shí)施。第六條符合限制性具體規(guī)劃的容積率指標(biāo)調(diào)整程序1、調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，并說(shuō)明調(diào)整理由。2、規(guī)劃部門(mén)應(yīng)組織專(zhuān)家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進(jìn)行論證，并向社會(huì)公示和組織聽(tīng)證。經(jīng)專(zhuān)家論證、社會(huì)公示和聽(tīng)證后，確需調(diào)整容積率的，提出調(diào)整建議并附論證、公示、聽(tīng)證結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。3、經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，規(guī)劃部門(mén)方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并抄告國(guó)土等有關(guān)部門(mén)，告知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)。4、經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的，建設(shè)單位必需與國(guó)土部門(mén)簽訂國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)和相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)。規(guī)劃部門(mén)依據(jù)國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、土地出

5、讓金差價(jià)補(bǔ)交手續(xù)，辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。第七條容積率計(jì)算規(guī)則1、容積率系指某一基地范圍內(nèi)地面以上各類(lèi)建筑的計(jì)入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計(jì)算依據(jù)本方法及建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。2、住宅層高不應(yīng)低于2.8米，且不應(yīng)高于3.0米。當(dāng)住宅建筑套型內(nèi)局部層高大于5.2米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于8.2時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。3、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米時(shí)，不

6、論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。4、一般商業(yè)建筑底層層高一般不得小于5.2米。當(dāng)一般商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)一般商業(yè)建筑層高大于10米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。5、設(shè)置于屋頂?shù)穆杜_(tái)、空中花園無(wú)封閉頂蓋的不計(jì)算建筑面積，設(shè)封閉頂蓋的應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。其它層設(shè)置露臺(tái)、空中花園、入戶花園須按陽(yáng)臺(tái)的相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。住宅建筑因設(shè)置中心空調(diào)等設(shè)施須要設(shè)置的與室內(nèi)相通的室外設(shè)備平臺(tái)，其進(jìn)深不得大于1.1米，長(zhǎng)度不得大于2.

7、0米，其建筑面積應(yīng)按陽(yáng)臺(tái)的相關(guān)規(guī)定計(jì)算并納入容積率指標(biāo)。計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積應(yīng)按其水平投影面積的一半計(jì)算，其中住宅陽(yáng)臺(tái)最寬處凈深不應(yīng)大于1.8米（不規(guī)則的陽(yáng)臺(tái)，按其凈深的平均值限制），超過(guò)1.8米以上部分按其全部水平投影面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。每套住宅陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶花園、設(shè)備平臺(tái)的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計(jì)算建筑面積的15%,超出15%的以上部分按其水平投影全面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。6、住宅小區(qū)按規(guī)定配套的社區(qū)用房（包括社區(qū)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、衛(wèi)生服務(wù)站用房、居住區(qū)業(yè)主活動(dòng)用房、居住區(qū)或非居住區(qū)物管用房）、菜場(chǎng)、幼兒園、

8、公共廁所、配電房等公共配套用房，只計(jì)算建筑面積，不計(jì)入容積率，不收取有關(guān)規(guī)費(fèi)。7、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率，不收取有關(guān)規(guī)費(fèi)。8、計(jì)算含底層地面車(chē)庫(kù)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，層高小于2.2米的底層車(chē)庫(kù)建筑面積不計(jì)入容積率。由于相關(guān)規(guī)范的凈高要求等因素影響，車(chē)庫(kù)層高不大于2.45米，車(chē)庫(kù)建筑面積也不計(jì)入容積率。9、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積不計(jì)入地塊容積率，不收取規(guī)費(fèi)。但電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部應(yīng)按建筑面積計(jì)算等相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積并納入容積率指標(biāo)。架空部

9、分應(yīng)滿意以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開(kāi)敞;無(wú)特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間運(yùn)用，如作為停車(chē)空間等利用應(yīng)按規(guī)定計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。中間層不宜設(shè)置架空層，架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。10、辦公、一般商業(yè)建筑的門(mén)廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，特別用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、影劇院、大型會(huì)議廳、體育館、博物館和展覽館類(lèi)建筑暫不按本方法計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值依據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。11、新建的地上三層及以上獨(dú)立公共停車(chē)庫(kù)建筑面積不計(jì)入容積率。12、住宅建筑頂部采納坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.

10、設(shè)計(jì)不利用的坡屋面不得開(kāi)設(shè)窗洞、門(mén)洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設(shè)計(jì)利用的坡屋面空間依據(jù)相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)并計(jì)算建筑面積納入容積率。因建筑造型設(shè)計(jì)不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。利用坡屋面的建筑，空間凈超群過(guò)2.1米部位（不含2.1米）按實(shí)際計(jì)算建筑面積，收取規(guī)費(fèi)，并計(jì)入容積率；凈高小于2.1部位的，不計(jì)算建筑面積，不計(jì)入容積率。 13、窗臺(tái)比相近室內(nèi)樓、地面高出0.45米的飄窗不計(jì)算建筑面積，不大于0.45米窗臺(tái)高度的飄窗應(yīng)按其全部水平投影面積計(jì)算建筑面積并納入容積率指標(biāo)。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。14、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑運(yùn)用性質(zhì)、層次、分層建筑面積和總建

11、筑面積。第八條核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施。規(guī)劃部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)土地出讓合同中容積率指標(biāo)和批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃方案限制建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，采納倒扣限制建筑面積的方法，即在規(guī)定的建筑面積上限指標(biāo)基礎(chǔ)上核減分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目建筑面積，一旦達(dá)到建筑面積上限值，則不得批準(zhǔn)剩余未實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目。第九條規(guī)劃核實(shí)容積率的管理措施。建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核實(shí)。經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容的，建設(shè)單位或者個(gè)人不得組織竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)核實(shí)計(jì)容建筑面積超土地出讓容積率指標(biāo)時(shí)，由有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)結(jié)合本方法及建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)計(jì)算計(jì)容建筑面積。如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1%時(shí)，視為符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容，但須將超容積率的面積數(shù)據(jù)函