對房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析42

1、-. z.對房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析一政治法律環(huán)境最近幾年，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制瘋漲的房價(jià)。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的影響。其中有：稅收政策政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟 eq oac(,1)前期-營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場 eq oac(,2)局部城市的房價(jià)和成交量一直飆升，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。對工程資本金所有者權(quán)益比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證和施工許可證的工程，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建立主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為

2、的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)了房地產(chǎn)行業(yè)。規(guī)土地儲(chǔ)藏管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70% ，貸款期限最長不得超過 2 年4、加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購置首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購置主體構(gòu)造已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對購置首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例包括本外幣貸款，下同不得低于 20% ；對購置首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得

3、低于 30% ；對已利用貸款購置住房、又申請購置第二套 ( 含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的本錢，減少了消費(fèi)者購置房屋的本錢。5切實(shí)調(diào)整住房供給構(gòu)造著重開展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建立規(guī)劃，對新建住房構(gòu)造提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建立，規(guī)開展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極開展住房二級(jí)市場和租賃市場，以解決低收入家庭的住房困難。6，進(jìn)一步整頓和規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建立全過程監(jiān)管，制止擅自變更工程、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律的制定都切中在房

4、地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)上。對資金，土地來源，購房者三方面進(jìn)展控制，從根本上解決問題。今年由于房地產(chǎn)政策的實(shí)施，等城市的房價(jià)都出現(xiàn)了價(jià)格下降的趨勢。而老百姓對于這些情況都持著等待的態(tài)度，希望著房價(jià)的繼續(xù)下降。而購房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來源短缺，資金本錢增加所以會(huì)保持一定的速度降價(jià)。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購房者之間的博弈過程。二經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國的房地產(chǎn)市場的開展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動(dòng)根本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個(gè)對于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：1國民生產(chǎn)總值

5、持續(xù)高速增長這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國連續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速開展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產(chǎn)業(yè)熾熱，房價(jià)上漲。2提高存款準(zhǔn)備金中央銀行存款儲(chǔ)藏進(jìn)持續(xù)提高，這一提高將會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成銀根緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。3存款加息去年銀行的屢次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊

6、對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴(kuò)時(shí)機(jī)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為困難。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營本錢，但對房價(jià)影響不大。加息無疑會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營本錢。自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價(jià)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的要素是市場供求關(guān)系。4股市影響另外，股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，股市的開展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的衰落，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，國的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)

7、的影響了房地產(chǎn)業(yè)的開展。社會(huì)與文化因素目前我過家庭構(gòu)造發(fā)生了顯著的變化，向小型開展。這是方案生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。同時(shí)隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。3房地產(chǎn)市場競爭更趨白熱化近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛參加到房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業(yè)和市場都不會(huì)是一帆風(fēng)順的，隨著市場的競爭劇烈化，外資開發(fā)商、境外投資者加速擴(kuò)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視品牌，呈現(xiàn)市場越來越細(xì)分，精細(xì)化開展成為了趨勢，以及工程開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化。4、人口因素中國七八十年代生育頂峰時(shí)出生的那一批人有大局部人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟

8、，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于方案生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價(jià)下降不報(bào)大的希望。短期房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)非常興盛。5、社會(huì)城市化中國的經(jīng)濟(jì)開展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的開展.改革開放以來，中國城市化進(jìn)程開展迅速，城市化率也由1978年的1582%提高至2006年的3253%，中國城鎮(zhèn)化率2009年到達(dá)46.6%，在相當(dāng)一段時(shí)期還將保持快速開

9、展態(tài)勢。十二五期間，中國每年將有1000多萬新增城鎮(zhèn)人口，他們?nèi)绻艿竭_(dá)目前城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平，每年可帶動(dòng)消費(fèi)需求增加1000億元以上；而每增加一個(gè)城鎮(zhèn)人口至少可帶動(dòng)10萬元固定資產(chǎn)投資，十二五期末，我國人口將近14億，城鎮(zhèn)人口突破7億。房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。說明房地產(chǎn)市場在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息。 6消費(fèi)傾向首先，人們的安康環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，與過去相比，人們花錢并不只是為了買一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的房子，而是希望得到綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等適合人居的住所。其次，不同年齡、不同收入、不同文化程度的居民在住房考慮因素上存在著差異，總體而言，越年輕、文化程度越高、收入

10、越高的居民對于戶型設(shè)計(jì)、周邊人文環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、智能化水平、配套娛樂設(shè)施等因素的關(guān)注程度越高；年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，則對房屋面積、房屋朝向、價(jià)格等因素的關(guān)注程度越高。第三，社會(huì)心理的影響。在法國，人們擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋比率不過30%，其他西方國家，這個(gè)比率也不會(huì)超過50%。中國人住房自主產(chǎn)權(quán)擁有比率已經(jīng)超過了80%，居世界前列。中國人為什么非得自己買房？其實(shí)中國人對擁有房屋的渴望更多是源于心的不平安感。中國人把房子看做是不動(dòng)產(chǎn)，就算不能增值至少能保值。感情不可靠，股市有風(fēng)險(xiǎn)，工作可能隨時(shí)失去，似乎房子是可靠的，就像以前的農(nóng)民眷戀自己的土地，你可以天天見到它。強(qiáng)盜不能

11、把它搶走。竊賊不能把它偷走。人死了它還在。傳給兒子最好的東西就是它。這些因素對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是艱巨的挑戰(zhàn)，也是從眾企業(yè)中脫穎而出的時(shí)機(jī)。技術(shù)要素1對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造創(chuàng)造，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的開展趨勢和應(yīng)用前景。當(dāng)前，人們對于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向開展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能落伍。企業(yè)要緊緊把握住消費(fèi)心理，注重在開發(fā)工程中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效

12、果；積極利用太陽能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)展小區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，開展低碳經(jīng)濟(jì)。2.融資創(chuàng)新現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。因此在銀行緊收錢袋之際，廣闊中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的開展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。3、銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越困難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。首先是體驗(yàn)式營銷，使購房者在選購住房

13、時(shí)承受的效勞是有專門針對的。他們在售房中心感受到的是家的感覺。其次是全程式營銷，從選擇建房地址時(shí)開場就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個(gè)過程中貫徹營銷方法。1、品牌戰(zhàn)略。主導(dǎo)開發(fā)企業(yè)開展從國際趨勢來看，品牌是企業(yè)長遠(yuǎn)開展最大的價(jià)值，從產(chǎn)品開發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊(yùn)含的質(zhì)量和效勞是整體品牌的保障。而國地產(chǎn)企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的表述層次，除*、保利等少數(shù)幾個(gè)品牌外，很少能使人聯(lián)想到其產(chǎn)品品質(zhì)，如果企業(yè)品牌與產(chǎn)品品質(zhì)不能有效結(jié)合，品牌何來美譽(yù)度與忠誠度，企業(yè)的長線開展將受到重大制約。分析其他行業(yè)所有成功企業(yè)，其市場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，工程和企業(yè)品牌融為

14、一體、統(tǒng)一開展是房地產(chǎn)企業(yè)開展的必然趨勢。行業(yè)新的格局正在形成首先是資本的集中，包括資金、土地、工程等。一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀安康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會(huì)由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問題。生存下來的企業(yè)從市場與工程選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對工程效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。大型專業(yè)設(shè)計(jì)公司，特別是擁有從前期管理籌劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室設(shè)計(jì)等全程效勞平臺(tái)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，將更具有綜合價(jià)值。4.建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高。2010年，對房地產(chǎn)產(chǎn)

15、品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競爭力。對于開發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必由之路：一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提升。例如很多優(yōu)秀工程雖然沒有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保溫防水等方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品。隨著今后市場競爭的日趨劇烈，越來越多先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)和產(chǎn)品將得到大力推廣和廣泛應(yīng)用。5、精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢。在精細(xì)化設(shè)計(jì)方面，國房地產(chǎn)市場的經(jīng)歷并不多，仍屬于起步階段。對于正在

16、全面建立的中國房地產(chǎn)市場，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來產(chǎn)品開發(fā)的必然趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)展設(shè)計(jì)之前，就應(yīng)考慮到客戶未來的更多需求，從構(gòu)造到戶型、室設(shè)計(jì)、家裝配套、營銷籌劃等，都需要有更精準(zhǔn)、人性化的考慮，可進(jìn)展靈活的變更和調(diào)整，適應(yīng)不同的居住習(xí)慣和生活群體。特別是70/90 政策之后，會(huì)有大批小戶型出現(xiàn)，必然會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化。因此如何突出產(chǎn)品特色和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的多樣性，促進(jìn)銷售，也是未來地產(chǎn)商、籌劃部門和設(shè)計(jì)師應(yīng)共同考慮的重點(diǎn)。6、工程改造比例提高。當(dāng)大規(guī)模城市建立開展到一定階段，瓶頸也會(huì)出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產(chǎn)工程的更新?lián)Q代和升級(jí)改造勢在必行，且越來越多。比方20 世紀(jì)70 年代末方案經(jīng)濟(jì)體制下大量建立并分配給各單位的福利房