工業(yè)園物業(yè)管理實施計劃方案

1、-. z.城中城全生活廣場B、C館、城中城家居博覽中心項目物業(yè)服務(wù)方案 *管理目錄第一章前言第二章*管理簡介第三章城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心項目物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項指標的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度、建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費標準建議及收支測算第八節(jié) 日常物業(yè)管理第四章部分公眾制度及應(yīng)急措施第一節(jié)精神文明公約第二節(jié)安全防方法管理規(guī)定第三節(jié)消防安全管理規(guī)定第四節(jié)道路及車輛管理規(guī)

2、定第五節(jié)工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度第六節(jié)智能控制中心管理規(guī)定第七節(jié)消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度第八節(jié)空調(diào)設(shè)備巡視管理制度第九節(jié)電梯巡視監(jiān)控管理制度第十節(jié)水泵房運行操作規(guī)程第十一節(jié)水泵房運行注意事項第十二節(jié)綠化養(yǎng)護制度第十三節(jié)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定第十四節(jié)清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)第十五節(jié)清潔服務(wù)質(zhì)量標準檢測方法第十六節(jié)意外事件處理辦法第十七節(jié)消防應(yīng)急方案第十八節(jié)停水及事故處理方案第五章物業(yè)管理委托合同第六章城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心清洗（拓荒）方案及報價第七章結(jié)束語第一章 前言物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用。物業(yè)管

3、理條例的頒布和實施更是有力的促進了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商、產(chǎn)、住、用物業(yè)進入物業(yè)管理市場。*管理在順應(yīng)市場需要，提出部精細管理、對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是只有最認真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大”。我們企業(yè)做好、做大、做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報。第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介*管理簡介*管理是在市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)化、市場化、專業(yè)化之時應(yīng)運而生。市區(qū)國土資源和房屋管理局的各級領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會議上多次提出

4、：要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運作，我們應(yīng)按國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定鼓勵和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進物管行業(yè)發(fā)展?！惫咀宰郧埃蛷墓镜囊?guī)、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了全心服務(wù)，在細微之處見精神；追求卓越，贏萬從口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，即朝氣勃勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務(wù)為本的精神。第三章 城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心項目坐落于美麗的山城渝西高地，是集批發(fā)零售、專業(yè)市

5、場一體的市市政府重點扶持的專業(yè)商業(yè)綜合市場。項目占地面積98613平方米，總建筑面積約122005.6平方米，框架結(jié)構(gòu)，其中全生活BC館建筑面積48926.2平方米，城中城家居博覽中心建筑面積73079.4平方米，項目道路面積18000平方米，綠化面積18000平方米，公共衛(wèi)生面積38000平方米，項目配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機房、智能防系統(tǒng)、消防控制室2個、電梯36部。該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。針對本次物業(yè)管理標的各個要素，我司管理思路概括為一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”。一、認識與定位該項目作為一個大型商業(yè)綜合市場物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全區(qū)、全市，乃至于全國、

6、全世界。給該項目整體形象定位是：開放、高效、規(guī)開放體現(xiàn)該商業(yè)綜合市場改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式高效展示該商業(yè)綜合市場進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制規(guī)體現(xiàn)該商業(yè)綜合市場作風(fēng)嚴謹、運作規(guī)高效、管理精細的風(fēng)貌二、一種模式作為國際化商業(yè)綜合市場需要的是體現(xiàn)：開放、高效、規(guī)、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該商業(yè)綜合市場管理服務(wù)模式為：一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。在我公司進駐后，要將公司全心服務(wù)，在細微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守：崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)”。我們深信通過我

7、們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。三、二項承諾：1、自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示項目，樹立商業(yè)綜合市場引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功例。2、自接管之日起，即按照ISO90012000服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù)。四、五個重點：針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點：樹立商業(yè)綜合市場物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象、商業(yè)綜合市場形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造商業(yè)綜合市場開放、高效、規(guī)的整體形象。確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗來看，治安、消防狀況的好壞

8、是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵。我們相信只要通過對的準軍事化的管理和對使用人人性化服務(wù)，通過技防、人防、物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。維護好商業(yè)綜合市場的環(huán)境該商業(yè)綜合市場是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本商業(yè)綜合市場的衛(wèi)生涉及到道路、廣場、商場、辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時商業(yè)綜合市場的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛、常綠，無死苗、無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象設(shè)施、設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使商業(yè)綜合市場物業(yè)保值、增值另外，該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點是強調(diào)專

9、業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到商業(yè)綜合市場的人留下良好印象，并為管理嘆服，使商業(yè)綜合市場因我們的管理服務(wù)增加附加值。五大措施：1、根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防與重點防相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松緊與夜晚嚴密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。在物防上加強對物品進出管理，提高防能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保

10、治安萬無一失。2、精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)、綠化），養(yǎng)護商業(yè)綜合市場園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障商業(yè)綜合市場區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。第一：維護保養(yǎng)好商業(yè)綜合市場綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機；第二：加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到商業(yè)綜合市場的人員都自覺愛護區(qū)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。3、保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊、規(guī)停車和秩序井然的目的

11、。4、實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。我們以管理處為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班、組長負責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊、規(guī)嚴密。5、我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以解決使用者所需。每二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況擬采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)化、精細化、品牌化、經(jīng)營型的管理方式。基本思路是：1、嚴格選人、謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；2、提供24小時服務(wù)；3、嚴格法規(guī)和

12、標準制約、規(guī)組織和個人的管理服務(wù)行為；4、致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略；5、軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、激勵系統(tǒng)三個部分說明。*管理*（一）組織系統(tǒng)：項目管理處環(huán)境部工程維修部保安部1、貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率。2、管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任、文員、品管、各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工。（二）運作程序系統(tǒng)：1、整體運作程序2、部運作流程指揮指揮各業(yè)務(wù)塊員工反饋監(jiān)督管理處*管理*管理層操作層說明：1、在部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋

13、集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。2、各層職責(zé)明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)。同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)圍最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。（三）激勵系統(tǒng)：說明：1、激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。2、思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。3、獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。4、培養(yǎng)提升機制在實

14、際工作中極具價值。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5、工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。6、企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。（一）前期管理工作計劃序號項目容時間備注1物業(yè)管理標的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標的

15、13年6月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案13年7月5日盡量提前3接管合同簽訂1、方案送審2、簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍1、選拔2、培訓(xùn)3、上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件1、安排管理用房2、安排員工宿舍3、物質(zhì)裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度1、制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度2、導(dǎo)入ISO900120007物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)（二）常規(guī)期管理工作計劃序號項目容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1、制定大、中修計劃方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保養(yǎng)巡查管理；4、維修質(zhì)量管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任

16、我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護、管理1、建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；2、運行管理；3、維修保養(yǎng)管理；4、險情應(yīng)急管理；5、水池水泵管理；6、其他。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1、24小時值班及巡查、監(jiān)控等安全防管理；2、違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理；3、消防管理；4、來人來訪管理；5、物品出入管理。接管驗收后開始4車輛管理1、進出車輛管理；2、停車場管理；3、車輛行駛管理。接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1、清潔衛(wèi)生管理；2、環(huán)保管理；3、消殺管理。接管驗收后開始6綠化管理1、室綠化管理；2、室外綠化管理。接

17、管驗收后開始7客戶服務(wù)管理1、設(shè)立服務(wù)員和保安；2、人員形象及服務(wù)意識管理。8標識系統(tǒng)管理標識日常維護管理9檔案管理1、建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；2、建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；3、建立嚴格的檔案管理制度。接管驗收后開始（三）物質(zhì)資金積累計劃序號項目數(shù)量金額用途1234567891011摩托車電腦、含顯示器打印機復(fù)印機傳真機保險柜照像機寢具和服裝（套）疏通機電焊機11111111按編制配116000400018006000100080020004001000020001000用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)辦公用辦公用辦公用辦公用辦公用用于文化活動辦公用估算價維修用序號項目數(shù)量金額用途1

18、21314151617181920212223242526272829303132333435沖擊鉆切割機電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件吸塵機垃圾箱清潔工具（套）清潔車（專用）手推平板車手推斗車剪草機綠籬機人工噴霧器綠化工具（套）對講機防毒面具鋼盔消防靴訓(xùn)練用具（套）11211112（一大一小）一批110184121117841010115002000800500700300100020003000100040005000320015001000320015070080008008005002000維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用環(huán)境管

19、理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用安全管理用安全管理用安全管理用安全管理用第三節(jié) 各項指標的標準及達成標準指標采取的措施本節(jié)參照全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則及ISO9001質(zhì)量標準，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施。序號指標名稱工作標準指標測定依據(jù)管理指標實施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善

20、的區(qū)域日檢、周檢、月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修、急修及時率96%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實行小時值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機電設(shè)備完好率99%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量

21、標準完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除5疾呼完好及使用率95%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場、消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設(shè)備完好率98%9治安案件發(fā)生率1%以下全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準實

22、行24小時保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防、技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財產(chǎn)安全10財產(chǎn)被盜率1%以下11違章發(fā)生率1%以下全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度12違章處理率90%以下13火災(zāi)發(fā)生率1%以下（年）全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準全員義務(wù)消防員制，確定消

23、防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全14綠化完好率無全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示商業(yè)綜合市場達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露；室綠化常青。第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)物業(yè)管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關(guān)。我們要求管理人員必須是一專多能。在管理隊伍建設(shè)上，

24、我們將采取規(guī)管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，嚴格管理、考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現(xiàn)。（一）管理處人員配備圖（二）物業(yè)管理處人員崗位分布說明1、管理處主任：1名，負責(zé)全面工作。2、文員：負責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負責(zé)檔案管理、會務(wù)管理等工作。3、品管：1名，負責(zé)各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。4、維 修 部：2名，負責(zé)商業(yè)綜合市場物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修、保養(yǎng)、巡視、維修檢查監(jiān)督等工作。5、保安隊中隊長：1名，負責(zé)保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。保安：13名，分三班24小時值班（其中一名輪休），負責(zé)當(dāng)班期間的

25、安保工作。6、環(huán)境管理部部長：1名，負責(zé)清潔、綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。綠化技師：2名，負責(zé)綠化養(yǎng)護工作。環(huán)衛(wèi)工人：8名負責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。（三）人員培訓(xùn)企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了全員培訓(xùn)，全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實到實處。培訓(xùn)的目標：通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。2、培訓(xùn)容：（1）新員工入職培訓(xùn)：A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、企業(yè)理念、企業(yè)精神等；B、員工手冊培訓(xùn)：員工守則、禮儀行為規(guī)、職業(yè)道德教育等；C、管理處概況培訓(xùn)：工

26、業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓(xùn)；E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。（2）崗位專業(yè)技能培訓(xùn)：A、基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識、ISO9001文件（包括質(zhì)量手冊、程序文件、工作指示、記錄表格等）；B、新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。（3）素質(zhì)提高培訓(xùn)：A、操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：進行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座；B、管理人員實行四個一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。（4）新政策、新理論培訓(xùn)：物業(yè)管理理論動態(tài)、有關(guān)法律、法規(guī)、同

27、行業(yè)新動向等。（5）培訓(xùn)者培訓(xùn)：培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。3、培訓(xùn)計劃（不具體闡述）4、培訓(xùn)的評估考核（1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標準指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。（2）培訓(xùn)后考核：分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效、把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。第五節(jié) 管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)完善、合理量化。健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)、提升商業(yè)綜合市場形象的重要依據(jù)。為進行統(tǒng)一規(guī)和管理

28、，接管后，我們將嚴格按照ISO9001國際標準化、及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化、規(guī)化管理。我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司部管理制度等。二、檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到容全面、豐富，收集時盡可能地完整。我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。三、檔案管理運作環(huán)

29、節(jié)1、資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理。在收集時，堅持容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集。2、資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點進行細分，做到條理清晰，分類合理。3、資料歸檔管理，按照資料本身的在規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進、出檔案室都有嚴格的規(guī)定，嚴防文件流失。檔案的管理環(huán)境必須做到三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。四、檔案資料的分類1、接管移交資料：名稱資料容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘

30、察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 2.消防、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K：砂漿、混凝土試塊、試壓報告L：綠化工程竣工圖M：其它技術(shù)資料2、管理檔案資料名稱資料容物業(yè)資料A：基本資料B：標識資料事務(wù)管理資料A：事務(wù)值班表B：事務(wù)交接記錄表C：物品搬出（

31、入）登記表D：日常事務(wù)巡視記錄E：事務(wù)回訪登記表維修資料A：維修申報表B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪記錄本D：公共設(shè)施維修記錄安全防及交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車輛出入記錄設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B：各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D：設(shè)備檢查記錄員工管理資料A：員工個人資料、聘用表B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄D：員工培訓(xùn)考核記錄E：員工外出考評及參加演練記錄F：員工住房及務(wù)管理記錄意見反饋資料A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B：意見調(diào)查、

32、統(tǒng)計記錄C：投訴及處理記錄表行政文件資料A：管理處主任值班及督察記錄B：政府部門文件C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E：管理處榮譽一覽表F：管理處接待來訪參觀記錄表會務(wù)資料A：會務(wù)承辦實施方案B：會務(wù)攝影及錄音、錄像資料第六節(jié) 便民服務(wù)當(dāng)我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨螅覀兙拖朕k法滿足。序號項目服務(wù)收費標準備注1代理辦公物品維修按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費

33、2代購車船航空票除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費3代寄、代領(lǐng)加收適當(dāng)服務(wù)費4配備急救箱、急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費5建立活動組織，組織文體活動活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費第七節(jié) 物業(yè)管理收費標準建議及收支測算本項目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月1.5元，辦公物業(yè)每平方米每月2元，宿舍物業(yè)每平方米每月0.5元，即：每月物業(yè)公司的收入為42400m21.5元/m2+5950m22元/m2+20250m20.5元/m2=85625元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表：類別序號項目計算式月支出備注人工費用1員工工資30人管理處主任：6000元1人6000元客服文員：2500元1

34、人2500元品管文員：2500元1人2500元保安隊長：2000元1人2000元保安：1400元13人18200元環(huán)境管理部長：2000元1人2000元綠化技工：800元2人1600元環(huán)衛(wèi)工：700元8人5600元維修技工：2000元2人4000元39400元工資中含伙食費和員工社保費2員工保險30120元3012300元意外傷害險3福利費等各類經(jīng)費17.5%39400元17.5%6895元小計46595元辦公費用1交通費綜合測算3000元2通訊費3辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng)4勘察業(yè)務(wù)費、公關(guān)費小計3000元公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護 費 用1公共房屋綜合測算，一般月費用計算式為：物

35、業(yè)總面積3元/m212月6860031217150元2室外走道3化糞池清理維護4污、雨水井清理維護5停車場道路維護6燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等）7標示牌、宣傳欄等維護8水泵（含水管閥門）日常維護9變壓器、配電房維護10消防設(shè)備維護11其它設(shè)備設(shè)施維護12電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費用13發(fā)電機維護保養(yǎng)費14煤氣站維護15監(jiān)控系統(tǒng)維護小計17150元環(huán)境管理費用1園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補種、機具損耗、用油等綜合測算，般月費用為綠化面積0.3元，故為8000m20.3元2400元不含室綠化養(yǎng)護2辦公、生活垃圾轉(zhuǎn)運費3個桶350元36個月29元3個桶180元轉(zhuǎn)運費540569元生產(chǎn)垃圾

36、另定方案3除四害消殺費用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元4保潔工具、清潔用品損耗、材料物資綜合測算2000元5外墻清洗費用與甲方單獨結(jié)算小計5149元共用水電費1所有用水用電費用（樓梯燈、路燈、園林燈、水泵運行、綠化用水、其它）由物業(yè)使用人直接繳付無物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗費用小計無其它支出費用1文化宣傳費500元2物業(yè)管理責(zé)任保險30000元12月2500元3稅金856255.5%4709元小計7709元總計79603物業(yè)公司利潤85625796036022元第八節(jié) 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個

37、部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護、環(huán)境管理、安全防管理、消防管理、車輛管理等多方面容，其中有些項目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)容進行闡述。一、介入期在此階段，我們主要是進行調(diào)研、編寫方案、做好驗收接管工作。（一）、調(diào)研、編寫方案工作（二）、驗收接管1、擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組。2、對項目進行全面驗收、接管，包括資料接管，另附驗收接管相關(guān)表格。3、如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接。二、常規(guī)期物業(yè)管理（一）、

38、安全管理1、安全防管理分為四個層次：第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練。2、消防管理：我們將建立消防責(zé)任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進行演練。（二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行）1、我們將根據(jù)規(guī)劃實行規(guī)管理，包括標識規(guī)、指揮規(guī)、制度規(guī)等。2、合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。（三）、環(huán)境管理1、對于外綠化，我們將按照綠化管護制度嚴格執(zhí)行，這里不再細述。2、環(huán)衛(wèi)管理

39、上：我們首先實行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的四個到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見清潔衛(wèi)生管理。（四）、物業(yè)管理標的中各項目大、中型維修養(yǎng)護和日常小修管理：管理處在每年年初，向貴公司上報年度各項目大、中型維修計劃書，并按計劃執(zhí)行。對于日常的小型維修，管理處將在第一時間保質(zhì)保量進行維修和按年度計劃進行養(yǎng)護。（五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理：設(shè)文員及品管各一人，負責(zé)整個管理處接待、務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標志，工作規(guī)，作風(fēng)嚴謹，真正起到形象窗口的作用。第四章 部分公眾制度及應(yīng)

40、急措施（以下為節(jié)選的容，供參考，在實際管理中將有調(diào)整）第一節(jié) 公眾制度精神文明公約一、自覺遵守國家法律及市民行為道德規(guī)，做遵紀守法公民。二、所有人員互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。三、不搞封建迷信，不參與賭博、活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進本商業(yè)綜合市場，不參加非法團體組織集會。四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生。五、愛護公共財物，維護水電、通訊、消防等公共設(shè)施。六、愛護花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。七、加強安全防意識，認真做好防盜防火工作

41、。八、積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關(guān)心幫助殘疾人。九、積極維護商業(yè)綜合市場形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將商業(yè)綜合市場創(chuàng)建成物業(yè)管理示項目而努力奮斗。安全防管理規(guī)定為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)、保障商業(yè)綜合市場的公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定。一、商業(yè)綜合市場安全治安保衛(wèi)工作由商業(yè)綜合市場物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。管理處工作人員有權(quán)對違反商業(yè)綜合市場管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正。二、物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利1、嚴格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關(guān)維護商業(yè)綜合市場公共設(shè)施及人員生命、財產(chǎn)安全。2、實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，

42、處理所有緊急事項。3、負責(zé)本區(qū)域的機動車輛、摩托車、自行車的管理，車所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。4、夜間門崗負責(zé)出入登記等工作。貴重、大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的物品搬出放行條方予放行。5、對不遵守制度的人員，應(yīng)進行勸阻、制止，情節(jié)嚴重者移交有關(guān)部門處理。三、商業(yè)綜合市場嚴禁下列行為：1、嚴禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險品。2、嚴禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。3、嚴禁非法吸毒、販毒、嫖娼賣淫，制造、銷售各類毒具或聚毒。4、禁止窩藏各類犯罪分子。5、不得利用房間為盜竊活動提供方便。6、禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書

43、畫及淫穢錄像物品。7、未經(jīng)批準不得擅自改裝、破壞正常供電線路。8、不得損壞、移動消防器材、標志，挪用消防水泵。9不得故意損壞區(qū)域各種公共設(shè)施、設(shè)備。有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按治安管理條例予以糾正，情節(jié)嚴重交公安機關(guān)處理。四、商業(yè)綜合市場經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù)：1、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度。2、具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好商業(yè)綜合市場的安全保衛(wèi)工作。3、勇于制止、舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。4、正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任。消防安全管理規(guī)定為了加強商業(yè)綜合市場

44、的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。一、本規(guī)定由物業(yè)管理處和商業(yè)綜合市場所有人員共同遵照執(zhí)行。二、商業(yè)綜合市場的防火工作，依據(jù)預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。三、商業(yè)綜合市場的防火管理實行分工負責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負責(zé)，由消防部門監(jiān)督實施。四、物業(yè)管理處的防火工作職責(zé)：1、宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識，對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育；2、制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施；3、定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施；4、保證公共區(qū)域疏散通道的暢通

45、；5、定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施、器材進行檢查和維修、保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài)；6、正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時通知所有人員加強防；7、領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練；8、嚴禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放；9、組織人員補救初期火災(zāi)，對情況嚴重難以撲滅的，應(yīng)及時打119”求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。五、商業(yè)綜合市場經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù)：1、遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器；2、不得隨意堆放、晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶燒垃

46、圾；3、室不得存放超過0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；4、嚴禁占用、堵塞任何消防通道、樓梯走道、天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道、天臺進行噴油漆的危險作業(yè)；5、嚴禁損壞、盜用消防設(shè)施、器材，挪用消防設(shè)施及消防水源；6、嚴禁封閉或損壞安全疏散標識、事故照明設(shè)施及消防標志；7、遇強雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)；8、發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)及時告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈；9、學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救；10、發(fā)現(xiàn)他人違章用火

47、、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時勸阻、制止或向物業(yè)管理處報告；11、所有人員必須服從消防機關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù)?？v火者，將依法追究刑事責(zé)任。六、物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用。七、在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷、致殘或犧牲的人員其醫(yī)療、撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補償。八、公共娛樂場所按公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定執(zhí)行。九、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)

48、定報請消防主管部門進行處理。道路及車輛管理規(guī)定為了加強區(qū)域交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定：一、各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定：1、遵守交通管理規(guī)定，愛護道路、共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標志等公共設(shè)施；2、機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車；3、車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全；4、車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車貴重物品須隨身帶走，否則后果自負；5、不準在行車道、消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道；6、不得在區(qū)域任何路段試剎車、練習(xí)駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈；7、除

49、執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、軍車、救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。二、停車場管理規(guī)定1、服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放；2、工程車、履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲觯?、不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴懲；4、嚴禁運載劇毒、易燃物品、槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場；5、車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈；6、車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車；7、管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理。停車場的車輛如有遺失，管理處只負責(zé)協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠；8、凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負責(zé)處理。商業(yè)綜合市場設(shè)備安全運行制

50、度一、機電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持相應(yīng)的操作證、上崗證。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。三、機電設(shè)備嚴格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設(shè)備完好。四、值班員和維修人員應(yīng)嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修。五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。六、維修設(shè)備時，應(yīng)準備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。七、在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須

51、有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。八、做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生。九、供配電設(shè)備房必須具備滅火器材。智能控制中心管理規(guī)定一、智能控制中心實行專職人員全日值班負責(zé)制。二、信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任。三、控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關(guān)應(yīng)急措施”處理，如屬誤報應(yīng)進行復(fù)位，并記錄在智能控制值班記錄表中。四、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動、手動的操作檢查，以確認設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在智能控制值班記錄表中。五、

52、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班員應(yīng)填寫智能控制設(shè)備維修申報表，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進行維修。六、智能控制中心的屬專用報警、調(diào)度聯(lián)系，任何人不得占用而影響工作信息傳送。七、智能控制中心嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心配備便攜式滅火器和常用滅火器械。八、嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財產(chǎn)安全；為此，維修部每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好。一、每月對消防給水設(shè)備做好維護保養(yǎng)工作1、檢查緊

53、固控制柜電氣節(jié)點、觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜有無積塵、蜘蛛網(wǎng)等異物；2、檢查進出水閥門開、關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài)；3、檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常；4、檢查所有緊固體螺栓是否有松動、銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常；5、泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運靈活等。二、啟動檢查消防泵加壓是否可靠1、轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置；2、打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定圍時，消防泵是否安全啟動；3、消防泵安全運行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行；4、如發(fā)生消防泵不能安全啟動、運行，保養(yǎng)人應(yīng)及時報

54、告主管，由主管組織相關(guān)人員進行處理。三、保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動”位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄。中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實情定)一、中央空調(diào)開機成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視的主要部位包括：1、檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V10%；2、檢查三相電流是否平衡、是否超過額定電流；3、檢查油壓表是否正常，油壓的正常圍100150pa；4、檢查進出冷卻水溫度(進水溫度35，出水溫度40)；5、檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度018，溫度68)；6、主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音；7、冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否

55、正常；8、檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好；9、檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲；10、各種標識工具是否完好等。二、值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關(guān)人員，說明情況。三、值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準離開。四、為了防止意外事故，機房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù)。電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全、可靠運行，電梯管理

56、員負責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行：一、值班人員每日對電梯機房、轎廂、井道、底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫電梯設(shè)備巡視記錄。二、巡視時按以下容認真巡視檢查：1、曳引機是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動；2、減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠；3、指示儀表、指示燈、各繼電器運作是否可靠；4、變壓器、變頻器、電抗器等是否過熱；5、制動器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常；6、通訊設(shè)施、標示牌、盤車手輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置；7、電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等。三、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位

57、管理采取措施進行調(diào)整。如果問題嚴重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯。四、值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開。水泵房運行操作規(guī)程一、水泵房為商業(yè)綜合市場工作、生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題。運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位。二、水泵的運行操作1、運行前應(yīng)檢查進出水泵閥門是否打開；水池儲水是否充足；泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等；2、泵的填料部分允許有少量滴水(1020滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整

58、。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。3、供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水；4、水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄。三、泵房衛(wèi)生1、泵房每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道、閥門、水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵；2、泵房、水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時，房門必須上鎖。四、發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班。水泵房運行注意事項一、值班員巡查時應(yīng)認真仔細檢查機組運行情況，做到三勤”(勤聽聲音、勤看儀表、勤測溫表)。二、啟動水泵時嚴格按水泵操作程序進行；手動”啟

59、動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，排污泵不允許空載運轉(zhuǎn)。給水泵在手動”位置運行時間不允許過長。三、監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機組，信號、儀表指示是否正常，確認是否在正常壓力狀態(tài)。四、注意電動機發(fā)熱、通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水。五、水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常。如儲水不在規(guī)定圍，及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整，并做好記錄。六、發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行。1、電流突然升高超過允許圍時；2、水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時；3、電動機或變頻控制柜有火花或冒煙時；4、壓力表突然升高或降至不正常圍時；5、水泵軸承和電動機溫

60、度超過允許圍時；6、水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時；7、危及設(shè)備或人身安全時。綠化養(yǎng)護制度為搞好室、室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵L勢良好，特制訂本制度。一、室養(yǎng)護標準及目標：1、澆水：根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進行澆水，保證苗木不缺水；2、花木除雜：及時消除雜草、雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆無明顯雜草、雜物；3、修剪整形：根據(jù)生長情況不定期修剪、整形，使苗木保持青綠、美觀大方；4、施肥：根據(jù)苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病蟲防治：春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作；6、長勢不良、觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通