裝修管理實(shí)施和控制

1、裝修管理實(shí)施和控制 裝修管理的目的和意義一 裝修管理的依據(jù)二 裝修管理業(yè)務(wù)流程三 客戶裝修施工過程及管理要點(diǎn)四 裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和控制五一、裝修管理的目的和意義裝修管理的定義 是指通過對(duì)物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主/物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主/使用人的合法權(quán)益。業(yè)主/物業(yè)使用人裝飾裝修的目的（需求） 完善物業(yè)使用功能達(dá)到使用條件 營(yíng)造舒適、溫馨的居住/工作環(huán)境裝修管理的目的和意義 服務(wù)業(yè)主/物業(yè)使用人 提供專業(yè)化的咨詢和建議，包括客戶進(jìn)駐裝修前提供裝修指南，指引客戶裝修手續(xù)辦

2、理，接受客戶裝修咨詢，告知客戶裝修期間應(yīng)注意事項(xiàng)，裝修期間協(xié)助對(duì)裝修單位的監(jiān)管等。 保持物業(yè)良好運(yùn)行狀態(tài)，使物業(yè)保值、增值 通過對(duì)裝修施工過程管理和裝修現(xiàn)場(chǎng)控制，規(guī)范業(yè)主/物業(yè)使用人裝修行為，協(xié)助政府部門管理。二、裝修管理的依據(jù)我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件 物業(yè)管理?xiàng)l例 2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 ，同年9月1日施行，根據(jù)2007年8月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂。存在于第53條和第46條的規(guī)定。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 （中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)）于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過，自2002年5月1日

3、起實(shí)施。是專門的裝飾裝修管理的部門規(guī)章。物業(yè)管理?xiàng)l例涉及到裝飾裝修規(guī)定有以下兩條 第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法共7章、48條規(guī)定 第一章：總則 第二章：一般規(guī)定（主要規(guī)定禁止和應(yīng)注意的修行為） 第三章：開工申報(bào)與監(jiān)督 第四章：委托與承接 第五

4、章：室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量 第六章：竣工驗(yàn)收與保修 第七章：法律責(zé)任（裝修人、企業(yè)等的違法責(zé)任）在客戶與華南城簽訂房地產(chǎn)租賃補(bǔ)充協(xié)議 中有關(guān)“裝修和不得改變房屋結(jié)構(gòu)” 約定內(nèi)容，內(nèi)容主要包括： 法律條文的引用 客戶裝修應(yīng)事先征得甲方、物業(yè)管理公司書面同意 繳納相關(guān)費(fèi)用（裝修押金、恢復(fù)保證金等） 裝修設(shè)計(jì)、檔次、風(fēng)格和形象的與華南城相匹配 爭(zhēng)議的解決，最終裁定權(quán)歸于甲方、物業(yè)管理公司 不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，不得擅自占有或使用華南城的公共場(chǎng)所三、物業(yè)裝修管理業(yè)務(wù)流程管理人員巡查監(jiān)督領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表格、資料填妥的申請(qǐng)表連同裝修圖紙等交物業(yè)公司辦理申報(bào)、審批手續(xù)審批通過簽署裝修管理責(zé)任書、裝修防火責(zé)任書到財(cái)務(wù)

5、繳納各項(xiàng)裝修保證金等其它費(fèi)用辦理裝修施工人員進(jìn)場(chǎng)手續(xù)裝修施工用戶監(jiān)督施工完工查驗(yàn)（十日內(nèi)）有違章情況無違章情況整改通知物業(yè)公司整改自行整改退證、退保證金退證、退保證金扣除應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，退保證金余款(如有）我司裝修管理業(yè)務(wù)流程圖申請(qǐng)審批退費(fèi)驗(yàn)收施工監(jiān)管交費(fèi)簡(jiǎn)化后裝修管理流程裝修指南QR/KF-014A裝修申請(qǐng)表QR/KF-021A裝修防火責(zé)任書QR/KF-015A裝修施工許可證QR/KF-022A裝修收費(fèi)項(xiàng)目清單QR/KF-016A裝修辦理一覽表QR/KF-023A返款審批表QR/KF-017A施工人員登記表QR/KF-034A大額返款確認(rèn)表QR/KF-018A裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表QR/KF-03

6、5A大額返款審批表QR/KF-019A裝修整改通知書QR/KF-040A裝修延時(shí)延期申請(qǐng)表QR/KF-020A裝修管理責(zé)任書裝修人員出入證（范本）我司裝修管理相關(guān)文件及記錄清單裝修申請(qǐng) 客戶身份審核：個(gè)人、公司、委托人 裝修單位：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書等，上述資料需加蓋公章 領(lǐng)取申請(qǐng)表格、資料：裝修審批申請(qǐng)表、裝修管理責(zé)任書、裝修防火責(zé)任書等 在管理處指引下填寫表格，簽署的資料提交管理處 提供圖紙如：平面圖、門面效果圖、強(qiáng)電及照明系統(tǒng)圖等裝修審核物業(yè)管理企業(yè)裝修批準(zhǔn)權(quán)限一般限定 非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)管理公司查勘、鑒定、批準(zhǔn)； 結(jié)構(gòu)變動(dòng)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn) 專用設(shè)備（如煤氣表、管線等）的變動(dòng)，

7、必須報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)裝修不宜審批的情況 改變建筑外部面貌 涉及消防隱患 有可能破壞預(yù)埋管線 對(duì)承重和分戶有影響 改變?cè)性O(shè)計(jì)功能（如節(jié)能、陽臺(tái)改洗手間）裝修收費(fèi)項(xiàng)目及繳納標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)人民幣說 明1裝修人員臨時(shí)出入證保證金25元/證證件若有丟失，保證金不予返還。裝修人員臨時(shí)出入證工本費(fèi)5元/證此款辦證時(shí)交納。2裝修保證金每單元用戶、裝修施工單位各繳納50元m2（按建筑面積）裝修完畢，經(jīng)管理服務(wù)中心查驗(yàn)合格后， 到管理服務(wù)中心辦理退還裝修施工許可證、裝修人員臨時(shí)出入證手續(xù)。若無違章行為，裝修保證金全額退還。裝修期間若有違章行為，從此款中扣減。3公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)元/m2按建筑面積4裝修

8、垃圾清運(yùn)費(fèi)元/m2按建筑面積5拆墻泥頭清運(yùn)費(fèi)元/m2按該墻的面積6裝修用水元/m2按建筑面積7消防水排空費(fèi)200元/m2需要排空時(shí)收取溫馨提示只在下列情況下，裝修工作方能展開： 管理處已書面發(fā)出批準(zhǔn)裝修許可證 所有有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)繳付 所有工程并沒有和國(guó)家法律有任何抵觸 需政府有關(guān)部門審核的批文（如消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)文件）裝修施工及監(jiān)管 客戶辦理好裝修手續(xù)后就要開始進(jìn)場(chǎng)裝修，客戶裝修施工期間是裝修管理工作的重中之重，在下面將專門分兩個(gè)章節(jié)給予介紹。 裝修驗(yàn)收 裝修驗(yàn)收，就是將客戶在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對(duì)于沒有處理的記錄在檔案中，由客戶、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，分清責(zé)任。此時(shí)需要提醒

9、業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金、室內(nèi)有害氣體檢測(cè)、室內(nèi)通風(fēng)除異味問題等。然后可以恭喜客戶喬遷新居或開業(yè)大吉了，如果知道客戶的詳細(xì)搬家/開業(yè)之日，到時(shí)上門恭喜，將會(huì)達(dá)到意想不到的效果。退 費(fèi)裝修退費(fèi)必須具備以下條件 裝修已通過驗(yàn)收 裝修許可證、施工人員出入證已回收 確認(rèn)違章已整改 確認(rèn)施工過程違章扣款事項(xiàng)及金額（如有） 需政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格的的批文（如消防驗(yàn)收合格證）四、客戶裝修施工過程及管理要點(diǎn)裝修施工單位測(cè)量尺寸繪制施工圖紙辦理裝修手續(xù)材料、工人進(jìn)場(chǎng)泥水施工、砌墻水電管線改造、敷設(shè)鋪設(shè)地板、瓷片木工制作天花吊頂油漆、粉水打掃衛(wèi)生入住客戶裝修施工過程上述是客戶裝修施工簡(jiǎn)要流程

10、，當(dāng)然這個(gè)流程并不是一成不變的，有時(shí)相關(guān)工作可能同時(shí)交叉進(jìn)行。分解客戶的裝修施工過程和大致時(shí)間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時(shí)間段，以便我們?cè)谙鄳?yīng)的階段和時(shí)間段加大巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。裝修期間的一般注意事項(xiàng) 安全：消防、用電、施工、安全防范 成品保護(hù)：電梯、通道、地面及其它設(shè)施 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)：噪音、粉塵、油漆氣味、裝修垃圾 鄰里關(guān)系裝修前的準(zhǔn)備工作 建議客戶和左鄰右舍進(jìn)行溝通：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請(qǐng)您諒解！”搞好鄰里關(guān)系 對(duì)公共區(qū)域做好成品保護(hù)：電梯、裝修材料運(yùn)輸通道墻面、地面，受影響嚴(yán)重的區(qū)域需敷設(shè)木板 大型購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)裝修需要做圍擋，控制裝修

11、影響區(qū)域（可做自身的宣傳廣告噴繪，即起圍擋隔離作用又可宣傳自己）裝修材料、裝修工人進(jìn)場(chǎng)在裝修材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)主要由安保各門崗進(jìn)行控制裝修施工人員：必須佩帶“出入證”、衣著整齊，高檔寫字樓還應(yīng)規(guī)劃專用的裝修施工人員通道嚴(yán)禁由正門進(jìn)入，特種作業(yè)人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)需提供相關(guān)證件備案，如電工、焊工等裝修材料進(jìn)場(chǎng)：要了解裝修材料的去向，沙石、水泥必須袋裝，異常的裝修材料，如：紅磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋以及大批量大理石等應(yīng)及時(shí)報(bào)告裝修作業(yè)機(jī)具：電焊機(jī)、打孔機(jī)、腳手架應(yīng)嚴(yán)格加以控制水電管線改造、敷設(shè)強(qiáng)電線路施工要注意線的質(zhì)量和型號(hào)，有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動(dòng)時(shí)最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地

12、方要設(shè)置接線盒，以便將來檢修。所有線路暗埋必須穿管（PVC管），穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。切槽嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)板。弱電線路的改動(dòng)一定要注意，由專業(yè)人士完成（如電信、可視對(duì)講系統(tǒng)等）。對(duì)于預(yù)埋在結(jié)構(gòu)里的消防線路，嚴(yán)禁剪斷、抽出和擅自改動(dòng)。室內(nèi)給水水管主要采用PPR熱熔管，容易發(fā)生漏水的地方時(shí)接頭部位，建議要求施工單位進(jìn)行打壓試驗(yàn)，以排除后患。另外水管建議預(yù)埋在距離地面30cm的地方，不要埋地下以免因長(zhǎng)期踩壓造成漏水。對(duì)于衛(wèi)生間、廚房等排水設(shè)施有防水要求的部位如在二次裝修動(dòng)了防水層，必須重做防水處理，并且要做48小時(shí)閉水試驗(yàn)。泥水施工、砌墻裝修期間不得做出破壞單元原有的主體結(jié)構(gòu)行為，在進(jìn)行此方面改動(dòng)時(shí)聲響都

13、很大，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)制止泥水施工應(yīng)特別注意要求施工單位不能直接澆水在樓板上或直接在樓板上和砂漿，因?yàn)榉块g樓板大多是沒有做防水層，容易滲漏水到樓下因考慮樓面承重要求，砌隔墻時(shí)宜采用輕質(zhì)泡沫磚，對(duì)于紅磚、大理石等超重材料應(yīng)嚴(yán)加控制，護(hù)墻材料須用PVC阻燃板、石膏板或其它不燃、難燃材料，材料必須選用經(jīng)法定檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格的材料鋪設(shè)地板、瓷片業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時(shí)，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。衛(wèi)生間、廚房的地面要做好坡度，可以相對(duì)大一些，以利于及時(shí)排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用硅膠。木工施工 注意防范施工人員的用電安全

14、、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒客戶的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。另外針對(duì)南方白蟻的繁殖特點(diǎn)，可建議客戶自行對(duì)木材進(jìn)行白蟻防治處理。油漆施工 客戶的墻壁和家具油漆施工，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰客戶的正常經(jīng)營(yíng)、生活，施工時(shí)一定要關(guān)閉進(jìn)戶門，提醒客戶在注意惡劣天氣情況下門窗要及時(shí)關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程（一般不建議客戶在施工現(xiàn)場(chǎng)噴漆，即便要做也是在圍斷措施做好之后）天花吊頂 洗手間、廚房等凡是有排污、雨水檢查口以及消防閥門的地方建議使用塑料或鋁扣板封閉或預(yù)留檢修口以方便后續(xù)維

15、修空調(diào)安裝 空調(diào)安裝時(shí)要統(tǒng)一安裝于預(yù)留的空調(diào)位，空調(diào)冷凝水必須接入冷凝水管，對(duì)空調(diào)能效有要求的地方一定要按照要求安裝五、裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和控制裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容 裝修施工時(shí)間的管理和控制：裝修施工期限，一般不超過三個(gè)月；裝修施工作業(yè)時(shí)間，噪音施工的管理（住宅和賣場(chǎng)存在極大的不同）；重大節(jié)假日或活動(dòng)期間應(yīng)暫停裝修施工 裝修施工影響區(qū)域管理和控制：裝修區(qū)域的隔擋，控制影響范圍；裝修人員及物料運(yùn)輸通道的管理，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)秩序；環(huán)境衛(wèi)生方面，主要是粉塵、氣味和裝修垃圾；鄰里關(guān)系的協(xié)調(diào)，事先做好溝通 裝修現(xiàn)場(chǎng)安全方面管理和控制：消防安全、用電安全、施工安全以及安全防范； 裝修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理和控制：施工許可

16、，裝修期間注意事項(xiàng)事先告知提醒，物料的堆放，裝修現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，裝修作業(yè)施工過程等裝修施工管理過程中各崗位職責(zé) 保安員：施工許可、人員出入證件、現(xiàn) 場(chǎng)防火措施、環(huán)境污染（衛(wèi)生、噪音、刺激 性氣味）、施工時(shí)間、人員物資控制等 管理人員：裝修進(jìn)度、裝修項(xiàng)目是否超 出申請(qǐng)范圍、控制現(xiàn)場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響、 協(xié)調(diào)相鄰關(guān)系等 專業(yè)工程人員：是否亂接線、是否改變承載結(jié)構(gòu)、是否不適當(dāng)增加樓面靜載荷、是否破壞防水層、是否使用易燃材料裝修、是否擅自改動(dòng)和暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施、是否未經(jīng)穿管埋線、是否在承載墻、天花、地面上打孔等裝修巡查 裝修施工過程監(jiān)管是裝修管理中的重中之重，物業(yè)管理工作人員一定要發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，定期或不定期進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查。 裝修巡查應(yīng)針對(duì)裝修施工過程特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)巡視和監(jiān)控，