人民銀行簡(jiǎn)介ppt課件

1、王洪清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析Case Study on How to Make Real Estate Investmentand Financing Decisions, Risk Management.1.房地產(chǎn)投資決策一項(xiàng)商業(yè)行為的目的能夠往往包括：使股東的財(cái)富人長(zhǎng)久來說到達(dá)最大短期的財(cái)務(wù)目的，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目的，例如友好任務(wù)環(huán)境，時(shí)機(jī)均等的雇傭政策困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商.1.房地產(chǎn)投資決策開發(fā)商的目的：將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的工程上，與其它可選投資比較時(shí)必需思索到風(fēng)險(xiǎn)要素并作適當(dāng)

2、的調(diào)整投資家的目的：以小于其內(nèi)在價(jià)值即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值的價(jià)錢來購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券.1.房地產(chǎn)投資決策計(jì)算程式估計(jì)毛租金減去估算的空置損失加上其它收入實(shí)踐的總收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用凈運(yùn)營(yíng)收入或“NOI減去債務(wù)還本付息稅前現(xiàn)金流“BTCF把抵押歸還本金加到BTCF上減去折舊須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款稅后現(xiàn)金流“ATCF應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)展估測(cè).1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率用于決議投資的可行性毛租金乘數(shù)貸款價(jià)值LTV比債務(wù)覆蓋率DCR盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比稅前股本報(bào)答率稅后股本報(bào)答資產(chǎn)報(bào)答內(nèi)部報(bào)答率轉(zhuǎn)售價(jià)錢.1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營(yíng)的比率用于

3、風(fēng)險(xiǎn)管理貸款價(jià)值比率債務(wù)覆蓋率DCR盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比.1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)相當(dāng)于“投資回收期收買價(jià)除以毛租金此比率越低越好一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，普通只能用作投資工程的初略挑選.1.房地產(chǎn)投資決策貸款價(jià)值比抵押貸款額Loan/收買價(jià)Value估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)隨LTV的升高而升高行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下債務(wù)覆蓋率DCR凈營(yíng)運(yùn)收入/債務(wù)還本付息必需超越1.0才有才干歸還抵押貸款大多數(shù)貸出方普通要求債務(wù)覆蓋率到達(dá)約1.1或1.3.1.房地產(chǎn)投資決策盈虧平衡點(diǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+抵押付款/估計(jì)毛租金建筑為了能支付一切的現(xiàn)金開支和融資歸還必需到達(dá)的入住率普通在65%至95%范圍內(nèi)費(fèi)

4、用比運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/實(shí)踐的總收入用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無太大的用途應(yīng)該足夠高以堅(jiān)持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源本錢得到控制防止浪費(fèi).1.房地產(chǎn)投資決策單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度規(guī)范稅前股本報(bào)答率稅后股本報(bào)答率資產(chǎn)報(bào)答或者期初資本復(fù)原率.1.房地產(chǎn)投資決策稅前股本報(bào)答率稅前現(xiàn)金流量/股本投資額往往用一測(cè)度初始贏利程度此比率越高越好通常第一年稅前股本報(bào)答率普通在4-10%的范圍內(nèi)稅后股本報(bào)答稅后現(xiàn)金流/股本投資額類似于稅前股本報(bào)答率加上思索到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖囊嫣幠艹５谝荒甏笾略?-12%范圍內(nèi).1.房地產(chǎn)投資決策資產(chǎn)報(bào)答率凈營(yíng)運(yùn)收入/收買價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)值又稱資本復(fù)原率，反映總體

5、報(bào)答程度一項(xiàng)物業(yè)可以接受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多通常資本復(fù)原率大致在8-12%范圍內(nèi).1.房地產(chǎn)投資決策多期間或者動(dòng)態(tài)報(bào)答量度凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部報(bào)答率IRR.1.房地產(chǎn)投資決策轉(zhuǎn)售價(jià)錢計(jì)算預(yù)定年的凈運(yùn)營(yíng)收/R這里R表示物業(yè)的期末資本復(fù)原率記住從等待的轉(zhuǎn)售價(jià)錢中扣除合理的買賣本錢并須思索到稅收的影響.1.房地產(chǎn)投資決策凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算預(yù)測(cè)未來的現(xiàn)金流以要求的報(bào)答率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值：現(xiàn)值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+(CFt+Vt)/(1+r)t決策的根本原那么是選擇NPV=CF0+V0最大的方案，即NPV最大化永遠(yuǎn)不要選擇NPV小于0的方案要求的報(bào)答

6、率=底限報(bào)答率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)答+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)答正常的投資收益即預(yù)期報(bào)答中已思索了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，假設(shè)NPV0，r就會(huì)超出正常收益.1.房地產(chǎn)投資決策內(nèi)部報(bào)答率IRR的計(jì)算NPV=0，或：股本CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)V0=CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+(CFt+預(yù)定轉(zhuǎn)售CFt)/(1+irr)t可運(yùn)用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部報(bào)答率丈量預(yù)定投資期總體報(bào)答最常運(yùn)用的方法，常與投資者要求的報(bào)答率相比較通常IRR大到在12%至15%的范圍內(nèi)，對(duì)于新的或投機(jī)性的投資可超越20%以上.1.房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合實(shí)際及資產(chǎn)定價(jià)模型投資組合報(bào)答是各資產(chǎn)報(bào)答的加權(quán)平均線

7、性代數(shù)；而投資組合風(fēng)險(xiǎn)并非各資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的回權(quán)平均房地產(chǎn)投資信托REIT公司，通常在市場(chǎng)上公開地買賣，是為股東賺取利潤(rùn)為目的的擁有和運(yùn)營(yíng)包括房地產(chǎn)和或抵押貸款的投資組合。抵押貸款支持證券MBS是由許多抵押貸款的組協(xié)作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資方式。資本資產(chǎn)定價(jià)模型CAPM資產(chǎn)要求等待報(bào)答等于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)答加在市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)答乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)；Eri=rf+RPi=rf+i(ErM-rf).1.房地產(chǎn)投資決策期權(quán)價(jià)值實(shí)際與房地產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán)土地開發(fā)期權(quán)土地價(jià)值與最正確開展時(shí)機(jī)買入期權(quán)模型土地買入期權(quán)抵押貸款提早償付期權(quán)無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán)租約期權(quán)，等等.1.房地產(chǎn)投資決策投資

8、案例分析例如投資可行性研討開發(fā)可行性研討建立工程.2.房地產(chǎn)融資決策資金來源傳統(tǒng)渠道：自有資金，協(xié)作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售我國(guó)長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依托銀行貸款融資。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有3萬多家，但是以單個(gè)工程開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏繼續(xù)開發(fā)才干，資產(chǎn)負(fù)債率大多在70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依托銀行貸款和工程銷售回款來周轉(zhuǎn)。除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度竟到達(dá)90%以上。2003年6月121號(hào)文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出

9、局的危險(xiǎn)。.2.房地產(chǎn)融資決策銀行貸款121文件后，雖然各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所加強(qiáng)，比如全國(guó)房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但2003全年募集的資金不超越100億元。而當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款添加了近2000億元。銀行信貸依然是中國(guó)如今房產(chǎn)界資金主力。銀行貸款有著很多優(yōu)點(diǎn)：便利，本錢相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對(duì)工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)可以到達(dá)的。美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)很興隆，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用資金總額中銀行貸款只占15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到10%。而有些東南亞國(guó)家以及我

10、國(guó)的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了40%50%。在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的30%，其他行業(yè)占70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70%。.2.房地產(chǎn)融資決策上市集資有的以為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適宜上市，由于沒有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。如今國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有才干像海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)那樣去大量收買并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長(zhǎng)，必需求快速周轉(zhuǎn)。國(guó)際上很多大的地產(chǎn)公司在他們開展初期，

11、也是像中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。開展到一定規(guī)模之后，為了堅(jiān)持公司的平衡，添加資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)才干，才選擇做一部分收租物業(yè)。上海復(fù)地勝利地于2004年2月在香港上市，某一程度的闡明了投資者曾經(jīng)突破了這一種心思妨礙。今年國(guó)際投資者接受了上海復(fù)地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)方式，以這樣一個(gè)方式，公司可以堅(jiān)持一個(gè)繼續(xù)的增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)與國(guó)外上市比較：國(guó)內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績(jī)規(guī)定的扣除非主管業(yè)務(wù)后的凈利潤(rùn)絕對(duì)數(shù)，前兩年累計(jì)不少于3000萬港元，最近一年不少于200

12、0萬元。與國(guó)內(nèi)上市相比，雖然在海外IPO的本錢較A股上市要高，但再融資本錢低，靈敏性強(qiáng)，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要緣由之一。選擇國(guó)內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)本身的開展需求，假設(shè)是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，由于可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)本身的規(guī)模、透明，提高運(yùn)營(yíng)管理程度，假設(shè)是為了圈錢，上海A股市場(chǎng)的市盈率高于香港股市。.2.房地產(chǎn)融資決策上市集資買殼上市與IPO的比較上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債就目前的市場(chǎng)情況而言，資本市場(chǎng)也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)工程本身詳細(xì)的投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往

13、表現(xiàn)為優(yōu)勢(shì)。新的公司上市規(guī)那么似乎放寬了上市限制，但券商等中介機(jī)構(gòu)將承當(dāng)完全責(zé)任，極大限制了暗箱操作。在新規(guī)那么面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用程度普遍低下的情況下，欲經(jīng)過大規(guī)模上市處理行業(yè)性的獎(jiǎng)金短缺，似乎并不現(xiàn)實(shí)。.2.房地產(chǎn)融資決策信托信托以其極強(qiáng)的順應(yīng)及其中介功能，遭到了各方面的注重。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托方案可歸納為以下四種方式：債務(wù)、股權(quán)、準(zhǔn)REIT、財(cái)富信托。信托方案風(fēng)險(xiǎn)中外比較就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購(gòu)買資金信托產(chǎn)品之后，獲得信托受害權(quán)，但喪失了對(duì)資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不思索投資者對(duì)信托公司

14、的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。.2.房地產(chǎn)融資決策基金案例分析如今國(guó)內(nèi)多數(shù)基金公司是根據(jù)采用投資公司方式運(yùn)作的，而不是以基金方式運(yùn)作的。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募方式，因受和的限制，其投資者數(shù)量分別不超越50人和200份。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類投資方式國(guó)外房地產(chǎn)基金中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的妨礙.2.房地產(chǎn)融資決策債券可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)控制目前還不會(huì)有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉(zhuǎn)債，主要是由于它們的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高。根據(jù)，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)厲，只需國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩上個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資歷，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、

15、資本金以及但保等都有嚴(yán)厲限制，加之我國(guó)倆券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)金融工具。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。.3.房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)方法常見評(píng)價(jià)方法本錢法比較法收益法復(fù)原法剩余法實(shí)踐運(yùn)用.4.房地產(chǎn)投資主要投資方式和戰(zhàn)略主要思索要素：工程，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過程主要投資方式：土地，開發(fā)，運(yùn)營(yíng)物業(yè)投資戰(zhàn)略.5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理從投資量來說，以美國(guó)90年代的投資價(jià)值為例主要有四類資產(chǎn)方式：現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn)ReturnTbillsMuniMBSBondsREStocksRish.5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理每一類資

16、產(chǎn)都有其各自不同的特點(diǎn)，包括不同的優(yōu)點(diǎn)和缺陷。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太親密的相關(guān)度，因此可以提供投資者經(jīng)過分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)機(jī)。價(jià)錢“有漲有落或者“周期性的活動(dòng)方式是典型的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)方式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長(zhǎng)期的、大范圍的上下動(dòng)搖，反映不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)普遍的低效性和泡沫性。.5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)類型市場(chǎng)、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的量化風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)答.5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系.5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)要素社會(huì)經(jīng)濟(jì)、法制環(huán)境、市場(chǎng)情況、技術(shù)條件土地地理位置、征用、購(gòu)入本錢、產(chǎn)權(quán)、拆遷、根底設(shè)備開發(fā)本錢規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境調(diào)查、假設(shè)條件及其實(shí)現(xiàn)用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、構(gòu)造、質(zhì)量規(guī)范/超前/長(zhǎng)期投資價(jià)值/本錢，施工，環(huán)捍衛(wèi)生，建造工期，資料，利率資金實(shí)力，組織；現(xiàn)金流分析，風(fēng)險(xiǎn)控制營(yíng)銷定位，戰(zhàn)略，媒體 .5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)要素盈利才干市場(chǎng)、工程質(zhì)量、買賣記錄租售協(xié)議物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同法令法規(guī)規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi)以北京為例保險(xiǎn)房地產(chǎn)債務(wù)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理通貨膨脹利率風(fēng)險(xiǎn)提早歸還風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn).5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)述.5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)杠桿，即負(fù)債程度細(xì)述資本本錢的加權(quán)平均公式r=(L/V)rD=1-(L