不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)比較法計(jì)算題

1、 非常市場(chǎng)比較法作業(yè)1、現(xiàn)擬采用市場(chǎng)法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：項(xiàng)目可比實(shí)例甲可比實(shí)例乙可比實(shí)例丙建筑面積1000m21200m29687.6平方英尺成交價(jià)格240萬(wàn)元人民幣300美元/m2243萬(wàn)元人民幣成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%又知，可比實(shí)例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首期96萬(wàn)元；第一年末72萬(wàn)，月利率1%；第二年末72萬(wàn)，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1:.8.5，2003年8月初的市場(chǎng)匯價(jià)為1:.8.3。該類(lèi)房地產(chǎn)人民幣

2、價(jià)格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值）。解：（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：甲一次付清總價(jià)，960000+，2162653（元）720000丄7200006+1%LG+1%）26+1.05%）2甲單價(jià)=2162.65（元/m2）乙單價(jià)=300 x8.5=2550（元/m2）丙單價(jià)=24300009687.6x10.764=2700（元/m2）2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格甲，2162.65100 x6-0.8%x6+1.0%）2X（1

3、+1.2%、，2722.19（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格乙，2550 x100 x（1+1.0%乂x（1+1.2%x100，2856.34（元/m2）100102比準(zhǔn)價(jià)格丙，2700 x巴x（1+1.2%1x,2762.22（元/m2）1001053）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（2722.19+2856.34+2762.22）3=2780.25（元/m2）2、為評(píng)估某房地產(chǎn)的價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表:項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成父價(jià)格（兀/m2）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日200

4、3年6月1日交易情況-2%+1.5%0%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權(quán)益狀況0+2%-1%實(shí)物狀況-1%0+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價(jià)格。解：（1）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A，3800 x100 xG+1.5%乂x（17x1%）x型x100 x100，3809.77（元/m2）10310099以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，則2003年3月1日到2003年10月1

5、日之間的價(jià)格指數(shù)分別為100、99、98、97、96、95、94、93。比準(zhǔn)價(jià)格B，4100 x比準(zhǔn)價(jià)格C，3950 xTOC o 1-5 h z10093100100100(一/)xxxx，3758.15比/m2丿101.59810010210010093100100100(一,)xxxx，3788.24比/m2丿100979999102求算估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=(3809.77+3758.15+3788.24)-3=3785.39(元/m2)3、為評(píng)估寫(xiě)字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下(1

6、)可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成父價(jià)格(兀/m2)600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日2)交易情況分析判斷項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。(3)調(diào)查獲知該類(lèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+2%+

7、4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。(2001年考試題)解：(1)交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/103可比實(shí)例B=100/99可比實(shí)例C=100/102交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A，(11.2%)2x(11.8%)4，1.0999可比實(shí)例B，(11.2%)4xG1.8%)4，1.1265可比實(shí)例C，61.2%)xG1.8%)4，1.0869房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計(jì)算因素1的權(quán)

8、重=4/(1+1.67+4)=0.6因素2的權(quán)重=1.67/(1+1.67+4)=0.25因素3的權(quán)重=1/(1+1.67+4)=0.15房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C/、/100/、(100+2)x60%+(100-3)x25%+(100+6)x15%/、/100/、(100+4)x60%+25%+G00+2)x15%100/、(100+0)x60%+100+5)x25%+(100-3)x15%100(100而1101.35丿1001001021102.45丿100(1001011100.80丿計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookm

9、ark54比準(zhǔn)價(jià)格A=6000 x100 x1+1.2%丄x1+1.8%)4x型=6343.73(6321.82)(元/m2103101比準(zhǔn)價(jià)格B-5800 x100 x(1=6470.02(6446.60)(元/m2 HYPERLINK l bookmark56102比準(zhǔn)價(jià)格C-6120 x型x(1+1.2%)x6+1.8%)4x型-6456.56(6469.38)(元/m2)102101 HYPERLINK l bookmark62(6343.73+6470.02+6456.56)一“(宀“心)(一/)(5)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格-6423.44V6410.937元/m2丿4、為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格

10、，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類(lèi)似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料見(jiàn)下表：項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成父價(jià)格(兀/m2)51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%21%00-3%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%交易實(shí)物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1

11、日該類(lèi)住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均)。解：(1)選取可比實(shí)例。實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例，而選取A、C、E作為可比實(shí)例。(2)計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)x房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(3)交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/102

12、可比實(shí)例C=100/100可比實(shí)例E=100/97交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A=(1+1%)4可比實(shí)例C=(1+1%)4可比實(shí)例E=(1+1%)3房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：可比實(shí)例A=100/100 xl/3+(100-2)xl/3+(100-4)xl/3=100/98可比實(shí)例C=100/(100+3)X1/3+(100+2)x1/3+(100-2)x1/3=100/101可比實(shí)例E=100/100 x1/3+(100-1)X1/3+(100+1)x1/3=100/100(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A=5100 x

13、(100/102)x(1+1%)4X(100/98)=5309.20(元/m2)比準(zhǔn)價(jià)格C=5200 x(100/100)x(1+1%)4x(100/101)=5357.57(元/m2)比準(zhǔn)價(jià)格E=5000 x(100/97)x(1+1%)3x(100/100)=5310.83(元/m2)(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87(元/m2)5、評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500m2。收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例作為比較實(shí)例?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格

14、如下：項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成父價(jià)格(兀/m2)120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價(jià)格低3%比正常價(jià)格高5%3)該類(lèi)土地2004年1月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示：月份123456789價(jià)格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，均以上個(gè)月為100。4)房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.2510

15、01109897試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格。解：(1)公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)x房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/100可比實(shí)例C=100/97可比實(shí)例E=100/105交易日期調(diào)整系數(shù)為：可比實(shí)例A=0.985x1.026x1.013x1.028x1.035x1.033x1.038=1.168可比實(shí)例B=1.013x1.028x1.035x1.033x1.038=1.156可比實(shí)例C=1.033x1.038=1.072房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實(shí)例A=100/(95x0.4+105x0.35+1

16、10 x0.25)=100/102.25可比實(shí)例B=100/(92x0.4+96x0.35+98x0.25)=100/94.55可比實(shí)例C=100/(106x0.4+109x0.35+97x0.25)=100/104.8計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A=1200 x(100/100)x1.168x(100/102.25)=1370.76(元/m2)比準(zhǔn)價(jià)格B=1150 x(100/97)x1.156x(100/94.55)=1449.51(元/m2)比準(zhǔn)價(jià)格C=1380 x(100/105)1.072x(100/104.8)=1344.38(元/m2)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)

17、果，則有：估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)估價(jià)對(duì)象價(jià)格(總價(jià))=1388.22x1500=208.33(萬(wàn)元)6、估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下(1)收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：實(shí)例交易價(jià)格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2004年3月30日比估價(jià)對(duì)象劣3%B2050正常2003年12月30日比估價(jià)對(duì)象劣8%C2380比正常價(jià)格高3%2004年5月30

18、日比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%從2003年11月2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬(wàn)元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等120元/m2,以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示。級(jí)另U12345678地價(jià)是次級(jí)的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.41.41地價(jià)是最差級(jí)的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.41建筑物的重置價(jià)格為1100元/m2。建筑物

19、耐用年限為60年，無(wú)殘值。試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場(chǎng)法和成本法求取(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。解：(1)成本法公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)+建筑物重置(或重建)價(jià)-建筑物折舊求取土地的重置價(jià)用市場(chǎng)法求取A修正后的單價(jià)=2200 x(100/100)x(1+0.5%)6x(100/97)=2336.94(元/m2)B修正后的單價(jià)=2050 x(100/100)x(1+0.5%)9x(100/92)=2330.56(元/m2)C修正后的單價(jià)=2380 x(100/103)x(1+0.5%)4x(100/105)=2244.99(元/m2)

20、再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得土地價(jià)格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/m2)用征用農(nóng)地費(fèi)用加土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價(jià)調(diào)節(jié)辦法求取土地價(jià)格為：(100000/666.67)+150+120 x5.38=2259.60(元/m2)再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價(jià)格為(2304.16+2259.60)/2=2281.88(元/m2)土地總價(jià)=2281.88x1000=228.19(萬(wàn)元)求建筑物的重置價(jià)格為：1100 x4500=465(萬(wàn)元)求建筑物的折舊總額為495x20/60=165(萬(wàn)元)(5)計(jì)算估價(jià)額該房地產(chǎn)價(jià)格(總價(jià)

21、)=228.19+465=558.19(萬(wàn)元)該房地產(chǎn)價(jià)格(單價(jià))=558.19/4500=1240.42(元/m2)7、為評(píng)估某寫(xiě)字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：(1)可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成父價(jià)格(兀/m2)600061405890成交日期2002年3月1日2002年5月1日2002年2月1日2）交易情況分析判斷項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度負(fù)

22、值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度（3）調(diào)查獲知該類(lèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+3%+5%0因素2-2%-1%+3%因素3-5%+2%-4%房地產(chǎn)狀況中的三全因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需

23、計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。解：（1）公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（2）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/103可比實(shí)例B=100/98可比實(shí)例C=100/102（3）交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例A=（1+1.1%）1X（1+1.6%）5=1.0945可比實(shí)例A=（1+1.6%）4=1.0656可比實(shí)例A=（1+1.1%）2X（1+1.6%）5=1.1065（4）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計(jì)算因素1的權(quán)重=3/（3+2.4+1）=47%因素2的權(quán)重=2.4/（3+2.4+1）=38%因素3的權(quán)重=1/（3+2.4+1）=15

24、%房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算：可比實(shí)例A=100/（103X47%+98X38%+95X15%）=100/99.9可比實(shí)例B=100/（105X47%+99X38%+102X15%）=100/102.27可比實(shí)例C=100/（100X47%+103X38%+96X15%）=100/100.545）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark24100100（一/）比準(zhǔn)價(jià)格A=6000X比準(zhǔn)價(jià)格B=6149x比準(zhǔn)價(jià)格C=5890 xx1.0945x，6382.11比/m2）10399.9型x1.0656x102.27，6528.12（元/m298 HYPERLI

25、NK l bookmark28100（x1.1065x，6355.18元/m2102100.54（6）估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（6382.11+6528.12+6355.18）/3=6421.8（元/m2）&需要評(píng)估某商品住宅在1996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類(lèi)似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000人民幣元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情況-1%0%+2%區(qū)域因素+2%+3%0%個(gè)別因素0%+1%-2%上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類(lèi)商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜?/p>