房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析實(shí)施報(bào)告

1、-. z.市滄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析摘要為了對(duì)市滄區(qū)金水路的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供決策依據(jù)，我們做出了這份風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。在報(bào)告中，我們找出了房地產(chǎn)項(xiàng)目中常有的七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、局部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；然后我們用列表排序法對(duì)這七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行量化處理，并根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別排序（見(jiàn)表三）和確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)（見(jiàn)表四）；最后，我們就不同的風(fēng)險(xiǎn)因素采取相對(duì)應(yīng)的措施，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定應(yīng)對(duì)措施的力度。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)分析 列表排序法一、項(xiàng)目概況這是位于市滄區(qū)金水路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的是其中三棟30層的住宅樓，總建筑面積為37610m2，該地區(qū)

2、環(huán)境優(yōu)美，交通便利，市政配套設(shè)施齊全，生活方便，是一個(gè)較好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目平面圖如下：二、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基于該房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是一個(gè)相對(duì)較復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素有很多，影響的關(guān)系也是錯(cuò)綜復(fù)雜，有直接的，間接的，明顯的，不明顯的；同時(shí)，各因素對(duì)該項(xiàng)目的影響大小也不相同，這樣使得，將所有因素逐一分析存在一定的難度且得不償失。所以，在該項(xiàng)目中，我們應(yīng)找出主要的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且分析他們影響該項(xiàng)目收益情況的嚴(yán)重程度。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類(lèi)來(lái)考慮：1、宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，指發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的可能經(jīng)濟(jì)損失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)

3、慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面。2、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類(lèi)設(shè)施的變化會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)影響；周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒(méi)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來(lái)不利影響；環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，包括空氣污染、噪音污染、水污染等；自然風(fēng)險(xiǎn)，指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅，如超標(biāo)

4、準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。3、土地風(fēng)險(xiǎn)土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)，取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會(huì)問(wèn)題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。4、資金風(fēng)險(xiǎn)資金充足性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大，利率變化對(duì)市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過(guò)高，將削弱居民購(gòu)買(mǎi)力。5、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；適用性風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用

5、性，會(huì)冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。6、工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，工期拖延會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。7、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，需影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷(xiāo)售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過(guò)高的售價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影響銷(xiāo)售。三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指，

6、在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前或之后，該事件給人們的生活、生命、財(cái)產(chǎn)等各個(gè)方面造成的影響和損失的可能性進(jìn)行量化評(píng)估的工作。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是量化測(cè)評(píng)*一事件或事物帶來(lái)的影響或損失的可能程度。 這里，我們用列表排序法對(duì)上述建設(shè)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的七種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類(lèi)排序。列表排序法就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性，風(fēng)險(xiǎn)因素的可控性三者分別進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上，并在此基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行綜合分析。列表排序法的一般步驟是，先確定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，然后分別由專(zhuān)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性和風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行打分，然后確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)，并將風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。以下兩個(gè)表格分別是風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化的標(biāo)準(zhǔn)。表一：風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分

7、標(biāo)準(zhǔn)表二：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)嚴(yán)重度發(fā)生的概率可控程度10嚴(yán)重影響項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目取消，而且沒(méi)有警示非常高，頻繁發(fā)生大于或等于每小時(shí)一次絕對(duì)不能控制，只能聽(tīng)天由命9嚴(yán)重影響項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目取消，但有警示很高，經(jīng)常發(fā)生一天兩次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件幾乎不能控制，如需控制，需要?jiǎng)?chuàng)造一定的條件8嚴(yán)重影響項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，可能導(dǎo)致嚴(yán)重的拖期，超支或質(zhì)量問(wèn)題高，經(jīng)常發(fā)生一天一次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件控制難度很大，可能需要其他條件7項(xiàng)目的進(jìn)度，成本或質(zhì)量性能受到顯著影響，可能導(dǎo)致有些工作不能完成較高，經(jīng)常發(fā)生每周一次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件有一定的難度，但不需要其他條件6項(xiàng)目的進(jìn)度，成本和質(zhì)量受到一定影響，工作仍能完

8、成，中等，時(shí)有發(fā)生每月一次利用現(xiàn)有的技術(shù)和條件能控制5項(xiàng)目的進(jìn)度，成本和質(zhì)量受到輕微影響中等，時(shí)有發(fā)生每年兩次無(wú)征兆，利用現(xiàn)有技術(shù)和條件容易控制4項(xiàng)目受到一定的影響中等，偶爾發(fā)生每年一次無(wú)征兆，能控制3對(duì)項(xiàng)目有比較小的影響低，很少發(fā)生每?jī)赡暌淮斡姓髡?，能控?影響很小很低，幾乎從不發(fā)生每五年一次有明顯征兆，能控制1無(wú)影響從不發(fā)生每十年還不到一次一眼就能看出問(wèn)題，控制很簡(jiǎn)單這里我們通過(guò)五位專(zhuān)家分別就七種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，嚴(yán)重性，可控性進(jìn)行打分，每一項(xiàng)取五位專(zhuān)家打分的平均值。通過(guò)計(jì)算來(lái)衡量風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，并對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序。具體結(jié)果見(jiàn)下表：表三：風(fēng)險(xiǎn)因素排序編號(hào)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估排序風(fēng)險(xiǎn)因素可能性嚴(yán)重性

9、可控性風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)6.0 6.4 9.6 368.6 22區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)5.6 6.4 8.2 293.9 33土地風(fēng)險(xiǎn)3.8 6.0 6.2 141.4 54資金風(fēng)險(xiǎn)6.0 9.0 8.0 432.0 15設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)3.4 9.2 3.6 112.6 76工程風(fēng)險(xiǎn)3.2 6.2 6.4 127.0 67市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3.0 8.4 8.8 221.8 4由表三可知，可以將七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素分成三個(gè)等級(jí)：表四：風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素主要風(fēng)險(xiǎn)因素資金風(fēng)險(xiǎn)，宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)次要風(fēng)險(xiǎn)因素區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最次風(fēng)險(xiǎn)因思土地風(fēng)險(xiǎn)，工程風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素按照級(jí)別高低依次為：資金風(fēng)險(xiǎn)，宏

10、觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，土地風(fēng)險(xiǎn)，工程風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策根據(jù)各風(fēng)險(xiǎn)因素的具體情況提出以下相對(duì)應(yīng)的措施：1、對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要確保有足夠的資金來(lái)滿足施工的要求，并且選擇合適的融資方式和合理的融資結(jié)構(gòu)使資金成本降到最低，另一方面由于利率的變化對(duì)于項(xiàng)目成本和居民的購(gòu)買(mǎi)力均有較大的影響，所以投資者要隨時(shí)關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化所產(chǎn)生的不利影響。2、對(duì)于宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響，所以項(xiàng)目投資者一方面要時(shí)時(shí)關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，以最

11、大限度的減少項(xiàng)目的損失；另一方面，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)工程保險(xiǎn)、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。3、對(duì)于區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：由于該項(xiàng)目處于滄區(qū)的住宅區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施比較齊全，能夠滿足業(yè)主的生產(chǎn)生活要求。項(xiàng)目主要應(yīng)該防的是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，降低環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)嚴(yán)格控制施工過(guò)程中的污水排放，降低施工噪聲，盡量減少施工過(guò)程中的揚(yáng)塵等手段，降低自然風(fēng)險(xiǎn)則需要通過(guò)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)、增加施工安全措施來(lái)減少洪水、暴雨、地震、臺(tái)風(fēng)等可能造成的影響。4、對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：首先，市場(chǎng)需求對(duì)于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售有很大影響，由于我國(guó)當(dāng)前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對(duì)住宅樓的需求較大，所以只要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，做好必要

12、的宣傳，可以把銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，其次，產(chǎn)品定價(jià)也是影響項(xiàng)目收益的重要因素，投資者應(yīng)該做好市場(chǎng)調(diào)研工作，結(jié)合有關(guān)專(zhuān)家的判斷，確定合理的產(chǎn)品售價(jià)，不但能將住宅全部售出，而且獲得較高的單位面積收益。5、對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：嚴(yán)格按照法律和相關(guān)法規(guī)的要求做好征地拆遷、安置和補(bǔ)償工作，盡量避免產(chǎn)生矛盾，項(xiàng)目建設(shè)之前要做好該地塊工程地質(zhì)條件、水溫地質(zhì)條件的勘測(cè)，對(duì)于不良的地質(zhì)條件采取必要的工程措施，以避免對(duì)工程質(zhì)量造成影響。6、對(duì)于工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，懂工程善管理，嚴(yán)格控制施工過(guò)程，保證工程質(zhì)量。嚴(yán)格按照工期要求施工，盡量避免工期拖延所帶來(lái)的損失。7、對(duì)于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中要注意設(shè)計(jì)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)型、適用性、可靠性和技術(shù)性之間的權(quán)衡，不能片面追求*一方面而忽視其他方面，應(yīng)該使設(shè)計(jì)在各方面都能達(dá)到讓人滿意的水平。五、風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)該靈活運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)分散等方法，對(duì)于主要的風(fēng)險(xiǎn)如宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)要重點(diǎn)考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響，對(duì)于次要風(fēng)險(xiǎn)如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，并專(zhuān)門(mén)補(bǔ)充各項(xiàng)控制綜上所述，項(xiàng)