買賣合同無(wú)效引致的房屋登記效力問(wèn)題

1、買賣合同無(wú)效引致的房屋登記效力問(wèn)題朱某與鈕某于1996年9月結(jié)婚，雙方于 1997年購(gòu)置了一處房產(chǎn)，并于同年領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為鈕某。后該房屋一直出租給他人使用。2006年9月18日，鈕某向房屋登記機(jī)構(gòu)聲明其至今未婚，提供了能證明其未婚狀況的戶口簿，簽署了權(quán)屬保證書，并在同日與曹某訂立房屋買賣合同，約定將該房屋以20萬(wàn)元價(jià)格出賣給曹某。雙方于同日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，9月21日房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放了以曹某為所有人的房屋所有權(quán)證。同年10月，曹某將該房屋抵押給某銀行并辦理了抵押登記。 2021年6月，朱某發(fā)現(xiàn)房屋已被過(guò)戶，向鈕某追問(wèn)，鈕某稱房屋是借給曹某貸款用的，自己并未取得合同

2、約定的對(duì)價(jià)。后朱某要求曹某出具了借用房產(chǎn)證的字據(jù)，并訴之法院，法院判決鈕某與曹某訂立的房屋買賣合同無(wú)效，爭(zhēng)議房屋屬朱某與鈕某共同所有。于是，朱某持生效的判決書向房屋登記機(jī)構(gòu)要求將登記在曹某名下的爭(zhēng)議房屋更正登記到朱某和鈕某名下。那么，房屋登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)該據(jù)此辦理更正登記呢?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)?房屋登記方法?(下稱?方法?)第八十條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記。?最高人民法院、國(guó)土資源部、建立部關(guān)于依法標(biāo)準(zhǔn)人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行假設(shè)

3、干問(wèn)題的通知?(法發(fā)20045號(hào)，以下簡(jiǎn)稱2004年5號(hào)文)第五條規(guī)定：“在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。我們應(yīng)該為其辦理更正登記。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，?方法?第七十四條對(duì)更正登記作了具體規(guī)定，除了應(yīng)提供“登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料外，“利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。而申請(qǐng)人朱某提供的法院判決書充其量只是證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。且由于該房屋已進(jìn)展抵押登記，所以此處的“權(quán)利人除了登記簿記載的所有權(quán)人曹某外，還應(yīng)包括抵押權(quán)人某銀行。又

4、根據(jù)?方法?和2004年5號(hào)文相關(guān)規(guī)定，因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)才子以辦理。因此，不應(yīng)為朱某鈕某辦理更正登記。我們采納第二種觀點(diǎn)，理由如下所述。二、房屋登記的公示公信效力公示公信原那么是?物權(quán)法?的根本原那么。我國(guó)對(duì)于包括房屋在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記要件主義，即以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式?；氐揭陨习咐还苁氢o某與曹某的房屋買賣，還是曹某與某銀行的抵押貸款，由于都已在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了登記，因此，曹某的房屋所有權(quán)、某銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)都具有公示效力。依物權(quán)的公信原那么，公示方法所表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)即使

5、不存在或者內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴此公示方法所表示的物權(quán)而與之交易的人，法律仍成認(rèn)該交易的法律效果。本案例中，鈕某為登記房屋所有權(quán)人，曹某因信賴鈕某有完全的處分權(quán)而與之進(jìn)展交易，盡管鈕某對(duì)該房屋并無(wú)完全的處分權(quán)，依照物權(quán)公信原那么，曹某仍應(yīng)取得該房屋所有權(quán)；在曹某與某銀行的抵押過(guò)程中，曹某為登記房屋所有權(quán)人，某銀行充分信賴曹某有權(quán)對(duì)該房屋設(shè)定抵押，其抵押權(quán)的取得并無(wú)瑕疵。三、房屋登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù) 我們認(rèn)為，根據(jù)?物權(quán)法?的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)的審查應(yīng)該是以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔，即只有在申請(qǐng)人提供的書面材料仍不能證明登記事項(xiàng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才進(jìn)展實(shí)地查看。對(duì)于實(shí)地查看的范圍，?方法?第19條也作了

6、具體規(guī)定：房屋所有權(quán)初始登記：在建工程抵押權(quán)登記；因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。從以上查看范圍的規(guī)定亦可看出，實(shí)地查看只是查看房屋狀況是否與申請(qǐng)登記事項(xiàng)相符，并不是對(duì)權(quán)利歸屬進(jìn)展調(diào)查。本案例中的轉(zhuǎn)移登記不屬于房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)地查看范疇，且通過(guò)實(shí)地查看也不能發(fā)現(xiàn)鈕某對(duì)該房屋無(wú)完全的處分權(quán)，通過(guò)鈕某提供的房產(chǎn)證、身份證明、權(quán)屬保證書及與登記簿的校驗(yàn)，房屋登記機(jī)構(gòu)已完全盡到審慎審查的義務(wù)。至于鈕某的刻意隱瞞婚姻狀況及鈕某曹某訂立房屋買賣合同并非真實(shí)意思表示的事實(shí)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)也不可能發(fā)覺(jué)。?物權(quán)法?第21條也規(guī)定了登記錯(cuò)誤的先行賠付制度，但從立法目的來(lái)

7、看，這里的登記錯(cuò)誤是指登記機(jī)構(gòu)(登記機(jī)構(gòu)本身或者是內(nèi)部工作人員個(gè)人)的原因造成的錯(cuò)誤。如果登記機(jī)構(gòu)盡到了審慎審查義務(wù)而進(jìn)展的登記，就應(yīng)視為正確有效的登記，盡管其可能與真實(shí)的權(quán)利狀況不符。四、善意取得制度在房屋登記中的適用?物權(quán)法?第106條第一款規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。據(jù)此，曹某與鈕某的房屋買賣中，由于曹某受讓房屋時(shí)并不是以買

8、受房屋為目的，因此不能說(shuō)是善意，而紐某也并未取得合同對(duì)價(jià)，故雖然已經(jīng)進(jìn)展了房屋轉(zhuǎn)移登記，曹某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有權(quán)。那么，某銀行的抵押權(quán)呢?物權(quán)法?第106條第三款規(guī)定了“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定，由此可知，抵押登記同樣適用善意取得制度。從交易的經(jīng)濟(jì)性和效率性來(lái)考慮，某銀行不可能對(duì)房屋所有權(quán)人曹某取得房屋所有權(quán)的途徑、方式等進(jìn)展調(diào)查看其是否對(duì)該房屋擁有絕對(duì)的、不可撤銷的處分權(quán)，只能通過(guò)登記查詢的方式盡到審慎合理的審查注意義務(wù)，因此，某銀行抵押權(quán)的取得毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該是善意取得。五、本案例引起的思考本案至今尚未得到妥善解決，由此也引發(fā)了我們的一點(diǎn)思考，希望能夠拋磚引玉，引起同行們的關(guān)注和探討。根據(jù)?物權(quán)法?第15條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效：未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。既然物權(quán)登記與否并不影響合同效力，那么是否可以以此推斷，合同有無(wú)效力也并不影響物權(quán)的登記效力呢?即不能以引起物權(quán)變動(dòng)的合同無(wú)效來(lái)判定物權(quán)就無(wú)效，也就是說(shuō)，我國(guó)?物權(quán)法?采納的是物權(quán)行為無(wú)因性理論。按照物權(quán)行為無(wú)因性理論，法院判決鈕某與曹某的買賣合同無(wú)效是正確可行的，同時(shí)，曹某對(duì)房屋的所有及某銀行對(duì)該房屋