XXXX世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算

開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價顧問課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007.01.08本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟(jì)評價及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時間3個小時；課程將會結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。2我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價：評價哪些指標(biāo)？評價用在什么地方？如何進(jìn)行評價？3課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？市場未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%返還指標(biāo)等6土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）轉(zhuǎn)型企業(yè)高價——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤期望低）資金密集型無地企業(yè)——金地龍華地塊；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）7地塊分析市場態(tài)勢售價預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格過程加價策略加價場外公關(guān)傳統(tǒng)價格模型合理價格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。8土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門9土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例——資金如何運(yùn)作？城市背景：山東省某地級城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2.4億）開發(fā)商賬面資金：4000萬銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿12000萬投入土地款（類違規(guī)）土地獲取價格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬提前低價賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個1/3，1/3房屋、1/3主材（開發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，±0開始付款；成本：1400元/平方米；啟動資金：商品房建設(shè)+回遷建設(shè)資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常常見的問題是是什么？舉例例說明：關(guān)于資金：以以山東某開發(fā)發(fā)商為例，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)中的的資金抽出作作為它用，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目資金金流出現(xiàn)問題題；關(guān)于項(xiàng)目方向向，幾種死法法？想賺想死的（老想多賺，，違背市場規(guī)規(guī)律），體現(xiàn)現(xiàn)在做了市場場滯銷的產(chǎn)品品，比如商業(yè)業(yè)問題、容積積率問題、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)問題題；逞能能死的，不要和地價價、政府、專專業(yè)公司過不不去；商業(yè)就就是商業(yè)不要要牽扯其他的的，比如教派派、比如文化化、比如面子子工程；省錢省死的，省錢省出事事了，競爭問問題、質(zhì)量問問題、成本壓壓力問題；關(guān)于人力，是是否具備了足足夠的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作、工程管管理、財(cái)務(wù)管管理、對外公公關(guān)人力，是是否理順了內(nèi)內(nèi)部的管理體體系；人力問題其實(shí)實(shí)更是管理問問題。討論：順馳在在發(fā)展擴(kuò)張中中，哪些問題題值得檢討？？11土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設(shè)設(shè)計(jì)階段：地塊勘查測繪繪：提供設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)，3——10天規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)計(jì)：落實(shí)決策策思路，3——6個月施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：施施工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式，，1——3個個月月景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：景景觀觀環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，2——3個個月月樣板板房房及及會會所所設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：營營銷銷環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，1個個月月討論論：：常常見見的的問問題題有有哪哪些些？？進(jìn)度度問問題題：：進(jìn)進(jìn)度度難難以以控控制制、、各各專專業(yè)業(yè)公公司司難難以以銜銜接接質(zhì)量量問問題題：：評評價價體體系系和和評評價價經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的缺缺失失12土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報報建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理最優(yōu)優(yōu)化化的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段流流程程參參考考：：時間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計(jì)各專專業(yè)業(yè)公公司司的的合合作作與與分分工工如如何何？？規(guī)劃劃單單位位與與施施工工圖圖：：初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工圖圖把把控控規(guī)劃劃單單位位與與景景觀觀：：完完善善、、技技術(shù)術(shù)交交底底施工工圖圖與與景景觀觀：：隱隱蔽蔽管管線線工工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)最優(yōu)優(yōu)秀秀的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果是是最最能能體體現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)商商開開發(fā)發(fā)思思維維和和開開發(fā)發(fā)意意識識的的成成果果，，而而非非作作品品。。13土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報報建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理開發(fā)辦辦開發(fā)經(jīng)經(jīng)營許許可證證項(xiàng)目手手冊計(jì)委固定資資產(chǎn)投投資計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目立立項(xiàng)規(guī)劃局局建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可土地測測量、、評估估國土資資源局局國有土土地使使用權(quán)權(quán)證土地確確認(rèn)、、報批批土地交交易開發(fā)辦辦人防辦辦墻改辦辦消防支支隊(duì)環(huán)保局局基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施牌牌套費(fèi)費(fèi)開發(fā)管管理費(fèi)費(fèi)人防異異地建建設(shè)費(fèi)費(fèi)墻改基基金消防設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)環(huán)境評評估及及排污污費(fèi)規(guī)劃局局建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可方案審審批規(guī)劃局局中標(biāo)通通知書書質(zhì)檢站站散水辦辦勞保辦辦定額站站安檢站站安全許許可定額鑒鑒別勞保統(tǒng)統(tǒng)籌散水押押金質(zhì)檢委委托城管大大隊(duì)執(zhí)法大大隊(duì)規(guī)劃局局開發(fā)辦辦建委基基建科科開工許許可證證預(yù)售許許可證證放線管管理14土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報報建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理工程建建設(shè)的的相關(guān)關(guān)知識識：工程建建設(shè)組組成部部分：土建建、水水電、、安裝裝及設(shè)設(shè)備整體工工程建建設(shè)：單體體部分分、環(huán)環(huán)境部部分、、室外外管線線建筑結(jié)構(gòu)形形式：磚混、框框架、框剪剪、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等項(xiàng)目施工周周期（平均進(jìn)度度、不考慮慮冰凍期））：多層及低密密度：9——12個月月小高層：1年半高層建筑：：2年到兩兩年半施工組織次次序：基礎(chǔ)部分→主體工程程→外墻裝裝飾及安裝裝→園區(qū)管管線→景觀觀施工→竣竣工驗(yàn)收15土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的的相關(guān)知識識2：影響工程造造價的主要要因素：建筑結(jié)構(gòu)形形式及建筑筑形態(tài)：鋼鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（（?。┛蚣芗埽敬u混外立面材質(zhì)質(zhì)及設(shè)備等等級：是否否玻璃幕、、外立面選選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等等級：在施施工定額的的基礎(chǔ)上加加減地基情況：：是否巖石石、是否流流沙、是否否軟基，決決定了基礎(chǔ)礎(chǔ)的施工成成本場地條件：：是否平整整、是否山山地抗震等級：：6級、7級、8級級節(jié)能要求：：是否滿足足節(jié)能規(guī)范范景觀環(huán)境造造價關(guān)于施工的的相關(guān)問題題探討，大大家在工作作中都會遇遇到什么問問題？16項(xiàng)目推進(jìn)慢慢在各環(huán)節(jié)節(jié)的主要原原因最主要的時時間耽誤在在項(xiàng)目開工工前期：決策上的時時間反復(fù)；；規(guī)劃設(shè)計(jì)上上的時間耽耽誤；各專業(yè)單位位的銜接不不夠緊密；；規(guī)劃報建的的時間耽誤誤；亦可能遇到到不常見的的因素如：：地基問題導(dǎo)導(dǎo)致的隱蔽蔽工程施工工進(jìn)度緩慢慢資金短缺導(dǎo)導(dǎo)致的工程程施工進(jìn)度度緩慢天氣原因（（雨季做基基礎(chǔ)、冬天天施工等導(dǎo)導(dǎo)致）工地事故和和違章行為為導(dǎo)致的臨臨時停工和和工地整改改17如何加快項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度（（以某多層層項(xiàng)目為例例）土地獲取定位決策1—2個月月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8個月月項(xiàng)目報建+1個月施工建設(shè)8—10個個月推廣銷售物業(yè)管理多層項(xiàng)目從從獲取土地地至開始銷銷售需要的的時間在1年左右；；高層項(xiàng)目目需要的時時間在1年年半至兩年年；（順馳馳最快半年年開始銷售售）18課題二：經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價的的應(yīng)用19我們對課程程的展開角角度，為什什么要了解解流程和經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價，，有什么實(shí)實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程程：什么時間干什什么事？什么事情誰來來辦？怎么辦辦最好？環(huán)節(jié)容易出什什么問題？流程對開發(fā)商商的影響是什什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價價：評價哪些指標(biāo)標(biāo)？評價用在什么么地方？如何進(jìn)行評價價？20項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價價的指標(biāo)體系系——對項(xiàng)目目盈利能力和和風(fēng)險的模擬擬和分析盈利評價指標(biāo)標(biāo)：利潤（凈利潤潤和稅后利潤潤）利潤率（成本本利潤率、自自有資金回報報率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評價指標(biāo)標(biāo)：投資峰值資金缺口評價體系：現(xiàn)金流分析負(fù)債（資金來來源）分析不確定性分析析項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算不同于于工程概預(yù)算算和房地產(chǎn)開開發(fā)財(cái)務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價價的使命是模模擬一條現(xiàn)金金流，幫助項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)者決決策。21項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價價的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)——以房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目為例指標(biāo)和物業(yè)配配比的模擬成本和投入節(jié)節(jié)奏估算租、售計(jì)劃模模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析析模擬開發(fā)進(jìn)程程財(cái)務(wù)評價22物業(yè)配比模擬擬的兩種方法法經(jīng)驗(yàn)值法確定容積率，，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安安排物業(yè)配比比缺點(diǎn)：配比的的落地性不強(qiáng)強(qiáng)，很難反映映社區(qū)形態(tài)配比反算法通過容積率和和產(chǎn)品配比反反算優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確確反映配比變變化對方案的的影響，對方方案的落地性性比較有把握握；缺點(diǎn)：過程比比較復(fù)雜，對對經(jīng)驗(yàn)要求比比較高23房地產(chǎn)開發(fā)成成本構(gòu)成開發(fā)成本土地出讓費(fèi)用用土地拆遷和安安置前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)室外工程費(fèi)公共配套設(shè)施施費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用用開發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)（包含稅收收和規(guī)費(fèi)）開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用24現(xiàn)金流量分析析現(xiàn)金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上總計(jì)現(xiàn)金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一階段銷售收入054542233760000077918……………………………………………………現(xiàn)金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程費(fèi)168901587015870004863……………………………………………………凈現(xiàn)金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加凈現(xiàn)金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220資本化率8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-626543424663305147611815540133643232484累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142內(nèi)部收益率49%123%動態(tài)投資回收期1.78財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（（FNPV)：反映計(jì)算算期內(nèi)的獲利利能力內(nèi)部收益率(FIRR)：反映項(xiàng)目目成本和效益益相抵后的報報酬率動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期(Pt)：：投投資資返返本本年年限限，，反反映映抗抗風(fēng)風(fēng)險險能能力力25不確確定定性性分分析析盈虧虧平平衡衡分分析析又稱稱保保本本點(diǎn)點(diǎn)分分析析，，分分為為：：價格格保保本本點(diǎn)點(diǎn)分分析析銷售售率率（（租租售售率率保保本本點(diǎn)點(diǎn)分分析析））保保本本點(diǎn)點(diǎn)分分析析敏感感性性分分析析又稱稱靈靈敏敏度度分分析析反映映單單種種不不確確定定因因素素對對項(xiàng)項(xiàng)目目效效益益的的影影響響一般般考考慮慮土土地地價價格格、、建建安安成成本本和和售售價價的的不不確確定定性性26我們們將將結(jié)結(jié)合合具具體體案案例例來來講講解解經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價價在在決決策策中中的的運(yùn)運(yùn)用用————案例例1協(xié)助助決決策策物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)————案例例2協(xié)助助決決策策資資金金計(jì)計(jì)劃劃————案例例3協(xié)助助決決策策容容積積率率————27經(jīng)濟(jì)評價價的基本本原則客觀合理理價值對等等對于容積積率、成成本、價價格等基基本假設(shè)設(shè)的取值值要做到到客觀和和合理品質(zhì)不對對等的商商品，不不在同