商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作基本流程課件

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作基本流程 本ppt課件僅供學(xué)習(xí)使用 本ppt課件僅供學(xué)習(xí)使用 本ppt課件僅供學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完畢請(qǐng)自行刪除一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程 1、 市場(chǎng)調(diào)研 2、 商業(yè)分析 3、 商業(yè)定位 4、 商業(yè)規(guī)劃 5、 主力店談判 6、 建筑規(guī)劃 7、 營(yíng)銷(xiāo)推廣 8、 開(kāi)發(fā)模式 9、 店鋪銷(xiāo)售 10、商業(yè)招商 11、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的十大誤區(qū)目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別 1、地 理 位 置 2、目 標(biāo) 顧 客 3、功 能 用 途 4、消 費(fèi) 環(huán) 節(jié) 5、物 業(yè) 要 求 6、產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 7、銷(xiāo) 售 營(yíng) 銷(xiāo) 8、投 資 回 報(bào) 9、專(zhuān) 業(yè) 程 度 10、

2、綜 合 實(shí)力二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程 1、市場(chǎng)調(diào)研 1消費(fèi)者調(diào)研 年齡構(gòu)造 性 別 婚姻狀況 收入水平 學(xué)歷狀況 價(jià)格需求 品種需求 購(gòu)物里程 業(yè)態(tài)選擇 消費(fèi)頻次 消費(fèi)支出 交通工具 消費(fèi)動(dòng)機(jī) 潛在需求 購(gòu)物行為分析2經(jīng)營(yíng)者調(diào)研 分布地段 經(jīng)營(yíng)狀況 價(jià) 格 帶 銷(xiāo)售額 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)實(shí)力 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需求 市場(chǎng)空間 開(kāi)展方案 品牌資源 經(jīng)營(yíng)商貨源 主力店資源 合作條件 配套業(yè)種資源 2、商業(yè)分析1城市經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)開(kāi)展地位 GDP增長(zhǎng)及占比 社會(huì)消費(fèi)零售額 人 口 狀 況 居民可支配收入 職工平均工資 居民恩格爾系數(shù) 人均消費(fèi)支出2地段分析 區(qū)域特質(zhì) 區(qū)域地位 城市規(guī)劃 人口狀況 根底設(shè)施

3、 交通狀況 潛在顧客及購(gòu)置力3周邊商圈分析 商圈分布 商圈規(guī)模 商業(yè)氣氛 商圈特點(diǎn) 商圈輻射效應(yīng) 市場(chǎng)容量分析 形態(tài)構(gòu)造 競(jìng)爭(zhēng)力分析 開(kāi)展趨勢(shì)4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 商業(yè)分布 經(jīng)營(yíng)定位 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 銷(xiāo)售狀況 贏利狀況 商品分布 樓層分布 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和品類(lèi) 商場(chǎng)環(huán)境 營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 員工狀況 管理團(tuán)隊(duì) 5工程SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)機(jī)3、商業(yè)定位 1主題定位 2目標(biāo)市場(chǎng)定位 3規(guī)模定位 4業(yè)態(tài)定位 5功能定位 6檔次定位 7招商策略定位4、商業(yè)規(guī)劃 1功能組合 購(gòu)物餐飲休閑 購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè) 購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)商務(wù) 2業(yè)態(tài)組合 百貨大賣(mài)場(chǎng) 百貨專(zhuān)業(yè)店 大賣(mài)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)店 大賣(mài)場(chǎng)品牌店 百貨餐飲 百貨大賣(mài)場(chǎng)餐飲

4、百貨專(zhuān)業(yè)店餐飲 大賣(mài)場(chǎng)品牌店餐飲 3商業(yè)布局規(guī)劃 垂直布局 平面布局 區(qū)域布局 4業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃5商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃 水平動(dòng)線 垂直動(dòng)線 人流動(dòng)線 車(chē)流動(dòng)線 貨流動(dòng)線 6交通規(guī)劃 垂直交通 水平交通 室內(nèi)交通 室外交通7商業(yè)空間規(guī)劃 層高 柱距 荷載 平面空間 電梯位置 配套用房 主樓與輔樓關(guān)系8二次裝修及美陳設(shè)計(jì) 9配套設(shè)施的規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃的六項(xiàng)原那么 1市場(chǎng)調(diào)查是前提 2商業(yè)定位是依據(jù) 3設(shè)施配套是重點(diǎn) 4經(jīng)營(yíng)管理是目標(biāo) 5多方溝通是保障 6投資策略要兼顧5、主力店談判1主力店的作用 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力 強(qiáng)大的聚客能力 提升租金及售價(jià) 提升招商條件 提升工程形象 提升物業(yè)價(jià)值 穩(wěn)定租金收益2主力店的不

5、利影響3主力店的談判時(shí)機(jī)4主力店談判對(duì)整個(gè)工程運(yùn)作的重要意義6 、建筑規(guī)劃 1總平面規(guī)劃 2交通規(guī)劃 3室內(nèi)平面規(guī)劃 4外立面規(guī)劃 5配套設(shè)施規(guī)劃 6經(jīng)營(yíng)區(qū)域與輔助用房規(guī)劃7 、營(yíng)銷(xiāo)推廣1圍繞商鋪銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)2圍繞招商的營(yíng)銷(xiāo)3開(kāi)業(yè)前后的營(yíng)銷(xiāo)4日常經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)5營(yíng)銷(xiāo)的核心 賣(mài)點(diǎn)的整合 針對(duì)性的推廣方案8 、開(kāi)發(fā)模式1三種主要的開(kāi)發(fā)模式 分割銷(xiāo)售 租售配合 只租不售2正確選擇開(kāi)發(fā)模式的戰(zhàn)略意義 銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng) 整體經(jīng)營(yíng)與分散經(jīng)營(yíng) 返租和經(jīng)營(yíng)本錢(qián) 返租期限與經(jīng)營(yíng) 資金回收與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物業(yè)升值 租售策略與主力店的引進(jìn) 9 、店鋪銷(xiāo)售1市場(chǎng)調(diào)查2店鋪分割3定價(jià)及銷(xiāo)售次序4商業(yè)元素的整合5商業(yè)賣(mài)點(diǎn)提煉6經(jīng)營(yíng)或后期經(jīng)

6、營(yíng)的支撐10 、商業(yè)招商1招商根本步驟 組建團(tuán)隊(duì) 專(zhuān)業(yè)調(diào)查 目標(biāo)甄選 條件設(shè)定 談判簽約 商裝組織 開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備2招商次序的設(shè)定 主力店 次主力店 專(zhuān)業(yè)店 配套動(dòng)能店 品牌店 11 、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理1商業(yè)動(dòng)線與品牌布局的完善2商業(yè)招商與調(diào)整3日常業(yè)務(wù)管理：銷(xiāo)售 庫(kù)存 價(jià)格 品種 質(zhì)量 陳列 4營(yíng)銷(xiāo)籌劃5賣(mài)場(chǎng)管理：營(yíng)業(yè)秩序 員工 店面形象 平安 消防 收銀 保潔 播音6物業(yè)管理7人事 財(cái)務(wù) IT8售后效勞9政府和媒體協(xié)調(diào)三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作十大誤區(qū)1、建筑規(guī)劃代替商業(yè)規(guī)劃2、建筑規(guī)劃先于商業(yè)規(guī)劃3、營(yíng)銷(xiāo)籌劃代替商業(yè)規(guī)劃4、重外觀形象，輕內(nèi)部布局5、重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用6、重店鋪銷(xiāo)售，輕商業(yè)經(jīng)營(yíng)7、重銷(xiāo)售策略，無(wú)視開(kāi)發(fā)模式的研究8、遷就主力店需求，無(wú)視