關(guān)于開(kāi)發(fā)商抵押商品房大產(chǎn)權(quán)證(共8頁(yè))

1、關(guān)于(guny)開(kāi)發(fā)商抵押商品房大產(chǎn)權(quán)證。業(yè)主(yzh)能不能收房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)大產(chǎn)證本質(zhì)(bnzh)上就是“房”或“地”從“無(wú)”到“有”的一個(gè)初始登記的發(fā)證,如同嬰兒出生,發(fā)個(gè)出生證一樣。開(kāi)發(fā)商在一塊地上建了若干套房屋,這房屋原先地球上是沒(méi)有的,現(xiàn)在有了,要取得國(guó)家管理機(jī)構(gòu)對(duì)其法律上的認(rèn)可確權(quán),我們把這個(gè)認(rèn)證過(guò)程稱之為“房屋初始登記”,把經(jīng)過(guò)確權(quán)的結(jié)果以頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證形式固定下來(lái)。這張證俗稱“大產(chǎn)證”。又因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人把它擁有的某套房屋賣(mài)給了或“送”給了別人,受讓人也要對(duì)其取得的房屋確權(quán),取得法律文書(shū)。我們把這房屋的過(guò)戶過(guò)程稱之為“房屋轉(zhuǎn)移登記”。登記的過(guò)程就是審核的過(guò)程。若它符合國(guó)家的規(guī)定,則對(duì)

2、這套房屋的新產(chǎn)權(quán)人發(fā)證,這個(gè)證稱為“小產(chǎn)證”。2、“開(kāi)發(fā)商拿不出大產(chǎn)證是因?yàn)榈盅航o銀行了”是個(gè)混淆的錯(cuò)誤的概念。首先弄清楚,抵押物是“大產(chǎn)證”?“房屋”?大產(chǎn)證是不能做抵押物的!即便是房屋抵押也不用將辦出的大產(chǎn)證押給銀行的,這點(diǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行都懂的。既然交房前就存在抵押了,從開(kāi)發(fā)商角度講,只能是發(fā)生過(guò)“在建工程抵押”,從購(gòu)房人角度講,是“預(yù)購(gòu)商品房”的抵押。國(guó)家規(guī)定(gudng),凡是被列入在建工程抵押的房屋不能進(jìn)行預(yù)售,除非銀行對(duì)該套房屋先解除了抵押。因?yàn)橘u(mài)給個(gè)人,個(gè)人完全可以拿它辦“按揭(n ji)”抵押給銀行(ynhng)的。這會(huì)形成一套期房的雙重抵押,是不許可的。 再則,“抵押”不轉(zhuǎn)移“

3、占有權(quán)”,這是抵押與典當(dāng)?shù)谋举|(zhì)區(qū)別。你把房屋抵押給了銀行,你照樣可以使用該房屋啊!3、抵押不影響產(chǎn)權(quán)登記,也不影響交房。交房是房屋的實(shí)物轉(zhuǎn)移,*是房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移,兩者可以有條件地分離,現(xiàn)實(shí)中幾乎無(wú)法做到同時(shí)轉(zhuǎn)移。房屋買(mǎi)賣(mài),雙方約定的交房條件可以有兩種:一是取得了住宅入住許可證,但還沒(méi)辦出大產(chǎn)證就交房;二是辦出大產(chǎn)證后的交房。法規(guī)上都是可以的。你的屬于哪種,參見(jiàn)購(gòu)房合同約定。符合約定的就能交房。即便抵押還存在,開(kāi)發(fā)商照樣可以辦出大產(chǎn)證并自己拿著,你按揭的房屋照樣可以辦出小產(chǎn)證你并持有它。辦理了抵押登記后,銀行取得的是“其他權(quán)利證明”或“他項(xiàng)權(quán)利證明”。用專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)表達(dá):產(chǎn)權(quán)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人,“他項(xiàng)權(quán)

4、利證明”發(fā)給債權(quán)人或抵押權(quán)人,兩碼事。關(guān)于土地使用權(quán)證抵押?jiǎn)栴}土地使用權(quán)證 又稱國(guó)有土地使用權(quán)證,是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。人們通常將購(gòu)買(mǎi)商品房關(guān)注的焦點(diǎn)放在房屋質(zhì)量及房產(chǎn)所有權(quán)證上，而忽略了另一項(xiàng)重要權(quán)利，即房產(chǎn)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)只是取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。人們通常對(duì)土地使用權(quán)問(wèn)題是漠視的，并想當(dāng)然地認(rèn)為土地是房屋的附屬，取得了房產(chǎn)的所有權(quán)即取得了土地使用權(quán)。其實(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)土地使用權(quán)之間并無(wú)法律上當(dāng)然的附屬關(guān)系。如果忽視

5、土地使用權(quán)，勢(shì)必會(huì)給住宅地產(chǎn)購(gòu)置及交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。第一，不辦理土地使用權(quán)證，難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購(gòu)房人如果不要求辦理土地使用權(quán)證，就不容易了解到在土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押，也就無(wú)法及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣(mài)該土地使用權(quán)，并從價(jià)款中優(yōu)先受償。而此時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益將很難得到維護(hù)。第二，不辦理土地使用權(quán)證，難以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)。有些開(kāi)發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)利益，在建設(shè)用地手續(xù)不全甚至沒(méi)有建

6、設(shè)用地使用權(quán)的情況下就進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。購(gòu)房者不注意辦理土地使用權(quán)證，就無(wú)法發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的是無(wú)土地使用權(quán)的違規(guī)建筑。此時(shí)開(kāi)發(fā)商或是逃之夭夭或是無(wú)力賠償，最后受損失的還是購(gòu)房者。第三，不辦理土地使用權(quán)證，無(wú)法進(jìn)行二手房交易。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。許多業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時(shí)，方才想到去找開(kāi)發(fā)商要求辦理土地使用權(quán)證，但此時(shí)開(kāi)發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來(lái)了很大麻煩，也影響到了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。第四，不辦理土地使用權(quán)證，在拆遷補(bǔ)償時(shí)會(huì)遭受損失。建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第三條規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因此，拆

7、遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價(jià)值，還包含了土地使用權(quán)價(jià)值。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，就已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)。但是購(gòu)房者如果未辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過(guò)程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。因?yàn)闆](méi)有土地使用權(quán)證，動(dòng)遷單位就無(wú)法確認(rèn)業(yè)主對(duì)土地的合法使用權(quán)利。第五，忽視土地使用權(quán)內(nèi)容，容易遭受意外損失。土地使用權(quán)依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項(xiàng)目用地及綜合類性質(zhì)用地等類別。我們通常購(gòu)買(mǎi)的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開(kāi)發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來(lái)吸引購(gòu)房者，有時(shí)卻是給消費(fèi)者設(shè)下的陷阱，因?yàn)榇祟悩潜P(pán)有些是建設(shè)在公共性

8、建設(shè)用地上。由于建設(shè)用地的用途不同，購(gòu)買(mǎi)此類房地產(chǎn)會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)許多意想不到的損失。諸如，房屋分?jǐn)偟墓裁娣e較大；交易契稅較普通的住宅樓要高；物業(yè)管理費(fèi)用較高；按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤(pán)通常并不認(rèn)為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，還應(yīng)關(guān)注建設(shè)土地用途。收集證據(jù)，去法院告開(kāi)發(fā)商。虛假銷售，合同違約，賠償損失。為了周轉(zhuǎn)資金，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)將土地及土地上的在建商品房抵押給銀行，甚至將銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行。如果(rgu)10年后，您突然發(fā)現(xiàn)買(mǎi)的房子還是抵押物，房產(chǎn)證也因此“難產(chǎn)”，您是不是很難接受？近日，澗西區(qū)新新家園小區(qū)的93戶業(yè)主就遭遇到了這樣的尷

9、尬。業(yè)主遭遇買(mǎi)房10年才知道(zh do)房子被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作在建工程抵押4月5日，市民梁先生看到市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的一條公告解決關(guān)于辦理房屋登記的遺留問(wèn)題。公告中提到河南通元置業(yè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱通元公司)等9家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已被工商注銷、吊銷或未年檢登記公示，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋登記的問(wèn)題，購(gòu)房者可以(ky)限期到房管部門(mén)辦理房屋登記。梁先生居住的小區(qū)是澗西區(qū)新新家園，開(kāi)發(fā)商就是通元公司。2004年10月21日，梁先生和通元公司簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)6號(hào)樓4單元(dnyun)501房，直到現(xiàn)在，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)。梁先生看到公告后滿心歡喜，以為房產(chǎn)證這下該有著落了。不料，他到房管

10、部門(mén)后卻聽(tīng)到一個(gè)讓他震驚的消息：他的房子在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作在建工程抵押，至今沒(méi)有解除，所以房產(chǎn)證依然辦不了。洛陽(yáng)晚報(bào)記者了解到，2005年，省內(nèi)多家媒體報(bào)道：通元公司欠銀行貸款，法院已查封其資產(chǎn)，現(xiàn)無(wú)法解決還款問(wèn)題。梁先生說(shuō)：“就算現(xiàn)在辦下來(lái)房產(chǎn)證，契稅和滯納金我們交還是不交？”房管部門(mén)共93套房產(chǎn)沒(méi)有解除抵押，房產(chǎn)證“難產(chǎn)”市住房保障和房產(chǎn)管理局受理科工作人員介紹，新新小區(qū)至今仍有93套房產(chǎn)處在抵押狀態(tài)，抵押時(shí)間為2002年前后。除此之外，這93套房子都沒(méi)有經(jīng)過(guò)房管部門(mén)備案。“合同的封面要有藍(lán)色印章商品房已預(yù)售登記；合同的最后一頁(yè)要有紅色印章洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處合同備案專用章，有這兩

11、個(gè)章才表示在我們這里備過(guò)案。”受理科張科長(zhǎng)說(shuō)，梁先生等人的合同都沒(méi)有加蓋這兩個(gè)印章。如果(rgu)沒(méi)有在房管部門(mén)備過(guò)案，業(yè)主就沒(méi)法交納契稅、維修基金等費(fèi)用，房產(chǎn)證也就沒(méi)法辦理。張科長(zhǎng)表示，梁先生等業(yè)主辦不了(blio)房產(chǎn)證最大的原因是抵押沒(méi)有解除。律師支招業(yè)主可先墊付解除(jich)抵押，后起訴股東補(bǔ)償晚報(bào)律師幫幫團(tuán)成員、河南大進(jìn)律師事務(wù)所律師謝亮說(shuō)，開(kāi)發(fā)商把房屋當(dāng)作在建工程抵押后，如果因資金困難不能及時(shí)歸還貸款，銀行就不能將房屋解除抵押，這將導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦理房屋備案和房產(chǎn)證。謝亮稱，開(kāi)發(fā)商銷售在建工程抵押房必須滿足兩個(gè)條件：一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意；二是如實(shí)告知買(mǎi)受人。如果開(kāi)發(fā)商未通知銀

12、行或者未告知購(gòu)房者，則銷售行為無(wú)效。另外，企業(yè)注銷前或被吊銷后，股東應(yīng)當(dāng)組織清算，如果股東沒(méi)有實(shí)施這道程序，則須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。針對(duì)新新家園小區(qū)部分業(yè)主的遭遇，謝亮建議業(yè)主可到開(kāi)發(fā)商注冊(cè)公司所在地的工商部門(mén)查詢企業(yè)股東信息，向法院起訴股東；如果急需房產(chǎn)證，業(yè)主只能先自行墊付解除抵押，然后起訴股東，通過(guò)法律手段追回解除抵押的資金以及維護(hù)自己的合法權(quán)益。(記者 劉亮 線索提供者 張女士)相關(guān)鏈接如何避免(bmin)買(mǎi)到在建工程抵押房？到市、區(qū)兩級(jí)的房屋權(quán)屬登記部門(mén)或登錄房管(fn un)部門(mén)官方網(wǎng)站查詢所購(gòu)房子是否為在建工程抵押房，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的有關(guān)證件。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出示所承建的建筑物相關(guān)證件；購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，除了(ch le)注意“權(quán)利瑕疵”條款中是否如實(shí)填寫(xiě)“土地或房屋已被抵押”之外，最好在補(bǔ)充協(xié)議中與開(kāi)發(fā)商約定“違約賠償”條款，把“如果開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋所有權(quán)狀況將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任”寫(xiě)入合同。簽訂合同后，購(gòu)房者要敦促開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房合同在房產(chǎn)主管部門(mén)備案，以盡量降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)容總結(jié)