城市住房問題的研究

1、 城市(chngsh)住房問題的研究 城市(chngsh)住宅經(jīng)濟(jì)第八章2015.5.15共二十四頁 年月國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路，這標(biāo)志著全面推進(jìn)原有公共住房市場化改革的開始。但也正是因為住房制度的市場化改革，社會上的相當(dāng)一部分群體感到買房困難，特別(tbi)是經(jīng)歷住房制度改革的下一代人，在面對結(jié)婚急需用房時，對現(xiàn)行改革制度與成果表現(xiàn)出極大的不理解，甚至不滿。住房分配制度要不要改，怎樣改？如何做到居者有其屋？保障性住房建設(shè)成為擺在改革者面前的頭等大事。共二十四頁第一節(jié) 城市(chngsh)住房基本理論一、城市住房的內(nèi)涵 指城市中已經(jīng)建成或

2、即將建成的，具有使用功能(gngnng)和經(jīng)濟(jì)效用的各類可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各類公用設(shè)施的總稱。1、住房必須座落在城市之中2、住房必須最終具有使用價值3、住房是用于居住的房地產(chǎn)4、住房是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一共二十四頁二、城市住房的幾個(j )外延概念1、房地產(chǎn)2、物業(yè)(w y)3、不動產(chǎn)共二十四頁三、城市(chngsh)住房的特點1、使用的長期性土地永續(xù)性、房屋壽命長、70年規(guī)定2、位置的固定性空間方位固定，亦稱不動產(chǎn)3、建設(shè)的周期長受氣候條件、施工工藝、工程驗收等因素影響4、投資額度大土地價格(jig)、競價地租、材料價格(jig)、勞動力價格(jig)、建筑格局5、保值

3、增值性共二十四頁四、城市住房(zhfng)的分類（一）保障性公共住房經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房指由政府出資扶持的具有經(jīng)濟(jì)性、適用性兩方面特點的社會保障住房。 經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力(nngl)。 適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。 共二十四頁廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障(bozhng)標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實物配租和租金減免為輔

4、。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2008年年底前必須建立“廉租房”制度。 另外還包括：機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的自有集資住宅、未進(jìn)行房改的公有住房、廣州等地出現(xiàn)的“租售房”。一部分政策限價商品房也具有公共性。（二）商品住房商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅 。廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實物配租和租金減免為輔。我國

5、的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2008年年底前必須建立“廉租房”制度。 另外還包括：機(jī)關(guān)(jgun)、企事業(yè)單位的自有集資住宅、未進(jìn)行房改的公有住房、廣州等地出現(xiàn)的“租售房”。一部分政策限價商品房也具有公共性。（二）商品住房商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅 。共二十四頁五、城市住房(zhfng)市場（一）城市住房市場的特點1、權(quán)屬性交易(jioy)2、經(jīng)營行為多樣性3、成交價格受諸多因素影響 供求、地價、物業(yè)周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量4

6、、住房一級二級市場供應(yīng)量均受政策影響例如：2007年國務(wù)院“24號文件”：“加快經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、90平米以下中小戶型建設(shè)，”共二十四頁(二)城市住房市場的分類1、按交易(jioy)場所分為有形與無形市場有形市場：售房處、房展會、租賃中心、轉(zhuǎn)換中心、中介公司無形市場：報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播等私人交易形式。2、按交易的法律規(guī)則分為合法市場與非法市場3、按交易內(nèi)容分為：買賣市場、租賃市場、轉(zhuǎn)換市場等等共二十四頁 我國城鎮(zhèn)(chngzhn)住房制度改革一、我國城鎮(zhèn)住房制度相關(guān)概念1、福利性實物分配制度（福利分房）福利分房是新中國成立以后計劃經(jīng)濟(jì)時代特有的一種房屋分配形式。在計劃經(jīng)濟(jì)中，人們所有的

7、勞動剩余價值由國家統(tǒng)一支配，國家利用這些剩余價值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房，然后按級別，工齡，年齡，居住(jzh)人口輩數(shù)，人數(shù)，有無住房等一系列條件分給一部分人居住(jzh)。2、市場化貨幣分配制度（貨幣化分房）貨幣化分房是由政府和企業(yè)拿出一部分資金對無房的單位干部和職工進(jìn)行數(shù)額不等的補(bǔ)貼，職工按規(guī)定申領(lǐng)住房補(bǔ)貼、提取住房公積金、申請住房貸款，到市場購買住房的制度。在分配形式上，由住房的實物分配改變?yōu)樨泿欧峙?，在分配對象上，由以家庭為對象分配住房改變?yōu)橐月毠閷ο蠓峙湄泿?。共二十四頁二、福利分?fn fn)制度的特點 1、房屋的分配實際上是一種福利待遇。 有些單位完全不收費,有些單位則

8、象征性地收一點租金，居住的人實際支付的房租(fngz)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本，國家每年還要拿出大量的資金，用于補(bǔ)貼住房維修和管理方面的開支，2、 等靠要思想嚴(yán)重 “等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是福利分房的典型特征。 在福利分房的時代，屬于全民所有制的城市土地實際上歸國家、政府支配，政府蓋房子，分給老百姓住3、政府有絕對自主權(quán) 國家定面積、定戶型、定租金(收上來維護(hù)房子)，4、產(chǎn)權(quán)國有 無法轉(zhuǎn)賣、限制轉(zhuǎn)租，5、排班站隊 在分房的時候一般優(yōu)先考慮結(jié)婚的夫婦，然后按照工作時間長短、職位的高低等等來排分房的時間、分房的面積等等。6、人們心態(tài)平和 那個時候的人們并不擔(dān)心沒有房子住，只是時間長短、

9、房屋面積的大小問題。共二十四頁三、福利分房(fn fn)的弊端1、部門利益很難打破，有悖于社會公平。 一些強(qiáng)勢的部門會利用手中的職權(quán)，占有很多資源，比如土地、蓋房的資金、房屋產(chǎn)權(quán)等等，手中掌握(zhngw)著巨大的社會財富，這些單位通過強(qiáng)勢地位取得了巨大的壟斷利潤，而一些清水衙門卻由于職權(quán)弱勢，分不到一杯羹，時間一長，會很容易引起矛盾的。 2、福利分房子很容易滋生腐敗。 一些與權(quán)力核心比較近的人通過種種非常手段，拿到了好房子，而一些被排擠打壓的沒有混開的人，則分的差房子乃至分布上房子。人們?yōu)榱朔址孔佣计疵投Y拉關(guān)系，搞得單位作風(fēng)烏煙瘴氣。 某些單位為了拿地，就拿著職權(quán)去和相關(guān)部門還有建筑開發(fā)商

10、做交換，這樣的權(quán)權(quán)交易、權(quán)錢交易帶了很多惡劣的效果。 3、財政和各單位均不堪重負(fù) 4、百姓日益多樣化的住房需求得不到滿足 5、無恒產(chǎn) 無恒心共二十四頁五、我國城鎮(zhèn)(chngzhn)住房制度改革的軌跡 中國城鎮(zhèn)(chngzhn)住房制度改革（ “房改”），從1979年試行全價銷售住房開始，到1998年，大致至可以劃分為四個階段。（一）試點售房階段（19791985年）（二）提租補(bǔ)貼階段（19861990年）（三）以售帶租階段（19911993年）（四）全面推進(jìn)階段（19941998年）（五）全面深化階段 （ 1998至今）共二十四頁（一）試點(sh din)售房階段（19791985年）1980

11、年6月，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱中提出：“準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”，正式實行允許住房商品化政策，自此揭開了中國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。 在此前后，部分城市開始進(jìn)行以出售房為主要內(nèi)容的單項改革探索(tn su)。19791985年房政策的重點是試售住房，可以分為全價套房與補(bǔ)貼售房兩種。全價售房的成績不很理想，據(jù)不完全統(tǒng)計，到1981年底，全國試點城鎮(zhèn)售出的住房只有3000余套，所以全價售房很快被貼售房所取代。1982年，國務(wù)院批準(zhǔn)以鄭州、沙市、常州、四平四城市為試點，試行新建住房補(bǔ)貼出售。個人購房只需支付13的房價款，其余23由地方政府及職工所在

12、單位分擔(dān)補(bǔ)貼，簡稱為“三三制”。補(bǔ)貼售房雖然售價略高于全價售房的價格水平，但由于地方政府和單位補(bǔ)貼了23，大大減輕了職工家庭的購房負(fù)擔(dān)，一般家庭大約用兩年的收入即可購買一套普通新建住房，因此推行起來相對順利。但是，補(bǔ)貼售房受到一企業(yè)與地方政府的強(qiáng)烈反對，因為23購房款需由企業(yè)和地方政府補(bǔ)貼（地方政府提供的補(bǔ)貼多數(shù)轉(zhuǎn)由企業(yè)承擔(dān)），從而造成購房職工越多，企業(yè)需承擔(dān)補(bǔ)貼量越大的情況，不能實現(xiàn)住房資金的自我循環(huán)。同時，由于補(bǔ)貼售房未觸及低租金制，多數(shù)居民仍不愿自己花錢購房。1985年，補(bǔ)貼售房被視為低價售房而取消。共二十四頁（二）提租補(bǔ)貼(bti)階段（19861990年）由于全價售房與補(bǔ)貼售房在實踐

13、中受挫，有關(guān)部門遂轉(zhuǎn)向研究改革公房租金的可能性。實際上調(diào)整公房租金思路的提出與試點售房的進(jìn)行幾乎是在同時，但由于其牽涉面更廣，對社會的震動更大，需要克服的阻力更多，所以直到補(bǔ)貼售房被否定后，才于80年代中期正式出臺。1988年初國務(wù)如開第一次全國住房制度改革工作會議，并于當(dāng)年2月印發(fā)關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案（國發(fā)198811號），宣布將住房制度改革正式納入(nr)中央和地方的改革計劃，分期分批推行。第一步改革旨在通過全面提高租金，做到以租養(yǎng)房，促進(jìn)購房，從而實現(xiàn)住房資金的良性循環(huán)，并抑制不合理的住房需求。第二步改革則是理順分配關(guān)系（補(bǔ)貼計入工資、計入企業(yè)成本），提高職工的

14、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，進(jìn)一步實行住房的商品化、社會化和專業(yè)化。這是中國政府出臺的第一個房改總體方案，一般稱之為提租補(bǔ)貼方案。提租補(bǔ)貼方案的主要政策構(gòu)架是：根據(jù)住房的折舊費、維修費、管理費、投資利息和房產(chǎn)稅五項因素，合理調(diào)整公房租金；同時根據(jù)調(diào)租幅度，發(fā)放一定數(shù)量的住房券，用于抵交新增租金；住房券按個人工資的一定比例發(fā)放，堅持多住房多交租和少住房可利國的分配原則，改變以往等級制的分配方式；建立城鎮(zhèn)、企事業(yè)單位和個人的三級住房基金，以形成穩(wěn)定的住房資金來源；積極組織出售公有住房，同進(jìn)進(jìn)行財政、金融和信貸方面的配套改革。這一改革，在煙臺、蚌埠、唐山以及深圳、成都等地都取得了較好的成績，然而遺憾的是，中國不久

15、就發(fā)生了嚴(yán)重的通貨膨脹，考慮到如果繼續(xù)實施提租補(bǔ)貼方案，在成本推進(jìn)效應(yīng)的作用下，有可能導(dǎo)致進(jìn)一步的通貨膨脹，使經(jīng)濟(jì)形勢更趨于惡化。同時，由于提租方案觸及了部分當(dāng)權(quán)者的利益，因而遭到一些執(zhí)行者的抵制和反對，于是原計劃用35年完成的提租補(bǔ)貼方案，未全面推開就夭折了。共二十四頁（三）以售帶租階段(jidun)（19911993年）1991年6月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行住房制度改革的通知（國發(fā)199130號），在繼續(xù)提出合理地調(diào)整現(xiàn)有公房租金、出售公有住房的同時，強(qiáng)調(diào)實行新房新政策，使新建住房不再進(jìn)入舊的住房體制，有利于今后住房制度及住房改革的順利進(jìn)行。這一時期的政策取向開始轉(zhuǎn)變，希望通過新房

16、新政策的方式，避開存量住房提租的阻力，通過在外圍實行增量房改，使住房新制度在量逐漸累計，最終實現(xiàn)質(zhì)變。1991年10月，召開了全國第二次住房制度改革工作會議。10月17日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組起草的關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(y jin)（以下簡稱意見）。意見提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的總目標(biāo)和分階段目標(biāo)。在總目標(biāo)首先肯定城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，除重申1991年6月國務(wù)院通知的主要精神外，還提出按照社會主義有計劃商品經(jīng)濟(jì)的要求，從改革公房低租金著手，將現(xiàn)行公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度。在分階段目標(biāo)中，“八五”計劃期間以改變低租金、

17、無償分配為基本點，公房租金計劃租標(biāo)準(zhǔn)力度達(dá)到實現(xiàn)簡單再生產(chǎn)的三項因素（維修費、管理費、折舊費）水平；到2000年，公房租金標(biāo)準(zhǔn)要努力達(dá)到包含五項因素（維修費、管理費、折舊費、投資利息和房地稅）的成本租金水平。長期目標(biāo)是住房租金達(dá)到包含八項因素（在五個因素基礎(chǔ)上加土地使用費、保險費和利潤）的商品租金水平，完善住房機(jī)制的轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)住房商品化、社會化。與此同時，各地方政府的房改房也陸續(xù)公面實施。在實施中，一些大城市的運作比較規(guī)范，部分中小城市則相對較差，致使優(yōu)惠比例越來越大，低價住房之風(fēng)再次蔓延，房改第三次進(jìn)入低價售房的怪圈。1992年6月，國務(wù)院房改工作會議再次提出制止低價售房。共二十四頁（四）全

18、面推進(jìn)(tujn)階段（19941998年）1994年7月發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)43號，以下簡稱決定），對進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的、基本內(nèi)容以及近期的改革重點等作了原則規(guī)定。這次住房制度改革，一是全面推行住房公積金制度。二是積極推進(jìn)租金改革，要在職工家庭合理支出范圍內(nèi)加大租金改革，實行新房新租；到2000年，住房租金原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15。三是穩(wěn)步出售公有住房，對不同收入家庭按不同價格售房，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，對于確有困難的市（縣），可以實行標(biāo)準(zhǔn)價作為過渡。四是加快建立經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的

19、房屋維修、管理市場。國務(wù)院希望通過一系列的改革，爭取到20世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。1995年2月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組國家安居工程實施方案的通知，安居工程正式開始運行。決定出臺后，各地根據(jù)決定的精神，紛紛制定出來本地區(qū)的房改實施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面都取得較大的進(jìn)展。1998年6月底，全國歸集住房公積金總額已達(dá)980億元。1997年底，35個在中城市的公房租金平均為每平方米1.29元，在原有基礎(chǔ)上有了較大的提高，深圳等城市已率先達(dá)到成本租金水平。公房出售在1996年以后也有了相當(dāng)迅速的進(jìn)展，到19

20、98年中，全國城鎮(zhèn)自有住房占全部住房的比例已超過(chogu)相當(dāng)迅速的進(jìn)展，到1998年中，全國城鎮(zhèn)自有住房占全部住房的比例已超過50，部分省市已超過60。安居工程的進(jìn)展也相當(dāng)迅速，1997年底的建設(shè)規(guī)模為7159平方米，解決了65萬戶城鎮(zhèn)居民的住房問題；1998年上半年分兩批下達(dá)的計劃建設(shè)規(guī)模為10649萬平方米，合計已經(jīng)超出安居工程的最初計劃總量。共二十四頁五、住房(zhfng)市場化貨幣分配制度的局限(一)住房貨幣分配尚未形成穩(wěn)定有序的資金來源渠道。 住房貨幣分配是對過去幾十年單位住房欠賬的補(bǔ)償，需要巨大的資金支出，新的資金渠道難以落實，而原有不規(guī)范的購建房資金來源又被截斷，制約了住房

21、貨幣分配的實施。 (二)部分單位在實施住房分配貨幣化時重還賬，而輕制度建設(shè) 部分單位制定和實施住房分配貨幣化方案時，重心往往放在現(xiàn)有職工(甚至是離退休職工)在住房方面既得利益的填平補(bǔ)齊上，力圖通過這次住房分配制度改革把幾十年造成的住房分配不公、苦樂不均的問題徹底解決。但這在多數(shù)城市來講，短期之內(nèi)都是難以辦到的，最后，往往不得不放慢腳步。住房貨幣分配遲遲不實行，對于(duy)那些在停止住房實物分配以后參加工作的職工來說又會增加新欠賬，從而不斷加大改革成本。 (三)房改配套政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對貨幣分配還存在很大的束縛 以住房分配制度改革為中心的住房制度改革是一項巨大的系統(tǒng)工程，需要有工資、價格、稅

22、收、土地、金融、國企改革等多方面相關(guān)制度的配套改革，共同推進(jìn)，這些配套改革的滯后，會大大束縛房改的進(jìn)程，也加大了房改的難度。比如，工資改革的滯后一直是深化住房分配制度改革重要的阻礙因素。由于工資制度改革始終沒有與住房制度改革相結(jié)合，每次增加職工工資都與職工住房消費問題掛不上鉤，房改成本始終做為增加職工工資以外的投入，給政府和企業(yè)造成了一種額外負(fù)擔(dān)，更使得房改工作步履維艱。在當(dāng)前，住房貨幣分配同樣受到了工資制度改革制約。 （四）商品房價格虛高，百姓買不起房，買不到房（房改下一代）共二十四頁“天價(tin ji)結(jié)婚”高速引擎：買房 在七十年代，結(jié)婚基本上就等于一個發(fā)喜糖和兩家人在一起吃飯的錢。住房的問題，在領(lǐng)結(jié)婚證的時候一般單位就要幫助(bngzh)解決，盡管房子很小很老。所有開銷在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行車、縫紉機(jī))和一些簡單的家具之后，才進(jìn)入了幾百元時代。從八十年代中開始，隨著逐年不斷增加的錄音機(jī)、電視機(jī)等家用電器和請客規(guī)模和檔次的提升，結(jié)婚成本才開始進(jìn)入千元、萬元時代；那時租單位房子，房租也就幾塊錢。直到98年房改之前，當(dāng)時一般人的結(jié)婚成