,經(jīng)營性用房拆遷如何確定補償標準講課教案

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。,經(jīng)營性用房拆遷如何確定補償標準-咨詢:經(jīng)營性用房拆遷如何確定補償標準秦律師：你好！10年前我從單位分得一套福利房，幾年后辦理了房屋產(chǎn)權證。由于該套房屋臨街且又在一樓，1997年我下崗后就把該套房中臨街的兩間房屋改成門面，手續(xù)齊全，稅款也按時交納，但房產(chǎn)證上仍登記為住宅?，F(xiàn)在那套房屋面臨拆遷。拆遷單位說我那套住房的產(chǎn)權登記為住宅用房，要按住宅用房標準給予補償，并說房屋性質(zhì)一律按登記確定。請問拆遷單位的說法是否符合法律規(guī)定？張先生張先生：拆遷單位的說法與有關拆遷政策及法律規(guī)定相矛盾，其對你的住房進行拆遷時

2、，應當根據(jù)你的經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。城市房屋拆遷管理條例第二十四條規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知規(guī)定：“各地要本著實事求是的原則對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償?！币虼?，你可根據(jù)通知規(guī)定和當?shù)卣挠嘘P具體規(guī)定，與拆遷人根據(jù)實際情況協(xié)商，以確定被拆遷房屋的性質(zhì)。不能協(xié)商一致的，可以依據(jù)城市房屋拆遷估價指導意見等規(guī)定，向

3、城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。秦希燕信息來源：瀟湘晨報【拆遷補償標準】淺析經(jīng)營性用房拆遷補償估價研究經(jīng)營性用房主要是盈利性房地產(chǎn)，如商店、餐館、旅館、游樂場所等具有獲利能力的房地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)不論是自用還是出租，都可以根據(jù)市場獲取(測算)其正常情況下的收益。城市房屋拆遷管理條例(以下簡稱條例)第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！边@一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標準的基本原則。經(jīng)營性用房單價高，價格把握較為不易，其拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響拆遷當事人的利益。武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過程中所涉及到的經(jīng)營

4、性用房也越來越多，由于武漢市老城區(qū)大部分已經(jīng)發(fā)展成為寸土寸金的城市商業(yè)中心區(qū)域(如全國聞名的“天下第一街”漢正街)，此類拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性用房拆遷補償價值尤為敏感。當前經(jīng)營性用房拆遷補償糾紛頻發(fā)，為了維護拆遷當事人的合法權益，促進舊城改造的順利進行，必須對經(jīng)營性用房拆遷評估的客觀、公正進行認真研究。武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司作為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，承接了大量類似區(qū)域的拆遷估價工作，積累了不少經(jīng)營性用房拆遷補償估價的實踐經(jīng)驗，也遇到一些問題，現(xiàn)一并托出與各位同行探討。一、經(jīng)營性用房及其估價特點1、有收益經(jīng)營性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營，或以聯(lián)營的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營

5、。業(yè)主通過這些經(jīng)營形式，獲取房屋收益。2、經(jīng)營性用房的年租金是年收益的基礎出租他人經(jīng)營或和他人聯(lián)營的經(jīng)營性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營合同。合同中約定具體經(jīng)營性用房的具體年租金。經(jīng)營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。3、區(qū)域因素、個別因素相同的經(jīng)營性用房客觀價值基本相同同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經(jīng)營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。4、部分經(jīng)營性用房內(nèi)的經(jīng)營內(nèi)容多樣化不同經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應的資本化率不同。5、資本化率可以利用類似經(jīng)營性用房的售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式

6、求出在房地產(chǎn)市場發(fā)達的城市，經(jīng)營性用房出售的實例較多，利用類似商業(yè)用房售價、年收益以及收益現(xiàn)值計算式，可以求出經(jīng)營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經(jīng)營性用房，可用類似經(jīng)營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學且易被拆遷當事人接受，更具現(xiàn)實性。6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當于大型商場內(nèi)的商鋪過道,使一樓商鋪實際經(jīng)營面積增加,計算沿街商鋪建筑面積時，應適當考慮其“占道”增加的經(jīng)營面積。7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的3

7、8%、34%左右;與特定商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪租金，隨商鋪與特定街道的距離增加而減小;特定商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價法等方法評估經(jīng)營性用房的拆遷補償價格。二、經(jīng)營性用房拆遷補償估價的原則1、合法原則產(chǎn)權的合法性。無法確認合法產(chǎn)權的經(jīng)營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結(jié)論是以估價對象具有合法產(chǎn)權為假設前提。我們在拆遷中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進行過權屬登記，因此在實際操作過程中，估價機構(gòu)必須注意合理回避潛在的風險，對于沒有或者無法核實合法產(chǎn)權的房屋，必須在報告中特別予以說明。用途的合法性。估價人員只能對證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營”或“商

8、服”的合法經(jīng)營性用房才能按經(jīng)營性用房進行估價。當前，不少沿街住宅等非經(jīng)營性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營性用房使用，在估價中應特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為“經(jīng)營用房”進行拆遷補償估價，建設部城市房屋拆遷估價指導意見規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估?！边@說明拆遷房屋性質(zhì)的認定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價機構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價報告。若拆遷當事人暫時無法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價結(jié)論時，我們的經(jīng)驗是要求委托方提出正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設用途進行估價，然后再按照不同的用途假設前提出具不同結(jié)

9、論的初步估價報告，供拆遷當事人雙方參考。2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則經(jīng)營性用房拆遷補償估價的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。3、替代原則經(jīng)營性用房拆遷補償估價的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說，估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開市場成交價格;其二，從估價的方法角度說，經(jīng)營性用房拆遷補償可以采用市場法進行估價。中顧法律網(wǎng)推薦律師：HYPERLINK/usersite/home/chaolawyer/index.asp掌士超律我市做明確規(guī)定：經(jīng)營性房屋拆遷補償增20%2007-05-2510:35來源：城市晚報HYPERLINKjavascr

10、ipt:window.external.addFavorite(,長春信息港)收藏HYPERLINKmailto:liyaping糾錯字號：HYPERLINKjavascript:;大HYPERLINKjavascript:;中HYPERLINKjavascript:;小HYPERLINK/cc?ID=130203010000000000,2188打印HYPERLINK/cc?ID=130203010000000000,2188關閉長春市民王明理在寬城區(qū)開了間服裝加工廠，去年，棚戶區(qū)改造工程開發(fā)到他的服裝廠所在地塊。作為被拆遷人的王明理和拆遷人雙方都遇到了難題，作為非住宅拆遷，因為沒有明確的規(guī)

11、定，拆遷工作遲遲不能完成。記者從長春市拆遷辦了解到，這個問題是拆遷工作中的普遍問題，為此，長春市政府于5月15日印發(fā)關于長春市棚戶區(qū)改造非住宅房屋拆遷補償有關規(guī)定，這也是長春市首次對非住宅拆遷補償做出明確規(guī)定。/補償形式/貨幣和產(chǎn)權調(diào)換兩種規(guī)定：拆遷棚戶區(qū)改造項目中非住宅房屋，采用貨幣和產(chǎn)權調(diào)換形式補償。非住宅房屋被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換為生產(chǎn)性房屋的，按照城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)換到開發(fā)區(qū)和工業(yè)集中區(qū)。非住宅房屋被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換為其他性質(zhì)房屋的，拆遷當事人雙方可協(xié)商確定產(chǎn)權調(diào)換地點。解讀：長春市拆遷辦副主任韓永飛說，以前的棚戶區(qū)改造以及拆遷中，都是注重住宅的拆遷補償，而非住宅的拆遷補償卻一直

12、沒有做出明確的規(guī)定，以前也只是強調(diào)了被拆遷人的利益，此次強調(diào)的原則是兼顧各方利益，比較全面。此外，這條規(guī)定將在極大程度上解決被拆遷企業(yè)安置的問題，將會讓城市發(fā)展空間布局更為完善，通過拆遷改造，不僅能夠保證被拆遷人的利益，同時也能夠?qū)⒅胺植荚诓缓侠淼貐^(qū)的工業(yè)企業(yè)調(diào)整到規(guī)劃的工業(yè)地段。/補償標準/生產(chǎn)性企業(yè)增加15%補償規(guī)定：拆遷有產(chǎn)權證照的非住宅房屋，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、成新等因素，以房地產(chǎn)市場評估金額進行補償。拆遷生產(chǎn)性非住宅房屋的附屬物（包括變電室、收發(fā)室、工人休息室、鍋爐房、食堂等無產(chǎn)權證照的房屋），按照重置價格結(jié)合成新確定的評估金額進行補償，評估金額由具有拆遷評

13、估資質(zhì)的評估機構(gòu)確定。因拆遷造成無法恢復的設備和設施，按照具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定補償金額進行補償。解讀：在以前的拆遷工作中，非住宅房屋經(jīng)常遇到一些困難，主要原因就是涉及到房屋附屬物以及道路、排水管線、圍墻等設施的時候，沒有具體的補償規(guī)定，而此次則做出了詳細的規(guī)定。另外，非住宅的界定是以產(chǎn)權證照為依據(jù)的，在拆遷過程中，對于非住宅房屋將給一定的經(jīng)營損失補償，補償標準一般是首先按住宅房屋的標準對其進行評估，然后在這個評估金額的基礎上，辦公性企業(yè)增加10%補償，生產(chǎn)性企業(yè)增加15%補償，經(jīng)營性企業(yè)增加20%補償。重置價格的標準是按上一年重新建造與應計算重置價的房屋相同結(jié)構(gòu)、相同建筑標準、相

14、同質(zhì)量的房屋所需要的價格。/拆裝運輸/按照當時市場價格補償規(guī)定：拆遷非住宅房屋造成企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人按照實施細則的第二十三條第二、三款支付停產(chǎn)停業(yè)補助費。因拆遷所發(fā)生的設備拆裝、運輸費用，按照實際拆裝、運輸時市場價格結(jié)算。拆遷非住宅房屋的電力設施按現(xiàn)行工程造價規(guī)定標準，計算補償金額。解讀：對于拆遷所發(fā)生的設備拆裝、運輸費用，在之前的規(guī)定中不具體，如果按照建設當時的價格定補償，對于被拆遷人來說是不合理的，規(guī)定對此有了明確的規(guī)定，無論什么時候拆遷，設備拆裝、運輸費用都按照當時市場價格結(jié)算。/評估機構(gòu)/協(xié)商不能確定的可抽簽定規(guī)定：拆遷非住宅房屋拆遷評估機構(gòu)的選擇，由拆遷當事人雙方協(xié)商確定。協(xié)商

15、不能共同選定的，須經(jīng)市房屋拆遷管理部門認定后，由市房屋拆遷管理部門組織抽簽，并在公證機關現(xiàn)場公證下，方可由一方當事人抽簽確定。解讀：“以前出現(xiàn)過被拆遷戶因為某種原因不想搬遷或者想要超高補償時，不選擇評估機構(gòu)進行評估，致使拆遷工作很難進行，規(guī)定實施后，拆遷人也有選擇的權利了，這樣相對公平一些。同時，如果被拆遷人對于評估有異議，可以通過復議等方式提出異議，這樣還是保證了被拆遷人的合法利益?！表n永飛說。/基礎設施拆遷/非住宅也按此規(guī)定執(zhí)行規(guī)定：拆遷程序嚴格按照建設部城市房屋拆遷工作規(guī)程執(zhí)行。城市基礎設施建設項目可參照以上規(guī)定執(zhí)行。解讀：規(guī)定實施后，行政強拆將能夠合理合法地介入到非住宅的拆遷中去，這樣

16、能夠提高拆遷的效率。此外，規(guī)定提出的城市基礎設施建設項目可參照該規(guī)定執(zhí)行，這樣對于基礎設施建設項目的非住宅拆遷也有了拆遷的補償標準。(記者劉桂杰)房屋性質(zhì)是營業(yè)房拆遷補償按什么標準HYPERLINK2011年06月23日23:33HYPERLINK快房網(wǎng)字體大?。篐YPERLINK/news/plus/view.php?aid=35004l#大HYPERLINK/news/plus/view.php?aid=35004l#小HYPERLINKjavascript:;收藏HYPERLINKjavascript:window.close()關閉151快房網(wǎng)網(wǎng)友：我的老房子，房產(chǎn)證用途是“營業(yè)”，土

17、地是“劃撥”的住宅用地?，F(xiàn)在要拆遷，我該要回營業(yè)用房還是住宅？大老哥：這個看你的需要和可能了?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：房子一共三樓，政府說一樓算營業(yè)，上面算住宅，對嗎？我要求政府還我營業(yè)房的。大老哥：政府這樣認為我覺得也有一定道理的，你如果想要，可以和政府談談看?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：還有一個問題，我的房子一樓只有半間，樓上是整間的，也就是說一樓一半給人家走路的過道，但是整間的土地是我的，有土地證。也就說我的房產(chǎn)證上少了過道的面積，這塊面積可以爭取嗎？大老哥：如果證上是你的，我覺得可以爭取?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：房產(chǎn)證上沒有這塊建筑面積。大老哥：這就難辦了，當時可能土地證搞錯了，反正要求一下又不要緊的，爭取一下再說吧?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：土地證沒有錯。大老哥：一般來說，土地證和房產(chǎn)