典型樓盤研究北京別墅案例

1、萊蒙湖別墅開發(fā)商 位置 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南占地面積：16.7萬平方米 建筑面積：10萬平方米 容積率：0.59 總套數(shù)：110棟獨棟別墅，109套聯(lián)排公寓 建筑風(fēng)格：美式湖景別墅 會所：5000平方米 綠化率：38% 車位：每戶兩個主力戶型獨棟325-433平米，聯(lián)排217-317平米，主力為230平米 獨棟20000-21000美元/平米，贈送地下室和精裝修 聯(lián)排14000銷售狀況目前剩余聯(lián)排約5套，獨棟已售磬，銷售率超過95%1效果圖北美湖景別墅總體規(guī)劃聯(lián)排公寓外立面萊蒙湖別墅2萊蒙湖別墅項目內(nèi)部打造了水景，使之成為了該區(qū)域內(nèi)少有的具備內(nèi)部自然景觀的別墅項目，對成功銷售起到了重要的作

2、用。產(chǎn)品類型為獨棟+聯(lián)排組合，充分挖掘出了項目地塊價值。獨棟別墅售罄后，聯(lián)排公寓價格仍然上漲。完全利用區(qū)域已經(jīng)搭建起來的價值平臺以及該地區(qū)濃厚的涉外基礎(chǔ)。盡管宣傳推廣活動相對較少，但由于緊緊把握住了區(qū)域價值和市場環(huán)境，取得了較好的銷售結(jié)果。該項目在銷售節(jié)奏上，前期重點推出的是獨棟別墅產(chǎn)品，當項目在市場上確立了高檔項形像后再推出聯(lián)排產(chǎn)品。項目并未因為聯(lián)排產(chǎn)品占總套數(shù)一半而影響了整體高檔形象，而且還豐富了項目的產(chǎn)品供應(yīng)，細分了客戶群，使兩種產(chǎn)品的總體銷售率呈現(xiàn)均好。3位置：亞運村立水橋以北16公里占地面積：20公頃容積率：橘郡0.47；水印長灘I、II期0.33；水印長灘期0.21開發(fā)階段：分四期

3、開發(fā)，水印長灘期3年11月開盤產(chǎn)品特征：橘郡：152套，面積范圍為180230/套。水印長灘一期：14棟獨棟別墅，面積約為500/棟；水印長灘二期：29棟獨棟別墅，共17棟面積約為375/棟，12棟面積為395/棟水印長灘三期：獨棟加Townhouse，獨棟為主； 安達露希婭300-400 /棟，9套；托斯卡納246-287 /棟,共36套銷售價格：橘郡10000元/平米，簡裝修；水印長灘一期16000元/平米，精裝修；水印長灘二期14000元/平米；水印長灘三期15000元/平米銷售狀況：聯(lián)排已經(jīng)售磬，獨棟還有十幾套；安達露希婭全部售清，托斯卡納剩余4 套，銷售率86%橘郡/水印長灘4西班牙

4、建筑風(fēng)格橘郡/水印長灘外立面細節(jié)下沉式花園外立面細節(jié)5統(tǒng)一符號的反復(fù)運用塑造鮮明的小區(qū)形象橘郡/水印長灘6橘郡/水印長灘以特色產(chǎn)品橘郡主打市場，培育地區(qū)別墅氣氛，營造市場知名度；再充分利用項目景觀，樹立水印長灘豪宅地位，成功的將橘郡的中高檔產(chǎn)品導(dǎo)向了水印長灘的較高端產(chǎn)品；隨后又根據(jù)市場的主流需求，結(jié)合用地條件開發(fā)水印長灘二期，使戶型面積有回復(fù)到常規(guī)水平。創(chuàng)新理念、對產(chǎn)品的細致雕琢是該項目取得成功的關(guān)鍵。細節(jié)區(qū)別但總體統(tǒng)一的建筑風(fēng)格、歐洲小鎮(zhèn)中心的概念、下沉式花園采光都至今仍是北京市場上許多其他別墅項目效仿的對象。展示非常成功，樣板區(qū)給客戶的印象充分、深刻，效果極佳，完全兌現(xiàn)“原版概念”的承諾。

5、營銷方法得當，采用直投和直接面對客戶的營銷方式。以亞運村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件，而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質(zhì)以及恰當?shù)臓I銷手段應(yīng)用是橘郡成功的主動因素7納帕溪谷位置：昌平溫榆河上游九華山莊對面占地面積：80公頃建筑面積：25萬平米容積率：0.33開發(fā)階段：共分兩期，其中一期占地60公頃，建筑面積20萬平米，包括590套獨棟別墅產(chǎn)品特征：一期單體面積包括從190到300的小戶型和350-470 的大戶型，二者的面積比接近1：1銷售價格：開盤價1萬元/平米，目前已上漲到11000元/平米，包括2000元/平米的精裝修。銷售狀況：銷售速度10-15套/月，進入春季以后銷售速

6、度加快。面積250平米左右，總價控制在300萬以內(nèi)的小戶型銷售最快。8建筑風(fēng)格總體規(guī)劃納帕溪谷入口9納帕溪谷從建筑風(fēng)格上仍然延續(xù)了橘郡和水印長灘的美國南加州風(fēng)格（西班牙建筑風(fēng)格），但在產(chǎn)品的細部處理上有了進一步的提高，如多重庭院的設(shè)計等。有效的控制了面積和總價的小獨棟別墅產(chǎn)品是該項目實現(xiàn)年銷售速度超4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準財富/上層中產(chǎn)這一新的細分市場有著巨大的購買潛力。10西山美廬賴特建筑流水別墅位置：海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)西部占地面積：約公頃建筑面積：一期萬平方米容積率：一期為產(chǎn)品特征：一期100棟獨棟別墅，戶型區(qū)間358- 413平米，另贈送220平米地下室銷售價格：1美金平方米銷

7、售狀況：年月開盤當日銷售套特色售樓處11西山美廬“貴地貴人貴宅”西山地區(qū)優(yōu)越的自然和人文環(huán)境是項目取得成功的基礎(chǔ)。受政策影響下的區(qū)域優(yōu)先供應(yīng)和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的整體質(zhì)量不高為項目成功提供了市場前提。針對西部的高端市場的準確產(chǎn)品定位和與山地景觀完美結(jié)合的產(chǎn)品設(shè)計是項目成功的關(guān)鍵。12翠湖別墅13翠湖別墅項目規(guī)模產(chǎn)品類型及面積分布占地面積：240畝總建筑面積：4.6萬總套數(shù)：156套容積率：0.314翠湖別墅三期臨水別墅二期獨棟別墅湖景資源-上莊水庫15翠湖別墅作為區(qū)域內(nèi)目前唯一的別墅項目，該項目的低起點在一定程度上對區(qū)域的未來形象塑造形成負面影響產(chǎn)品品質(zhì)較差，基本延續(xù)北京第一代別墅的風(fēng)格，規(guī)劃設(shè)計無特

8、色，景觀設(shè)計粗糙，建筑風(fēng)格單調(diào)，戶型設(shè)計大而無當僅僅打出了“湖景別墅”的概念，未能對資源價值進行充分的挖掘和利用較早的別墅項目，缺乏市場知名度開發(fā)初期的產(chǎn)品為戶型面積較小，總價低于300萬的獨棟別墅及TOWNHOUSE目前已基本售罄；后期推出的臨湖大別墅目前銷售狀況很差16碧水莊園17碧水莊園一期占地面積 27公頃容積率 0.311995年二期占地面積 30公頃容積率 0.132000年三期占地面積 30公頃容積率 0.132003年18碧水莊園特點二 大面積的私家花園，提升產(chǎn)品附加值 特點一 戶型面積多樣化，抓住不同居住需求的客戶項目從第二期開始塑造“大面積私家花園別墅”形象，戶均花園面積達

9、1000 ，并在第三期中繼續(xù)延續(xù)，成為項目最大的附加值19碧水莊園特點三 湖水，塑造項目最大賣點特點三 價格隨別墅資源的豐富而迅速攀升第一期 1995年第二期 2000年第三期 2004年9000元/平方米12000元/平方米16600元/平方米二期和三期別墅依湖擺放，特別是三期中的700-1000平米的超大戶型單位，在湖邊點陣式排列并擁有私家湖岸。項目二、三期大走“大景觀+大戶型+大庭院”的景觀型豪宅路線，取得了良好的市場反應(yīng)，其中價格較高的臨水產(chǎn)品銷售速度驚人，證明了北京頂級消費能力的真實存在。20紫玉山莊位置：亞運村北一公里占地面積：公頃建筑面積：萬平米容 積 率：開發(fā)階段：分四期開發(fā)，目前在售為I、II兩期，期預(yù)計年月開盤產(chǎn)品特征1期 別墅：273-496/棟，34棟；雙拼：239/套，14套；聯(lián)拼：171-188/套，52套；價格： $2000-2300/平米，精裝修2期 別墅：400/棟以上，28棟；雙拼：320/棟， 20套；價格：$3000-4000/平米，毛坯； 雙拼為$2100/平米第一二期總平面圖21紫玉山莊獨立式別墅公寓式別墅水畔會所萬平米人工湖22紫玉山莊“第一居所”區(qū)位“第二居所” 環(huán)境北京別墅最高價出色的區(qū)域價值是該項目實現(xiàn)高價格的基礎(chǔ)。亞運村成熟社區(qū)、奧運會概念等都對該區(qū)域發(fā)展有很好的支撐作用。交通