蘇州土地出讓時(shí)序研究

1、.引言土地市場概論市場，直觀地說，它是商品交易的場所，從實(shí)質(zhì)上來說，它足商品交換中發(fā) 生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì) 關(guān)系的總和。在土地市場中，市場的主體是土地的供給者、購買者和其他參與者， 市場的客體是交換的目的物，即土地。在土地的交換過程中，不只是市場的買賣 雙方參與土地交易，而是有眾多的參與者，要發(fā)生多方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。市場的參 與者除賄買者、出售者之外，還有出租人、承租人、抵押人、貸款人、經(jīng)營者、 政府管理部門、中介機(jī)構(gòu)等。在土地交易過程中各參與者要發(fā)生以土地交易為核 心的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如簽訂各種經(jīng)濟(jì)合同、資金結(jié)算、辦理各種法律手續(xù)等。這 種為實(shí)現(xiàn)

2、土地交易而進(jìn)行的各種活動(dòng)及經(jīng)濟(jì)關(guān)系就構(gòu)成土地市場。土地是一種特殊的商品。土地的功能主要體現(xiàn)在為人類提供勞動(dòng)條件、活動(dòng) 空間及場所，人們利用土地，是為了獲取土地的產(chǎn)品和服務(wù)，即土地的未來收益。 土地的未來收益因土地權(quán)利的分離而在各權(quán)利者之間實(shí)現(xiàn)分割。土地的權(quán)利是一 個(gè)以土地所有權(quán)為核心的權(quán)利束，有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、 地役權(quán)等。不同權(quán)利因其內(nèi)涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市場交換 的客體，事實(shí)上不是土地本身，而是各種內(nèi)涵不同的土地權(quán)利。我國城市土地市場分為土地用權(quán)出讓市場、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、土地使用 權(quán)租賃市場和土地使用權(quán)抵押市場。土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有

3、者的身份將城市土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指從土地所有人處獲得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)人以協(xié) 議的方式將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的行為，是土地使用權(quán)人將土地 使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為。土地使用權(quán)租賃是指經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，城市空地可以依法出租，承租者 向國家按當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府有關(guān)規(guī)定繳納土地收益后，方可按兩年期限臨時(shí) 租用，當(dāng)國家建設(shè)暫時(shí)未利用時(shí)，到期后可續(xù)期租用。土地使用權(quán)劃撥是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。我國土地出讓制度據(jù)統(tǒng)計(jì)我國國有資產(chǎn)總額達(dá)到33萬億元，其中土地資產(chǎn)為25萬億元，占

4、 76%。我國按照土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離原則，建立土地市場制度。我國土地 市場分為二級運(yùn)行模式：一級市場即土地的使用權(quán)出讓市場，是指政府有償、有 期限的出讓土地使用權(quán)的市場；二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權(quán)出讓必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。5市、縣人民政府土地管理 部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)管理部門依照相關(guān)法律法規(guī)共同擬定 方案，決定城市土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件。目前，我國有 關(guān)法律文件規(guī)定城市土地的出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。 國有土地有償出讓制度的建立與發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)重要階段：一是初步確立階段；1986年中華人民共和國土地管理法正式

5、頒布實(shí)施， 第一次以法律的形式明確我國實(shí)行國有土地有償使用制度。第二年，深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)第一宗國有土地使用權(quán)出讓成功，拉開了土地使用權(quán)有償出讓制度改革和發(fā)展 的序幕；1990年中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 的頒布，使得土地使用權(quán)有償出讓制度的真正得以確立，我國城市土地使用由原 來的單一行政劃撥的單軌制，逐步變成了劃撥和出讓并存的雙軌制。二是配套制度建立階段；2002年國土資源部頒布11號令即招標(biāo)拍賣掛牌 出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（即國土資源部11號令），確定除了協(xié)議出讓外， 國有土地出讓，還包括招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度。其中商業(yè)、旅游、娛樂和商 品住宅等各類經(jīng)營性用地必須

6、以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。三是細(xì)節(jié)完善階段；2004年“8. 31”大限之后，2006年相繼出臺(tái)了協(xié)議 出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范、實(shí)施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范， 對協(xié)議出讓進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范限定，進(jìn)一步擴(kuò)大了公開出讓的范圍，招標(biāo)、拍賣、 掛牌逐步成為國有土地使用權(quán)出讓的主要方式，土地資源市場化配置程度進(jìn)一步 提高。一系列土地使用權(quán)有償出讓制度的建立，推動(dòng)了我國土地市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 為加快我國城市化進(jìn)程提供了巨大的資金支持，進(jìn)一步推動(dòng)土地的優(yōu)化配置，在 一定程度上避免了土地資源的浪費(fèi)。研究背景城市土地的無償或低償使用，造成了國家土地收益的大量流失、土地產(chǎn)權(quán)不 明晰、土地利用空間結(jié)構(gòu)不合理等

7、一系列問題。作為城市土地所有者的國家，其 土地所有權(quán)不能在經(jīng)濟(jì)上完全得以實(shí)現(xiàn)，所獲得土地收益甚微且缺乏保障，土地 實(shí)際占用者在某種意義上取代了國家成了土地實(shí)際所有者，占有了絕大部分土地 收益。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資源配置市場化要求愈來愈為強(qiáng)烈，土地作為一類 重要資源，其原有使用制度也急需進(jìn)一步的改革與調(diào)整。由于政府未能實(shí)現(xiàn)城市 土地一級市場的壟斷供應(yīng)，許多單位和企業(yè)繞開一級市場，進(jìn)行土地出租和轉(zhuǎn)讓， 造成土地收益大量流失。同時(shí)，也引發(fā)了炒賣地皮的現(xiàn)象，土地市場價(jià)格信號失 真，進(jìn)而擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，給城市規(guī)劃和城市管理造成了很大困難。為適 應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，加快企業(yè)重組改制步伐，籌集城市建

8、設(shè)資會(huì)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)城 市發(fā)展目標(biāo)，城市經(jīng)營性土地公開出讓制度作為一項(xiàng)制度創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生。隨著我 國城市化進(jìn)程及城市建設(shè)的加速，城市人口數(shù)量急劇上升，住宅用地、商業(yè)用地 等方面需求的迅速膨脹；另一方面，由于我國人均土地?cái)?shù)量有限，資源稀缺性明 顯，現(xiàn)有土地供給壓力較大。這一情形使得城市土地供給稀缺與需求膨脹之間的 矛盾日益突出，對土地出讓的相關(guān)研究也因此受到了社會(huì)的關(guān)注。調(diào)整土地資源 配制，整合土地空間結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，是目前我國建立城市土地公開出 讓制度的主要目標(biāo)。蘇州行政級別雖為地級市，卻是江蘇省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的城 市，其經(jīng)濟(jì)總量全省最大，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居中國城市前列。是全省經(jīng)

9、濟(jì)、 對外貿(mào)易中心，也是重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通樞紐城市和 長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心城市之一。蘇州的土地出讓發(fā)展的進(jìn)程對周邊縣市的影 響可謂深遠(yuǎn)。研究目標(biāo)及意義（1）揭示蘇州市近年來土地出讓時(shí)序與空間分布情況，從總體上把握了蘇 州市土地出讓近年來的變化概況與特點(diǎn)。本文利用多種分析方法，對蘇州市土地出讓的時(shí)間順序、空間分布分析和比 較，探索蘇州市土地出讓時(shí)序與空間分布的規(guī)律及特點(diǎn)，為認(rèn)識(shí)土地發(fā)展多樣性， 為合理的制定土地出讓制度提供依據(jù)。（2）分析土地出讓分布與多種因素的相關(guān)關(guān)系，為區(qū)域要素合理流動(dòng)提供 指導(dǎo)，眾多的區(qū)位論都表明了土地出讓分布不可避免的受到各種區(qū)位因子（包括 地形

10、、資源條件、交通狀況等）、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及政策導(dǎo)向的影響。分析 它們之間的關(guān)系，有利于選擇合適的空間集聚方向和區(qū)位進(jìn)行土地資源的合理配 置，從而達(dá)到土地資源的可持續(xù)發(fā)展。研究方法及數(shù)據(jù)來源研究方法本文采用多種研究方法，具體如下：數(shù)據(jù)分析與空間分析相結(jié)合整體與局部分析相結(jié)合評價(jià)指標(biāo)及數(shù)據(jù)來源（1）采用的評價(jià)指標(biāo)土地出讓分布衡量指標(biāo)（地塊位置）土地出讓時(shí)序變化（時(shí)間變化）（2）數(shù)據(jù)來源本文采用的數(shù)據(jù)都來源于蘇州市土地儲(chǔ)備中心官方網(wǎng)站： （ HYPERLINK /cjxx.asp%ef%bc%892008-2011 /cjxx.asp）2008-2011 年的蘇州市土地出讓統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)，該數(shù)據(jù)具有

11、真實(shí)性和可靠性。采用ArcGIS軟件對蘇州市政區(qū)圖進(jìn)行數(shù)字化的成果作為圖形處理數(shù)據(jù)的基 礎(chǔ)。.蘇州市概況和土地出讓現(xiàn)狀蘇州市概況蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)119 55, -121 20,、北緯 30 47, -32 2, (東經(jīng) 120 37,、北緯 31 39,)?？偯?積8488.42平方千米；其中水域面積為3609平方千米；市區(qū)面積1650平方千米， 市區(qū)建成區(qū)面積為129.41平方千米。2006年底，常住總?cè)丝?809.86萬人；戶 籍總?cè)丝?616.08萬人，其中市區(qū)人口 230.15萬人。蘇州，古稱吳、吳都、吳中、東吳、吳門，現(xiàn)簡稱蘇。蘇州自有文字記載 以

12、來的歷史已2500多年，公元前514年建城，是中國首批24個(gè)歷史文化名城 之一，它的歷史可以上溯到6000至7000年前。中國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，也是經(jīng) 濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，是全省重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通樞 紐城市。蘇州位于太湖之濱，長江南岸的入?？谔帲F路、京滬高鐵、滬寧城 際高鐵和多條高速公路貫穿全境。是中華人民共和國的特大城市，以及經(jīng)國務(wù) 院批準(zhǔn)的較大的市，行政級別雖為地級市，卻是江蘇省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程 度最高的城市，其經(jīng)濟(jì)總量全省最大，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居中國城市前列。是 全省經(jīng)濟(jì)、對外貿(mào)易中心，也是重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通 樞紐城市和長江三角洲

13、經(jīng)濟(jì)圈的中心城市之一。蘇州東鄰上海，瀕臨東海；西抱太湖，背靠無錫，隔湖遙望常州；北瀕長 江，與南通隔江相望，南臨浙江，與嘉興接壤，所轄太湖水面緊鄰湖州，東距 上海市區(qū)81千米。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的 必經(jīng)之地。蘇州物華天寶，人杰地靈，被譽(yù)為“人間天堂”，“園林之城”。蘇州 素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有“江南園林甲天下，蘇州園林甲江 南”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉(xiāng)古城特色，而有“東方威尼斯”、“東 方水都(東方水城)”之稱。現(xiàn)今的蘇州已經(jīng)成為“城中有園”、“園中有城”，山、 水、城、林、園、鎮(zhèn)為一體，古典與現(xiàn)代完美結(jié)合、古韻今風(fēng)、和諧發(fā)展的國 際城市

14、。蘇州土地出讓土地拍賣、掛牌競價(jià)工作流程(1)根據(jù)列入年度供地計(jì)劃的地塊，向規(guī)劃局委托申請規(guī)劃選址，指標(biāo)設(shè)計(jì)工 作(2)市規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、規(guī)劃控制指標(biāo)、紅線圖(3)地籍調(diào)查、宗地測繪(4)委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估(5)根據(jù)評估價(jià)確定土地出讓起報(bào)價(jià)（6）制訂土地拍賣、掛牌競價(jià)出讓方案上報(bào)市政府審批（7）在媒體上發(fā)布土地拍賣、掛牌競價(jià)出讓公告（8）制作土地拍賣、掛牌競價(jià)文件（9）組織地塊現(xiàn)場踏勘（10）辦理報(bào)名登記申請，審核競買資格（11）組織土地拍賣、掛牌競價(jià)會(huì)并現(xiàn)場公證（12）簽訂拍賣、掛牌成交確認(rèn)書（13）15日內(nèi)憑成交確認(rèn)書簽訂正式土地出讓合同.蘇州市近年來土地出讓

15、空間分布及特征蘇州市土地出讓總體空間分布特征圖1 2008年-2011年蘇州市土地出讓總體分布圖各個(gè)行政區(qū)域土地出讓空間分布特征蘇州市區(qū)圖涉圖2 2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州市區(qū)（包括金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平江區(qū)）土地出讓成交蘇州市區(qū)圖NX 海-4* M Z5 H H.* i X !=二一Mb k C每富H修 。：三 n 002 Kilometers地塊共79塊，由于政府新的土地板塊的開發(fā)使得出讓成交的土地多集中在火車 站蘇站路附近、平江新城、滄浪新城等地區(qū)，這些地方多處于區(qū)域交界地帶普遍 交通十分便捷。蘇州高新區(qū)圖NA圖3 2008年-2011年蘇州市高新

16、區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州高新區(qū)土地出讓成交地塊共94塊，地塊多集中于楓橋、通安、滸墅關(guān)街道，這些地方多處于街道周邊普遍配套設(shè)施較好。圖4 2008年-2011年蘇州市吳中區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州吳中區(qū)土地出讓成交地塊共135處，地塊大多臨近吳中 區(qū)主要道路兩邊如：吳中大道，蘇福路等。交通便捷，人口較為集中，居住區(qū)集蘇州吳中區(qū)圖NAX H 號-冷i Z -3 3 3 V- &X 3=_=w 普當(dāng)WXR 0。：一 二 naD 2 48 Kilometers中。圖5 2008年-2011年蘇州市工業(yè)園區(qū)土地出讓分布圖蘇州工業(yè)園區(qū)圖NA0 .5 12 Kilomet

17、ers2008年-2011年蘇州工業(yè)園區(qū)土地出讓成交地塊共28處，較多分布在唯亭 鎮(zhèn)周邊和環(huán)湖路周邊，部分在靠近市區(qū)的婁葑鎮(zhèn)附近，交通便利。圖6 2008年-2011年蘇州市相城區(qū)土地出讓分布圖蘇州相城區(qū)圖NA0 1 24 Kilometers4 H A *4交 nHH =,.M1Z3號=與SKS。一 二 na2008年-2011年蘇州相城區(qū)土地出讓成交地塊共86處，較多分布在靠近市 區(qū)的元和鎮(zhèn)、太陽路、陽澄湖路周圍，由于政府在相城區(qū)規(guī)劃的蘇州高鐵新城是蘇州中心城市“一核四城”發(fā)展定位的北部核心板塊，面積達(dá)28.52平方公里，蘇州市區(qū)圖NA太湖0 25 510 Kilometers大致范圍東到

18、聚金路、西至元和塘、南到太陽路、北至渭涇塘，由于是新開發(fā)的 高鐵新城所以這塊區(qū)域發(fā)展前景較好。.蘇州市近年來土地出讓時(shí)序分布及特征蘇州市土地出讓總體時(shí)序分布及特征圖7 2008年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2008年土地出讓成交總面積達(dá)1773273.03m2,其中高新區(qū)的土地出讓面積 最多約占總數(shù)的45%，其次是相城區(qū)21%，市區(qū)、吳中區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面 積的 18%、4%和 12%。圖8 2009年蘇州土地出讓成交地塊示意圖蘇州市區(qū)圖NA0 25 510 Kilometers2009年土地出讓成交總面積達(dá)6270153.65m2,其中吳中區(qū)的土地出讓面積 最多約占總數(shù)的36%，其次是相城

19、區(qū)26%，市區(qū)、高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面 積的 10%、18% 和 10%。圖9 2010年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2010年土地出讓成交總面積達(dá)4753229.73m2,其中高新區(qū)的土地出讓面積最蘇州市區(qū)圖N A0 25 510 Kilometers多約占總數(shù)的33%,其次是吳中區(qū)30%,市區(qū)、相城區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面積 的 16%、13%和 8%。圖10 2011年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2010年土地出讓成交總面積達(dá)4525737.78m2,其中吳中區(qū)的土地出讓面積最 多約占總數(shù)的34%，其次是高新區(qū)28%，市區(qū)、相城區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面積 的 14%、17%和 7%。各個(gè)行政

20、區(qū)域土地出讓時(shí)序分布及特征蘇州市區(qū)蘇州市區(qū)圖NA圖11-2 2010年市區(qū)蘇州市區(qū)圖圖11-3 2009年市區(qū)圖11-4 2008年市區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，出讓最多的年份為 2009年和2010年，集中在元和鎮(zhèn)太陽路高鐵新城地區(qū)。蘇州市區(qū)圖NA:7:ews:0 1.5 36 Kilometers蘇州吳中區(qū)圖NA圖12-1 20n年吳中區(qū)三:ilrl:D 1.5 36 Kilometers蘇州吳中區(qū)圖NA圖12-4 2008年吳中區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，2009年之后土地出讓 數(shù)量增多，土塊成帶狀分布在主要的交通道路兩旁。0

21、.5 12 Kilometers蘇州吳中區(qū)圖NA0 1.5 36 Kilometers高新區(qū)0.45.9 1.8 Kilometers圖13-2 2010年高新區(qū)蘇州高新區(qū)圖圖13-3 2009年高新區(qū)蘇州高新區(qū)圖NA如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，2009年之后土地出讓 數(shù)量增多，地塊成帶狀分布在主要的交通道路兩旁。工業(yè)園區(qū)蘇州高新區(qū)圖NA蘇州工業(yè)園區(qū)圖NASZ.M 黑 二F 三亙一彘 o=-na0 .3.6 1.2 Kilometers0 3 .6 1.2 Kilometers圖14-2 2010年工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)圖NA0.3.6 1.2 Kilometers如

22、上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，2009年土地出讓數(shù) 量增多，地塊主要分布在唯亭鎮(zhèn)周圍。相城區(qū)蘇州相城區(qū)圖 NA0.45.9 1.8 Kilometers工業(yè)園區(qū)圖NA金雞湖獨(dú)零湖陽澄湖3工工工.2 降號 夔 -3 _=-ssQ e 3 -一內(nèi) 6xbr 。一二二日工業(yè)園區(qū)D .3.6 1.2 Kilometers045.9 1.8 Kilometers工三 工 工 二 M 二蘇州相城區(qū)圖NA圖15-2 2010年相城區(qū)蘇州相城區(qū)圖0.45.9 1.8 Kilometers圖15-3 2009年相城區(qū)圖15-4 2008年相城區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州相城區(qū)土地

23、出讓，2009年土地出讓數(shù)量大幅的 增加主要分布在新開發(fā)的高鐵新城地區(qū)。.蘇州市土地出讓空間分布與時(shí)序分布成因分析眾所周知，影響土地出讓的因素復(fù)雜多樣，大致可以將它們分為一般因素、 區(qū)域因素和個(gè)別因素三類一般因素影響土地出讓的一般因素是指對土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性 和共同性的因素。這些因素對土地價(jià)格的影響是整體性的，覆蓋面是整個(gè)地區(qū)。 它們對具體地塊的土地價(jià)格影響不明顯，但它們是決定具體地塊土地價(jià)格的基 礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素等四大項(xiàng)。 5.1.1行政因素行政因素主要是指國家或政府對土地的干預(yù)。國家或政府從全社會(huì)利益和宏 觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，或

24、推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地利用等，從而達(dá)到提 高土地總體利用效益的目的這種干預(yù)對土地出讓的影響至關(guān)重大。1）土地制度:包括土地所有制和土地使用制。土地制度直接制約著土地價(jià)格 的存在、上漲或下跌建國以來，我國長期實(shí)行的是嚴(yán)禁土地買賣、出租的土地使 用制度，土地的流轉(zhuǎn)方式，只有劃撥。由于劃撥土地是無償?shù)模蚨筒淮嬖诘?價(jià)。隨著土地使用制度的改革，土地作為特殊商品開始進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而出現(xiàn) 了作為讓渡土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)耐恋貎r(jià)格。同時(shí)，隨著土地有償使用制度的 進(jìn)一步完善，在市場經(jīng)濟(jì)的作用下，土地出讓價(jià)格的漲與落會(huì)更符合市場規(guī)律。2）城市規(guī)劃:在城市規(guī)劃中，對土地的用途、容積率和建筑密度的規(guī)定

25、，對 土地出讓有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅有很大的差異。一般地講，商 業(yè)用地效益最高，其次是住宅用地。規(guī)定土地用途對維護(hù)城市功能分區(qū)的完整 性、土地利用總體效益的最佳性及土地利用社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合的最大合理 性有重要意義。容積率是指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大, 意味著單位用地面積上所持有的建筑面積大，從而所分?jǐn)偟碾[含于房價(jià)中的價(jià) 格也就高，反之則地價(jià)也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限 制地區(qū)的地價(jià)高低。建蔽率是指底層建筑面積與總用地面積的比。規(guī)定建蔽率可 以從法律的角度強(qiáng)制改善環(huán)境條件，特別是有利于綠化和提供充足的地面活動(dòng) 空間，從而間接地提

26、高土地價(jià)格，影響到土地的出讓。3）地價(jià)政策:地價(jià)政策對土地出讓中土地價(jià)格變動(dòng)趨勢影響非常大。一般地 講，高地價(jià)政策即政府開放對地價(jià)的管制，甚至采取某些措施引導(dǎo)地價(jià)的上漲， 低地價(jià)政策是政府采取各種手段抑制地價(jià)的上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或 停滯。同時(shí)，地價(jià)管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響土地出 讓的變化。人口因素指人口密度它們對土地出讓分布有重要影響。人口密度:人口增加，則人地比率增大，某一區(qū)域人口密度提高，從而對土 地的需求上升，導(dǎo)致該地區(qū)土地出讓集中。社會(huì)因素影響土地價(jià)格的社會(huì)因素主要有社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè) 方面。1）社會(huì)治安程度:社會(huì)治安程度是指社會(huì)秩

27、序的好壞。無論是商業(yè)區(qū)還是住 宅區(qū)，社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而愿意投資、購物、居住因此帶動(dòng)土地 出讓的頻繁發(fā)生，從某種程度上講，這也是和政局穩(wěn)定狀況息息相關(guān)的。2）房地產(chǎn)投機(jī):房地產(chǎn)投機(jī)是投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常 利潤的行為這一因素對土地出讓有突出的影響。3）城市化進(jìn)程:由于城市土地的總面積相對而言是不變的，因此城市化進(jìn)程 對土地出讓的影響主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點(diǎn), 地價(jià)漲幅較高，多數(shù)土地出讓發(fā)生在人口密集的城鎮(zhèn)周圍；二是新城的建設(shè)，新 興的版塊出現(xiàn)，未建設(shè)的土地增加，區(qū)域發(fā)展前景良好，導(dǎo)致土地出讓在該區(qū)域 增加。經(jīng)濟(jì)因素影響土地出讓的經(jīng)濟(jì)

28、因素主要有經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況、稅收、交通體系 完善程度和市場完善程度等五個(gè)方面。1）經(jīng)濟(jì)增長:經(jīng)濟(jì)增長意味著國民生產(chǎn)總值和國民收入的增加，財(cái)政金融處 于繁榮狀態(tài)，就業(yè)機(jī)會(huì)增加。在這種情況下，隨社會(huì)總投資增加，對土地的總需 求不斷擴(kuò)大，土地出讓價(jià)格將不斷上漲若經(jīng)濟(jì)形勢不佳,土地需求減少。這時(shí)土 地出讓數(shù)量會(huì)下降。2）交通體系完善程度：交通體系是否完善對城市的發(fā)展影響較大在我國，鐵 路是主要的交通運(yùn)輸手段，凡是有鐵路通過的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般都較無鐵路通 過的城市快接近鐵路干線的城市又較接近普通鐵路的城市發(fā)展得快。相應(yīng)地，交 通條件好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市地產(chǎn)需求大，土地出讓就會(huì)增加。3）土地市場完善程度：如果土地市場發(fā)育充分,調(diào)節(jié)功能健全，供給與需求 信息能迅速、準(zhǔn)確地傳遞，交易雙方能公平地在市場上按自己的意志進(jìn)行交易， 土地出讓就會(huì)較準(zhǔn)確地反映市場供求狀況。區(qū)域因素區(qū)域因素指目標(biāo)地塊所屬地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合而形成 的區(qū)域特性。區(qū)域因素有較大穩(wěn)定性，對該區(qū)域內(nèi)具體地塊的土