省住宅物業(yè)管理暫行方法

1、安徽省都市住宅物業(yè)治理暫行方法第一章總則第一條為加強都市住宅區(qū)物業(yè)治理，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，制造良好的居住環(huán)境，制定本方法。第二條本方法適用于本省都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)，配套建設的住宅區(qū)。本方法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及其相配套的公有設施、設備和公共場地。本方法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權(quán)人。第三條住宅區(qū)物業(yè)治理實行業(yè)主自治與物業(yè)治理企業(yè)專業(yè)服務相結(jié)合的原則。第四條省建設行政主管部門主管本省都市住宅區(qū)物業(yè)治理工作，縣級以上都市人民政府房地產(chǎn)治理部門（以下稱物業(yè)治理主管部門）主管本地區(qū)都市住宅區(qū)物業(yè)治理工作。市政、環(huán)衛(wèi)、遠見劃、交通、公安、工商、

2、物價等行政主管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處依照各自職責，共同做好都市住宅區(qū)物業(yè)治理的監(jiān)督與指導工作。第二章業(yè)主大會及業(yè)主委員會第五條住宅區(qū)交付使用后，入住率達到50以上時，所在地物業(yè)治理主管部門應會同住宅區(qū)所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開發(fā)單位召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第六條業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席進行。業(yè)主出席業(yè)主大會，實行住宅房屋一戶一投票權(quán)。非住宅房屋，每100平方米的建筑面積有一投票權(quán)；100平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證有一投票權(quán)。第七條業(yè)主大會每年至少召開一次，由業(yè)主委員會按照本方法規(guī)定負責召集。召集業(yè)主大會，業(yè)主委員會應負責在

3、會議召開7日前將會議審議的事項通知各業(yè)主。經(jīng)持有10以上投票權(quán)地業(yè)主提議，業(yè)主委員會應在接到該項提議后14日內(nèi)就其提議的事項召開業(yè)主大會。第八條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：（一）決定或者批準住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；（二）批準或者修改業(yè)主公約；（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會的組成人員；（四）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告。（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（七）批準業(yè)主委員會的章程。業(yè)主大會的決定，須經(jīng)主席會議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過。第九條業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不

4、得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，能夠連選連任。第十條業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作，行使下列職權(quán)：（一）召集和主持業(yè)主大會；（二）制定業(yè)主委員會章程；（三）審議決定住宅區(qū)房屋公共部位維護費和公用設施專項費的使用；（四）采取招標或者其他方式，聘請物業(yè)治理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)進行治理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同；（五）審議物業(yè)治理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)治理年度打算和重大工程項目的維修打算；（六）監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)的治理、養(yǎng)護和維修工作。前款第二、三、四、五項規(guī)定的，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。第十一條業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任依照工作需要召集，并應在會議召開7日前將會

5、議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。業(yè)主委員會會議應由全體委員過半數(shù)以上出席方可進行。業(yè)主委員會作出決定采取少數(shù)服從多數(shù)原則。第三章業(yè)主公約第十二條本方法所稱業(yè)主公約，指由業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力，有關(guān)業(yè)主使用、維護和治理住宅區(qū)物業(yè)等方面權(quán)利義務的行為守則。第十三條業(yè)主公約包括下列內(nèi)容：（一）住宅區(qū)名稱、地址、面積及戶數(shù)；（二）公共場所及公用設施狀況；（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；（四）業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區(qū)內(nèi)公共場所、公用設施的權(quán)益；（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)治理的權(quán)利；（六）業(yè)主對業(yè)主委員會和物業(yè)治理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；（七）住宅區(qū)物業(yè)各項養(yǎng)護、維修和治

6、理服務費的交納；（八）業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)應遵守的行為準則；（九）違反業(yè)主公約的責任；（十）其他有關(guān)事項。業(yè)主公約的示范文本，由省建設行政主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會能夠依照本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，并報所在地物業(yè)治理主管部門備案。第十四條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會批準后生效。已生效的業(yè)主公約對住宅區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。第四章物業(yè)治理企業(yè)第十五條房地產(chǎn)開發(fā)單位應當在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前自行或者托付物業(yè)治理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)治理。住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會應按照本方法規(guī)定聘請物業(yè)治理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)治理。第十六條業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)簽訂的住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同，應報所

7、在地物業(yè)治理主管部門備案。住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同的要緊內(nèi)容包括：托付治理事項、治理標準、治理權(quán)限、治理期限、治理費用、違約責任和爭議解決的方式等權(quán)利義務條款。住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同的示范文本，由省建設行政主管部門統(tǒng)一印制、發(fā)放。第十七條物業(yè)治理企業(yè)必須具備規(guī)定的條件，持有物業(yè)治理資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照，方可從事住宅區(qū)物業(yè)治理業(yè)務。物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)治理方法，由省建設行政主管部門制定。第十八條物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利：（一）依照住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同，對住宅區(qū)實施物業(yè)治理；（二）依照住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同和有關(guān)規(guī)定收取治理服務費；（三）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)治理規(guī)定的行為；（四）要求業(yè)主委

8、員會協(xié)助實施物業(yè)治理；（五）開展多種經(jīng)營活動和有償服務。第十九條物業(yè)治理企業(yè)的義務：（一）履行住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同；（二）制定住宅區(qū)物業(yè)治理年度打算和重大工程項目維修打算；（三）同意業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；（四）發(fā)覺違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告。（五）同意物業(yè)治理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。第五章住宅區(qū)物業(yè)使用與維護第二十條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并提供下列住宅區(qū)工程建設資料：（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖；（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

9、（四）其他有關(guān)資料。第二十一條住宅區(qū)房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責維修；（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設施，由物業(yè)治理企業(yè)負責養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)房屋公共部位維護費中支出。房屋及附屬設施阻礙市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會托付物業(yè)治理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。第二十二條住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂場所、停車場、自行車房（棚）等公用設施，由物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一負責治理、養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)公用設施專項費中支出。第二十三條住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安

10、等公共服務項目，物業(yè)治理企業(yè)能夠選聘清潔公司、保安公司等專營公司承擔，費用從住宅區(qū)治理服務費中支出。第二十四條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等設施的養(yǎng)護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負責，費用由養(yǎng)護、維修單位承擔。第二十五條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）擅自改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)和外貌；（二）占用樓梯、通道、屋面、平臺、道路、場地、停車場、自行車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設；（三）損壞、占用綠化地；（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品。（六）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；（七）隨意停放自行車和機動車輛；（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

11、第六章住宅區(qū)物業(yè)治理費用及專用房屋第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)單位在移交住宅區(qū)時，應按住宅區(qū)建設總投資的0.61的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)公用設施專項費，專項用于住宅區(qū)公用設施的養(yǎng)護、維修與更新。住宅區(qū)公用設施專項費由所在地物業(yè)治理主管部門設專帳治理，業(yè)主委員會向物業(yè)治理主管部門申請使用，具體治理方法由所在地都市人民政府制定。第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應按所在地都市人民政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)物業(yè)治理用房，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應按所在地都市人民政府有關(guān)規(guī)定以建筑成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會。本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房的

12、費用從住宅區(qū)公用設施專項費中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業(yè)治理企業(yè)按物業(yè)托付治理合同經(jīng)營。第二十九本方法公布前已交付使用的住宅區(qū)，未按本方法規(guī)定的標準劃撥住宅區(qū)公用設施專項費和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應給予經(jīng)濟補償或者由所在地都市人民政府按有關(guān)規(guī)定予以解決。第三十條住宅區(qū)房屋公共部位維護費由業(yè)主按所在地都市人民政府有關(guān)規(guī)定繳納，并由業(yè)主委員會以房屋本體為單位設立專帳治理，專項用于房屋本體公共部位、公用設施的養(yǎng)護、維修與更新，不得挪作他用，具體方法由所在地都市人民政府制定。第三十一條住宅區(qū)治理服務費由

13、物業(yè)治理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標準由所在地物價部門會同物業(yè)治理主管部門依照物業(yè)治理企業(yè)提供的服務項目，以獨立住宅區(qū)為單位核定。未經(jīng)所在地物價部門批準，物業(yè)治理企業(yè)不得擅自擴大住宅區(qū)治理服務費的收費范圍和提高收費標準。第三十二條住宅區(qū)各項物業(yè)治理費的收支帳目，有關(guān)治理單位或者使用單位每6個月至少公布一次，同意業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督、檢查。第七章罰則第三十三條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本方法，未按期交納住宅區(qū)各項物業(yè)治理費的，物業(yè)治理主管部門或者物業(yè)治理企業(yè)可責令限期交納并按規(guī)定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執(zhí)行。第三十四條物業(yè)治理企業(yè)違反本方法或者物業(yè)托付治理合同規(guī)定，

14、對住宅區(qū)物業(yè)治理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)責令賠償損失或者采取補救措施；情節(jié)嚴峻的，由所在地物業(yè)治理主管部門處以1000元10000元的罰款，并可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)治理資質(zhì)。第三十五條違反本方法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)治理資質(zhì)等級證書、擅自承攬物業(yè)治理業(yè)務的，由所在地物業(yè)治理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元20000元的罰款，并責令停止對住宅區(qū)的物業(yè)治理。第三十六條違反本方法第二十五條規(guī)定的，物業(yè)治理企業(yè)有權(quán)予以制止，要求限期恢復原狀或者采取補救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予處罰。第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)單位違反本方法第二十六條規(guī)定的，由所在地物業(yè)治理主管部門責令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應撥付住宅區(qū)公用設施專費2的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執(zhí)行。第三十八條物業(yè)治理主管部門或有關(guān)行政主管部門及其執(zhí)法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，所在單位或者上級主管部門應給予要緊