遠(yuǎn)卓-北京華融戰(zhàn)略咨詢項(xiàng)目寫(xiě)字樓分析報(bào)告ppt課件

1、寫(xiě)字樓行業(yè)研討報(bào)告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次討論稿2022年7月18日此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司書(shū)面答應(yīng)，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、援用或復(fù)制。全國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)整體看法綜述外部影響要素企業(yè)行為C績(jī)效方式P行業(yè)構(gòu)造S1990年之后，寫(xiě)字樓逐漸市場(chǎng)化，呈現(xiàn)動(dòng)搖式上升的開(kāi)展態(tài)勢(shì)2002年開(kāi)場(chǎng)，為彌補(bǔ)1998年到2000年所留下的供需缺口，市場(chǎng)供應(yīng)急劇添加，同時(shí)需求也受各種要素影響調(diào)動(dòng)起來(lái)2002年以來(lái)，寫(xiě)字樓投資以平均每年接近30的速度添加，2005年全國(guó)寫(xiě)字樓投資完成額為737億人民幣，占房地產(chǎn)總投資額的5左右，并且這一比例在近幾年比較穩(wěn)定短期內(nèi)迸發(fā)式增長(zhǎng)即將終

2、了，長(zhǎng)期來(lái)看那，受宏觀經(jīng)濟(jì)向好的影響，未來(lái)市場(chǎng)的開(kāi)展前景看好。但也會(huì)出現(xiàn)階段性供需關(guān)系不平衡的情況寫(xiě)字樓規(guī)劃具有很強(qiáng)區(qū)域性，目前集中于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，未來(lái)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、七大城市帶的中心城市是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的主要地點(diǎn)選擇市場(chǎng)集中度低，無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是持有運(yùn)營(yíng)，都沒(méi)有絕對(duì)領(lǐng)先的企業(yè)投資主體呈現(xiàn)多元化：國(guó)有和集體企業(yè)，專業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)外資本和外資產(chǎn)業(yè)方式過(guò)去受資金情況的影響，為快速回籠資金以開(kāi)發(fā)后出賣為主，未來(lái)城市土地更為稀缺，一部分實(shí)力雄厚的公司目前正在向“開(kāi)發(fā)持有運(yùn)營(yíng)的方式轉(zhuǎn)變，這種方式的獲利較為穩(wěn)定和豐厚，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)程度也較低，這一方式將成為主導(dǎo)方式持有黃金地段的高質(zhì)量寫(xiě)字樓可獲得穩(wěn)定豐厚的收益和較

3、小的風(fēng)險(xiǎn)，是持有運(yùn)營(yíng)目的的首選寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵勝利要素：區(qū)位選擇、準(zhǔn)確定位、自有資金和融資才干、工程建立才干等寫(xiě)字樓持有運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵勝利要素：區(qū)位選擇、準(zhǔn)確定位、運(yùn)營(yíng)管理才干、物業(yè)本身的質(zhì)量和籠統(tǒng)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高，可在20以上，屬工程性短期報(bào)答持有運(yùn)營(yíng)具有長(zhǎng)期獲利才干，年報(bào)答率可達(dá)8以上，甚至更高，投資回收期為810年與資金構(gòu)造有關(guān)地產(chǎn)增值可帶來(lái)潛在收益區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、商務(wù)環(huán)境、企業(yè)開(kāi)展是寫(xiě)字樓的直接驅(qū)動(dòng)要素寫(xiě)字樓市場(chǎng)受政策影響程度非常大2主要資料來(lái)源清單資料名稱資料來(lái)源時(shí)間20052006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)分析及投資咨詢報(bào)告萬(wàn)瑞咨詢2005年9月寫(xiě)字樓和住宅市場(chǎng)概況高力國(guó)際2006

4、年7月2006北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析報(bào)告新地產(chǎn)2006年第7期 全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20002005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒北京市統(tǒng)計(jì)局20002005年中國(guó)房產(chǎn)信息北京市場(chǎng)活力不減戴德梁行2005年第8期中國(guó)地產(chǎn)研究2005年第三季度中原地產(chǎn)2005年10月制約行業(yè)發(fā)展的幕后之手房地產(chǎn)周期楊紅旭2006年5月2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧及2006年市場(chǎng)展望北京房地產(chǎn)網(wǎng)2006年2月3外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析構(gòu)造產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品構(gòu)造、分類及特點(diǎn)闡明外部影響要素闡明行業(yè)的開(kāi)展歷史行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度行業(yè)的市場(chǎng)集中度業(yè)務(wù)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)

5、狀行業(yè)獲利空間未來(lái)趨勢(shì)背景闡明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局4分析背景闡明業(yè)務(wù)現(xiàn)狀華融是以商業(yè)物業(yè)片區(qū)開(kāi)發(fā)為主體的公司，歷史上以“金融街片區(qū)寫(xiě)字樓群為中心的商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了宏大的勝利，不僅積累了豐厚的收益，也建立了領(lǐng)先的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)及豐富的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、租售閱歷從未來(lái)開(kāi)展角度看，華融系統(tǒng)在京寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)工程貯藏缺乏，可持有運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓工程數(shù)量不多，經(jīng)過(guò)金融街控股初步實(shí)現(xiàn)了跨地域擴(kuò)張本章目的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)銷售、持有運(yùn)營(yíng)是公司具有中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)之一，面對(duì)未來(lái)開(kāi)展，需求分析審視以下關(guān)鍵議題：從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析寫(xiě)字樓價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)目前的情況和未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)展分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲利的關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)、北京和金融街地域的

6、寫(xiě)字樓開(kāi)展情況和趨勢(shì)進(jìn)展研討，對(duì)中長(zhǎng)期價(jià)值進(jìn)展判別，對(duì)未來(lái)的寫(xiě)字樓開(kāi)展方式和跨區(qū)域開(kāi)展提出建議針對(duì)開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)兩種方式的優(yōu)點(diǎn)、難點(diǎn)和需求具備什么條件進(jìn)展研討，從而判別華融在才干具備方面的問(wèn)題，并提出如何平衡，如何獲取和培育這些才干的建議，并且對(duì)寫(xiě)字樓持有的目的選擇提供選擇根據(jù)對(duì)于所持有運(yùn)營(yíng)的金融街區(qū)域的寫(xiě)字樓，如何進(jìn)一步深度發(fā)掘潛在的贏利方式和提供增值效力的時(shí)機(jī)5分析背景闡明分析方法全面審視全國(guó)，分析全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體開(kāi)展特點(diǎn)詳細(xì)分析北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的開(kāi)展情況和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析成果管理工具與其他報(bào)告的關(guān)系目前中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)開(kāi)展情況、趨勢(shì)及特點(diǎn)行業(yè)整體構(gòu)造及行業(yè)開(kāi)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素，總體市場(chǎng)規(guī)模、變

7、化趨勢(shì)行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)格局，包括市場(chǎng)集中度、行業(yè)關(guān)鍵勝利要素的總結(jié)行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進(jìn)展總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)調(diào)整的動(dòng)因、主要措施行業(yè)短期及未來(lái)獲利空間的總結(jié)分析產(chǎn)業(yè)鏈分析財(cái)務(wù)分析相關(guān)性分析對(duì)標(biāo)分析本報(bào)告屬于華融及金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個(gè)組成部分，為公司業(yè)務(wù)組合及業(yè)務(wù)單元競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略提供根底性數(shù)據(jù)分析6從寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)鏈看，華融未來(lái)能夠會(huì)涉及一切環(huán)節(jié)華融所在位置客戶一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)單位中介效力公司機(jī)構(gòu)/個(gè)人投資者物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)商建筑施工單位政府主管機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)袌?chǎng)參與者客戶地產(chǎn)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)銷售持有/運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理7寫(xiě)字樓可按硬件和軟件兩方面的規(guī)范分為假設(shè)干等級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字

8、樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修規(guī)范能否具有超前性能否到達(dá)寫(xiě)字樓程度設(shè)備設(shè)備如電梯等候時(shí)間中央空調(diào)管式數(shù)量停車位數(shù)量配套效力設(shè)備電力負(fù)荷、綠化、夜間照明等軟件方面能否到達(dá)星級(jí)酒店規(guī)范硬件方面位于主要商務(wù)區(qū)的中心區(qū)極佳的易接近性,臨兩條以上的主干路高質(zhì)量的內(nèi)外裝修靈敏的平面規(guī)劃和高運(yùn)用率70%較大的層面積25003000平方米寬闊的大堂和走廊高效中央空調(diào)系統(tǒng)，四控制空調(diào)，功率與大廈面積匹配寫(xiě)字樓智能化預(yù)留擴(kuò)展空間，順應(yīng)技術(shù)變化隨時(shí)擴(kuò)展電梯系統(tǒng)良好，客貨梯分別充足停車位，個(gè)/250平方米現(xiàn)代化的效力配套設(shè)備國(guó)際知名物業(yè)管理公司管理知名專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)國(guó)外知名公司的租戶

9、組合普通建筑面積不少于50000平方米評(píng)價(jià)細(xì)那么仲量聯(lián)行資料來(lái)源：仲量聯(lián)行；遠(yuǎn)卓分析8目錄全國(guó)寫(xiě)字樓整體開(kāi)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)北京寫(xiě)字樓開(kāi)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)9寫(xiě)字樓行業(yè)受多種要素變化和機(jī)遇的影響較為明顯，而宏觀要素是其根本的推進(jìn)力量宏觀影響要素多種變化和機(jī)遇寫(xiě)字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造變化：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)和效力為重要構(gòu)成部分和主要增長(zhǎng)動(dòng)力的新經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速國(guó)際化趨勢(shì)和與跨國(guó)公司海外開(kāi)展戰(zhàn)略的調(diào)整一些經(jīng)濟(jì)興隆、人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務(wù)區(qū)，寫(xiě)字樓開(kāi)展時(shí)機(jī)較多奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等國(guó)際活動(dòng)帶來(lái)的開(kāi)展契機(jī)經(jīng)濟(jì)影響要素中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)繼續(xù)堅(jiān)持9以上的增長(zhǎng)速度2004年我國(guó)人均GDP達(dá)1000美圓以上，進(jìn)入大開(kāi)

10、展階段中國(guó)參與WTO后，對(duì)外經(jīng)濟(jì)日漸活潑政策要素1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開(kāi)發(fā)2001年開(kāi)場(chǎng)，政策控制放松2004年開(kāi)場(chǎng)的宏觀調(diào)控又收緊了政策寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展不平衡，在多數(shù)地域處于起步階段，在北京、上海等少數(shù)城市的開(kāi)展程度較高寫(xiě)字樓受行業(yè)開(kāi)展、企業(yè)開(kāi)展、及城市規(guī)劃等多種要素影響，有特殊的開(kāi)展特點(diǎn)10我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速穩(wěn)定的開(kāi)展刺激了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活潑資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析19972005年GDP總值及增長(zhǎng)率單位：億元寫(xiě)字樓需求寫(xiě)字樓作為商務(wù)活動(dòng)的載體，企業(yè)規(guī)模、類型和業(yè)績(jī)的變化產(chǎn)生了宏大的需求產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開(kāi)展變化，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的比重提升有效添加了對(duì)寫(xiě)字樓的需求新型高端效力業(yè)

11、帶來(lái)的需求，如金融、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等高投資收益所吸引的的投資需求寫(xiě)字樓供應(yīng)經(jīng)濟(jì)的向好調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)商和各類資金投資寫(xiě)字樓的積極性原有辦公樓多是功能落后和陳舊，不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求城市規(guī)劃方面，寫(xiě)字樓作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的載體被優(yōu)先開(kāi)展，土地和資金向?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)傾斜中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)繼續(xù)堅(jiān)持9以上的增長(zhǎng)速度2004年我國(guó)人均GDP達(dá)1000美圓以上，進(jìn)入大開(kāi)展階段中國(guó)參與WTO后，對(duì)外經(jīng)濟(jì)日漸活潑11宏觀調(diào)控政策對(duì)寫(xiě)字樓行業(yè)的影響非常大，例如：2002年開(kāi)場(chǎng)的迸發(fā)性增長(zhǎng)，很大程度上是受前幾年受政策影響的投資缺乏所致19982005年全國(guó)房地產(chǎn)與寫(xiě)字樓投資完成額增速關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)1998年開(kāi)場(chǎng)執(zhí)行的要求黨政機(jī)關(guān)

12、和國(guó)企原那么上制止三年內(nèi)新建及購(gòu)置辦公樓的政策，呵斥1999和2000年延續(xù)2年寫(xiě)字樓投資負(fù)增長(zhǎng)2002年開(kāi)場(chǎng)，辦公樓投資壓制之后開(kāi)場(chǎng)迸發(fā)式增長(zhǎng)，2003年增速更是到達(dá)了34的高點(diǎn)2004年下半年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，投資增速再次減緩資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析受政策影響等要素影響，投資缺乏12產(chǎn)業(yè)構(gòu)造也在不斷調(diào)整之中，其中第三產(chǎn)業(yè)的良好開(kāi)展是寫(xiě)字樓孕育和開(kāi)展的最有力的推進(jìn)要素城市的第三產(chǎn)業(yè)比重越高，這個(gè)城市寫(xiě)字樓的數(shù)量就會(huì)越多第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的開(kāi)展刺激了對(duì)寫(xiě)字樓的需求高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)等效力業(yè)旅游、會(huì)展、文娛、傳媒 金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、 廣告、各類事務(wù)所我國(guó)經(jīng)濟(jì)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比重正穩(wěn)定

13、提升全國(guó)各級(jí)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：億假設(shè)以每年增長(zhǎng)4%，人均辦公面積7平方米計(jì)算，每年需新增辦公面積6400萬(wàn)平方米，其中50%為新建的話，開(kāi)發(fā)量為3200萬(wàn)平方米北京目前每年新增供應(yīng)200300萬(wàn)平方米，存量為1000萬(wàn)平方米左右13東部地域的企業(yè)數(shù)量宏大，是主要的寫(xiě)字樓需求來(lái)源20012004全國(guó)法人單位數(shù)量變化單位：萬(wàn)個(gè)490.7 516.9 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析東部和西部的法人單位數(shù)量在不斷添加，中部的在減少東部單位數(shù)量占全國(guó)總數(shù)量的56，是寫(xiě)字樓需求主要區(qū)域14由于

14、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、政策要素，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2001年前后出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需構(gòu)造失衡中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，兌現(xiàn)對(duì)WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國(guó)并且在大中城市進(jìn)展布點(diǎn)國(guó)內(nèi)企業(yè)高速開(kāi)展，規(guī)模實(shí)力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)展辦公面積是30%，有的甚至到達(dá)了50新型經(jīng)濟(jì)迅速開(kāi)展，城市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大需求旺盛歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)備和效力落后，大量集中于過(guò)時(shí)、低端寫(xiě)字樓和辦公用房1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開(kāi)發(fā)，呵斥延續(xù)3年寫(xiě)字樓供應(yīng)投資缺乏，1999、2000年全國(guó)寫(xiě)字樓投資負(fù)增長(zhǎng)供應(yīng)缺乏供應(yīng)需求表示圖資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析15受五大要素推進(jìn)，寫(xiě)字樓

15、從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的消費(fèi)要素，市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯追求籠統(tǒng)、質(zhì)量，表達(dá)企業(yè)實(shí)力商務(wù)活動(dòng)中心辦公、會(huì)議等相關(guān)設(shè)備交通便利及其他配套專業(yè)的物業(yè)效力專業(yè)化寫(xiě)字樓市場(chǎng)企業(yè)規(guī)模生長(zhǎng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，總部管理人員增多，管理設(shè)備更加專業(yè)、復(fù)雜商務(wù)活動(dòng)頻繁全球經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)商務(wù)活動(dòng)的頻繁，需求專業(yè)化環(huán)境及配套設(shè)備條件投資需求房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值和增值功能吸引海外基金、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人投資者進(jìn)入產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和規(guī)模受城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的規(guī)律影響，第三產(chǎn)業(yè)所占城市的一切產(chǎn)業(yè)的比重正逐年增大新型效力業(yè)產(chǎn)生第三產(chǎn)業(yè)中的新型高端效力業(yè)，特別是金融、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、文化教育等行業(yè)高速開(kāi)展，規(guī)模不斷擴(kuò)展資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析16近5年來(lái)，寫(xiě)字樓

16、投資規(guī)模繼續(xù)高速增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在5左右億元19972005年全國(guó)寫(xiě)字樓投資完成額情況2001年至今，雖然寫(xiě)字樓行業(yè)每年的投資額在快速提升CAGR為24.4，但目前整體規(guī)模不大，2005年為737億人民幣，約占房地產(chǎn)總投資額的5左右20012005年，寫(xiě)字樓投資額占房地產(chǎn)業(yè)總體投資規(guī)模的比例比較穩(wěn)定關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)CAGR=24.4%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析17未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的向好，將會(huì)在產(chǎn)業(yè)、行業(yè)及企業(yè)等層面繼續(xù)產(chǎn)生有利于寫(xiě)字樓開(kāi)展的動(dòng)力，寫(xiě)字樓繼續(xù)向上的開(kāi)展趨勢(shì)不會(huì)改動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的勢(shì)頭不會(huì)改動(dòng)城市化進(jìn)程加快，城市人口聚集，商務(wù)區(qū)的開(kāi)展加快產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和規(guī)

17、模行業(yè)構(gòu)造和規(guī)模企業(yè)規(guī)模寫(xiě)字樓行業(yè)長(zhǎng)期向上開(kāi)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)隨房地產(chǎn)整體規(guī)模的擴(kuò)展而擴(kuò)展開(kāi)展速度依然很高，供需兩方面都有快速添加的趨勢(shì)整體上，供應(yīng)略大于需求，尤其是在一些高端城市的高檔次寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)方面，迸發(fā)式增長(zhǎng)階段即將終了長(zhǎng)期短期資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析18在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)兩方面，地域和地點(diǎn)選擇、精細(xì)化運(yùn)作和品牌是未來(lái)開(kāi)展的關(guān)鍵需求的不確定呈現(xiàn)動(dòng)搖性客戶構(gòu)造的變化消費(fèi)方式的變化租用與購(gòu)買VS.供應(yīng)的不確定性城市適宜商務(wù)開(kāi)展用地的稀缺各類投資的不確定持有運(yùn)營(yíng)地域、地點(diǎn)選擇：以三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市開(kāi)展為主，可適當(dāng)向周邊的大城市開(kāi)展地段盡量選擇在城市中心比較成熟的商務(wù)區(qū)運(yùn)營(yíng)由粗放式向精

18、細(xì)化開(kāi)展注重品牌的培育未來(lái)的趨勢(shì)開(kāi)發(fā)地域與地點(diǎn)選擇：三大經(jīng)濟(jì)圈中心城市的黃金地段商務(wù)經(jīng)濟(jì)興隆城市第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例高區(qū)域輻射才干專業(yè)化管理，精細(xì)化運(yùn)作，發(fā)掘物業(yè)增值的潛力物業(yè)類型：客戶群體穩(wěn)定的高檔物業(yè)注重品牌的培育資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析19寫(xiě)字樓的開(kāi)展很大程度上與城市的開(kāi)展定位及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特點(diǎn)有關(guān)，目前寫(xiě)字樓的規(guī)劃比較集中于區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市寫(xiě)字樓開(kāi)展程度主要與城市的開(kāi)展定位及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特點(diǎn)有關(guān)：城市的定位城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度商務(wù)環(huán)境城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)的外向性寫(xiě)字樓市場(chǎng)興隆的城市往往都是一些經(jīng)濟(jì)中心城市北京上海廣州深圳資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析20長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將集聚在三大城市群、七大城市帶及假設(shè)干中心城市

19、中國(guó)城市化空間規(guī)劃三大城市群：京津環(huán)渤海城市群、長(zhǎng)江三角洲城市群、珠江三角洲城市群外向型經(jīng)濟(jì)為主，制造業(yè)和效力業(yè)興隆，具備強(qiáng)大的輻射作用七大城市帶是：沿長(zhǎng)江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱中心城市是：以省會(huì)城市和具有優(yōu)勢(shì)的特征地級(jí)市為主的區(qū)域中心城市地域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的排頭兵該規(guī)劃將包容：全國(guó)人口的50，高素質(zhì)人才的75可發(fā)明85的GDP，全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的90外貿(mào)進(jìn)出口總量95未來(lái)20年，有2/3財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚資料來(lái)源：；遠(yuǎn)卓分析21城市現(xiàn)

20、代化開(kāi)展為寫(xiě)字樓帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的時(shí)機(jī)中國(guó)社會(huì)現(xiàn)代化進(jìn)程2003年呈現(xiàn)很大的不平衡性：進(jìn)入第二次社會(huì)現(xiàn)代化階段的城市僅香港、澳門、臺(tái)灣、北京4個(gè)城市，且都處于起步期，其中內(nèi)地城市僅北京一個(gè)。北京進(jìn)入了以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新、金融現(xiàn)代效力業(yè)為中心產(chǎn)業(yè)的階段少部分城市和地域處在第一階段成熟期或向第二階段的過(guò)渡期，如上海經(jīng)濟(jì)中心產(chǎn)業(yè)仍以汽車產(chǎn)業(yè)為主絕大部分省份處在第一次社會(huì)現(xiàn)代化的開(kāi)展期，部分省份處在第一次社會(huì)現(xiàn)代化的起步期隨著經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展，國(guó)內(nèi)大部分省份和地域?qū)⑦M(jìn)入產(chǎn)業(yè)晉級(jí)，進(jìn)而構(gòu)成不同的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，并引起房地產(chǎn)物業(yè)的消費(fèi)需求構(gòu)造變動(dòng)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)22伴隨著城市的開(kāi)展，商務(wù)區(qū)會(huì)因?qū)懽謽堑木奂饾u構(gòu)成和

21、穩(wěn)定，而處于這兩個(gè)階段的城市最適宜寫(xiě)字樓的開(kāi)展城市發(fā)展的五個(gè)階段演變描述人口數(shù)量人均GDP早期的辦公樓開(kāi)始出現(xiàn)50萬(wàn)以下500美元以下城市往外發(fā)展，中心商業(yè)區(qū)萌芽，辦公樓與商業(yè)一體化50萬(wàn)200萬(wàn)500美元城市功能開(kāi)始分化，少量高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn)200萬(wàn)500萬(wàn)1000美元3000美元商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫(xiě)字樓快速發(fā)展500-1000萬(wàn)3000美元5000美元商務(wù)區(qū)離散聚集，寫(xiě)字樓穩(wěn)定發(fā)展1000萬(wàn)以上5000美元以上城市開(kāi)展的五個(gè)階段資料來(lái)源：中廣網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū)居住區(qū)副城心近郊工業(yè)區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVVI23

22、在競(jìng)爭(zhēng)格局方面，無(wú)論是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還是持有運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)都呈現(xiàn)高度的分散化，沒(méi)有領(lǐng)先企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)方式也比較初級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓持有運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)集中度主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)方式高度分散主要以單體工程開(kāi)發(fā)為主寫(xiě)字樓的片區(qū)開(kāi)發(fā)較少開(kāi)發(fā)企業(yè)主體多元化：企業(yè)自建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、外資和業(yè)外資本沒(méi)有領(lǐng)先的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)主要表達(dá)在對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)其次表達(dá)在謀劃、定位以及建立才干的競(jìng)爭(zhēng)高度分散以單體工程持有運(yùn)營(yíng)為主普遍缺乏規(guī)模持有運(yùn)營(yíng)的投資主體多元化：大型國(guó)企和民企以自用為主，兼顧獲取投資收益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中沒(méi)有以持有運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的專業(yè)企業(yè)外資及機(jī)構(gòu)投資者參與度加深，但規(guī)模較小主要是區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)營(yíng)才干的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)本身質(zhì)量、籠統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)

23、源：遠(yuǎn)卓分析24區(qū)位的選擇和準(zhǔn)確定位是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)共同的關(guān)鍵勝利要素，從風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)看，持有運(yùn)營(yíng)比開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)程度低寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)持有/運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵勝利要素風(fēng)險(xiǎn)程度較高，受政策風(fēng)險(xiǎn)影響很大較低，主要受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響區(qū)位的選擇準(zhǔn)確定位工程建立才干本錢控制本身的資金實(shí)力或融資才干區(qū)位的選擇準(zhǔn)確定位企業(yè)本身的資金實(shí)力運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理才干，深挖增值效力的潛力物業(yè)籠統(tǒng)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析25我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于從粗放運(yùn)營(yíng)到精細(xì)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變期- 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)方式演化表示圖 -高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高報(bào)答產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中報(bào)答資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低報(bào)答規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)

24、開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)效力/效力型時(shí)間市場(chǎng)成熟度中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商興隆國(guó)家房地產(chǎn)商賣方市場(chǎng)對(duì)新增住房需求快速膨脹平衡市場(chǎng)對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量的需求為主資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)26土地的稀缺、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等要素，促使運(yùn)營(yíng)方式由開(kāi)發(fā)后出賣向開(kāi)發(fā)后持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變投資開(kāi)發(fā)出賣投資持有/運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)接受宏大的政策風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)出賣方式所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中土地的稀缺性優(yōu)質(zhì)適用地塊的稀缺和拿地的難度加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇一些城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)曾經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)市場(chǎng)行情新增供應(yīng)量的加大導(dǎo)致售價(jià)逐漸下滑，而租金卻可以堅(jiān)持較高的程度，并不斷上漲未來(lái)能夠會(huì)出現(xiàn)

25、專業(yè)化、品牌化的物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)企業(yè)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析27由于持有運(yùn)營(yíng)方式具有良好和穩(wěn)定的收益、風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)點(diǎn)，一部分實(shí)力雄厚的企業(yè)正跨進(jìn)這一領(lǐng)域優(yōu)點(diǎn)難點(diǎn)資金回籠快符合中國(guó)大多數(shù)企業(yè)資源現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)多個(gè)工程時(shí)，可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕資金壓力長(zhǎng)期穩(wěn)定的報(bào)答，可以有效平滑企業(yè)現(xiàn)金流，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低為未來(lái)經(jīng)過(guò)資產(chǎn)證券化融資打下根底除長(zhǎng)期報(bào)答外，有提供深度增值效力而獲利的空間土地獲取日益困難由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)的影響較大受階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)行情的影響較大繼續(xù)獲利才干不強(qiáng)資金占用量大，短期內(nèi)資金壓力大變現(xiàn)性差需求擁有或聘請(qǐng)專業(yè)的管理才干投資開(kāi)發(fā)出賣投資持有/運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)金融除可獲得持有運(yùn)營(yíng)方式的益處外，還可處理最大的資

26、金流動(dòng)性問(wèn)題，利用金融工具提高資本的流動(dòng)性可以有才干支持開(kāi)發(fā)和收買業(yè)務(wù)，從而更快的開(kāi)展假設(shè)進(jìn)展金融運(yùn)作需求非常強(qiáng)的金融資本運(yùn)作才干需求成熟的金融市場(chǎng)和政策環(huán)境配合資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析28但持有物業(yè)會(huì)占用大量的流動(dòng)資金，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)正努力經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作，獲取流動(dòng)資金資本市場(chǎng)物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)￥物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行REITs發(fā)行債券越秀REITs已在香港上市北辰方案將旗下價(jià)值30 億元的投資物業(yè)組成REITs 海外上市萬(wàn)達(dá)方案將旗下的零售物業(yè)組成REITs海外上市國(guó)貿(mào)發(fā)行總額為10年期10億元的債券，所籌資金全部用于國(guó)貿(mào)三期工程金融街成國(guó)內(nèi)首家發(fā)行短期融資債

27、券的上市房企資料來(lái)源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析29相對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)積極改動(dòng)運(yùn)營(yíng)方式的情況，國(guó)際資本也正加快投資中國(guó)的寫(xiě)字樓物業(yè)穩(wěn)定良好的出租運(yùn)營(yíng)收益地產(chǎn)和物業(yè)增值潛力宏大人民幣升值所獲收益123投資于中國(guó)寫(xiě)字樓的年投資報(bào)答率要高于國(guó)外成熟的市場(chǎng)，在北京等大城市普通能到達(dá)10以上從2005年7月開(kāi)場(chǎng)，人民幣曾經(jīng)累計(jì)升值超越3人民幣目前仍被以為具有很大的升值空間海外基金普通選擇的目的均為城市中心區(qū)域、質(zhì)量?jī)?yōu)秀、周邊商務(wù)氣氛比較成熟的物業(yè)，具有宏大的增值空間國(guó)際資本的投資收買方式主要有兩種：在建工程轉(zhuǎn)讓，代表工程是年初麥格理收買新茂大廈收買現(xiàn)成物業(yè)，代表工程是高盛收買百騰大廈The EVERYCO Corp數(shù)

28、據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析302005年，海外房地產(chǎn)投資基金頻頻在國(guó)內(nèi)收買物業(yè)，目的主要是寫(xiě)字樓資料來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)證券2005海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資海外基金在整體購(gòu)買物業(yè)時(shí)較傾向于寫(xiě)字樓、商業(yè)和高檔公寓31未來(lái)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司將會(huì)更加專業(yè)化、品牌化，并經(jīng)過(guò)提供深度增值效力獲取更大的收益寫(xiě)字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好少數(shù)高端國(guó)際企業(yè)寫(xiě)字樓工程處在優(yōu)勢(shì)位置國(guó)內(nèi)專業(yè)化才干正在構(gòu)成增值效力獲利潛力宏大全國(guó)性物業(yè)管理企業(yè)將產(chǎn)生物業(yè)管理衍生出深度增值的空間較大，開(kāi)展趨勢(shì)明顯長(zhǎng)期短期運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)出租管理設(shè)備管理保安及消防投資管理代理投資咨詢效力物業(yè)選址物業(yè)開(kāi)發(fā)建議融資效力資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析32黃金地帶的

29、物業(yè)收益性良好并且比較穩(wěn)定，吸引力凸現(xiàn)北京嘉里中心上海嘉里中心深圳嘉里中心光華路，CBD中心區(qū)南京西路，南京路商業(yè)區(qū)人民南路，羅湖區(qū)商圈自建成以來(lái)，出租率不斷堅(jiān)持在90以上租金也在當(dāng)?shù)靥幱谧罡叩臋n次以嘉里建立為例香港嘉里建立公司選擇持有物業(yè)的規(guī)范概略：黃金地段的高質(zhì)量物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析33目前開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)的獲利程度均比較高開(kāi)發(fā)出賣未來(lái)趨勢(shì)很高，普通的工程獲利可到達(dá)20以上依然會(huì)維持較高的程度，但存在較大不確定性：客戶的購(gòu)買需求會(huì)因消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)才干、客戶構(gòu)造因多種要素的變化而出現(xiàn)動(dòng)搖土地的獲取本錢會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)加劇而提高較高，年平均報(bào)答率普通可到達(dá)8Y以上，差別較大與資金構(gòu)造、物業(yè)質(zhì)量

30、、區(qū)域市場(chǎng)行情有關(guān)回收期大約為810年并未包括地產(chǎn)升值的潛在收益以北京、上海等一線大城市為例，隨著市場(chǎng)趨于成熟，年報(bào)答率將會(huì)緩慢降低，估計(jì)到2020年可降低到810的程度，是參考國(guó)際目前的一些數(shù)據(jù)：歐美國(guó)家：46東南亞地域的興隆城市和我國(guó)香港和臺(tái)灣地域：810開(kāi)發(fā)持有運(yùn)營(yíng)資料來(lái)源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析目前獲利程度34開(kāi)發(fā)后出賣的收益情況投資開(kāi)發(fā)出賣假設(shè)條件北京CBD地域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，面積10萬(wàn)平方米，含一切地上地下面積開(kāi)發(fā)期為3年，假設(shè)第三年年初有預(yù)售收入，第三年年底建成后全部售出本錢：10000元/平方米含土地本錢、建安本錢、各項(xiàng)前期費(fèi)用、除所得稅外的各項(xiàng)稅費(fèi)資金運(yùn)用比例：自有資金30，銀行貸款

31、40 3年期6，預(yù)售收入30售價(jià)：20000元/平方米可出賣面積比例：90不思索商業(yè)、停車場(chǎng)等出賣面積，一致計(jì)入可出賣面積收益情況35持有運(yùn)營(yíng)的租金收益情況樂(lè)觀投資持有/運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)假設(shè)條件北京CBD地域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，面積10萬(wàn)平方米，含一切地上地下面積一次性購(gòu)買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6%收買單價(jià)：18000元/平方米整購(gòu)談判才干強(qiáng)，可按9折計(jì)算凈租面積比例：80租金價(jià)錢：$40/平方米月￥320空置率：10，長(zhǎng)期穩(wěn)定不單計(jì)商業(yè)、停車場(chǎng)等收入營(yíng)業(yè)本錢指招商、廣告、人工費(fèi)用等，以年租金收入的5計(jì)算折現(xiàn)率：6收益情況36持有運(yùn)營(yíng)的租金收益情況悲觀投資持有/運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)假設(shè)條件北京CB

32、D地域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，面積10萬(wàn)平方米，含一切地上地下面積一次性購(gòu)買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6%收買單價(jià)：20000元/平方米凈租面積比例：80租金價(jià)錢：$35/平方米月￥280空置率：15，長(zhǎng)期穩(wěn)定不單計(jì)商業(yè)、停車場(chǎng)等收入營(yíng)業(yè)本錢指招商、廣告、人工費(fèi)用等，以年租金收入的5計(jì)算折現(xiàn)率：6收益情況37未來(lái)我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理短期高端城市、高端寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)爆發(fā)式增長(zhǎng)階段將會(huì)結(jié)束，由于慣性，可能會(huì)形成階段性的過(guò)剩黃金地帶物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng)吸引力凸現(xiàn)個(gè)別城市執(zhí)行的商住樓禁止政策將增大低端寫(xiě)字樓的需求寫(xiě)字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好少數(shù)高端國(guó)際企業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)國(guó)內(nèi)專業(yè)化能

33、力正在形成長(zhǎng)期全國(guó)三大城市群、七條城市帶孕育梯次機(jī)會(huì)，為跨地域發(fā)展帶來(lái)可能出現(xiàn)寫(xiě)字樓專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)內(nèi)金融環(huán)境下，企業(yè)利用金融工具將促進(jìn)持有物業(yè)的企業(yè)規(guī)模成長(zhǎng)出現(xiàn)專業(yè)的寫(xiě)字樓物業(yè)持有企業(yè)增值服務(wù)獲利潛力巨大全國(guó)性物業(yè)管理企業(yè)將逐步產(chǎn)生新型物業(yè)管理模式逐步成熟（如上海金茂物業(yè)管理有限公司提供綜合性專業(yè)物業(yè)服務(wù)，包括物業(yè)代理及管理、設(shè)施管理、保安及消防等）38目錄全國(guó)寫(xiě)字樓整體開(kāi)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)北京寫(xiě)字樓開(kāi)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)39北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)觀念綜述開(kāi)展歷程北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展呈動(dòng)搖式上升態(tài)勢(shì)近幾年，受多方面利好要素影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展迅速，并且在全國(guó)處于領(lǐng)先位置市場(chǎng)表現(xiàn)及趨勢(shì)短期內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)特點(diǎn)仍為集中

34、放量，市場(chǎng)的吸納才干上升較慢，供求關(guān)系的不平衡導(dǎo)致租金下滑長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)將在2021年之后到達(dá)供需平衡，將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)開(kāi)展的階段區(qū)域分析及預(yù)測(cè)北京寫(xiě)字樓空間規(guī)劃呈現(xiàn)集中分散式的特點(diǎn)，CBD、金融街、中關(guān)村是最大的三個(gè)區(qū)域三大區(qū)域中，CBD和金融街的未來(lái)最為看好：CBD租金程度最高，未來(lái)仍有可供開(kāi)發(fā)的土地；金融街的空置率最低，租金程度較高，而且根本已開(kāi)發(fā)完成，適宜持有運(yùn)營(yíng)40受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需構(gòu)造影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直在處于動(dòng)搖之中19932000200120022021-2021受1999開(kāi)場(chǎng)的宏觀控制影響，寫(xiě)字樓供應(yīng)量不大，市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金繼續(xù)上漲由于市場(chǎng)行情看好，2000年也成為幾年來(lái)

35、寫(xiě)字樓投資量較大的一年隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對(duì)于寫(xiě)字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張，加上911導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，2001年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于低潮19951993至1995年是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代。以萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)為代表的高檔商用樓工程發(fā)明了北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史上的奇觀 19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長(zhǎng)安、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普大廈等眾多大體量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集中推出，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)盛衰的轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)1996年，寫(xiě)字樓租售價(jià)明顯反轉(zhuǎn)1995-1999年 隨著峻工量大增(近100萬(wàn)平米的供應(yīng)量)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)市場(chǎng)租金及售價(jià)下調(diào)，空置率上升，整體

36、處在繼續(xù)低迷的形狀中 隨著北京申奧勝利和中國(guó)參與WTO，北京作為我國(guó)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)上升而且動(dòng)搖的開(kāi)展趨勢(shì)2003年SARS的迸發(fā)給本曾經(jīng)較弱的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜2004年后出現(xiàn)大量的寫(xiě)字樓供應(yīng)奧運(yùn)會(huì)前對(duì)開(kāi)發(fā)的限制會(huì)導(dǎo)致寫(xiě)字樓的需求放大到極高點(diǎn)，這種影響將繼續(xù)到2021年2021年之后寫(xiě)字樓供應(yīng)斷檔，市場(chǎng)存量將逐漸被吸納注：本曲線為表示圖20052005年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)是近五年來(lái)放量最大的一年，尤其是CBD和中關(guān)村區(qū)域高端寫(xiě)字樓的集中放量，租金價(jià)錢有所下降資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)41從2002年開(kāi)場(chǎng)，北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較快增長(zhǎng)北京寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)變化

37、情況萬(wàn)平米0%5%10%15%20%25%集中放量階段空置率43資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析從2004年開(kāi)場(chǎng)供應(yīng)集中放量，導(dǎo)致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關(guān)系又有所變化，空置率在2005年下半年開(kāi)場(chǎng)回落新增供應(yīng)量宏大，同時(shí)市場(chǎng)需求也非常強(qiáng)勁，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出階段性動(dòng)搖的特點(diǎn)42在供應(yīng)方面，新增供應(yīng)集中放量，而且主要是甲級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)兩年依然會(huì)堅(jiān)持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)單位：萬(wàn)平方米受政策和寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)期等要素的影響，供應(yīng)表達(dá)出階段性集中供應(yīng)的特點(diǎn)2004年，甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)場(chǎng)集中放量，并且未來(lái)2年依然過(guò)于集中，有短期階段性供應(yīng)過(guò)量的能夠2000-2005年北京辦公樓年度累計(jì)開(kāi)工面積北京市2006-2021

38、年在建在售寫(xiě)字樓工程供應(yīng)資料來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析表示未確定詳細(xì)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間單位：萬(wàn)平方米未來(lái)3年有超越400萬(wàn)平方米的供應(yīng)2006年6月份以后城區(qū)將不會(huì)再有新的大型公建工程開(kāi)工，大部分工程都會(huì)趕在2021年之前完工奧運(yùn)政策性要素43北京市多年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速生長(zhǎng)和第三產(chǎn)業(yè)比重的添加有效刺激了寫(xiě)字樓的需求億元20012005年北京GDP及增長(zhǎng)率北京市三產(chǎn)構(gòu)造變化趨勢(shì)圖北京經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)和營(yíng)業(yè)面積的擴(kuò)展產(chǎn)生了大量的寫(xiě)字樓需求參與WTO和申奧勝利等利好，使世界500強(qiáng)的外企加快了進(jìn)入中國(guó)的步伐，而北京作為首選的總部所在地之一，高檔寫(xiě)字樓的需求也隨之大量添加資料來(lái)源：北京市

39、統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析第三產(chǎn)業(yè)比重日益加大，2005年底已接近70，金融、電信等行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求非?？捎^多種效力性行業(yè)的企業(yè)也快速開(kāi)展，律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、旅游公司等對(duì)寫(xiě)字樓的需求大量添加44在客戶和消費(fèi)構(gòu)造方面，中資企業(yè)機(jī)構(gòu)是甲級(jí)寫(xiě)字樓的購(gòu)買主力，而外資企業(yè)那么是租賃的主力位置中資企業(yè)外資企業(yè)高科技企業(yè)需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)重新成為寫(xiě)字樓購(gòu)買的主力大型國(guó)企用于總部辦公樓晉級(jí)的需求非常劇烈，整棟購(gòu)買寫(xiě)字樓的案例時(shí)有發(fā)生全國(guó)性的企業(yè)紛紛在北京設(shè)立總部，需求較大部委機(jī)構(gòu)購(gòu)置寫(xiě)字樓的面積多在1萬(wàn)到2萬(wàn)平方米之間，由于97年國(guó)家規(guī)定部委機(jī)關(guān)三年內(nèi)制止購(gòu)買辦公樓，因此在過(guò)去的幾年內(nèi)，需

40、求市場(chǎng)也存在迸發(fā)增長(zhǎng)隨著國(guó)家在某些行業(yè)國(guó)退民進(jìn)，有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求也較大受世界經(jīng)濟(jì)影響受中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響外資企業(yè)在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上占主力隨著中國(guó)參與世貿(mào)以及本國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，國(guó)外公司對(duì)位于中央商務(wù)區(qū)的高檔寫(xiě)字樓的需求直線上升外資機(jī)構(gòu)用于投資的寫(xiě)字樓整購(gòu)行為頻頻出現(xiàn)，反響了外資看好對(duì)中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析45受供需關(guān)系和甲級(jí)寫(xiě)字樓大量入市等要素的影響，從2003年下半年開(kāi)場(chǎng)，整體市場(chǎng)租金價(jià)錢呈動(dòng)搖式緩慢下滑態(tài)勢(shì)由于新建的寫(xiě)字樓大量供應(yīng)并且具有一定的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)原有寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)錢呵斥了一定的沖擊，致使整體價(jià)錢趨低對(duì)原有的頂級(jí)和高質(zhì)量寫(xiě)字樓的影響非常有限高檔工程

41、的供應(yīng)，雖然會(huì)在短期內(nèi)沖擊區(qū)域市場(chǎng)，但從長(zhǎng)久來(lái)看會(huì)促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)的成熟和開(kāi)展4.3%美金/建筑平米/月從總體趨勢(shì)來(lái)看，北京市寫(xiě)字樓的租金程度還是處在一個(gè)下滑的趨勢(shì)，隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增大，估計(jì)調(diào)整趨勢(shì)將繼續(xù)，調(diào)整幅度要依世界及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)情況而定資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析46受歷史緣由和政策影響，短期內(nèi)寫(xiě)字樓“迸發(fā)式增長(zhǎng)階段即將終了，長(zhǎng)期來(lái)看，供求兩方面的增速均會(huì)放緩對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響需求方面：供應(yīng)方面：客戶構(gòu)造將會(huì)發(fā)生變化，中小企業(yè)客戶的比例將會(huì)上升，將會(huì)添加對(duì)中低端寫(xiě)字樓的需求高等級(jí)寫(xiě)字樓的購(gòu)買需求將會(huì)減少，低檔寫(xiě)字樓的需求將會(huì)添加供應(yīng)量增速將會(huì)放緩部分區(qū)域高檔次的寫(xiě)字樓能夠會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩資

42、料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析從2002年開(kāi)場(chǎng)的寫(xiě)字樓供應(yīng)高速增長(zhǎng)，很大程度上受歷史上高端城市和高端寫(xiě)字樓嚴(yán)重欠缺所致這一階段將會(huì)迅速完成，到2007年底，總供應(yīng)量將到達(dá)1500萬(wàn)平方米，能夠會(huì)出現(xiàn)階段性和區(qū)域性構(gòu)造過(guò)剩影響供應(yīng)的要素大型國(guó)企為總部辦公樓更新?lián)Q代而進(jìn)展的整購(gòu)行為在未來(lái)趨于減少新發(fā)布的“171號(hào)文件將會(huì)對(duì)外資購(gòu)買國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓的行為進(jìn)展規(guī)范和限制2006年6月19日，北京市工商局出臺(tái)政策制止企業(yè)利用民宅作為辦公場(chǎng)所影響需求的要素47雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓在過(guò)去幾年和未來(lái)的兩年中集中放量，但在奧運(yùn)會(huì)后的三年中，由于供應(yīng)斷檔，存量將被市場(chǎng)消化，供需可根本平衡頂級(jí)及甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供需趨勢(shì)萬(wàn)平方米45%

43、5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各級(jí)別寫(xiě)字樓存量構(gòu)造2006年6月在未來(lái)的兩年內(nèi)，大約還會(huì)有400萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，而這些大部分是甲級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)兩年的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將會(huì)下調(diào)由于2021年奧運(yùn)會(huì)對(duì)在建工程的限制，而寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)周期普通為3年，故2021年后的三年內(nèi)，新增甲級(jí)寫(xiě)字樓斷檔2021年之后，將有能夠出現(xiàn)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供需平衡單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析48亞奧商圈地域分布上，構(gòu)成了“3X的多中心商務(wù)格局，CBD、金融街和中關(guān)村規(guī)模最大，亞奧、燕莎、東二環(huán)等商圈逐漸構(gòu)成并開(kāi)展迅速燕莎商圈東二環(huán)商圈東長(zhǎng)安街商圈金融街中關(guān)村CBD資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分

44、析49三大區(qū)域分別有特定的客戶群體，市場(chǎng)表現(xiàn)不盡一樣，未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)也不一樣客戶構(gòu)成特點(diǎn)外企聚集，世界500強(qiáng)有1/3都已入駐CBD接近使館區(qū)，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢(shì)金融、電信、新聞媒體等產(chǎn)業(yè)仍有較多的土地可供開(kāi)發(fā) 2021年之前集中添加供應(yīng)量金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐證券、保險(xiǎn)、電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開(kāi)放，需求上升空間較大2021年之前仍有部分新增供應(yīng)量根本無(wú)可開(kāi)發(fā)土地資料來(lái)源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析CBD金融街研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國(guó)公司研發(fā)部門進(jìn)駐高科技開(kāi)展需求配套產(chǎn)業(yè)，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資等企業(yè)需求比例會(huì)上升目前存量最大，市場(chǎng)供大于求，租金和售價(jià)最低中關(guān)村未

45、來(lái)趨勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)租金及售價(jià)最高空置率較低可開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量較少空置率最低，租售情況良好租金及售價(jià)較高50在存量分布方面，三大區(qū)域居于前列，其中CBD和金融街在未來(lái)兩年仍會(huì)有較大的新增量各區(qū)域存量及分布萬(wàn)平方米2518151191075注：截至到2006年3月萬(wàn)平方米2006、2007年的潛在供應(yīng)量按地域分CBD、金融街、中關(guān)村三大區(qū)域?qū)⒄嫉娇偭康?0以上此外，還有以朝陽(yáng)門為中心的東二環(huán)商務(wù)帶、燕莎商圈和亞運(yùn)村商圈也將會(huì)有部分增長(zhǎng)資料來(lái)源：戴德梁行；遠(yuǎn)卓分析51從目前市場(chǎng)價(jià)錢來(lái)看，三大區(qū)域中，金融街與CBD價(jià)錢相對(duì)較高，中關(guān)村那么處于較低的程度美圓/平方米/月CBD：客戶需求穩(wěn)定，區(qū)域供應(yīng)量不會(huì)很大，

46、租金會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)定甚至略有上調(diào)金融街：大客戶需求穩(wěn)定，市場(chǎng)供需比較穩(wěn)定，租金繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)定中關(guān)村：未來(lái)新增供應(yīng)的量較小，商住樓制止辦公等政策的實(shí)施對(duì)寫(xiě)字樓需求產(chǎn)生明顯影響，租金還有小幅上升的趨勢(shì)短期預(yù)測(cè)重點(diǎn)區(qū)域租金及變化趨勢(shì)資料來(lái)源：戴德梁行；遠(yuǎn)卓分析52三大區(qū)域未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)良好，金融街在租金和空置率方面將會(huì)堅(jiān)持比較好的程度萬(wàn)平方米三大區(qū)域存量變化預(yù)測(cè)CBD：租金依然堅(jiān)持最高并有少量下滑；存量成為最大；空置率也會(huì)因市場(chǎng)的有效吸納下降明顯金融街：租金會(huì)有少量下滑；存量成為第二大；空置率會(huì)少量上升，但仍為三大區(qū)域內(nèi)最低中關(guān)村：租金在三大區(qū)域中處于最低，而且會(huì)有所下降；由于市場(chǎng)吸納和根本沒(méi)有新增存量，空

47、置率下降明顯資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析三大區(qū)域空置率預(yù)測(cè)CBD中關(guān)村金融街美圓/月/平方米三大區(qū)域租金走勢(shì)預(yù)測(cè)CBD中關(guān)村金融街53而且，根據(jù)對(duì)寫(xiě)字樓投資者的調(diào)查，CBD、金融街、燕莎商圈等區(qū)域的吸引力較強(qiáng)，持有的前景比較樂(lè)觀商務(wù)環(huán)境成熟，目的客戶群穩(wěn)定，租金收益穩(wěn)定寫(xiě)字樓質(zhì)量良好，檔次較高，有一定的標(biāo)志性地段優(yōu)越，且區(qū)域內(nèi)無(wú)新增工程，具有很高升值潛力百分比資料來(lái)源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析54BACKUP55頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積 50000平方米35萬(wàn)平方米 30000平方米辦公總面積 40000平方米24萬(wàn)平方米 20000平方米公共配套服務(wù)高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小

48、商店、康樂(lè)設(shè)施、展廳、多功能廳、會(huì)議、商務(wù)中心、銀行、郵局、會(huì)所員工食堂、小商店、多功能廳、會(huì)議、商務(wù)中心、銀行、郵局員工食堂、小商店、會(huì)議、商務(wù)中心每個(gè)車位服務(wù)總面積150平方米150250平方米250平方米每客梯位服務(wù)辦公面積200平方米200300平方米300平方米衛(wèi)生間男廁30人個(gè)大便器女廁20人個(gè)大便器男廁40人個(gè)大便器女廁30人個(gè)大便器男廁50人個(gè)大便器女廁40人個(gè)大便器自動(dòng)控制完全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空調(diào)集中空調(diào)，末端可控制溫濕度、自動(dòng)調(diào)節(jié)集中空調(diào)一般集中空調(diào)或分體、窗式空調(diào)信息點(diǎn)密度2.5平方米/個(gè) 2.510平方米/個(gè)56另外由于奧

49、運(yùn)要素，2006年6月份以后城區(qū)將不會(huì)再有新的大型公建工程開(kāi)工，大部分工程都會(huì)趕在2021年之前完工，由于寫(xiě)字樓工程的建立周期普通在3年左右，所以從2021年2021期間將沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)將會(huì)有近3年的消化期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)逐漸有序化，物業(yè)持有者也會(huì)在硬件軟件方面進(jìn)一步加大投入，運(yùn)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán)階段，租售價(jià)錢將會(huì)得到穩(wěn)步的提升大單買賣進(jìn)入尾聲。目前市場(chǎng)上適宜投資機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買的工程曾經(jīng)不多，要么是位置地段不佳，要么是曾經(jīng)打散零售。即將入市的頂極寫(xiě)字樓多為實(shí)力型開(kāi)發(fā)商，除非條件極具誘惑力，不然銷售的能夠性不大一致業(yè)權(quán)，只租不售工程將成主流。散售市場(chǎng)即使得到恢復(fù)，對(duì)于市場(chǎng)上極大的存量供應(yīng)也是杯水車薪

50、。在市場(chǎng)逐漸向好和運(yùn)營(yíng)收益報(bào)答上升的驅(qū)動(dòng)下，同時(shí)在2006年房地產(chǎn)融資環(huán)境將出現(xiàn)改善的情況下，諸多曾經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)樓階段的寫(xiě)字樓工程，必將更多地進(jìn)展持有運(yùn)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益。同時(shí)，越來(lái)越多境外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)國(guó)內(nèi)商用物業(yè)的關(guān)注，將驅(qū)使國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓業(yè)主繼續(xù)加大投入，提高效力程度，從而提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值銷售和租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)，區(qū)域特征明顯。雖然寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)繼續(xù)放量，但是隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速開(kāi)展，以及2021年奧運(yùn)會(huì)的日益臨近，需求也將進(jìn)一步放大。東部的供應(yīng)將主要以高檔租賃工程為主，隨著供應(yīng)的添加，租賃市場(chǎng)將略有下跌，而銷售市場(chǎng)增量不大，價(jià)錢仍將堅(jiān)持穩(wěn)定甚至略有上升。金融街市場(chǎng)雖有較大供應(yīng)量，但其中大部分已

51、被預(yù)定，隨著該區(qū)域綜合商務(wù)配套性物業(yè)如酒店，酒店式公寓，會(huì)所俱樂(lè)部等的完善，金融街寫(xiě)字樓的銷售價(jià)錢將處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，但租賃市場(chǎng)那么會(huì)由于部分持有型機(jī)構(gòu)的放租構(gòu)成一定量的供應(yīng)，租金的價(jià)錢會(huì)出現(xiàn)一些動(dòng)搖，部分老工程那么會(huì)遭到價(jià)錢下調(diào)的影響，但影響有限。中關(guān)村區(qū)域市場(chǎng)巨量供應(yīng)的時(shí)代曾經(jīng)終了，可以整售的樓盤(pán)曾經(jīng)根本上被消化終了，大部分工程也曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)轉(zhuǎn)入持有運(yùn)營(yíng)期，估計(jì)2006年中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)仍將在較低價(jià)錢下進(jìn)展猛烈競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)需求更長(zhǎng)時(shí)間培育才干有進(jìn)一步的開(kāi)展，而在銷售市場(chǎng)上由于在售規(guī)模的萎縮，競(jìng)爭(zhēng)減少，只需價(jià)錢適宜，應(yīng)該可以獲得不錯(cuò)的業(yè)績(jī) 57北京商廈售價(jià)及租金走勢(shì)千美圓每平方米美圓每月

52、每平方米58預(yù)測(cè)大單買賣進(jìn)入尾聲。目前市場(chǎng)上適宜投資機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買的工程曾經(jīng)不多，要么是位置地段不佳，要么是曾經(jīng)打散零售。即將入市的頂極寫(xiě)字樓多為實(shí)力型開(kāi)發(fā)商，除非條件極具誘惑力，不然銷售的能夠性不大59受奧運(yùn)前集中放量的影響，預(yù)期未來(lái)三個(gè)主要區(qū)域的租金價(jià)錢預(yù)期會(huì)有小幅下降$26.25$22.79$29.842007年$27.63$23.99$30.452006年平均租金美圓/月/平米1,295,069 737,147 1,397,085 2007年1,101,069 737,147 1,039,085 2006年庫(kù)存平米11.60%12.40%13.90%2007年9.68%17.86%18.

53、94%2006年平均空置率150,000 40,000 360,000 2007年403,172 40,000 250,000 2006年吸納量平米194,000 0 358,000 2007年413,965 37,000 348,000 2006年新供應(yīng)量平米金融街中關(guān)村CBD資料來(lái)源：高力國(guó)際608.27.56.65.44.55.23.63.33.432.42.25.02%21.80%9.43%CBD 中關(guān)村 金融街 2005年重點(diǎn)區(qū)域平均租金和空置率單位：元/天/平米空置率頂級(jí)甲級(jí)/次甲級(jí)乙級(jí)/寫(xiě)字公寓丙級(jí)61在高端城市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)具有以下四大趨勢(shì)特點(diǎn)寫(xiě)字樓郊區(qū)化 “因商而住向“因住而商的

54、轉(zhuǎn)變對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的影響 職住共存的都市形狀促成寫(xiě)字樓新的開(kāi)展空間軌道交通建立為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇62新經(jīng)濟(jì)改動(dòng)企業(yè)物業(yè)取向：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)和效力為重要構(gòu)成部分和主要增長(zhǎng)動(dòng)力的新經(jīng)濟(jì)景象對(duì)寫(xiě)字樓地產(chǎn)的影響是極其重要的國(guó)際化趨勢(shì)與跨國(guó)公司海外開(kāi)展戰(zhàn)略的調(diào)整：由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增漲，中國(guó)已成為跨國(guó)公司海外市場(chǎng)開(kāi)展最快、潛力最大的地域。中國(guó)日益改善的城市根底設(shè)備、投資環(huán)境、以及優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的研發(fā)和消費(fèi)勞動(dòng)力，對(duì)跨國(guó)公司極具多方面的吸引力跨國(guó)公司寫(xiě)字樓選擇方式發(fā)生變化：行業(yè)的聚集性 、物業(yè)的通達(dá)性 、運(yùn)營(yíng)本錢、安康的任務(wù)環(huán)境 、完善的配套效力及硬件設(shè)備 63受各種復(fù)雜要素影響，我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)在

55、開(kāi)展過(guò)程中將發(fā)生各種深層次變化房地產(chǎn)行業(yè)將日益成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，短期會(huì)因各種要素產(chǎn)生動(dòng)搖全國(guó)性地域熱點(diǎn)快速變化，國(guó)際化城市開(kāi)展加快，同時(shí)開(kāi)展重心由東部向中、西部地域轉(zhuǎn)移城市內(nèi)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)快速變化細(xì)分行業(yè)，如住宅、商務(wù)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的供需構(gòu)造和市場(chǎng)發(fā)生快速變化目前是行業(yè)變革猛烈階段，風(fēng)險(xiǎn)加大，規(guī)?；?、差別化、專業(yè)化的趨勢(shì)更加明顯企業(yè)分化嚴(yán)重、行業(yè)重新洗牌企業(yè)方式競(jìng)爭(zhēng)差別化資金跨地域內(nèi)部管理64未來(lái)資金實(shí)力強(qiáng)、融資渠道暢通的開(kāi)展商會(huì)強(qiáng)者愈強(qiáng) 租賃購(gòu)買外資企業(yè)大型國(guó)企外資機(jī)構(gòu)國(guó)有金融、電信、能源等大型企業(yè)自用型的需求具有很強(qiáng)的剛性，根本上不受房地產(chǎn)政策或者市場(chǎng)環(huán)境

56、的影響，只受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響 面臨國(guó)企重組整合和寫(xiě)字樓晉級(jí)換代的需求，成為甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的主要吸納力量2005年國(guó)內(nèi)企業(yè)主要青睞中關(guān)村、金融街區(qū)域的寫(xiě)字樓 目的主要是CBD、燕莎、東長(zhǎng)安街區(qū)域等商務(wù)成熟區(qū)域的頂級(jí)工程 外資基金為主體的國(guó)外熱錢，對(duì)北京市寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的需求那么具有周期性，與他們對(duì)北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境的周期預(yù)測(cè)相關(guān) 大型民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè) 大型外企 中小企業(yè)及個(gè)人投資者：曾經(jīng)是北京市寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的主力客群，個(gè)人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求遭到打壓，而且這些投資者更青睞的是性價(jià)比更高的商住類工程 中小企業(yè)及個(gè)人投資者65中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)zhs經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度與寫(xiě)字樓格

57、局的內(nèi)在關(guān)系 從國(guó)外的相關(guān)閱歷來(lái)看，在一個(gè)國(guó)家或地域人均GDP未到達(dá)3000美圓之前，寫(xiě)字樓聚集的商務(wù)區(qū)域均出如今城市中心區(qū)域，而在人均GDP從3000添加到10000美圓這段時(shí)間內(nèi)，整體城市功能進(jìn)入擴(kuò)張階段。此時(shí)城市的商務(wù)中心開(kāi)場(chǎng)不再表現(xiàn)出單一的聚集景象。商務(wù)中心不僅存在于城市中心的CBD區(qū)域，許多公司開(kāi)場(chǎng)將辦公場(chǎng)所遷往城市的郊區(qū)地段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐漸超越3000美圓，因此寫(xiě)字樓空間規(guī)劃從中心向郊區(qū)分散的開(kāi)展趨勢(shì)并不是簡(jiǎn)單的辦公場(chǎng)所的差別化，這種寫(xiě)字樓聚集區(qū)域以及建筑方式的多元化，其最重要的構(gòu)成緣由來(lái)自于不同公司，不同辦公需求的細(xì)化，那些分開(kāi)城市中心到郊區(qū)辦公的公司，與聚集在城市中心商務(wù)區(qū)域內(nèi)的公司，在辦公需求上的差別是最終推進(jìn)商務(wù)聚集多元化的直接緣由 66人口變化影響要素國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算數(shù)聽(tīng)闡明，2005年1月6日，中國(guó)人口總數(shù)到達(dá)13億不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省，約占世界總?cè)丝诘?1。由于實(shí)行方案生育，中國(guó)13億人口日的到來(lái)推遲了4年。龐大的人口數(shù)量不斷是中國(guó)國(guó)情最顯著的特點(diǎn)之一。雖然中國(guó)曾經(jīng)進(jìn)入了低生育率國(guó)家行列，但由于人口增長(zhǎng)的慣性作用，當(dāng)前和今后十幾年，中國(guó)人口仍將以年均800-1000萬(wàn)的速度增長(zhǎng)。 按照目前總和生育率1.8預(yù)測(cè)，2021年和2020年，中國(guó)人口總量將分別到達(dá)13.7億和14.6億；人