2020年物業(yè)管理臺州城住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

1、（物業(yè)管理）臺州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以落地機行的卓越管理方案，值得您下載擁有臺州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定第壹章總則 第壹條為加強城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，維護住宅小區(qū)的生活秩序，為居民 創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主 大會的權利和義務，根據(jù)建設部城市新建住宅小區(qū)管理辦法等有 關規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理。第三條物業(yè)管理按照專業(yè)服務和業(yè)主自治相結合，行業(yè)管理和屬地指 導相結合的原則，逐步實行社會化、專業(yè)化、規(guī)模型管理。住宅小區(qū)物業(yè)管理應積極創(chuàng)建全國和

2、省級物業(yè)管理示范、優(yōu)秀小區(qū)和 先進小區(qū)。第四條新建住宅小區(qū)物業(yè)管理應實行封閉式管理，封閉設施應和住宅小區(qū)房 屋建筑和其它設施同步規(guī)劃、同步設計、同步施工、同步交付使用， 所需投資納入開發(fā)成本。第五條臺州市建設行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部 門。縣（市、區(qū)）建設行政主管部門主管轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理 工作。其主要職責是：（壹）根據(jù)有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施細則;（二）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；（三）監(jiān)督和檢查住宅小區(qū)房屋維修專項資金的繳納、使用；（四）負責物業(yè)管理專職人員的培訓；（五）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。公安、工商、物價、市政、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、規(guī)

3、劃等相關部門按照各自的職責，對住宅小區(qū)物業(yè)管理進行監(jiān)督、服務和指導。街道辦事處（居民委員會）應積極支持住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。第二章住宅小區(qū)物業(yè)管理機構第六條住宅小區(qū)交付使用且入住率達到 50%之上時，建設行政主管部門應當會同住宅小區(qū)開發(fā)建設單位、所在地街道辦事處負責組建住宅小區(qū)業(yè)主委員會且召開第壹次業(yè)主大會或第壹次業(yè)主代表大會。第七條業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成；業(yè)主代表大會由每個住宅單位推選業(yè)主代表壹人組成。第八條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主行使物業(yè)管理權利的機構。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列權利：（壹）推選產(chǎn)生業(yè)主委員會；（二）批準業(yè)主委員會章程;（三）通過或修改業(yè)主公約；（四）批準

4、住宅小區(qū)物業(yè)管理計劃；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的各項工作；（六）決定其他有關業(yè)主權益的重大事項。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定問題，以組成人員的過半數(shù)通過。第九條業(yè)主委員會由業(yè)主代表和居民委員會等有關方面人員組成。其 中，業(yè)主代表的比例不低于百分之八十。業(yè)主委員會組成人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模確定，壹般不得少于五人。業(yè)主委員會推選主任、副主任主持日常工作。業(yè)主委員會決定問題，以組成人員的三分之二通過。有條件的業(yè)主委員會可聘請建設行政主管部門、供水、供電、通訊等部門和公安派出所等有關單位人員擔任顧問。住宅小區(qū)已設立居民委員會的，業(yè)主委員會能夠和居民委員會合署辦 公。第十條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由業(yè)主委員會負責

5、召集和主持，每年 至少召開壹次；經(jīng)業(yè)主委員會或百分之十之上業(yè)主提議，也可臨時召 開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。涉及全體業(yè)主利益的重大問題，業(yè)主委員會應提請業(yè)主大會或 業(yè)主代表大會討論決定O第十壹條業(yè)主委員會是業(yè)主行使業(yè)主管理權利的日常辦事機構，其工作職責：（壹）維護業(yè)主的合法權益；（二）制訂業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，負責簽訂物業(yè)管理委托合同；（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施；（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理合同；（六）定期向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告工作，且接受監(jiān)督；（七）督促落實業(yè)主對物業(yè)管理的意見和要求；（八）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)

6、落實各項管理措施；（九）接受當?shù)卣?、建設行政主管部門、街道辦事處及各有關專業(yè)管理部門的監(jiān)督、指導；（十）督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約及其他有關規(guī)定。第十二條業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約按省建設行政主管部門制定的示范文本執(zhí)行第十三條業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定，不得和 國家法律、法規(guī)和政策相抵觸。第十四條物業(yè)管理委托合同應包括以下主要內(nèi)容：物業(yè)管理的事項、標準、權限、期限、收費標準及收取辦法、雙方權利和義務、違約責任、合同期滿財產(chǎn)和技術資料的移交等條款。物業(yè)管理委托合同按省建設行政主管部門制定的示范文本執(zhí)行。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同應報所在地縣級

7、建設行政主管部門備案。第十五條物業(yè)管理應提前介入住宅小區(qū)的前期管理，在核發(fā)建設工程用地許可證時，由建設行政主管部門征詢開發(fā)建設單位意見，確定壹家具備相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理，且和開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)管理合同。前期物業(yè)管理所需費用由開發(fā)建設單位負責。住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗收且交付使用后但入住率不到 50%的，由已確定的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理成本的不足部分由開發(fā)建設單位負責。業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘,在同等條件下應優(yōu)先續(xù)聘先前已實施管理的物業(yè)管理企業(yè)。第十六條住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應通過批準該建設項目的縣級之上建設行政主管部門向該住宅小區(qū)業(yè)主委員

8、會移交下列住宅小區(qū)工程建設技術資料：（壹）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；（五）住宅小區(qū)竣工綜合驗收資料；（六）物業(yè)管理所必需的其他工程建設技術資料。業(yè)主委員會應將工程技術資料無償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。第三章物業(yè)管理企業(yè)第十七條設立物業(yè)管理企業(yè)應具備相應的專業(yè)技術和管理人員，且經(jīng) 所在地建設行政主管部門資質(zhì)審查，報臺州市建設行政主管部門審 批，領取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。具體條件和標準按省、市建設行政主管部門制訂的資質(zhì)標準 執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)應憑物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書向工商行政管理部門申請注冊

9、登記，領取營業(yè)執(zhí)照 后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權利：（壹）根據(jù)物業(yè)管理委托合同和國家、省、市有關規(guī)定對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；（二）受業(yè)主委員會委托監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行；（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；（四）勸阻、制止損害他人物業(yè)或防礙住宅小區(qū)物業(yè)管理的行為，且對造成的損害要求賠償；（五）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（六）開展多種運營和有償服務，選聘專營 X公司或聘用專人承擔專項服務。物業(yè)管理企業(yè)的義務：（壹）以為業(yè)主服務為示旨，嚴格履行物業(yè)管理委托合同，為業(yè)主提供日常的便民服務；（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督，重大的管理措施應提交業(yè)主委員會審議決定；

10、（三）接受建設行政主管部門、有關專業(yè)管理部門及所在地街道辦事處的監(jiān)督指導；（四）發(fā)現(xiàn)違法行為，及時向有關部門報告。第十九條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，提供下列有償管理服務內(nèi)容：（壹）房屋公用部位、共用設施、設備的維修和養(yǎng)護；（二）住宅小區(qū)公用設施和場地的維修、養(yǎng)護和更新；（三）房屋公用部位、道路、綠地等公共場所的清掃保潔；（四）綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理，綠化設施的維修、養(yǎng)護；（五）維護公共秩序，日常治安管理；（六）車輛進出及停放的管理；（七）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)商定的其他管理服務事項。第二十條住宅小區(qū)內(nèi)的管道燃氣、通訊以及戶外水電、有線電視的管 線、設施、設備

11、的維修和養(yǎng)護，由各有關專業(yè)單位負責；專業(yè)單位也 可委托物業(yè)管理企業(yè)負責，維修和養(yǎng)護費用由各專業(yè)單位支付。住宅小區(qū)內(nèi)路燈設施，由開發(fā)建設單位統(tǒng)壹配套建設；路燈電費由電 力部門在公用事業(yè)附加中支付。第二十壹條物業(yè)管理企業(yè)應當配備具有房地產(chǎn)、建設、市政、園林綠 化、水電、財會等方面初級之上職稱的專業(yè)人員。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)的保安人員，經(jīng)縣級之上公安機關培訓后持 證上崗，且接受所在地公安機關的監(jiān)督和業(yè)務指導。公安機關應督促物業(yè)管理企業(yè)建立治安管理制度，落實安全防范措施，且進行監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員對住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理的行為和犯罪行為，有責任予以制止，且及時報告公安機關。第二十三條物業(yè)

12、管理企業(yè)應配合住宅小區(qū)所在居民委員會做好社會工作，協(xié)助開展各項社區(qū)性服務。對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè) 進行管理和服務的項目，居民委員會不得提供有償服務。第二十四條物業(yè)管理屬于服務性物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)能夠享受國家對 第三產(chǎn)業(yè)的有關優(yōu)惠政策。除運營性收人外，物業(yè)管理費和代收代繳 費按照省、市政府規(guī)定免繳有關稅收。第四章管理經(jīng)費和管理用房第二十五條住宅小區(qū)房屋維修專項資金按以下規(guī)定提取和籌集：（壹）住宅小區(qū)房屋維修專項資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設單位按該住宅 小區(qū)建筑安裝工程造價 的2?3%比例提取，具體比例由縣級人民政府確定；臺州市本級由市 建設、財政、物價部門確定。住宅小區(qū)房屋維修專項資金在領取商

13、品房預售證時預繳，住宅 小區(qū)竣工綜合驗收合格后結清。（二）集資隨著建的住宅，由集資建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可 證時預繳，工程竣工驗收合格后結算。（三）住房制度改革出售的房屋，其房屋維修專項資金應在房改房出 售之月起三個月內(nèi)，由住房制度改革機構負責劃轉(zhuǎn)。第二十六條房屋維修專項資金的所有權屬業(yè)主，由業(yè)主委員會委托建 設行政主管部門專戶儲存，專項管理，且負責保值增值，增值額度不 得低于人民銀行規(guī)定的同期年利率。房屋維修專項資金，用于房屋共用設施、設備以及共用部位、住宅小 區(qū)內(nèi)公用設施的維修、養(yǎng)護和更新。增值部分經(jīng)業(yè)主委員會同意，可 用于物業(yè)管理成本貼補。房屋維修專項次金的收取、管理和使用，按省建

14、設、財政、物價部門 制定的辦法執(zhí)行。市、縣（區(qū)）財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、管理和使用進行監(jiān)督、檢查和審計。第二十七條物業(yè)管理企業(yè)使用房屋維修專項資金，應提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，報受托的建設行政主管部門。建設行政主管部門應在接到報告后七個工作日內(nèi)將該住宅小區(qū)房屋維修專項資金劃撥給住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)。第二十八條住宅小區(qū)開發(fā)建設單位和集資聯(lián)建房屋產(chǎn)權人應按住宅小區(qū)房屋總建筑面積1%?3%的比例同步建設物業(yè)管理用房，提供給選聘的物業(yè)管理企業(yè)使用。物業(yè)管理用房免交城市建設配套費和相應的土地出讓金。住宅小區(qū)開發(fā)建設單位和集資聯(lián)建房屋產(chǎn)權人在住宅小區(qū)驗收合格時，應按

15、房屋建設成本價提供住宅小區(qū)房屋總建筑面積或房屋建設造價的4%的比例建設商業(yè)用房。住宅小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房應合理布局，其所需費用在該住宅小區(qū)的房屋維修專項資金中列 支。商業(yè)用房由該小區(qū)業(yè) 主委員會租賃給物業(yè)管理企業(yè)使用，租金標準由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主 委員會商定。租金經(jīng)業(yè)主委員會同意，可用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理費 用的補貼。物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權屬該住宅小區(qū)的業(yè)主委員會。物業(yè)管理 用房和商業(yè)用房不得轉(zhuǎn)讓或改變用途。第二十九條住宅小區(qū)付使用時，開發(fā)建設單位能夠委托物業(yè)管理企業(yè) 承擔保修責任，且簽訂委托合同。保修經(jīng)費根據(jù)委托合同的約定劃給 物業(yè)管理企業(yè)管理和使用。第三十條房地產(chǎn)開發(fā)建設單位繳納的房屋維修專

16、項資金、物業(yè)管理用 房和業(yè)主委員會成立前支付的前期物業(yè)管理費，列入該房地產(chǎn)的開發(fā) 成本。在本規(guī)定實施前已建成使用的余額小區(qū)可由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和 業(yè)主委員會在建設行政主管部門的指導下，共同協(xié)商提取或分擔房屋 維修專項資金。第三十壹條物業(yè)管理服務費根據(jù)所提供的服務性質(zhì)、特點等不同情況 和保本運營、略有微利、以業(yè)養(yǎng)業(yè)的要求，分別實行政府定價、政府 指導價和運營者定價。第三十二條為物業(yè)所有權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性有償服務，實行政府定價 政府定價的物業(yè)管理服務費應根據(jù)住宅小區(qū)封閉管理和否、管理水平 優(yōu)劣和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行不同的價格標準，具體辦

17、法由市建 設和物價部門制定。政府定價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務項目和 各項開支情況，向物價部門申報，由市、縣物價部門征求同級建設行政主管部門意見后，以 獨立小區(qū)為單位核定。第三十三條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)空置的住宅，由開發(fā)建設單位 按核定標準的50%支付物業(yè)管理服務費。第三十四條為物業(yè)所有權人、使用人提供代收代繳水電費、燃氣費、 有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府指導價。 政府指導價由市、縣物價部門會同同級建設行政主管部門制定。物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導 價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。第三十五條為物業(yè)所有權人、使用人提供的特約服務或?qū)ｍ椃?，?服務收費

18、標準實行運營者定價。實行運營者定價的物業(yè)管理服務收費由物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)所有權人、使用人協(xié)商議定且簽訂服務合同 第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行 規(guī)定的收費辦法和收費標準，提高服務質(zhì)量，提供質(zhì)價相稱的服務， 不得只收費不服務或多收費少服務。第三十七條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，物業(yè)所有權人、使用人應按核 定的收費項目和標準按時向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費；不按 規(guī)定繳納管理服務費的物業(yè)管理企業(yè)有權按照服務合同要求追償。第三十八條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理且相 應收取公共服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相 同的費項。第三十九條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費 辦法應在運營場所或收費地點公布。物業(yè)管理服務費的收支情況，接 受業(yè)主委員會的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)應當每半年向業(yè)主公布壹次。第五章責任第四十條物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同或履行合未達到約定標準的，業(yè)主委員會有權有要求其限期履行或采取補救措施。雙方 爭議不能協(xié)商解決的，可 向建設行政主管部門申請調(diào)解，也可根據(jù)合同約定的仲裁條款或事后 達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。第四十壹條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之壹的，業(yè)主有權投訴；業(yè)主委 員會有權制止，且要求其限期改正；