SVA產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務(wù)測算-精選課件

1、1創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積： 10.2萬m2 商務(wù)辦公總建筑面積（包括中央研究院）： 79168.9m2總建筑面積： 13.8萬m2 商業(yè)娛樂旅館總建筑面積： 29948.4m2容積率： 1.3 創(chuàng)意園區(qū)辦公總建筑面積： 29239.2m23.3總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)24.財務(wù)測算思路初步探討34.1業(yè)主遠(yuǎn)景規(guī)劃的要求SVA的門面租金效益： 1.5元/m2 3元/m2 “新天地”概念多種空間改造策略的綜合運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)尚建筑的構(gòu)建對基地改造的要求4資產(chǎn)價值：形成SVA未來經(jīng)濟(jì)利益創(chuàng)造的重要資源投資價值：可預(yù)期的持續(xù)成長、核心競爭能力要素的塑造基地核心價值投入產(chǎn)出配比的最佳基地內(nèi)涵、核心價值的形

2、成未來收益的最大化建筑空間的優(yōu)化資產(chǎn)價值未來總凈收益的貼現(xiàn)值成本收益的最優(yōu)配比才是戰(zhàn)略的財務(wù)觀4.2基地改造的戰(zhàn)略財務(wù)觀5*注：以上投資成本均不含土地及原有地上物業(yè)獲得成本現(xiàn)實(shí)出發(fā)： 空間改造投資成本將控制在上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園平均改建成本范圍內(nèi)（不含室內(nèi)裝修及設(shè)備安裝費(fèi)用）優(yōu)化控制： 充分運(yùn)用不同的改造方法及手段，盡量降低改建成本上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均改建成本：2200元/m24.3基地改造的成本控制6租金收入（元/平方米天）平均改建成本（元/平方米）租金收益極大點(diǎn)：平均改建成本2466元/平方米廠房改建投入成本與租金之間存在“倒U型”曲線關(guān)系當(dāng)單位改建成本2466元，超過成本預(yù)期，企業(yè)入住減少，

3、租金收入呈現(xiàn)不經(jīng)濟(jì)4.4基地改造的彈性分析7（1）條件假設(shè)項目組根據(jù)實(shí)際測算設(shè)定十項主要的假設(shè)條件：4.5財務(wù)測算8根據(jù)測算，園區(qū)改造后總建筑面積將增加28210.4平米。（2）建筑面積表9（3）投資估算表（接續(xù)表）10續(xù)表（接投資估算表）根據(jù)測算，本項目總投資約為15，000萬元人民幣11預(yù)計2019-2019年三年開發(fā)資金分別為2744.52萬元，6967.15萬元，4070.06萬元（4）建設(shè)開發(fā)時序12（5）銷售收入和運(yùn)營費(fèi)用預(yù)測表（20192019年）13（5）銷售收入和運(yùn)營費(fèi)用預(yù)測表（20192019年）14（6）項目損益表15注：建設(shè)期費(fèi)用計入固定資產(chǎn)投資，按20年提取折舊。 固

4、定資產(chǎn)按照平均年限法提取折舊，凈殘值取4%。 折舊率為4.8%。土地成本按20年攤消,無殘值。（7）項目折舊與攤消表16經(jīng)測算，借款償還期為3.32年（8）借債償還計劃表17（9）資金來源及運(yùn)用表（接續(xù)表）18續(xù)表（接資金來源及運(yùn)用表）19（10）現(xiàn)金流量表20續(xù)表（接現(xiàn)金流量表）21附錄：蒼梧路地塊的初步審視22蒼梧路地塊現(xiàn)狀分析租賃部分自用部分田林路園區(qū)蒼梧路園區(qū)儀電園區(qū)田林商圈徐家匯商圈優(yōu)勢緊密承接田林路項目地塊輻射及功能外溢，與田林路商圈隔儀電地塊，鬧中取靜劣勢位于儀電地塊內(nèi)部，空間輻射影響受到制約地塊現(xiàn)狀蒼梧路園區(qū)租賃區(qū)域建筑密度較大，空間布局混亂，景觀較差自用區(qū)域環(huán)境優(yōu)于租賃區(qū)域，

5、但面積較小，僅為租賃部分的1/3，內(nèi)部為一幢多層辦公樓，可改造力度較小，兩部分需整合改造 基本情況介紹231 導(dǎo)入蒼梧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)的必要性 “越界”時空構(gòu)建SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開發(fā)的彈性空間結(jié)構(gòu)近期遠(yuǎn)期時間田林路以北田林路以南空間蒼梧路園區(qū)配合大SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)，形成時序開發(fā)的延續(xù)地理區(qū)域上的空間相鄰為大SVA園區(qū)建設(shè)的空間擴(kuò)張創(chuàng)造了必要的條件 “界”時間的界，空間的界； 創(chuàng)意“內(nèi)容”具有廣泛傳播性，成熟的園區(qū)內(nèi)容將形成輻射性擴(kuò)散； 在SVA多個園區(qū)中，蒼梧路園區(qū)與田林路項目的空間密合關(guān)系及相仿的建筑形態(tài)成為與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主項目聯(lián)動開發(fā)的首選區(qū)域； 從SVA企業(yè)持續(xù)發(fā)展的角度，項目大規(guī)模開發(fā)不可

6、能一次性完成，需要從彈性預(yù)留與價值增值的角度，保證風(fēng)險的最小化。闡釋242 蒼梧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)可行業(yè)態(tài)SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園功能外溢的承接載體Option 1商業(yè)娛樂功能的外溢延續(xù)社區(qū)能級的創(chuàng)意生活概念，繼續(xù)體驗式餐飲、電玩競技、電影休閑等業(yè)態(tài)，但商業(yè)的聚集性特征對外溢功能承接具有較高要求Option 2商務(wù)辦公功能的外溢內(nèi)容制作、工業(yè)設(shè)計、企業(yè)總部基地、企業(yè)孵化器等需求旺盛，商務(wù)辦公空間供給量將進(jìn)一步加大Option 2商務(wù)服務(wù)功能的外溢田林路主園區(qū)及周邊競爭性項目辦公業(yè)態(tài)的進(jìn)一步開發(fā)使例如經(jīng)濟(jì)型酒店、企業(yè)會所等服務(wù)需求增加蒼梧路園區(qū)建筑體量為2萬平方米，適宜的規(guī)模能夠與田林路主項目形成有效對接2

7、53 商務(wù)辦公功能外溢對應(yīng)案例介紹目前蒼梧路園區(qū)內(nèi)6米左右層高廠房租金僅為￥1.5/平米/天，利用率及返現(xiàn)率較低，創(chuàng)意辦公用房能迅速提升其租金水平目前沿街區(qū)域辦公用房經(jīng)濟(jì)價值尚未得到體現(xiàn)，商務(wù)辦公區(qū)域的展示需求功能改建可增加項目運(yùn)營收益通過空間分割增加營業(yè)面積，構(gòu)筑層次分明的辦公空間增加廠房內(nèi)公共空間，豐富辦公區(qū)域的人性特征通過展示空間的增加營造時尚生活氣息，沿街辦公的可視性改變了純辦公的單調(diào)性，更適宜創(chuàng)意內(nèi)容的迸發(fā)264 蒼梧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)原則123未來的彈性開發(fā)原則大SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開發(fā)時速的不確定性需要輔以一個彈性空間予以支持及協(xié)調(diào)，使項目適應(yīng)內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整的巨大需求規(guī)劃空間延伸的互接原則作為田林路園區(qū)入口的南面延伸空間，蒼梧路園區(qū)開發(fā)必須更多關(guān)注與主園區(qū)的對接，保證