佛山禪城區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件

1、佛山市場(chǎng)定位報(bào)告廣西區(qū)域公司2021.08.11地塊工程屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)工程定位Analyze System區(qū)域?qū)傩耘涮左w系用地條件房?jī)r(jià)地圖工程界定報(bào)告體系【區(qū)域?qū)傩浴糠鹕饺珖?guó)重要的制造業(yè)基地，珠三角地域西翼經(jīng)貿(mào)中心和綜合交通樞紐，工程位于佛山市禪城區(qū)，屬A+類地塊，地段價(jià)值極高。佛山市區(qū)域格局：佛山位于廣東省中部，地處珠三角腹地，毗鄰港澳，東接廣州，南鄰中山。是“廣佛都市圈、“廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈、“珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分。2021年城市GDP 8630億，排名全區(qū)第三，人均GDP 116141元。本案南海區(qū)禪城區(qū)順德區(qū)高明區(qū)三水區(qū)本案【區(qū)域?qū)傩浴?廣東省經(jīng)濟(jì)排名前三，近兩年增速在7%以

2、上；2007-2021年佛山市消費(fèi)總值及其增長(zhǎng)速度2016年廣東各市GDP排行1廣州19610.94億元2深圳19492.60億元3佛山8630.00億元4東莞6827.67億元5惠州3412.17億元6中山3202.78億元7茂名2636.74億元8湛江2584.78億元9江門2418.78億元10珠海2226.37億元11肇慶2084.02億元12汕頭2080.54億元13揭陽(yáng)2032.61億元14清遠(yuǎn)1388.10億元15陽(yáng)江1319.33億元16韶關(guān)1218.39億元17梅州1045.56億元18潮州976.83億元19河源898.72億元20汕尾828.49億元21云浮778.28億

3、元【區(qū)域?qū)傩浴砍鞘械匚环鹕綄?shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8630億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破11萬(wàn)元，躋身高收入城市行列。行政區(qū)劃禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)山水區(qū)高明區(qū)常駐人口110.1萬(wàn)人258.88萬(wàn)人246.17萬(wàn)人62.26萬(wàn)人42萬(wàn)人區(qū)域面積154k1074k806k874k960k 佛山，國(guó)家歷史文化名城，廣佛都市圈組成部分城市特點(diǎn)：佛山市下轄5個(gè)市轄區(qū)，常住人口735.06萬(wàn)，佛山市的城鎮(zhèn)化率為94.89%。城鎮(zhèn)化程度極高，從統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來(lái)看，戶籍人口383萬(wàn)，全市流動(dòng)人口422萬(wàn)，其中南海區(qū)最多，有較強(qiáng)的人口吸附力。本工程【配套體系】周邊配套成熟，教育資源、交通配套齊全，商業(yè)中心區(qū)。生活配套工程位于

4、禪城區(qū)中心位置，生活配套設(shè)備齊全。教育配套工程直線間隔2公里范圍內(nèi)分布有佛山第二中學(xué)、禪城玫瑰小學(xué)、鴻業(yè)小學(xué)、鐵軍小學(xué)等多家院校。醫(yī)療配套地塊西南側(cè)1公里為佛山市第一人民醫(yī)院，西北側(cè)1.8公里為佛山市第二人民醫(yī)院。交通配套地塊位于主干道文華中路、季華六路交叉口，工程西側(cè)0.7公里為佛山地鐵3號(hào)線在建電視臺(tái)站，無(wú)縫銜接廣州市。文華公園佛山第二中學(xué)第二人民醫(yī)院地塊位置第一人民醫(yī)院亞洲藝術(shù)公園禪城玫瑰小學(xué)鴻業(yè)小學(xué)鐵軍小學(xué)三號(hào)線在建電視臺(tái)站【用地條件】地塊容積率4.15，限高60米，為中小規(guī)模優(yōu)質(zhì)居住用地。有利要素：禪城區(qū)作為佛山老城區(qū)，周邊生活配套設(shè)備齊全，具有較大的人口吸附才干。不利要素：禪城區(qū)限

5、購(gòu)，商業(yè)配建面積較大。周邊環(huán)境：禪城區(qū)中心區(qū)位，周邊生活配套設(shè)備齊全，人口基數(shù)較大，適宜居住。地形地貌：地塊方正，展現(xiàn)面較好，面積中等，容積率較高，適宜我司優(yōu)質(zhì)高層、公寓產(chǎn)品配置。佛山市文化路地塊項(xiàng)目位置行政隸屬佛山禪城區(qū)地塊地段文華路以東、季華路以南地塊設(shè)計(jì)條件（詳見地塊相關(guān)規(guī)劃文件）用地面積82164容積率4.15計(jì)容建面190000建筑密度A地塊裙樓50%塔樓40%綠化率A地塊25%出讓起始價(jià)/A地塊裙樓30%塔樓20%B地塊30%住宅面積41600商業(yè)面積80000起拍樓板價(jià)/用地性質(zhì)住宅、商服車位/競(jìng)買保證金/特殊要求2）共 104畝，目前可開發(fā) 87 畝，總建面積 190000 方

6、，村返還 190000方 *36%=68400方。公司余 190000 *64%=121600方。 （其中 416 00 平方為住宅，80000 平方可 建公寓（大小 建公寓（大小 建公寓（大小 不限） ）。地塊西側(cè)地塊內(nèi)景地塊東側(cè)地塊位置【房地價(jià)圖】工程周邊在售樓盤售價(jià)段在16000-19500左右，皺面樓盤均處于斷貨及尾盤階段，板塊內(nèi)市場(chǎng)存量極少，有利于后期市場(chǎng)爆量。招商臻園(精裝)開盤時(shí)間：2021.12容積率：3.5占地面積：28400平售價(jià)：18000元/m2本案綠地中心璀璨天城(精裝)開盤時(shí)間：2021.9容積率：5.53占地面積：156000平售價(jià)：19500元/m2兆陽(yáng)O立方(

7、精裝公寓)開盤時(shí)間：2021.3容積率：8.5占地面積：11580平售價(jià)：18000元/m2越秀嶺南雋庭(精裝公寓)開盤時(shí)間：2021.4容積率：3.5占地面積：28400平售價(jià)：16000元/m2【工程界定】經(jīng)過區(qū)域?qū)傩?、配套體系、用地條件分析，確定地塊位置現(xiàn)狀利好，優(yōu)質(zhì)交通配套資源，成熟社區(qū)，具有良好的開發(fā)可行性。便利交通資源市中心中心區(qū)工程?hào)|邊地鐵3號(hào)線電視臺(tái)站在建間隔工程僅0.7公里。禪城為成熟中心老城區(qū)，人口密度大，生活配套齊全，有較大的人口吸附才干。市場(chǎng)認(rèn)可度高高端完善體系工程層面:區(qū)域?qū)用?享老城高端配套規(guī)劃，尊享禪城中心區(qū)獨(dú)一擁有大型湖景資源的亞藝湖公園。禪城作為佛山老城區(qū)，工

8、程周邊配套有2個(gè)公園，生活氣味濃重，市場(chǎng)認(rèn)可度高。便利交通體系工程臨近主干道文化路及季華六路，通達(dá)性高。規(guī)模適中易快速開發(fā)規(guī)模適中易快速開發(fā)；4.15容積率適宜剛需物業(yè)，12萬(wàn)方，開發(fā)快，走量快。關(guān)鍵詞：成熟社區(qū)、完善的配套體系、規(guī)模適中小工程地塊工程屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)工程定位Analyze System報(bào)告體系政策環(huán)境土地市場(chǎng)市場(chǎng)總量市場(chǎng)量?jī)r(jià)供需構(gòu)造總價(jià)構(gòu)造市場(chǎng)背景【政策環(huán)境】佛山市部分區(qū)域限購(gòu)，首套首付30%、二套40%，市場(chǎng)處于調(diào)整期。事件時(shí)間內(nèi)容限購(gòu)政策首次公布2016.10.7限購(gòu)區(qū)域本地、外地限購(gòu)2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。限購(gòu)政策一次收緊2017

9、.3.24限購(gòu)區(qū)本地限購(gòu)2套，外地限購(gòu)1套。限價(jià)政策首次公布2017.6.1各區(qū)劃定新建商品房?jī)r(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)，超過備案價(jià)格的不備案、不發(fā)證、不銷售。佛山二手房限購(gòu)2017.6.17佛山二手房限購(gòu)政策細(xì)則發(fā)布，直系親屬間房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不納入住房限購(gòu)范圍，但計(jì)入家庭擁有住房套數(shù)?！就恋厥袌?chǎng)】2021年上半年佛山土地市場(chǎng)活潑，政府積極推地，各大房企紛紛入駐及規(guī)劃佛山市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年全市共成交47宗商住用地，總占地面積達(dá)2萬(wàn)平米，其中住宅用地成交41宗，商業(yè)用地成交6宗。從成交區(qū)域看，上半年土地成交的主力區(qū)域集中在順德、三水、高明，其中順德共成交14宗地塊南海和禪城商住地也有成交，均只需5宗

10、地塊成交，全部為住宅用地，吸引了各大品牌房企競(jìng)相進(jìn)入?！就恋厥袌?chǎng)】2021年上半年佛山土地市場(chǎng)活潑，政府積極推地，各大房企紛紛入駐及規(guī)劃佛山市場(chǎng)?！臼袌?chǎng)總量】佛山市整體市場(chǎng)庫(kù)存量極少，去化周期僅4個(gè)月。截至2021年，佛山市整體652萬(wàn)方，去化周期4.08個(gè)月；其中禪城區(qū)庫(kù)存僅61.19萬(wàn)方，去化周期缺乏3個(gè)月。2016年底商品住房（住宅）庫(kù)存情況區(qū)域供應(yīng)面積成交面積金額（億元）均價(jià)（元/m2）存量去化周期（月）禪城區(qū)192.82246.12274.7911164.9261.192.98南海區(qū)554.92730.67825.8411302.47221.373.64順德區(qū)467.22557.38

11、498.328940.41195.814.22高明區(qū)95.33139.9775.745411.2163.095.41三水區(qū)174.46244.42160.626571.3110.815.44全市合計(jì)1484.751918.561835.3143390.31652.274.08【市場(chǎng)量?jī)r(jià)】佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)中有升程度。佛山市主城區(qū)2021年上半年商品住宅房成交面積648萬(wàn)，平均售價(jià)10404元/?！臼袌?chǎng)量?jī)r(jià)】禪城區(qū)成交均價(jià)一路走高。區(qū)域2017均價(jià)2016均價(jià)2015均價(jià)禪城12422110549450南海117561206710120順德1043789327938高明647854435093

12、山水830369498303禪城區(qū)作為佛山市老城區(qū)，設(shè)備配一套齊全，人口密集度高，房?jī)r(jià)抗風(fēng)險(xiǎn)才干極強(qiáng)，2021年以來(lái)禪城區(qū)房?jī)r(jià)一路走高，截至2021年中，均價(jià)到達(dá)12422元/m2。板塊內(nèi)樓盤供需戶型主力為80-140，成交主力戶型80-100 ，主要以首置、首改需求為主?！久娣e構(gòu)造】板塊區(qū)域內(nèi)商品住宅主力供需段為80-140。面積段供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)占比供求比80以下3194.52%5227.80%0.6180-100242934.41%281842.12%0.86100-120165423.43%92613.84%1.79120-140148921.09%113216.92%1.3214

13、0-1605868.30%5878.77%1.00160-1802123.00%3274.89%0.65180-2002413.41%2143.20%1.13200-220861.22%440.66%1.95220-24000.00%20.03%0.00240-260120.17%130.19%0.92260-28020.03%70.10%0.29280-30000.00%60.09%0.00300以上300.42%921.38%0.33匯總7060100.00%6690100.00%1.06【總價(jià)構(gòu)造】板塊區(qū)域內(nèi)商品住宅成交主力總價(jià)段為140萬(wàn)元以下。暢銷產(chǎn)品階段位于140萬(wàn)元以下，根據(jù)本工

14、程定位中端剛需型定位，建議設(shè)置為小面積低總價(jià)戶型，有利于快速去化?？們r(jià)段（萬(wàn)元）成交面積占比成交套數(shù)占比100以下17792423.06%193428.91%100-1208241810.68%83312.4540%113616.98%140-160689508.94%6189.24%160-180712189.23%5608.37%180-200735309.53%5658.45%200-220344154.46%2453.66%220-240517546.71%3365.02%240-260137551.78%811.21%260-300346284.49

15、%1952.91%300-340117431.52%660.99%340-38044340.57%140.21%380-40011310.15%50.07%匯總771554100.00%6690100.00%【市場(chǎng)背景】根據(jù)評(píng)價(jià)禪城區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度高，市場(chǎng)存量不多，中高質(zhì)量產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)有很大潛力。佛山市上半年共出讓49宗地塊，出讓總面積達(dá)225萬(wàn)方，環(huán)比上漲30%，土拍攬金416億，環(huán)比上漲38%。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)地土地市場(chǎng)，成交火爆2021年上半年成交648萬(wàn), 銷售均價(jià)10404元/，成交量受限購(gòu)政策影響較為平穩(wěn)，成交價(jià)穩(wěn)步提升。房量穩(wěn)價(jià)漲，容量添加禪城區(qū)位于佛山市中心城區(qū)，板塊內(nèi)土地供應(yīng)量低，存量較

16、少。格中心城區(qū)，供不應(yīng)求市場(chǎng)供需兩旺，主力需求以80-140剛需首改為主占73%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)剛需首改，主流暢銷板塊內(nèi)產(chǎn)品房型兩、三房為主，四房為輔，房型面積偏向首置需求；戶首置為主，首改為輔板塊內(nèi)市場(chǎng)待售量61.19萬(wàn)方，去化周期2.98個(gè)月，成熟區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)存在爆量的能夠。存量潛量量成熟板塊，存量較少地塊工程屬性市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)工程定位Analyze System報(bào)告體系競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)爆量市場(chǎng)總結(jié)【招商臻園競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略】本案以新亞洲風(fēng)格為主設(shè)計(jì)元素，為當(dāng)?shù)刂髁鞲哔|(zhì)量產(chǎn)品，去化率高。約88三房?jī)蓮d兩衛(wèi)約115三房?jī)蓮d兩衛(wèi)項(xiàng)目名稱招商臻園地址文華路東側(cè)、彩虹路北側(cè)建筑面積12.88萬(wàn)方容積

17、率3.5主力戶型三房（113）、四房（143）、四房復(fù)式（239）開盤時(shí)間2015年12月目前售價(jià)18000元/推案套數(shù)650已售套數(shù)工程主力戶型區(qū)間在113-143平三房-四方，綠化率30%，容積率為3.5。工程共規(guī)劃650戶，現(xiàn)一、二期洋房售罄，三期推售300余套，已售200套，剩余100套。三期戶型以小面積為主，88、115平為主力戶型，其中115平戶型占比到達(dá)70%；樓盤定位為高端人居住宅，銷售單價(jià)到達(dá)9000元/m2，但其主推小面積戶型，在總價(jià)上進(jìn)展控制，總體去化率到達(dá)80%以上?！驹叫銕X南雋庭競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略】工程定位為投資型需求3050與本案規(guī)模、地段環(huán)境、品牌，質(zhì)量等有一定落差，客戶群

18、體來(lái)源不同，屬普通競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目名稱越秀嶺南雋庭地址嶺南大道與同濟(jì)路交匯處建筑面積30萬(wàn)方容積率8.78主力戶型一房（30）、一房（50）、三房（91）開盤時(shí)間2016年4月目前售價(jià)16000元/推案套數(shù)1352已售套數(shù)1119單間配套30越秀嶺南雋庭建筑面積達(dá)30萬(wàn)的工程，工程集住宅、公寓、甲級(jí)寫字樓、商業(yè)集群等物業(yè)于一體。緊鄰佛山市政府、禪城區(qū)政府，祖廟商圈和季華路商圈二大商圈交匯。 整個(gè)樓盤規(guī)劃2戶，30-50平精裝公寓為主力戶型，少量高層在售。1室2廳1衛(wèi)502室2廳1衛(wèi)813室2廳1衛(wèi)91【市場(chǎng)爆量】 去年單盤年度爆量2656套，TOP6樓盤年度爆量在1500套/年以上。2017年1

19、-7月佛山樓盤銷量TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)禾粵尚德居南海區(qū)306816174653 恒大御湖灣南海區(qū)452119311711 廣佛新動(dòng)力廣場(chǎng)三水區(qū)153611089652 南海萬(wàn)科廣場(chǎng)南海區(qū)85810976023 融創(chuàng)望江府、龍光玖龍灣禪城區(qū)2004107512927 博雅濱江公園禪城區(qū)65910338566丹灶碧桂園南海區(qū)126095510369 容桂碧桂園順德區(qū)229478810407萬(wàn)科近域提香南海區(qū)117075719159美的明湖花園高明區(qū)7927447871 2016年月佛山樓盤銷量TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)匯信華府三水區(qū)1822265670

20、97 恒福新里程三水區(qū)140617278616 西樵江濱花園錦繡龍灣南海區(qū)165016798333 保利紫山花園南海區(qū)1845165913957 碧桂園印象花城順德區(qū)1579157813070 御江南三水區(qū)181215417645 普君新城禪城區(qū)844149413038 佛山萬(wàn)科城禪城區(qū)176014888870 金名都南海區(qū)1236147520610 保利中央公園三水區(qū)113114737447 市場(chǎng)容量佛山市樓市近幾年成交量穩(wěn)步上升，2021年尤為明顯，成交量高達(dá)1918萬(wàn)方，較2021年上升35%。板塊庫(kù)存【市場(chǎng)總結(jié)】佛山市位于廣佛都市圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)根底雄厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展完善，未來(lái)仍具有較高的

21、上升空間。自創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手板塊內(nèi)屬于傳統(tǒng)老區(qū)，中心板塊貨量曾經(jīng)不多，大部分工程處于清盤形狀，待售的房源也未獲準(zhǔn)預(yù)售，中心區(qū)域房源顯得很短缺。地塊周邊在售樓盤招商臻園，主打改善型需求，目前少量洋房在售；越秀嶺南雋庭主力戶型為精裝公寓，工程處于尾盤階段，出貨量不高。中心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)工程地處亞藝板塊，坐擁文華公園、亞藝公園雙公園配套；位于文華路與綠景路交匯處，季華路、南海大道，出行方便；周邊配套成熟，省市一級(jí)中小學(xué)環(huán)立，比鄰省三甲醫(yī)院，商超地塊工程屬性市場(chǎng)背景工程定位Analyze System報(bào)告體系開展戰(zhàn)略工程定位客群定位產(chǎn)品落位價(jià)錢定位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)【開展戰(zhàn)略】初步定位為“快進(jìn)快出中端剛需工程，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流

22、及利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)品牌落地。工程特點(diǎn)：中小規(guī)模、高速度，快速回流現(xiàn)金公司戰(zhàn)略：依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造純剛需產(chǎn)品，樹立公司籠統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)品牌落地。質(zhì)：保證利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，剛需產(chǎn)品量：提升2021年銷售額速：運(yùn)營(yíng)要求，高速去化名：順應(yīng)佛山，品牌落地剛需工程：中高端剛需型快速去化，奉獻(xiàn)業(yè)績(jī)：現(xiàn)金流工程品牌籠統(tǒng)要求：進(jìn)入佛山市場(chǎng)提升品牌籠統(tǒng)項(xiàng)目品牌形象承擔(dān)角色本項(xiàng)目中等現(xiàn)金流項(xiàng)目本案在中梁集團(tuán)承當(dāng)角色【工程定位】根據(jù)工程特征、市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)，開展戰(zhàn)略，導(dǎo)出工程定位：桂林翠竹路剛需首改型成熟配套大城工程工程市場(chǎng)定位思索和推導(dǎo)過程工程所能：發(fā)掘工程本身特征市場(chǎng)所需：尋覓市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)目前主城中心區(qū)住宅供應(yīng)少，競(jìng)品

23、樓盤少，存在進(jìn)入時(shí)機(jī)；地塊所屬區(qū)域認(rèn)可度高，人群吸附力大。 競(jìng)爭(zhēng)所弱：整體市場(chǎng)限制禪城區(qū)屬于限購(gòu)范圍。商業(yè)目的占比較高，方案規(guī)劃公寓產(chǎn)品籠統(tǒng)定位:城央中心區(qū)位剛需晉級(jí)成熟住品城央地段 . 雙公園. 成熟配套體系主城中心、中高端、品牌、質(zhì)量中端質(zhì)量剛需需求劇烈市場(chǎng)限購(gòu)城中央 雙公園中高端剛需成熟配套工程處老城區(qū)城中心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套完善；中梁出品，大品牌質(zhì)量保證【客群定位】工程地處亞藝板塊，坐擁文華公園、亞藝公園雙公園配套；周邊配套成熟，省市一級(jí)中小學(xué)環(huán)立，比鄰省三甲醫(yī)院，商超，主要以首置首改需求客戶為主。工程客戶圈層圖中心層偶得層第一圈層輔助層第一客戶圈層60% 禪城區(qū)、南海區(qū)主力客群：普通未能擁有住宅物業(yè)22-40歲的青年、中年群體,在廣州、佛山等地做生意或打工的人群；第二客戶圈層35%順德、三水、高明等： 普通位于佛山市中心城區(qū)周邊區(qū)域 22-55歲的中、青年群體 具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有意在佛山落戶，需求佛山市區(qū)教育、醫(yī)療、戶籍資源。