四講業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)PPT課件

1、第四講 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第四講 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)第四節(jié) 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一、業(yè)主與使用人的概念二、業(yè)主的三個(gè)層次三、業(yè)主要具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人一、 業(yè)主與物業(yè)使用人的概念 1. 業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。 2. 物業(yè)使用人（簡稱使用人） 使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。 包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友； （2）物業(yè)的租戶。 3.業(yè)主與使用人的區(qū)別 使用人沒有對(duì)物業(yè)的最終處分權(quán)，例如

2、對(duì)物業(yè)的買賣和處置。 第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 4.與業(yè)主有關(guān)的法律法規(guī)： （1）法律：物權(quán)法 （2）行政法規(guī)：物業(yè)管理?xiàng)l例 （3）住建部規(guī)范性文件：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 5.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主活動(dòng)的依據(jù)還有： （1）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（簡稱議事規(guī)則） （2）管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約 （3）物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同一、 業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 二 業(yè)主的三個(gè)層次 1.單個(gè)業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人。 2.業(yè)主大會(huì) 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。 3.業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，

3、由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 業(yè)主要具備： （一）權(quán)利意識(shí) （二）自治意識(shí) （三）自律意識(shí) 第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí) （一）權(quán)利意識(shí) 1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) （1）單個(gè)業(yè)主的權(quán)利成員權(quán)（包括義務(wù)） 1)知情權(quán) 行使權(quán)力的前提 2)參與權(quán) 行使權(quán)力的基礎(chǔ) 3)選擇權(quán) 行使權(quán)力的關(guān)鍵 4)監(jiān)督權(quán) 行使權(quán)力的保障三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人1）業(yè)主的知情權(quán)主要針對(duì)以下三方面：對(duì)物業(yè)自身狀況的知情；對(duì)物業(yè)管理主體的知情；對(duì)物業(yè)管理的知情。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人3）選擇權(quán)的含義：表明你的選擇；意味你將

4、接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇；對(duì)選擇的代價(jià)的承受；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)由業(yè)主行使選擇權(quán)的內(nèi)容：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定 管理規(guī)約的制定業(yè)主委員會(huì)的選舉物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘專項(xiàng)維修資金的管理 三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 （一）權(quán)利意識(shí) 1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) （2）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)） 決定權(quán) 物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。 （3）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)） 執(zhí)行權(quán) 注意：大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人（一）權(quán)利意識(shí)2.如何行使權(quán)利民主（1）不僅僅是工作

5、作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會(huì)的基本制度之一；（2）民主的程序，即游戲規(guī)則；（3）民主需實(shí)踐、提高；（4）民主的代價(jià)。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人3.怎樣維護(hù)權(quán)益合法 理性的維權(quán)意識(shí)，合法的維權(quán)途徑、手段。 業(yè)主維權(quán)主要有四個(gè)層次的依據(jù)：1）相應(yīng)的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件；2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；3）物業(yè)服務(wù)合同；4）公序良俗，即道德層面的原則。前三點(diǎn)是硬性的，第四點(diǎn)是軟性的。 三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人注意：不要打錯(cuò)板子，有理也不能攪三分。物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛通常涉及三個(gè)方面的問題： 1）業(yè)主和開發(fā)商（建設(shè)單位）的矛盾；2）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

6、矛盾； 3）業(yè)主之間的矛盾。 三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 （二）自治意識(shí) 1.“權(quán)在業(yè)主” 這個(gè)業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn)。 2.付費(fèi)的概念 這是自治的必要條件。 3.自治的途徑 群體中集體思想的歸納、表達(dá)與實(shí)施。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 （三）自律意識(shí)自律的內(nèi)涵1.自律是現(xiàn)代民主社會(huì)的基本要求。2.自律最本質(zhì)的是界定和諧社會(huì)個(gè)人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3.三條原則： 不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù)； 注意與錯(cuò)誤服從真理的區(qū)別； 法律、法規(guī)主要體現(xiàn)的是公共利益對(duì)所有權(quán)的限制，管理規(guī)約主要體現(xiàn)私人利益對(duì)所有權(quán)的限制。三

7、、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開一、 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 1.業(yè)主大會(huì)的成立 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 2.業(yè)主大會(huì)的定位 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 注意兩個(gè)邊界： （1）物業(yè)管理區(qū)域； （2）物業(yè)管理活動(dòng)。 第二節(jié) 業(yè)主大

8、會(huì)3.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé) 1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2）制定和修改管理規(guī)約； 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； 5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議三種。 1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道

9、辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)籌備組要做好7項(xiàng)籌備工作： （1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（7）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起9

10、0日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會(huì)。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 會(huì)議內(nèi)容： 1）表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約； 2）選舉業(yè)主委員會(huì)； 3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則后，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的運(yùn)作方式就由議事規(guī)則來決定。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)2.定期會(huì)議 (一般每年召開一次) 主要內(nèi)容有： 聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等文件的審議與修訂； 決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減； 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。第二節(jié) 業(yè)主大

11、會(huì)3.臨時(shí)會(huì)議 有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)4.關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。會(huì)議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān)。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) （一）會(huì)議方式 1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議有兩種類型：全體大會(huì)和代表會(huì)議 如果采用代表會(huì)議形式，則代

12、表的投票權(quán)是一個(gè)重要的問題： （1）全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)； （2）僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人的角色）。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)三、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開（一）會(huì)議方式 2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用兩種形式： （1）集體討論：容易達(dá)成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時(shí)間，需要場地，成本較高； （2）書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達(dá)成一致理解和決定。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)（一）會(huì)議方式 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則中對(duì)代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)在大會(huì)召開前3日，就業(yè)主大會(huì)

13、會(huì)議擬定討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)THANK YOUSUCCESS2022/7/1833可編輯（一）會(huì)議方式 在實(shí)際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項(xiàng)由業(yè)主代表決定，在重大事項(xiàng)時(shí)業(yè)主代表僅僅是聯(lián)系人，它只能在投票時(shí)如實(shí)反映業(yè)主意見。 在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，對(duì)一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)進(jìn)行界定。 重大事項(xiàng)如：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會(huì)成員、專項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)（一）決定方式

14、 1.業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 2.對(duì)于重大事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 3.建筑物總面積按照專有部分面積之和計(jì)算。 4.業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)所有業(yè)主都具有約束力。 5.大會(huì)的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告。第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主委員會(huì)的基本概念二、業(yè)主委員會(huì)的組成三、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議四、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系五、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系六、業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)一、 業(yè)主委員會(huì)的基本概念 1.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)

15、生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 2.業(yè)主委員會(huì)的宗旨 代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 3.業(yè)主委員會(huì)的地位 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 4.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行工作，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下： （1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管

16、理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) （5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 5.對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管 （1）對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的監(jiān)管 （2）對(duì)業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管 （3）對(duì)業(yè)主委員會(huì)行為的監(jiān)管當(dāng)業(yè)主委員會(huì)不作為時(shí)；當(dāng)業(yè)主委員會(huì)的決定違法時(shí)。

17、第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)二、 業(yè)主委員會(huì)的組成 1.業(yè)主委員會(huì)的成立 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)確定委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會(huì)通過。 業(yè)委會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定。 業(yè)委會(huì)屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉。 業(yè)委會(huì)一般由511人的單數(shù)組成。第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件： （1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會(huì)議

18、事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （5）具有一定的組織能力； （6）具備必要的工作時(shí)間。 業(yè)委會(huì)主任由主要業(yè)主代表擔(dān)任。 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)三、 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 1.業(yè)委會(huì)會(huì)議的組織方式由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定。 2.經(jīng)1/3以上業(yè)委會(huì)委員提議或者主任認(rèn)為有必要，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 3.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 4.業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 四、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 1.業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系。

19、2.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與合作并存的關(guān)系： 一方面，業(yè)委會(huì)要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會(huì)也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。 3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系 1.居委會(huì)的任務(wù)（城市居民委員會(huì)組織法規(guī)定） 2.居委會(huì)雖然定義為群眾性自治組織，實(shí)際上帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)，從事行政管理的行為。 3.居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定） 4.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會(huì)。配合居委會(huì)，同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 5.居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的

20、功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)展方向如何？ 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)居民委員會(huì)相關(guān)法律法規(guī)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則城市居民委員會(huì)組織法組織性質(zhì)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)未明確其法人資格基層群眾性自治組織帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)政府主管部門房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督接受街道辦事處指導(dǎo)代表群體物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主轄區(qū)內(nèi)的全體居民成員和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)成員由業(yè)主選舉活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主支付主要成員由政府安排，居民選舉。活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由政府提供區(qū)域劃分物業(yè)管理區(qū)域社區(qū)委員條件具有完全民事行為能力的業(yè)主和其他由業(yè)主大會(huì)決定的條件年滿十八歲的本居住地區(qū)居民（剝奪政治權(quán)利的除外）

21、職責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)職責(zé)來源于業(yè)主大會(huì)宣傳政策、公益事業(yè)、調(diào)解糾紛、維護(hù)治安、文化衛(wèi)生計(jì)生職責(zé)來源于政府第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)六、業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí)，也不應(yīng)該忽略業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)。 業(yè)委會(huì)的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個(gè)方面入手： 1.進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費(fèi)者”； 2.聘請(qǐng)主管部門、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會(huì)顧問，以提高業(yè)委會(huì)的水平； 3.組織業(yè)委會(huì)委員和主任參加培訓(xùn)活動(dòng)。第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則二、管理規(guī)約一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大

22、會(huì)議事規(guī)則經(jīng)過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)。第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約制定原則： 基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治”第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約議事規(guī)則的主要事項(xiàng)：（1）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；（3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；（8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；（9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；（10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和

23、管理；（11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。 第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約兩點(diǎn)注意：1.議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)的法律法規(guī)；2.議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會(huì)上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題。第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約投票權(quán)：1.投票權(quán)的確定原則；2.物權(quán)法對(duì)投票權(quán)的規(guī)定；3.可能出現(xiàn)的問題。第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約二、管理規(guī)約1. 性質(zhì) 管理規(guī)約，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約2.管理規(guī)約的主要事項(xiàng)：（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（