湖南省下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：兩個估價時點考試題

1、湖南省2016年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：兩個估價時點考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、對于一般房地產(chǎn)投資項目，償債備付率此指標值應該大于_。 A0.5 B1.0 C1.1 D1.2 2、房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和三者的結(jié)合體。 A：義務 B：環(huán)境 C：空間 D：區(qū)位 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了_對地價的影響。 A土地面積 B地質(zhì)條件 C土地位置 D土地形狀 4、某宗土地面積為2000，城

2、市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是。 A：建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為5 000 B：建筑物地面一層建筑面積為1 400，總建筑面積為5 000 C：建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為5 500 m， D：建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為2 500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、土地一級開發(fā)項目的操作模式不包括_。 A純政府模式 B純企業(yè)模式 C政府與企業(yè)合作模式 D受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式 6、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元，出租率為85，運營費用占有效毛收入的35

3、，報酬率為12，商場建筑面積為40000，可供出租的比例為95，運營期為38年，該商場的收益價值為萬元。 A：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、按照污染源存在的時間劃分，居住區(qū)旁邊道路上汽車噪聲所帶來的污染屬于。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關知識試題) A：暫時性污染 B：永久性污染 C：線源污染 D：移動污染 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時所生產(chǎn)的各種商品最大可能的數(shù)量組合。 A：生產(chǎn)可能性曲線 B：邊際轉(zhuǎn)換率 C：等收益線 D：等成本線 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、劃撥

4、土地轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定，一是報有批準權(quán)的人民政府審批予以轉(zhuǎn)讓的，應當由_辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并根據(jù)國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但_應將所獲得的收益上繳國家。 A轉(zhuǎn)讓方，轉(zhuǎn)讓方 B受讓方，受讓方 C轉(zhuǎn)讓方，受讓方 D受讓方，轉(zhuǎn)讓方 10、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5 000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2 000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。該投資項目的資本金利潤率為。 A：30 B：40 C：45 D：50 E：借款合同11、當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起_個月內(nèi)向人民法院起訴。 A1

5、 B2 C3 D6 12、物業(yè)管理條例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由交納。 A：施工單位 B：建設單位 C：建設單位或購買人 D：施工單位或購買人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題) A：168216 B：21624 C：24 D：100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、開發(fā)一銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流入是。 A：銷售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：轉(zhuǎn)售收入 E：借款合同 15、為加強建設工程勘察設計市場

6、管理，規(guī)范建設工程勘察設計市場行為，保證建設工程勘察設計質(zhì)量，維護市場各方當事人的合法權(quán)益，建設部于1999年1月發(fā)布。 A：建設工程勘察設計管理條例 B：建設工程勘察設計人員管理規(guī)定 C：建設工程勘察設計市場管理規(guī)定 D：建設工程勘察設計市場經(jīng)濟秩序若干管理細則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎工程、結(jié)構(gòu)工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。 A30% B45

7、% C65% D75% 17、在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是。 A：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B：投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 C：銷售費用和銷售稅費 D：開發(fā)成本和管理費用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、現(xiàn)有總建筑面積為1500的某在建工程，已知土地使用年限為40年(自開工之日起算)，計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行15年估計建成還需15年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8，折現(xiàn)率為12該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為。 A：393961萬元 B：443388萬元 C：476850萬元 D：565209萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測

8、點評估價格 19、下列不屬于房地產(chǎn)結(jié)合物的是_。 A管理人 B實物 C權(quán)益 D區(qū)位 20、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是_。 A宗地圖 B房產(chǎn)分幅圖 C房產(chǎn)分丘圖 D房產(chǎn)分戶圖 21、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價為1050元/m2，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價為1100元/m2，資本化率均為8%，實際上甲房地產(chǎn)的價格_乙房地產(chǎn)的價格。 A高于 B低于 C等于 DB或C 22、對建設工程的施工質(zhì)量負責的單位是。 A：施工單位 B：監(jiān)理單位 C：建設單位 D：建設主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，

9、預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，該宗房地產(chǎn)的價格為_萬元。 A833 B2500 C1250 D1067 24、下列不屬于普通股股東享有權(quán)利的是。 A：股息紅利分配的要求權(quán) B：對公司事務的質(zhì)詢權(quán) C：要求贖回權(quán) D：公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、按照國家標準城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準劃分，城市建設用地不包括。(2008年試題) A：倉儲用地 B：特殊用地 C：水域和其他用地 D：工業(yè)用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項

10、。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、依據(jù)投資的對象，投資基金可分為。 A：股權(quán)式基金 B：有價證券基金 C：外幣基金 D：本幣基金 E：封閉型基金 2、拆遷人必須在房屋拆遷許可證規(guī)定的_和_內(nèi)進行拆遷。 A拆遷范圍；拆遷方向 B拆遷范圍；拆遷期限 C拆遷地址；拆遷方向 D拆遷地址；拆遷期限3、某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預測銷售量為萬臺。 A：102 B：120 C：108 D：88 E：借款合同 4、不同的估價目的將影響估價結(jié)果，是因為。 A：估價目的不同，估價對象的范圍可能不同 B：估價委托機構(gòu)的不同，

11、估價的性質(zhì)可能不同 C：估價時點的不同，估價方法也可能不同 D：估價時點的不同，評估的價值類型可能不同 E：估價依據(jù)不同，估價應考慮的因素可能不同5、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為_m2。 A1200 B120 C3333 D333.3 6、流通貨幣需要量取決于三個因素。 A：已銷售的商品數(shù)量 B：待銷售的商品數(shù)量 C：單位商品價格 D：貨幣流通次數(shù) E：貨幣流通時間 7、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有_的特性。 A獨一無二和供給有限 B獨一無二和價值量大 C流動性差和價值量大 D不可移動和用途多樣 8、某宗土地使用權(quán)出

12、讓合同約定的使用年限為70年，土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限為_年。 A10 B20 C30 D40 9、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的（）。 A人工費 B辦公費 C法定稅費 D保險費 10、某辦公樓的土地面積3000m2，建筑面積10000m2，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/m2，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價格為_萬元。 A1257 B1571 C800 D130011、李某從甲公司購買商品房一套，合同約定建筑面積為126 m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是121 m

13、2，則李某可以選擇_。 A退房 B甲公司返還李某22 500元 C甲公司返還李某27 900元 D甲公司返還李某36 706元 E甲公司返還李某45 000元 12、政府機關、學校、公園等公用公益房地產(chǎn)估價宜采用_。 A比較法 B收益法 C成本法 D假設開發(fā)法 13、已知某地區(qū)某類商品住宅20002005年的價格依次為：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，則用平均發(fā)展速度法預測2007年該地區(qū)該類商品住宅的價格為（）元/m2。 A10281.32 B13622.77 C9563.78 D10542.3514、在一幢住宅附近

14、興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的。 A：用途多樣性 B：合法性 C：相互影響性 D：外部性 E：易受限制 15、房地產(chǎn)估價師注冊分為_。 A總注冊 B初始注冊 C續(xù)期注冊 D變更注冊 E轉(zhuǎn)移注冊 16、材料的_是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質(zhì)。 A耐水性 B吸濕性 C吸水性 D抗?jié)B性 17、容易對人的心理產(chǎn)生影響的暫時性污染是。 A：放射性物質(zhì)污染 B：建筑施工噪聲污染 C：生活污染 D：固體廢物污染 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的

15、乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有。 A：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B：若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C：若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元 E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元 19、下列指標中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有。 A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑紅線后退距離 E：容積率 20、假設開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時間，即_。 A估價時點 B待開發(fā)項目開工之日 C待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日 D該開發(fā)項目開始銷售之日 21、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。 A是一種專業(yè)意見 B估計價格或價值 C實行有償服務 D承擔法律責任 E估價作業(yè)日期長 22、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是。 A：相關房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量 B：吸納率分析 C：相關房地產(chǎn)類型的存量 D：改變用途數(shù)量 E：借款合同23、下列關于抵押的表述中，不正確的是_。 A抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務人