園區(qū)開發(fā)全流程實操解析（二）

1、園區(qū)開發(fā)全流程實操解析（二）筆者通過多年實操從業(yè)經(jīng)驗，總結(jié)了梳理了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的13個步驟，囊括了前期策劃，中期開發(fā)，后期運營的全流程，本文為系列第二篇，介紹產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目定位、規(guī)劃編制與政策爭取。（前篇回顧： HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTg0NjcwNg=&mid=2247488254&idx=1&sn=9fb664468b9ebe9e99c900f3bbc9f51f&chksm=a73464a39043edb5804fa205d15c88c352f5aa22b1f4c70918abc19073a1d811d07fbfcda4f8&scene=21 l wechat_re

2、direct t /_blank 園區(qū)開發(fā)全流程實操解析（一）正文：第三章：項目定位一、STP分析細(xì)分(Segmentation)目標(biāo)市場(Targeting)定位(Position)，簡稱STP分析。通過詳細(xì)的市場調(diào)研，經(jīng)過科學(xué)的分析，對項目的可行性進(jìn)行初步研判，并通過對競品的分析，找到自己的細(xì)分市場和目標(biāo)客戶以及產(chǎn)業(yè)定位，最終對項目本身進(jìn)行精準(zhǔn)的綜合定位。1、產(chǎn)業(yè)定位如服務(wù)類/制造類/文旅類等2、客戶定位如業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等3、產(chǎn)品定位如物業(yè)類型、風(fēng)格、面積段等4、功能定位如企業(yè)服務(wù)、員工服務(wù)、配套等5、商業(yè)模式定位如租售比例、收益來源(物業(yè)、投資、服務(wù)等)二、體量預(yù)估很多時候，項目

3、開發(fā)體量是根據(jù)地塊本身的面積、容積率、建筑密度、限高等規(guī)劃條件而定的，但是否在一個地塊上把容積率做滿，體量越大越好?顯然需要根據(jù)情況而定。如果是在城市中心地段，建CBD，那可能樓層越高，越有可能成為地標(biāo)越有獲益的可能，但如果是在城市近郊，在拿地以及建筑成本較低的情況下，可考慮通過以低密度的空間尺度來吸引客戶入駐，此時，就要對辦公及配套的物業(yè)體量進(jìn)行大概的預(yù)估。預(yù)估方法各有不同，此處列出一些數(shù)據(jù)供參考。參考數(shù)值：人均辦公面積約10-15平/人人均商業(yè)配套面積為：1-1.2平人均居住面積為30-40平四星級酒店2.5-3萬平公攤一般按30%算估算出來的面積上下浮動10%，則是保守估計和樂觀估計三、

4、關(guān)鍵成功要素在對項目的定位有了大致梳理后，必須要提煉明確項目能成功的關(guān)鍵要素，按照重要性排出前五。這些關(guān)鍵因素將貫穿整個項目開發(fā)的始終，貫穿規(guī)劃建設(shè)、招商運營。以下為參考：第四章：規(guī)劃編制一、弄明白“幾個規(guī)”對于從事規(guī)劃方面的專業(yè)人員來說，總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)等專業(yè)術(shù)語是入門級知識，在日常工作中都無需進(jìn)行解釋，是約定俗成的行業(yè)簡稱。但是對于非規(guī)劃專業(yè)的人員來說，這些都含有“規(guī)”的詞在概念區(qū)分上卻不是那么的清楚了，但是作為園區(qū)開發(fā)從業(yè)者而言，即使不負(fù)責(zé)這方面的工作，也需要對這些概念有著常識性的了解。1、總規(guī)全稱城市總體規(guī)劃，是指當(dāng)?shù)卣罁?jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況

5、、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，協(xié)調(diào)城市空間布局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。簡單說就是政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦，結(jié)合未來的開發(fā)規(guī)劃，對未開發(fā)的區(qū)域做的總體規(guī)劃，在項目開發(fā)人員這邊，只需簡單粗暴的掌握“總規(guī)=五顏六色的各種用地性質(zhì)圖”。色塊的不同，決定著土地性質(zhì)和用途不同。在拿地之前，首先要明白心儀地塊的用地性質(zhì)，因為拿地后調(diào)整總規(guī)的可能性非常小，且過程非常麻煩?？傄?guī)之下常常還有城市分區(qū)規(guī)劃，其在總規(guī)的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好的銜接。2、控規(guī)全稱控制性詳細(xì)規(guī)劃，以城市總體詳細(xì)規(guī)劃或分區(qū)

6、規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。在項目開發(fā)人員這邊，只需簡單粗暴的掌握“控規(guī)=對這塊地的各種控制要求”，在控規(guī)中，有必須遵守的指標(biāo)，和參考遵守（不強制遵守的指標(biāo)）。（1）必須遵守的指標(biāo)用地性質(zhì)、建筑密度（建筑基底總面積/地塊面積）、建筑控制高度、容積率（建筑總面積/地塊面積）、綠地率（綠地總面積/地塊面積）、交通出入口方位、停車泊位及其他需要配置的公用設(shè)施。（2）指導(dǎo)性指標(biāo)（不做強制要求）人口容量（人/公頃）、建筑形式、體量、風(fēng)格要求、建筑色彩要求、其他環(huán)境要求。3、修規(guī)全稱修建性詳細(xì)規(guī)劃，很多地方也簡稱為“詳規(guī)”

7、，以城市總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃或者控規(guī)為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。根據(jù)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法，修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容1、建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證;2、建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖;3、對住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析;4、根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計;5、市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合;6、豎向規(guī)劃設(shè)計;7、估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。與總規(guī)、控規(guī)這種只有一張圖或者表的規(guī)劃相比，修規(guī)更加詳細(xì)，以具體的建設(shè)項目為依據(jù)，實施性較強，通過很形象的方式(如模型、透視圖等)將規(guī)劃范圍內(nèi)的道路、廣場、綠

8、地、建筑物、小品等要素表現(xiàn)出來。具有直觀、形象的特點。此外，與總規(guī)、控規(guī)必須由政府編制不同，修規(guī)的編制主題更加多元化，既可以是政府，也可以是開發(fā)商或者擁有土地使用權(quán)的業(yè)主。二、編制概念規(guī)劃在確定了項目的功能、物業(yè)體量需求、物業(yè)形態(tài)及風(fēng)格等后，就要開始做項目的概念規(guī)劃。這個概念規(guī)劃一般就和上面的“幾個規(guī)”不是一個層級了，一般是開發(fā)商委托設(shè)計單位來制定。對于項目開發(fā)人員來講，那些被渲染的非常漂亮的效果圖就是概念規(guī)劃圖了。而概念規(guī)劃的具體內(nèi)容，則是甲方在給出地塊的詳細(xì)信息和訴求后，委托乙方在限定條件下給出的設(shè)計成果(注意，這個成果只是“概念”，并不完全和最后建出的建筑物一致)。比如確定項目的實際占地

9、面積，規(guī)劃紅線，容積率，建筑限高、建筑密度，綠地率、初步的交通體系、建筑風(fēng)格、景觀等內(nèi)容。注意，里面的指標(biāo)需與政府對該地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃保持一致。在項目前期，可以聯(lián)合策劃單位和概念規(guī)劃編制單位，合作進(jìn)行開發(fā)策劃方案的編制，雙方進(jìn)行充分溝通，以免出現(xiàn)策劃一張皮、規(guī)劃一張皮。需要注意的是：1、等項目立項或者通過審批后，開始做詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計，隨著技術(shù)的發(fā)展，智慧化大潮的到來，工程建設(shè)也會涉及到很多的智能化設(shè)施。所以，智能化設(shè)計最好在規(guī)劃設(shè)計階段就開始介入，為后面的施工預(yù)留空間。2、園區(qū)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)該和產(chǎn)業(yè)定位相符合，不同的產(chǎn)業(yè)定位有著不同的要求。比如：（1）房屋承重與層高：標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)

10、準(zhǔn)廠房（2）供電系統(tǒng)：科技園區(qū)必須雙路電源以防斷電之不測，有些行業(yè)還對電源有額定要求（3）三廢排放：生物醫(yī)療園等園區(qū)首先要考慮三廢排放問題第五章：政策爭取開發(fā)特色小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)新城，都是屬于投入大、回收期慢的項目，在很長一段時間內(nèi)都屬于凈投入狀態(tài)，所以需要強大的資金實力作為支撐。很多園區(qū)開發(fā)商都會與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行洽談，在開發(fā)之前就與政府談好條件，獲取定制化扶持政策，如土地獲取、配套商住地、利益分成，招商獎勵、運營補貼等等，這些也會影響到財務(wù)測算，關(guān)系到整個園區(qū)的賬是否能算的過來。注意：1、必須以詳細(xì)的具有法律效力的合同條款來規(guī)定這些特定政策。(中信濱海新城以人大立法的形式予以明確，一般項目做不到這種程度，但是也必須要有合同約定)2、政府一般5年一換屆，