物業(yè)管理存在的問題與對策研究試卷教案

1、山西省高等教育自學考試畢業(yè)設計（論文）說明書山西省高等教育自學考試畢業(yè)設計（論文）主考院校專 業(yè)準考證號姓 名導師姓名導師職稱完成日期山西省高等教育自學考試委員會山西省高等教育自學考試畢 業(yè) 設 計 （ 論 文 ） 評 閱 書專 業(yè) 準考證號 姓 名 論文題目：物業(yè)管理存在的問題與對策研究評閱意見：批導教師 （簽字）職 務年 月 日PAGE PAGE 18山西省高等教育自學考試畢 業(yè) 設 計（論 文）答 辯 評 定 書專 業(yè) 準考證號 姓 名 論文題目:物業(yè)管理存在的問題與對策研究評定意見：評定成績：山西省高等教育自學考試委員會答辯委員會主任委員： （簽名）年 月 日目 錄 TOC o 1-3

2、” h z u HYPERLINK l ”_Toc293688248”一、物業(yè)管理的定義6HYPERLINK l _Toc293688249二、物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題6HYPERLINK l ”_Toc293688250（一)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經常產生糾紛6HYPERLINK l ”_Toc293688251”(二)物業(yè)管理公司盈利能力差7HYPERLINK l _Toc293688252(三)物業(yè)管理行業(yè)社會地位不高7HYPERLINK l ”_Toc293688253”(四）行業(yè)中未全面形成公開公平的市場競爭機制7HYPERLINK l ”_Toc293688254（五）收費難的問題

3、7HYPERLINK l _Toc293688255”三、產生以上問題的原因分析7HYPERLINK l ”_Toc293688256（一)產生眾多糾紛的原因9HYPERLINK l ”_Toc293688257”（二）物業(yè)管理公司忽視經營造成盈利能力差11HYPERLINK l _Toc293688258四、對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題提出的對策12HYPERLINK l ”_Toc293688259（一）化解物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛須完善相關法律12HYPERLINK l _Toc293688260”（二)物業(yè)管理公司應在早期介入物業(yè)的管理14HYPERLINK l _Toc293688261

4、”（三）物業(yè)管理公司必須提高經營水平15HYPERLINK l ”_Toc293688262（四）提高物業(yè)管理行業(yè)社會地位16HYPERLINK l _Toc293688263（五）推行物業(yè)管理招投標加速推進全行業(yè)市場化進程16參考文獻 19物業(yè)管理存在的問題與對策研究內容摘要： HYPERLINK ” t ”_blank 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展給城市經濟建設帶來了新的生氣和活力，是構建“和諧社會”的重要載體，在房地產市場產業(yè)鏈的不斷完善，社會穩(wěn)定和化解現階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用.本文就物業(yè)管理存在的問題和解決的對策進行了分析.關鍵詞:物業(yè)管理；盈利能力差；收費難問題Abstract:

5、the development of the property management industry for urban economic development has brought new angry and vigor， and to build a harmonious society” is an important carrier of the real estate market， the perfection of the industrial chain， social stability and dissolve the current employment press

6、ure again play a positive role. This paper property management problems and the countermeasures are analyzed。 Keywords： property management; Profitability poor； Charge difficult problem 在當今社會發(fā)展的趨勢下,房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物,一方面，多數房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經濟中轉變過來;另一方面，房地產開發(fā)商在項目運作上和物業(yè)管

7、理公司在實施物業(yè)管理過程中,存在諸多問題和不規(guī)范的行為,因而產生一系列利益沖突,出現問題.所以， HYPERLINK ”http：/” t ”_blank” 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展給城市經濟建設帶來了新的生氣和活力，是構建“和諧社會”的重要載體，在房地產市場產業(yè)鏈的不斷完善，社會穩(wěn)定和化解現階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用.同時,一系列困擾行業(yè)發(fā)展的難題，也亟待解決，如收費難就是行業(yè)面臨的一個大難題。 物業(yè)費的收繳是物業(yè)管理公司依據合同約定，為業(yè)主提供服務的基礎上，向業(yè)主行使請求實施債權的行為。物業(yè)管理收費難不僅關系到物業(yè)管理公司的生存發(fā)展，還關系到 HYPERLINK ” t _blank”

8、物業(yè)管理公司是否有足夠的資金按照合同約定實施服務。一、物業(yè)管理的定義物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和政治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務.物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理是從房地產派生出來的，如今已經演變成一個獨立的行業(yè)，算得上一個新興的產業(yè),在整個社會的經濟鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購房者已經變得很成熟，他們買房并非單看戶型、環(huán)境等一些必要條件，對物管也開始挑剔起來

9、。買房與購物不同,購物是瞬間的行為，但買房更看中的是入住后的長期感受。因此，物管顯得尤為重要，一個好的物管絕對會推動房屋的銷售，也是房地產開發(fā)重要的附加值。二、物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題(一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經常產生糾紛經過多年的摸索，物業(yè)管理水平已經有了很大的提高。但是，提高并不代表就令人滿意。最近一段時間,多個樓盤爆發(fā)物管糾紛，這并不僅僅是一種巧合。隨著業(yè)主們的維權意識的覺悟，物管所存在的問題也一一在暴露,亂收費、霸道、水平低下等等問題讓業(yè)主們難以再承受。勞資、征地拆遷與物業(yè)管理糾紛成為三種主要群體性糾紛事件。物業(yè)管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經常見諸報

10、端. HYPERLINK ”http：/200510-26/554872.htm t ”_blank 一些小區(qū)里新生的業(yè)主委員會頻頻和物業(yè)管理公司產生摩擦，更以各種理由炒掉自家原來有開發(fā)商背景的“老管家”，招聘合心意的“新管家。但是“老管家總是不肯輕易退出固有的“祖?zhèn)鹘鸬V;而“新管家”早已急不可待地搶上灘頭去接管。于是新老“管家”之間的械斗成為今年廣州物業(yè)管理市場上的“頭條新聞,令人側目也讓人擔憂。面對如此之多的糾紛，連物業(yè)管理的主管部門也為之頭疼.（二）物業(yè)管理公司盈利能力差物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質量和生活水平的一條重要途徑,對加快城市經濟文化的發(fā)展起著重要作用.

11、物業(yè)管理作為一種“朝陽”產業(yè)，在迎合城市居民的居住需求和住宅產業(yè)化方面，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?而物業(yè)管理作為一種勞動密集型企業(yè),屬于微利行業(yè)，從2005年開始，物管公司因無法贏利而退出小區(qū)成為一個新的熱點問題。位于員村的某樓盤一年之內就有兩個物管退出小區(qū)。該樓盤在1998年開發(fā)，總共有60戶業(yè)主，總共面積約5000平方米。在2004年之前，該樓盤的管理費為0。5元/平方米.據該物業(yè)管理公司的負責人介紹，由于管理費低、收繳率又低，再加上樓齡有8年，物業(yè)維修方面的壓力越來越大，物管公司每個月要虧本1000元。物業(yè)管理公司曾提出管理費提價，但遭到拒絕，最后退出該小區(qū)。目前在一些小樓盤，特別是相對交付

12、使用年限比較長的樓盤,物管的經營壓力確實不小。近一兩年來，不少物業(yè)管理的退出也是一種市場的行為。無法建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能實現“自主經營，獨立核算，自負盈虧”的現代企業(yè)管理模式，在住宅區(qū)的物業(yè)管理中，虧損現象更為嚴重.物業(yè)企業(yè)的虧損經營違背了市場經濟條件下企業(yè)運行規(guī)律，這種狀態(tài)長期持續(xù)下去將嚴重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展.要實現物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展,將物業(yè)管理作為“朝陽產業(yè)來培育，必須解決企業(yè)經營虧損問題。（三）物業(yè)管理行業(yè)社會地位不高物業(yè)管理行業(yè)在社會上缺乏相應的尊重。在本人的同事中，大多數人不愿向別人透露自己的職業(yè)，原因就是從事物業(yè)管理行業(yè)，社會地位低。

13、比如有的小區(qū)業(yè)主對保安人員態(tài)度粗暴無禮，有的業(yè)主不僅不配合保安人員辦理相關登記手續(xù),還常常辱罵保安員為“看門狗”.番禺某小區(qū)曾有一個老太太晚上十點多回家，因沒有出示業(yè)主證，保安人員按要求進行登記,該老太太不理會而直往里沖，保安人員只好攔住進行登記.沒想到過了不到十分鐘,該老太太回家后叫來自己的兩個兒子，將保安痛打一頓揚長而去.在一些小區(qū)，業(yè)主打保安似乎很正常，無人關注受屈的保安，而如果換過來,保安打業(yè)主，則就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守護神”，承擔了太多的社會責任，為公安部門解決很多的問題，卻得不到應有的尊重，這是很令人痛心的.物業(yè)管理行業(yè)的社會地位不高還表現在這個行業(yè)的群體收入

14、不高。近幾年社會進步很快,人們的的生活水平不斷提高，各行各業(yè)都在加薪水、漲工資，而唯獨物業(yè)管理的從業(yè)人員工資近十年幾乎沒有上漲，保安人員的工資每月在8001000元之間，好一點的小區(qū)也只在1200元左右。物業(yè)管理員的工資也僅比保安高一兩百元而已。辛苦一年并無多少積蓄，還要受氣。缺少必要的社會尊重，至使許多物業(yè)管理從業(yè)人員看不到希望而自動離職，廣州本地人很少愿意從事物業(yè)管理行業(yè)的，很多時候物業(yè)管理公司要到外地去招聘員工。（四）行業(yè)中未全面形成公開公平的市場競爭機制在市場形態(tài)方面，物業(yè)管理還沒有有形的市場.商品房營銷有各類的經紀商，有掛牌的交易所，還有各類中介服務機構，物業(yè)管理則是有市無場 。使物

15、業(yè)管理企業(yè)的成本與收益不對稱,物業(yè)管理企業(yè)有相當一部分成本付出得不到市場承認，無法從市場上獲取相應的收益.市場機制不完善的最終結果是真正自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)在市場上很難生存.大家對于打破壟斷，真正推進物業(yè)管理市場化的期待已經太久了。（五）收費難的問題第一、開發(fā)商遺留問題造成 HYPERLINK ”http：/” t _blank” 物業(yè)管理公司收費難。開發(fā)商在工程建設和銷售過程中出現的問題，如：房屋建筑質量問題、規(guī)劃的配套設施不到位問題、項目分期開發(fā)影響居住環(huán)境問題、虛假承諾、售后服務不到位等，在業(yè)主接房后這些問題得不到有效解決，其自然將矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，而面對這些問題時， H

16、YPERLINK ”http：/ t ”_blank” 物業(yè)管理企業(yè)又缺乏對開發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題,從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來維權。第二、 HYPERLINK t _blank” 物業(yè)管理企業(yè)服務管理不到位，造成收費難。隨著住房商品化進一步推進，廣大業(yè)主對物業(yè)管理消費需求不斷提高,一部分 HYPERLINK t _blank 物業(yè)管理企業(yè)的市場化意識不強，在思想觀念、管理經驗、 HYPERLINK ” t ”_blank 人才隊伍和技術等方面明顯感到存在不足。如“重管理，輕服務”,沒有完善的質量管理體系和標準，管理服務不到位、不規(guī)范，工作人員服務態(tài)度不好,達不

17、到質、價統(tǒng)一的要求，甚至出現侵害業(yè)主利益的事件發(fā)生，從而造成業(yè)主拒交物業(yè)服務費，來表達對 HYPERLINK http：/ t ”_blank 物業(yè)管理的不滿。 第三、業(yè)主群體的消費意識不強，造成收費難.住房制度改革后，業(yè)主的物業(yè)消費市場化意識還沒有完全形成，花錢買服務在一些業(yè)主看來是“沒有道理的”，既希望有成熟的物業(yè)管理，又不愿意承擔相應的費用，少數業(yè)主甚至在交了物業(yè)服務費后，把一些不應該由物業(yè)管理企業(yè)來承擔的內容也交由物業(yè)管理公司來打理。由于物業(yè)管理服務行為是基于合同和業(yè)主公約而提供的公共性服務,而非個性或非凡服務，不可能滿足少數業(yè)主在服務內容、標準上的個性要求。其次,少數業(yè)主選擇了拒交物

18、業(yè)費的維權方式，忽視了作為物業(yè)“主人和“第一責任人”的地位，進而造成 HYPERLINK http：/” t ”_blank” 物業(yè)管理企業(yè)的入不敷出。第四、社會輿論導向出現偏差，造成收費難.物業(yè)管理是新興行業(yè)，其成長過程需要不斷的完善,非凡如收費難等問題是需要政府、廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力來實現.面對管理服務過程中的問題應該用客觀、公正的角度和冷靜的心態(tài)來分析、研究，提出解決的辦法。宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī),加強正面宣傳報道，形成全社會關心 HYPERLINK ” t _blank 物業(yè)管理工作的良好局面。三、產生以上問題的原因分析（一）產生眾多糾紛的原因第一，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的

19、關系理不順在物業(yè)管理的經營活動中存在兩個主體,即物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會。物業(yè)管理公司在雙方簽訂委托合同以后，才能實行行使物業(yè)管理職能。處于被委托者的地位,受制于委托者-業(yè)主委員會,它同業(yè)主委員會之間被委托的契約關系。由于廣州市很多符合產生首屆業(yè)主委員會條件的物業(yè)尚未通過綜合驗收，因此出現了業(yè)主委員會和物業(yè)的開發(fā)建設單位各自選聘物業(yè)管理公司進行管理的現象，前者認為業(yè)主委員會既已成立，當然就有權選聘物業(yè)管理公司，而后者則認為物業(yè)尚未經綜合驗收合格，因此不能將管理權移交給業(yè)主委員會。雙方存在的爭議往往使物業(yè)管理公司很難開展工作，甚至發(fā)生雙方選聘的物業(yè)管理公司為爭奪管理權而沖突的事件。根據現有的物業(yè)

20、管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構-業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃,執(zhí)行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上,業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講,業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員,業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)

21、的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則,缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。也因此產生了許多的糾紛.例如廣州翠湖山莊兩家物業(yè)管理公司恒和、粵安的保安對峙，最終引發(fā)“全武行”。作為當年的天河豪宅區(qū)，近年來翠湖山莊風波不斷事件中，雙方共約20人受傷，事態(tài)嚴重。據了解,翠湖全區(qū)共有1300多戶入住業(yè)主，其中有900多戶自入住以來一直沒拿到房產證.不少住戶擔心，如果強行更換物業(yè)管理公司，他們的房產證和維修基金將追討無果.對于翠湖山莊近年發(fā)生的一系列事件，最受傷害的還是翠湖山莊的業(yè)主們。據了解，自從兩家物業(yè)管理公司有了摩擦后，翠湖山莊的房價不斷下跌,由原來1萬多元/平方米的天價下跌到

22、4000元/平方米，讓許多業(yè)主的投資血本無歸。第二，建管之間缺乏有效的銜接過去由于種種原因，我市不少開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工建設階段遺留下較多的問題,造成物業(yè)管理先天不足，如有的工程質量較差,有的配套設施不全，甚至完全沒有，還有的開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給后續(xù)管理帶來了種種困難，在居民入住并實施物業(yè)管理后矛盾集中反映出來，業(yè)主意見大，反映強烈。物業(yè)管理企業(yè)隨后雖然投入大量的人力、物力、財力去完善小區(qū)的配套設施,還是得不到業(yè)主的理解,代人受過.這些問題的存在都給當前和今后的物業(yè)管理留下了后遺癥，嚴重影響了物業(yè)管理工作的正常開展和物業(yè)管理人員的積極性，成為影響物業(yè)

23、管理健康發(fā)展的主要問題之一.第三，如何解決收費難 基于收費難的成因，筆者結合多年的 HYPERLINK http：/ t ”_blank” 物業(yè)管理工作實踐經驗,認為可以從幾下方面來解決收費難：第一、加強物業(yè)管理行業(yè)誠信自律，樹立良好的社會形象。要使物業(yè)管理企業(yè)不斷提升誠信自律的意識，進一步提高科學管理水平和服務質量，推動物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)范化、科學化、標準化發(fā)展,牢固樹立“老實守信、優(yōu)質服務、文明從業(yè)服務宗旨，力求“業(yè)主滿足、企業(yè)受益、行業(yè)順意”.通過開展物業(yè)管理企業(yè)的誠信活動，逐步規(guī)范企業(yè)運作,提升業(yè)主滿足度，加大政府對 HYPERLINK ”http：/ t ”_blank 物業(yè)管理企業(yè)

24、的規(guī)范管理，形成優(yōu)勝劣汰機制,樹立良好的行業(yè)形象。 第二、 HYPERLINK http：/” t _blank” 物業(yè)管理企業(yè)要勤練“內功”。在面對不斷變化的市場需求，需要企業(yè)不斷增強社會責任感，努力作好企業(yè)制度建設，強化企業(yè)成本費用核算,打造專業(yè)化的 HYPERLINK ”http：/” t _blank 人才隊伍，持續(xù)改進質量管理體系，倡導管理的精細化和服務的人性化，開展個性化的服務,努力打造優(yōu)秀的品牌企業(yè)，最大限度地滿足業(yè)主需求. 第三、加強業(yè)主的宣傳工作，培育成熟的物業(yè)管理消費群體.在不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的同時，政府和行業(yè)協(xié)會要注重對廣大物業(yè)消費者的物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，引導業(yè)主樹

25、立依法維權，愛護家園的主人意識。調動廣大業(yè)主主動參與物業(yè)管理，指導、協(xié)調、監(jiān)督 HYPERLINK http：/ t ”_blank” 物業(yè)管理企業(yè)不斷改進工作，形成雙方相互支持、相互配合的良好合作關系，使廣大業(yè)主成為成熟的消費者。 第四、政府要加強物業(yè)管理立法工作，制定相關的產業(yè)政策.政府主管部門要盡快完善物業(yè)管理法律、法規(guī)的配套文件，使物業(yè)管理服務有法可依，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主進一步明確各自的“責、權、利”.建議修改完善 物業(yè)管理條例 ，使之成為約束物業(yè)管理合同雙方的“雙刃劍”，建立行業(yè)客戶滿足度評價體系。其次政府要研究制定有利于行業(yè)發(fā)展的產業(yè)政策，如：物業(yè)管理企業(yè)的稅收政策;竣工項目公共

26、設施設備維修基金來源； HYPERLINK ”http：/ t _blank” 物業(yè)管理成本上漲后的調整物業(yè)費標準的指導性政策等。 最后，需要運用法律手段維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)要在依法管理、老實守信的基礎上，敢于運用法律手段維護廣大業(yè)主和企業(yè)的自身利益.通過法律訴訟手段收繳 HYPERLINK http：/ t _blank” 物業(yè)管理費,是解決當前強化業(yè)主繳費觀念，維護企業(yè)正常運轉的有效手段。 物業(yè)管理行為作為朝陽產業(yè)，發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)并存。在發(fā)展的過程還存在著許多困難，作為一名物業(yè)管理從業(yè)人員,要堅信伴隨著物業(yè)管理政策法律的完善、物業(yè)管理企業(yè)自身建設的提升，以及廣大業(yè)主對

27、物業(yè)管理熟悉的提高，行業(yè)發(fā)展中的各種困難和問題，都會得到根本性的解決, HYPERLINK ”http：/ t _blank” 物業(yè)管理行業(yè)將在構建“和諧社會”中發(fā)揮重要的作用。第四，物業(yè)管理公司缺乏有效監(jiān)管手段在物業(yè)管理的定義中可以看出，物業(yè)管理管理的對象是“物業(yè)”，而不是使用物業(yè)的“人”.可是現實中，物業(yè)管理中,物業(yè)管理不能只是針對物業(yè)的管理.例如對于業(yè)主的拖欠管理費等費用，根據物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定：業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分

28、之一的滯納金；經催收仍不交付的，可累積計帳，在物業(yè)轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴. 那么試想一下，按照條例規(guī)定，物業(yè)管理公司要追收欠費是多么的困難，對于小額的欠費，就算打贏了官司，可能追收回的金額還不夠付律師費呢。物業(yè)管理條例還規(guī)定業(yè)主、使用人使用房屋不得有損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等等的行為。實際上，在新房的裝修中，一些業(yè)主由于缺乏常識或為了自家利益，擅自對建筑物進行敲打改建，任意裝修，大動“手術。違規(guī)裝修損害房屋結

29、構殃及四鄰的問題日益凸顯，成為群眾投訴的熱點。例如,鑿毛時破壞了廚房或衛(wèi)生間的防水層,擅自更改上下水管道等,是最常見的違規(guī)裝修行為,由此造成滲水漏水而引起鄰里糾紛的事件也最多.如去年紫荊花園的一位戶主在住進去不久后便發(fā)現衛(wèi)生間一到晚上就開始下“小雨”,請來專業(yè)人士檢查，下水管道不會滲漏，問題主要出在樓上的住戶在裝修衛(wèi)生間時破壞了防水層。 根據條例中規(guī)定，如果業(yè)主有違規(guī)的行為，由業(yè)主委員會或其授權的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正;逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復原狀；恢復原狀所需的費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔。雖然業(yè)主在裝修前需向物業(yè)管理公司繳交幾千元的裝修押金，但是很大部分業(yè)主抱著大

30、不了押金不要的心態(tài),照樣違規(guī)。可以看出，物業(yè)管理公司在制止違規(guī),保障權益的時候可以采取的手段是多么的有限。（二）物業(yè)管理公司忽視經營造成盈利能力差物業(yè)管理企業(yè)忽視經營，會造成企業(yè)贏利能力的低下。然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少.這一現象的產生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產品,也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎。但提供優(yōu)質的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)經營和競爭的一種手段.作為企業(yè)，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營,并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生

31、存和發(fā)展問題。達到社會效益、環(huán)境效益與經濟效益并重，良性發(fā)展的目標。 有些物業(yè)管理企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過來影響服務質量。就整個行業(yè)來講,會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展.將物業(yè)管理行業(yè)與房地產業(yè)以及同屬服務業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個對比，我們不難得出上述結論.隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化,以及新的房地產形勢的發(fā)展，經營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經營將是一條必由之路。(三)造成物業(yè)管理行業(yè)社會地位低的原因第一,政府沒有給與足夠的重視物業(yè)管理行業(yè)的社會地位不高

32、，首先是政府沒有把這個行業(yè)應有的地位提高.比如在2003年，廣州是非典型肺炎高發(fā)病的地區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)構筑了堅固的抗擊非典的防線，從每隔一小時的電梯消毒到整個小區(qū)的清潔、預防、消毒工作,為抗非典起了不可低估的作用。在“非典”肆虐時，沒有一例非典在小區(qū)出現，其中物業(yè)管理行業(yè)應是功不可沒的。然而在政府慶功宴會上，在后方默默奉獻的物管行業(yè)卻沒有相關代表出席,期間也沒有媒體對物管公司在抗非典過程中的先進事跡做過報道，這是非常令人遺憾的。第二,社會對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見物業(yè)管理行業(yè)一直以來沒有一個載體來承載行業(yè)的整體形象，媒體對物業(yè)管理行業(yè)的關注往往是對一些個案的關注，甚至有些媒體拋棄作為社會公器的公正

33、、客觀，一味地炒作物業(yè)管理行業(yè)中出現的某些不良現象,導致社會各界及廣大業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)產生了種種偏見。物業(yè)管理周通過物業(yè)管理行業(yè)整體形象的集中展示，可以讓社會各界、業(yè)主與媒體看到物業(yè)管理行業(yè)的主流,改變他們對物業(yè)管理行業(yè)片面、偏激的認識。一位物業(yè)管理公司負責人在評價自己職業(yè)時說,“萬般皆上品，惟獨物業(yè)管理低”，這一句話反映了大多數物業(yè)管理人員對自己所從事工作的不滿和失望的情緒。因為很多人都認為物業(yè)管理行業(yè)是一個低技術、勞動密集型行業(yè),其工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至被等同于維修工、保安等。四、對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題提出的對策（一)化解物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛須完善相關法律第一，

34、完善物業(yè)管理公約以消除不合理的物業(yè)管理關系盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性,但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預防、減少或有效解決。本人認為，解決廣州物業(yè)管理的糾紛，最重要的是完善物業(yè)管理公約，消除不合理的物業(yè)管理關系產生因素。維護自身權益在物業(yè)管理關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產權人一樣。應當繳納物業(yè)管理費,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契,即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相

35、對艱難,開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系.在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關系產生原因的基礎上，通過完善物業(yè)管理公約條款及內容.約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽.那么，如何完善物業(yè)管理公約的條款及內容呢？本人認為，最重要的是在物業(yè)管理公約中明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題.比如,物業(yè)管理公約一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據與透

36、明度.物業(yè)管理公約一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力,但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定,這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督,這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床。因此，在簽訂物業(yè)管理公約時,物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權益。第二,政府應加強監(jiān)管力度使物業(yè)管理的收費規(guī)范對于如何解決物業(yè)管理中的亂收費問題，政府應在物業(yè)服務收費方面采取新的舉措，

37、結合行業(yè)實際運作需要，政府有關部門需完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關管理，擬指定物業(yè)收費定價的指導機制，并成立價格指導專家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費定價提供專業(yè)的評審意見、建議,進一步理順物業(yè)服務收費管理,促進物業(yè)管理的市場化進程.對亂收費的物業(yè)管理公司,應給予重罰.情節(jié)嚴重的需限制其經營。建立物業(yè)管理事前防范機制，減少民事糾紛。建立事前防范機制，小區(qū)的水、電管線和計量表直接由供水、供電部門接入每一戶家中,以減少業(yè)主與物管公司的矛盾，避免物管公司將自用水、電的費用轉嫁到業(yè)主身上.做到物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用，并由這些單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域

38、內相關管線和設施設備維修、保養(yǎng)的責任.第三，明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權當業(yè)主違規(guī)時或違約欠費時,物業(yè)管理公司必須具備有效的方法進行監(jiān)管和保護自己的權利。物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權力，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現了問題，及時向業(yè)主及施工單位提出意見，或者向有關行政管理部門報告，而不能直接采取有效的行政制裁手段.目前物業(yè)管理公司的作法通常是斷電斷水，但由于這種作法缺乏法律上的依據,往往會遭到拒交物業(yè)管理費的小業(yè)主的強烈反對，致使矛盾激化。香港也常發(fā)生的管理費拖欠的事,為了物業(yè)的公共利益，對于拖欠管理費的問題，

39、香港的某些法律規(guī)定了物業(yè)公司可采取的手段。例如，香港多層大廈(業(yè)主立案法團)條例第二十二條至第二十六條規(guī)定的手段主要有：法團在田土廳登記田土注冊備忘錄；強行公布欠帳事項；扣押動產等.北京育新花園小區(qū)以用磁卡買電買水的方式來控制管理費及其他費用的交付，實踐證明是比較有效的方法。因為，小業(yè)主如拒交管理費，其選擇的是主動的斷電，而不是被物業(yè)管理公司停電停水，在這種情況下問題容易解決一些,但這需要相應設施的配套.在法律上，要加強對物業(yè)管理公司的管理外，還應適當對物業(yè)管理公司的利益予以一定的保護，現行的條例基本上未觸及在物業(yè)管理費被拒交時，物業(yè)管理公司所能合法采取的措施,只是在該條例中規(guī)定:“實行物業(yè)管

40、理的住宅小區(qū)物業(yè)產權人、使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償?！边@里的“追償”是一個很籠統(tǒng)的概念。并不能有效地保護物業(yè)管理公司的切身利益。如果不在法律上給予物業(yè)管理公司有效的保護，那么,由物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理這一新生事物就要因為缺乏造血功能而消亡。 那么,對于業(yè)主的違規(guī)行為，也應的賦予物業(yè)管理公司絕對監(jiān)管的權利和某些必要的手段。因某些業(yè)主的違規(guī)行為,其實最終的受害者是其他的業(yè)主。（二）物業(yè)管理公司應在早期介入物業(yè)的管理讓物業(yè)管理由后續(xù)部隊變成先行官”。物業(yè)管理要從圖紙設計開始就參

41、與房地產開發(fā)的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的早期介入可對房屋銷售起著指導作用，在房屋銷售中,許多開發(fā)商都亮出”業(yè)主至上，承諾是金的信條,但由于房產銷售工作人員對房地產知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績,對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾許多事項偏離了現實，如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法,真正體現”以人為本，居有所值”。 物業(yè)管理早期介入還可以對物業(yè)規(guī)劃設計的周密與完整將起到重要作用,對房屋質量的提高起著極為重要的作用。質量是企

42、業(yè)的生命，物業(yè)管理的早期介入，將參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收,并根據日后管理、維修、保養(yǎng)、服務的需要，及時向開發(fā)商提出設想和建議,防患于未然,變“事后彌補”為“事前預防”就顯得尤為重要。早期參與房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目的管理，進行及時有效地維護、修繕與整治，不斷提高服務檔次. （三）物業(yè)管理公司必須提高經營水平物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營的方法,抓住重點,充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力,運用先進的經營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近

43、業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果?？偟膩碇v，應該在下述幾個大的方面進行系統(tǒng)的計劃。第一,開展專項經營活動與上述經營行為不同。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險,這類經營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經營活動有：開辦幼兒園、學校；經營性場所，如餐廳、超市、網吧等；會所及康體娛樂設施；裝飾裝修；搬家公司、禮儀服務公司等。但是需要注意的事,在開展多種經營的同時,應防止“饑不擇食，盲目擴張。在增加新的經營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研

44、究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案.這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內有很多生動的教訓，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒。第二，注重財務管理重視財務管理,加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經濟效益。對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調整，根據市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務（如清潔，某些機電維保)分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經營效果。第三，注重宣傳注重宣

45、傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場的作用.引導消費的作用不應忽視，現在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認識不足。通過積極的宣傳、引導和示范,讓業(yè)主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質量和生活素質的影響，以及對其房產(可能是他們最大的財產）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭議。（四)提高物業(yè)管理行業(yè)社會地位第一，增強行業(yè)自我管理的自律意識物業(yè)管理行業(yè)首先應自我約束，需要自律，遵循法律法規(guī)，按照委托合同提供相應的服務，物業(yè)管理企業(yè)要以國家物業(yè)管理條例的頒布

46、和出臺實施作為開展工作的契機，認真學習和貫徹執(zhí)行,創(chuàng)造條件走規(guī)范化道路。在管理中要堅持“依法辦事”、“按規(guī)操作”；在服務上要實施“以人為本”、“至誠守信；在業(yè)務上要做到“追求品質”、“精益求精”。要活的社會的普遍認同,主要靠的是物業(yè)管理從業(yè)人員的自我提高.一分耕耘一份收獲，在物業(yè)管理給人們的生活質量帶來改善的同時，人們也會對物業(yè)管理匯報一份善意。第二，政府應對物業(yè)管理行業(yè)對社會作出的貢獻給予肯定物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對社會經濟的發(fā)展也是有極大好處的,一方面物業(yè)管理是勞動密集型的服務行業(yè)。它的發(fā)展可以大量解決社會就業(yè)，加方面當這一行業(yè)的發(fā)展在國民經濟總量和總收入中占有一定比例的時候，將對國民經濟產生積極貢獻。這也是一個不可忽視的消費增長點。再方面，物業(yè)管理的發(fā)展對整個城市管理將起到重大作用。所以,社會的發(fā)展,需要物業(yè)管理的大發(fā)展。由于物業(yè)管理市場還不十分成熟，存在的問題也確實不少,也正因為如此，物業(yè)管理需要社會的更多關懷和善待,需要更多的正面輿論引導來消除業(yè)主的誤解。物業(yè)管理的到來，使人們的居住質量提高了，社區(qū)治安更穩(wěn)定了，就業(yè)機會更多了，特別值得一提的是，推行舊居住區(qū)物業(yè)管理,鞏固了廣州市“三年一中變”的工作成果，對推動全市兩個精神文明