房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增企業(yè)涉及部門(mén)分工實(shí)務(wù)課件

1、房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增實(shí)務(wù)篇業(yè)務(wù)分工與落地010203基礎(chǔ)篇：增值稅原理規(guī)定實(shí)務(wù)篇：建筑地產(chǎn)行業(yè)操作落實(shí)篇：業(yè)務(wù)部門(mén)分工落地（重點(diǎn)講解）目 錄04戰(zhàn)略篇：架構(gòu)設(shè)計(jì)股權(quán)并購(gòu)05技術(shù)篇：IT系統(tǒng)升級(jí)與稅控010203基礎(chǔ)篇：增值稅原理規(guī)定實(shí)務(wù)篇：建筑地產(chǎn)行業(yè)操作落實(shí)篇：業(yè)務(wù)部門(mén)分工落地目 錄04戰(zhàn)略篇：架構(gòu)設(shè)計(jì)股權(quán)并購(gòu)05技術(shù)篇：IT系統(tǒng)升級(jí)與稅控NO.1基本原理增值稅36號(hào)文工程物資流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，道道征收，只對(duì)增值部分征稅，不重復(fù)出售勞務(wù)2200房產(chǎn)（房地產(chǎn)）基建（建筑）采購(gòu)1170出售商品房5550稅款：1170/1.17*17%=170稅款：2200/1.1111%=220稅款：5550/1.11

2、11%=550應(yīng)交增值稅=220-170=50應(yīng)交增值稅=550-220=330增值稅計(jì)稅原理國(guó)家課稅稅目免征（或零稅率）法國(guó)生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為取得報(bào)酬而提供有形動(dòng)產(chǎn)或勞務(wù)的所有交易行為，即包括了商業(yè)、工業(yè)、采礦、農(nóng)業(yè)、自由職業(yè)、民用管理等金融、保險(xiǎn)、醫(yī)療、住房租賃等非盈利收入新西蘭貨物、勞務(wù)、金融活動(dòng)金融、現(xiàn)有住宅出租銷(xiāo)售、出口等加拿大銷(xiāo)售或提供的商品或勞務(wù)普遍征收的商品勞務(wù)稅生活用品、藥品、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等日本銷(xiāo)售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)、進(jìn)口商品等土地轉(zhuǎn)讓、教育、醫(yī)療等其他國(guó)家增值稅對(duì)比表建筑業(yè)房地產(chǎn)與甲方可議價(jià)：雙方最優(yōu)開(kāi)票則抵扣進(jìn)項(xiàng)開(kāi)專(zhuān)票與甲方不可議價(jià)：首選低稅率【老項(xiàng)目清包工甲供】甲供將是重要

3、合同條款：1條鋼筋算不算甲供?不可議價(jià)：不輕易接受甲方要求開(kāi)具11%發(fā)票可以接受按規(guī)定開(kāi)票計(jì)稅原理選擇【在法規(guī)框架內(nèi)】老項(xiàng)目： 4月30日之前開(kāi)工是標(biāo)識(shí)新項(xiàng)目：供應(yīng)商比較就看不含稅進(jìn)價(jià)誰(shuí)最低VS:S S/1.03 S/1.06 S/1.11S/1.17新項(xiàng)目合同處理:要建筑企業(yè)簽訂11%考慮可執(zhí)行 未來(lái)與發(fā)展 許多細(xì)則規(guī)定近期會(huì)密集發(fā)布，天天學(xué)習(xí)； 國(guó)家5000億稅務(wù)紅利我們必須關(guān)注，合理利用； 0、3%、5%、6%、11%、13%、17% 既提供了籌劃可能也增加了征管難度，但無(wú)交易依托的籌劃及發(fā)票開(kāi)具都會(huì)給企業(yè)招致嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)與發(fā)展與提示NO.2房地產(chǎn)新規(guī)營(yíng)改增36號(hào)文增值稅營(yíng)業(yè)額500萬(wàn)

4、原營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額515萬(wàn)小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易征收不能抵扣稅額增值稅營(yíng)業(yè)額普通發(fā)票稅務(wù)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票納稅人一般納稅人稅額抵扣專(zhuān)用發(fā)票房地產(chǎn)業(yè)的改革與變化納稅人：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類(lèi)。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的改革與變化一、房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目；（二）房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等），屬于租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。二、不征收增值稅項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)

5、、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（二）在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的改革與變化1、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。3、增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。4、一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算： 應(yīng)

6、納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額5、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額征收率 銷(xiāo)售額含稅銷(xiāo)售額（1征收率）房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的主要變化A.房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入將適用于11%增值稅，房地產(chǎn)自建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)租賃收入適用6%增值稅B.地價(jià)款可以扣除，以差額計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，稅改后新項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)平穩(wěn)；C.過(guò)渡期政策老項(xiàng)目按比例簡(jiǎn)易征收方式，稅負(fù)平穩(wěn)過(guò)渡；D.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于不征收增值稅項(xiàng)目；E.增值稅免稅政策適用范圍有限，主要適用于境外項(xiàng)目；結(jié)構(gòu)性節(jié)稅明顯、但行業(yè)短期壓力加大；結(jié)束房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代，老項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，土地高利潤(rùn)時(shí)代結(jié)束。NO.2

7、建筑業(yè)主要變化營(yíng)改增36號(hào)文在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供建筑服務(wù)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人。在境內(nèi)銷(xiāo)售提供建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷(xiāo)售方或者購(gòu)買(mǎi)方在境內(nèi)；納稅人俱樂(lè)部 400-650-9936營(yíng)改增給建筑業(yè)帶來(lái)的主要變化建筑服務(wù)稅目注釋建筑服務(wù)，是指各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)安裝服務(wù)修繕?lè)?wù)裝飾服務(wù)其他建筑服務(wù)。納稅人俱樂(lè)部 400-650-9936營(yíng)改增給建筑業(yè)帶來(lái)的主要變化一、納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模

8、納稅人。納稅人提供建筑服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元（含本數(shù)）的為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般納稅人適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑服務(wù)，征收率為3%。增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。二、一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額三、

9、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額征收率銷(xiāo)售額含稅銷(xiāo)售額（1征收率）納稅人俱樂(lè)部 400-650-9936營(yíng)改增給建筑業(yè)帶來(lái)的主要變化A.建筑企業(yè)出現(xiàn)史無(wú)前例的會(huì)計(jì)正規(guī)化、采購(gòu)發(fā)票正規(guī)化；B.小企業(yè)管理規(guī)范、傳導(dǎo)結(jié)果是施工企業(yè)正規(guī)化、供應(yīng)商正規(guī)化；C.生產(chǎn)企業(yè)正規(guī)化、建筑業(yè)粗獷經(jīng)營(yíng)的時(shí)代結(jié)束；D.施工企業(yè)將大企業(yè)化，小流轉(zhuǎn)稅負(fù)很可能上升；營(yíng)改增給建筑業(yè)帶來(lái)的主要變化010203基礎(chǔ)篇：增值稅原理規(guī)定實(shí)務(wù)篇：建筑地產(chǎn)行業(yè)操作落實(shí)篇：業(yè)務(wù)部門(mén)分工落地目 錄04戰(zhàn)略篇：架構(gòu)設(shè)計(jì)股權(quán)并購(gòu)05技術(shù)篇：IT系統(tǒng)升級(jí)與稅控NO.3新規(guī)梳理增值稅36號(hào)文一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)

10、易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅按按5%征收率計(jì)稅 原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2

11、016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。2016年5月1日后取得固定資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)抵扣一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照

12、上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)出租計(jì)稅1、銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%）【引申】是含稅價(jià)款減除土地價(jià)后余額）再除以算不含稅收入，但是日常實(shí)務(wù)中因會(huì)計(jì)上已經(jīng)是不含稅收入，(會(huì)計(jì)不含稅收入*1.11-土地）/1.11 =會(huì)計(jì)不含稅收入-土地/1.112、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）支付的土地價(jià)款3、當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指

13、當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。5、支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 房地產(chǎn)一般納稅人在收入扣土地價(jià)款扣除如何計(jì)算一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，

14、向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)如何征稅（1）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+11%）3%（2）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5%（3）個(gè)體工商戶(hù)出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）1.5%(4)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：a.出租住房：應(yīng)納稅款含稅銷(xiāo)售額（

15、1+5%）1.5%b.出租非住房：應(yīng)納稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5% 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增后如何進(jìn)行預(yù)繳1.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。2.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)一般納稅人如

16、何享受老項(xiàng)目政策不能抵扣,同時(shí)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。依據(jù)：36號(hào)文試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定注釋利息不能扣除，使很多企業(yè)希望落空，土地可以間接扣除，建筑業(yè)可以憑甲供材等方式實(shí)現(xiàn)低稅率，兩行業(yè)稅負(fù)應(yīng)都不會(huì)上升，企業(yè)還可以用好統(tǒng)借統(tǒng)還優(yōu)惠政策。 貸款利息抵扣增值稅? 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。 統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債

17、券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否還執(zhí)行應(yīng)用1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。注建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程

18、施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。建筑業(yè)一般納稅人如何選擇按3%計(jì)稅納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+11%)2%（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+3%)3%納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。納稅人跨地提供建筑服務(wù)，計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（

19、1）單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（2）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（3）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。注釋對(duì)于回遷房文件未做規(guī)定，如視同將增加稅負(fù)，房企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注營(yíng)改增后舊改、回遷項(xiàng)目；營(yíng)改增后視同銷(xiāo)售有幾種情形（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的

20、交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（二）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。（七）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額征稅機(jī)構(gòu)（一）營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局

21、負(fù)責(zé)征收。（二）納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般而言，增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的適用特殊規(guī)則，即其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)納稅地點(diǎn)固定業(yè)戶(hù)總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省范圍內(nèi)

22、的，經(jīng)省財(cái)政廳(局)和國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以在總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。影響分析兩個(gè)納稅人進(jìn)行合并繳納增值稅，很大程度上解決了集團(tuán)內(nèi)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅的使用，解決了資金調(diào)配，這樣使賬面上的進(jìn)項(xiàng)稅額通過(guò)集團(tuán)內(nèi)抵扣變成了現(xiàn)金。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)行為或行業(yè)納稅人身份項(xiàng)目情況判定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅方法適用稅率（征收率）銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)發(fā)票開(kāi)具情況進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況項(xiàng)目工程所在地本地項(xiàng)目異地項(xiàng)目建筑業(yè)一般納稅人新項(xiàng)目一般計(jì)稅11%全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用1、下家若為一般納稅人，應(yīng)開(kāi)具稅率為11%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2、下家若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開(kāi)具稅率為11%的增值稅普通發(fā)票。憑相關(guān)合法扣稅憑證抵扣實(shí)際

23、發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額（為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務(wù)有關(guān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及咨詢(xún)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額除外）取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)征2%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)老項(xiàng)目（1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。簡(jiǎn)易征收3%全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款1、下家若為一般納稅人，可以自行開(kāi)具稅率為3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2、下家若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開(kāi)具稅率為3%的增值稅普通發(fā)票。一切進(jìn)項(xiàng)稅額，即使取得扣稅憑證不

24、得抵扣建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)征3%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)一般征收11%全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用1、下家若為一般納稅人，應(yīng)開(kāi)具稅率為11%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2、下家若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開(kāi)具稅率為11%的增值稅普通發(fā)票。憑相關(guān)合法扣稅憑證抵扣實(shí)際發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額（為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務(wù)有關(guān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及咨詢(xún)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額除外）取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)征2%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)清包工簡(jiǎn)易征收3%全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款1、下家若為一般納稅人，可以自行開(kāi)具稅率為3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2、下家若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開(kāi)具稅率為3

25、%的增值稅普通發(fā)票。一切進(jìn)項(xiàng)稅額，即使取得扣稅憑證不得抵扣建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)征3%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)甲供材小規(guī)模納稅人老項(xiàng)目參照上文簡(jiǎn)易征收3%全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款1、下家若為一般納稅人，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)征收率為3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2、下家若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開(kāi)具征收率為3%的增值稅普通發(fā)票。一切進(jìn)項(xiàng)稅額，即使取得扣稅憑證不得抵扣建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)征3%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)新項(xiàng)目營(yíng)改增房地產(chǎn)建筑行業(yè)過(guò)渡項(xiàng)目以及銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)過(guò)渡政策一覽表房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)對(duì)于老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，需要考慮以下因素：分可議價(jià)與不可議價(jià)兩種方式處理現(xiàn)場(chǎng)講解房

26、地產(chǎn)老項(xiàng)目備案實(shí)務(wù)建筑、房地產(chǎn)行業(yè)雙方談判合同的約定新訂立的合同:供應(yīng)商: 確保可以收取合同價(jià)格以外的增值稅；客戶(hù): 確保?供應(yīng)商沒(méi)有單純按照原本含營(yíng)業(yè)稅的合約價(jià)格，額外計(jì)算增值稅；確保?供應(yīng)商的定價(jià)轉(zhuǎn)嫁因剔除營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)及享受進(jìn)項(xiàng)稅抵扣而引起的節(jié)約成本效益；確保供應(yīng)商在您繳納增值稅前提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票；營(yíng)改增后對(duì)建筑、房地產(chǎn)行業(yè)雙方談判合同的約定? 這樣行嗎?如果合同中沒(méi)有增值稅相應(yīng)條款，增值稅可能將無(wú)法轉(zhuǎn)嫁給客戶(hù)；如何定義“甲供材”？36號(hào)文附件2：一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。建筑、

27、房地產(chǎn)視同銷(xiāo)售情形與分析36號(hào)文規(guī)定：無(wú)償提供服務(wù)、無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象外，應(yīng)視同銷(xiāo)售并按照相關(guān)計(jì)算方式繳納增值稅?；夭鹛幚碣I(mǎi)一送一其他贈(zèng)送010203基礎(chǔ)篇：增值稅原理規(guī)定實(shí)務(wù)篇：建筑地產(chǎn)行業(yè)操作落實(shí)篇：業(yè)務(wù)部門(mén)分工落地（重點(diǎn)講解）目 錄04戰(zhàn)略篇：架構(gòu)設(shè)計(jì)股權(quán)并購(gòu)05技術(shù)篇：IT系統(tǒng)升級(jí)與稅控業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作1、確定新老項(xiàng)目工程部（成本部）法務(wù)部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 1.1、落實(shí)建筑工程施工許可證合同開(kāi)工日期，無(wú)許可證的要落實(shí)工程承包合同，落實(shí)開(kāi)工日期，在2016年4月30日前，盡可能取得。1.2、無(wú)許可證或

28、未注明日期的，又將在5月前開(kāi)工項(xiàng)目快速落實(shí)合同手續(xù)，確定開(kāi)工日期在2016年4月30日前，此業(yè)務(wù)未必有用，只是準(zhǔn)備。1.3、所有許可證及合同進(jìn)行登記；1.4、所有進(jìn)展每日匯報(bào)業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作2、發(fā)票暫停成本部行政部（辦公室）財(cái)務(wù)部2.1、通知供應(yīng)商本月停止開(kāi)入發(fā)票（除非已確定適行老項(xiàng)目）2.2、停止商業(yè)房產(chǎn)對(duì)外簽約，對(duì)外開(kāi)票業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作3、確定土地出讓金票據(jù)財(cái)務(wù)部成本或前期部3.1、檢查項(xiàng)目土地出讓金，除非全部已確定適行老項(xiàng)目除外，整理匯總，登記土地出讓金登記表【包括抬頭、日期、摘要、金額、開(kāi)票單位、票號(hào)】3.2、

29、統(tǒng)計(jì)土地出讓金之外【特別是5月份后開(kāi)工新項(xiàng)目】土地成本，如配套費(fèi)、契稅、規(guī)費(fèi)、其他收費(fèi)。3.3 土地出讓金統(tǒng)計(jì)表、其他土地成本統(tǒng)計(jì)后交財(cái)務(wù)匯總業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作4、梳理合同工程成本部法務(wù)部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 4.1、合同進(jìn)行分類(lèi)梳理【總分包、材料、設(shè)備、咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)、土方、前期、廣告宣傳等】；4.2、分析供應(yīng)商，給出未來(lái)可以提供足額增值稅專(zhuān)票（總分包11%、材料設(shè)備17%、咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)廣告6%）判斷，分析中結(jié)合考評(píng)對(duì)方上游供應(yīng)商發(fā)票情況。4.3、所合同進(jìn)行登記；4.4、所有進(jìn)展每日匯報(bào)業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作5、梳理成本材料類(lèi)合同工

30、程成本部法務(wù)部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 5.1、合同進(jìn)行分類(lèi)梳理【總分包、材料、設(shè)備、咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)、土方、前期等】；5.2、分析供應(yīng)商，給出未來(lái)可以提供足額增值稅專(zhuān)票（總分包11%、材料設(shè)備17%、咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)廣告6%）判斷，分析中結(jié)合考評(píng)對(duì)方上游供應(yīng)商發(fā)票情況。5.3、所合同進(jìn)行登記；5.4、所有進(jìn)展每日匯報(bào)業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作6、梳理銷(xiāo)售相關(guān)合同銷(xiāo)售部法務(wù)部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 6.1、梳理銷(xiāo)售合同注明開(kāi)票情況，注明付款情況；6.2、分類(lèi)合同臺(tái)賬、梳理廣告宣傳合同，注明開(kāi)票情況，注明付款情況；6.3、分析供應(yīng)商給開(kāi)票稅率，是小規(guī)模還是一般納稅人；6.4、所合同進(jìn)行

31、登記；6.5、所有進(jìn)展每日匯報(bào)業(yè)務(wù)分工與落地（房地產(chǎn)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作7、測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新老適用財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 7.1、老項(xiàng)目:稅金A=價(jià)稅合計(jì)/1.05*5%;7.2、一般納稅:B=B1-BOB1銷(xiāo)項(xiàng)稅金=(價(jià)稅合計(jì)-允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）*11%;B0進(jìn)項(xiàng)稅=允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅合計(jì)7.3、比較A與B，當(dāng)A= S/1.03 S/1.06 S/1.11S/1.17新項(xiàng)目合同處理:要建筑企業(yè)簽訂11%考慮可執(zhí)行 業(yè)務(wù)分工與落地（建筑施工企業(yè)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作1、項(xiàng)目確認(rèn)：不接受結(jié)算不變開(kāi)11%專(zhuān)票條件業(yè)務(wù)部法務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 1、只要結(jié)算價(jià)不變，

32、盡量選擇老項(xiàng)目、清包工、甲供材，如果不是老項(xiàng)目（如開(kāi)工日在5月1日后）又無(wú)法清包工的，只有甲供材這一條路，根據(jù)規(guī)定“一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。”所以，只要找出部分材料由發(fā)包方采購(gòu)的情形就向甲供方向，不接受結(jié)算價(jià)不變的足額專(zhuān)票的合同條款。業(yè)務(wù)分工與落地（建筑施工企業(yè)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作2、項(xiàng)目確認(rèn)：不接受結(jié)算不變開(kāi)11%專(zhuān)票條件業(yè)務(wù)部法務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 1、為應(yīng)付談判，可以接受按規(guī)定開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票條款，未來(lái)很可能開(kāi)3%的專(zhuān)票，實(shí)行簡(jiǎn)易征收。注：在結(jié)算價(jià)不變情況下，即使簽訂

33、的開(kāi)具11%專(zhuān)票條款也未必能保護(hù)開(kāi)發(fā)商（甲方），很可能因不符合稅法而致失效。未來(lái)開(kāi)3%還是11%專(zhuān)票將是甲、乙、稅務(wù)難說(shuō)清的條款，對(duì)稅務(wù)來(lái)說(shuō)按3%征稅并未少征，開(kāi)3%抵3%，開(kāi)11%抵11%，開(kāi)3%的乙方還不能抵扣，從征稅來(lái)說(shuō)開(kāi)3%的發(fā)票更有利于征稅，三方已經(jīng)是2：1，開(kāi)發(fā)商合同條款如約定不清將會(huì)麻煩。業(yè)務(wù)分工與落地（建筑施工企業(yè)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作3、項(xiàng)目確認(rèn)：建立IT系統(tǒng)適應(yīng)政策變化財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)部IT負(fù)責(zé)人1、 2、 1、新項(xiàng)目適必會(huì)出，11%的發(fā)票也會(huì)有，并且增多，在此情況下，原來(lái)手工方式不利于抵扣、申報(bào)及開(kāi)票，早一點(diǎn)建立統(tǒng)一IT系統(tǒng)，管理進(jìn)項(xiàng)、銷(xiāo)項(xiàng)、及開(kāi)票，使全國(guó)項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)入

34、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、增值稅管理系統(tǒng)，最終實(shí)現(xiàn)發(fā)票、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、申報(bào)接口對(duì)接。2、制定人員崗位、管理制度。業(yè)務(wù)分工與落地（全行業(yè)）工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門(mén)營(yíng)改增主要工作制定增值稅內(nèi)控制度財(cái)務(wù)制度相關(guān)部門(mén)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人1、 2、 1、梳理公司項(xiàng)目管理制度，重構(gòu)相關(guān)涉稅條款；2、制定發(fā)票管理、取得、認(rèn)證、沖紅、記賬等崗位職責(zé)及制度；3、設(shè)置增值稅核算科目，修改財(cái)務(wù)制度；4、制定IT制度、安全機(jī)制。010203基礎(chǔ)篇：增值稅原理規(guī)定實(shí)務(wù)篇：建筑地產(chǎn)行業(yè)操作落實(shí)篇：業(yè)務(wù)部門(mén)分工落地目 錄04戰(zhàn)略篇：架構(gòu)設(shè)計(jì)股權(quán)并購(gòu)05技術(shù)篇：IT系統(tǒng)升級(jí)與稅控營(yíng)改增后新項(xiàng)目不增加供應(yīng)鏈不增稅負(fù)，合法范圍內(nèi)進(jìn)行處理（舉例）建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)

35、企業(yè)架構(gòu)設(shè)計(jì)（重點(diǎn)、案例）企業(yè)架構(gòu)設(shè)計(jì)供應(yīng)鏈融資股權(quán)企業(yè)通過(guò)借款合理實(shí)現(xiàn)在集團(tuán)內(nèi)有效處理虧損（多層次舉例）企業(yè)所得稅是法人稅，收購(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)生股權(quán)溢價(jià)要合理轉(zhuǎn)回（舉例）選擇納稅地與預(yù)征關(guān)系，預(yù)征后的匯算處理技巧1. 企業(yè)總部：（1）抵扣征收企業(yè)需要建立抵扣臺(tái)賬（2）為新項(xiàng)目提供服務(wù)的也要建立抵扣臺(tái)賬（3）會(huì)促進(jìn)建筑企業(yè)分設(shè)簡(jiǎn)易征收與抵扣征收子公司（4）加大稅務(wù)征管難度（5）IT建設(shè) 2. 地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目不在一個(gè)地區(qū)：（1）主要是抵扣征收處理營(yíng)改增對(duì)企業(yè)對(duì)材料供應(yīng)、工程管理方面要求分析講解1、材料供應(yīng)為17%，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以降低成本2、工程管理上要考慮不含稅成本3、其他分析見(jiàn)圖大型房企特別是國(guó)企、上市公

36、司在財(cái)務(wù)管理方面優(yōu)于小型民營(yíng)房企，內(nèi)部管控也好，但是有的小房企管理欠缺，個(gè)別有在成本上有虛列情形，容易出現(xiàn)在項(xiàng)目并購(gòu)、裝修、清算等環(huán)節(jié)。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)有了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)因虛開(kāi)成本可能會(huì)觸犯“非法購(gòu)買(mǎi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票、購(gòu)買(mǎi)偽造的增值稅專(zhuān)用發(fā)票罪”，對(duì)非法購(gòu)買(mǎi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者購(gòu)買(mǎi)偽造的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，刑法規(guī)定處五年以下有期徒刑或者拘役，較原來(lái)逃稅規(guī)定要嚴(yán)重得多，房地產(chǎn)企業(yè)及企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一定要重視，避免出現(xiàn)類(lèi)似違法行為；稅務(wù)機(jī)關(guān)也要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行教育輔導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員對(duì)于增值稅不理解，不重視，容易因無(wú)知產(chǎn)生不可挽回的嚴(yán)重事態(tài)。營(yíng)改增后企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、檢查變化風(fēng)險(xiǎn)分析舊城及城市更新其他問(wèn)題舉例營(yíng)改增前后關(guān)注要點(diǎn)分析取得舊城土地、更新主體、實(shí)施各方稅務(wù)籌劃（1）土地（2）更新主體（3）實(shí)施方舊城改造與城市更新土地增值稅籌劃舉例地下CA棟 綜合體示意圖B棟地上商業(yè)：20萬(wàn)住宅：20萬(wàn)