國(guó)內(nèi)外住房保障制度的比較研究(共12頁(yè))

1、國(guó)內(nèi)外住房保障制度的比較(bjio)研究摘要(zhiyo)住房是人們生活的基本需要品，居住權(quán)是公民的一項(xiàng)基本權(quán)利。住房保障制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住房制度的核心內(nèi)容之一?？梢哉f(shuō)，住房保障制度是對(duì)市場(chǎng)化住房分配機(jī)制的必要補(bǔ)充，也是一個(gè)國(guó)家社會(huì)政策與社會(huì)保障制度的重要組成部分。本文主要介紹國(guó)內(nèi)外住房保障制度，利用比較研究法，研究我國(guó)住房保障制度以及(yj)國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障制度發(fā)展規(guī)律、特點(diǎn)等。處理好居民住房問(wèn)題，完善居民住房保障制度對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，文章分析了我國(guó)住房保障制度體系以及發(fā)展特點(diǎn)，國(guó)外主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度政策和建設(shè)基本經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)我國(guó)建立和完善住房保障制

2、度提出了政策性建議。關(guān)鍵字住房住房保障制度國(guó)內(nèi)外比較A comparative study of housing security system at home and abroadSummaryHousing is a basic necessity products of peoples lives, the residence is a fundamental right of citizens. Housing security system is one of the core content of the market economy housing system. We can

3、say that the housing security system is a necessary complement to the housing market allocation mechanism, but also an important part of the national social policy and social security system. This paper describes the housing security system at home and abroad, the use of comparative study, study of

4、housing security system as well as some developed countries the law of development of housing security system, characteristics and so on. Deal with the issue of residential housing, residential housing security system to improve our economy and society play a crucial role in the harmonious developme

5、nt, the article analyzes the institutional system and the development of housing security characteristics of our foreign policy in major developed countries and the construction of housing security system basic experience and establish and improve housing security system put forward policy recommend

6、ations in China. Keywords: housing housing security system at home and abroad compare引言(ynyn)隨著社會(huì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)住房的需求也不斷增長(zhǎng)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決(jiju)住房問(wèn)題，有利于提高住房供給水平，促進(jìn)國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)除了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房(zhfng)困難外，還需兼具房?jī)r(jià)調(diào)控、拉動(dòng)內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)等多重功能。住房保障制度的概念住房的含義與屬性在任何一個(gè)社會(huì)，不管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么程度，都存在最低收入家庭無(wú)法完全依靠市場(chǎng)來(lái)解決住房的問(wèn)題。但是

7、，買(mǎi)不起、租不起房子的公民同樣具有居住權(quán)。因?yàn)樽》渴侨祟?lèi)生存的必要條件，也是一個(gè)文明社會(huì)最基本的治理目標(biāo)。衣、食、住、行是人類(lèi)四大基本需求。住房是由墻、窗和屋頂?shù)戎饕考?gòu)成，是供人類(lèi)在其中居住的房地產(chǎn)，是按照用途劃分的房地產(chǎn)的重要構(gòu)成部分。住房作為居民生活的基本條件，是人們的立足之地，棲身之所，是人類(lèi)生存、發(fā)展所必需的基本要素之一。住房為人們提供遮風(fēng)擋雨、休養(yǎng)生息、繁衍后代的空間場(chǎng)所，是人類(lèi)賴(lài)以生存發(fā)展的最基本的物質(zhì)資料。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)居民的住房狀況是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要標(biāo)志。住房作為一種客觀存在的事物，具有不可移動(dòng)性、耐用性、異質(zhì)性的自然屬性；總價(jià)高、建設(shè)與使用的長(zhǎng)期性、供

8、給的有限性、產(chǎn)權(quán)的分割性、投資與消費(fèi)的雙重性等經(jīng)濟(jì)屬性，此外，住房不僅具有商品的特征，還具有一定的保障品屬性。住房保障是政府對(duì)社會(huì)成員中不具備基本住房支付能力者進(jìn)行的居所幫助，住房保障最基本的層次是救助，是社會(huì)保障體系的一個(gè)組成部分。1.2 住房保障制度的涵義住房保障制度是國(guó)家根據(jù)法律規(guī)定，通過(guò)國(guó)民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。是世界各國(guó)普遍采用的一項(xiàng)公共政策。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，通過(guò)行政手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，解決他們的住房問(wèn)題，其目的在于保障社會(huì)成員的基本人權(quán)(生存權(quán)、居住權(quán)等)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)社會(huì)公平。住房保

9、障制度因各國(guó)（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)制度、發(fā)展水平而有所不同，但從一些成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或保障制度發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)可以歸納出一些共性的規(guī)律，研究這些發(fā)展規(guī)律對(duì)我們建立和完善住房保障制度十分有益。住房(zhfng)保障制度定義包含如下幾個(gè)要點(diǎn)：住房(zhfng)保障制度的責(zé)任主體是國(guó)家或政府，完善住房保障制度是政府的主要職能之一實(shí)行住房保障的目的是維持社會(huì)安定和維護(hù)基本人權(quán)，這是一項(xiàng)廣泛的社會(huì)功能，應(yīng)該有社會(huì)的集中代表(dibio)中央和地方政府來(lái)?yè)?dān)當(dāng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)能夠發(fā)揮有效配置資源的基礎(chǔ)性作用，但是市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”本身無(wú)法包攬解決一切矛盾和問(wèn)題，對(duì)于弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，只有政府這只“看不

10、見(jiàn)的手”才能解決。住房保障制度的目標(biāo)定位是滿(mǎn)足低收入家庭的基本居住需求政府通過(guò)住房保障制度緩解住房?jī)r(jià)值量大與中低收入家庭支付能力不足的矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。但政府通過(guò)行政力量解決這個(gè)問(wèn)題，主要著眼于滿(mǎn)足在住房方面處于弱勢(shì)地位群體的基本居住要求。作為一種保障制度來(lái)講，保障制度不可能依靠政府解決所有人的住房問(wèn)題，對(duì)于政府有限的財(cái)力而言，只能將目標(biāo)定位于收入低、依賴(lài)自身經(jīng)濟(jì)能力無(wú)法解決而要迫切需要解決住房問(wèn)題的低收入階層，如下崗人員、國(guó)企困難職工、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員等困難群體。住房保障得以實(shí)施的保證和依據(jù)是相應(yīng)的社會(huì)立法，住房保障的前提是不能干擾房地長(zhǎng)市場(chǎng)的正常運(yùn)行現(xiàn)代社會(huì)保障制度是以健全、完備的法律體

11、系為支點(diǎn)的，住房保障制度亦如是。必須以法律形式規(guī)范國(guó)家（政府）的住房保障職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置、編制、職能、責(zé)任與工作程序等國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，住房保障必須保持合理適度的原則，否則將會(huì)干擾市場(chǎng)的運(yùn)行，從而可能造成經(jīng)濟(jì)整體的波動(dòng)。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)投資和住宅建設(shè)的步伐明顯加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已經(jīng)初步建立，以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2 我國(guó)住房保障制度2.1我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度體系住房保障制度以構(gòu)建廣覆蓋、多層次、動(dòng)態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革，主要目的為提高住房保障制度的運(yùn)行效率，改變居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系包括實(shí)物

12、保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式：我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的實(shí)物保障政策我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障(bozhng)體系的實(shí)物保障按照供應(yīng)方式可以分為：購(gòu)置型保障性住房和租賃型保障性住房，前者包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房，后者包括：廉租住房和公共租賃住房。經(jīng)濟(jì)適用住房(zhfng)政策關(guān)于(guny)經(jīng)濟(jì)適用房的概念，根據(jù)2007年修訂后的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的說(shuō)法，“經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！苯?jīng)濟(jì)適用房的保障性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房政策的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格、供給對(duì)象和上市轉(zhuǎn)讓等多個(gè)方面的政策

13、限定上。限價(jià)商品住房政策在商品房市場(chǎng)價(jià)格激增的時(shí)代背景下，單純依靠經(jīng)濟(jì)適用住房解決我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入群體的置業(yè)問(wèn)題在實(shí)踐中面臨巨大的困難，限價(jià)商品住房政策作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策工具浮出水面，并逐漸成為我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。棚戶(hù)區(qū)改造安置住房政策棚戶(hù)區(qū)是各國(guó)在城市化進(jìn)程中都難以回避的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造一直被認(rèn)為是解決我國(guó)中低收入群眾的住房困難的重要途徑，成為我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)物性住房保障政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容。廉租住房政策所謂廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有本地區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)

14、的普通住宅。公共租賃住房政策在我國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，居民住房供求矛盾不斷升級(jí)的時(shí)代背景下，以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為主體的的住房保障體系在實(shí)踐中已經(jīng)滿(mǎn)足不了城鎮(zhèn)住房困難家庭的實(shí)際需求，長(zhǎng)期生活在城市中的“夾心層”群體的住房困難問(wèn)題逐漸凸顯。公共租賃住房政策是我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的一個(gè)實(shí)踐創(chuàng)新，有針對(duì)性地解決了我國(guó)城鎮(zhèn)居民中一部分人群的住房困難問(wèn)題，進(jìn)一步擴(kuò)展了我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系覆蓋范圍。2我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補(bǔ)貼政策住房保障制度的貨幣補(bǔ)貼方式可以分為狹義和廣義兩種概念。狹義上的貨幣補(bǔ)貼是指政府在進(jìn)行實(shí)物住房保障的同時(shí)，也對(duì)城鎮(zhèn)部分低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，廣義上的貨幣補(bǔ)貼

15、是指政府在進(jìn)行實(shí)物住房保障的同時(shí)，向城鎮(zhèn)部分中低收入住房困難家庭發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼，提高其住房支付能力，使其通過(guò)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋解決住房困難，住房保障的貨幣補(bǔ)貼方式狹義概念和廣義概念的主要區(qū)別在于前者僅指租賃住房補(bǔ)貼，而后者包括租賃住房補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度體系之所以在實(shí)行實(shí)物保障的同時(shí)，也實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，其主要原因在于住房保障政策執(zhí)行過(guò)程中，貨幣補(bǔ)貼政策有其不可替代(tdi)的優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，住房(zhfng)保障貨幣政策可以滿(mǎn)足更多中低收入群體的個(gè)性化住房需求；其次貨幣補(bǔ)貼方式的政策執(zhí)行程序更加簡(jiǎn)潔，政策執(zhí)行成本較低；第三，貨幣補(bǔ)貼方式可以提

16、升住房保障政策執(zhí)行過(guò)程中的靈活性；最后，貨幣(hub)補(bǔ)貼方式改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”，政策執(zhí)行的更加透明、公正。我國(guó)住房保障制度發(fā)展特點(diǎn)及存在問(wèn)題2.2.1我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)：由完全福利性向部分福利性轉(zhuǎn)變我國(guó)傳統(tǒng)的住房保障制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特征的實(shí)物福利性住房保障制度。這種住房制度存在著一系列嚴(yán)重弊端和難以克服的矛盾，其根本問(wèn)題在于不能有效地滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民的住房需求，不適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此，住房制度改革后的住房保障制度就是針對(duì)傳統(tǒng)住房保障制度的高福利性進(jìn)行了調(diào)整，逐步向部分福利性轉(zhuǎn)變。這里所說(shuō)的部分

17、福利性包括兩層含義：一是對(duì)全體居民來(lái)說(shuō)，原來(lái)的低租金水平逐步提高，福利的程度有所降低。如果居民有能力依靠自身的力量解決居住問(wèn)題，那么，福利的程度就降低得更多。二是由向全體居民提供福利變?yōu)橹幌虿糠种小⒌褪杖爰彝ヌ峁└＠?。由配給制向非配給制轉(zhuǎn)變改革開(kāi)始后，曾采取了以成本價(jià)出售公有住房、補(bǔ)貼出售公有住房、優(yōu)惠出售公有住房等措施，從而改變了住房完全由國(guó)家供給的狀況。住房制度改革后，職工可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)力量和實(shí)際需要確定自己的住房面積。這樣，居民的居住狀況不再取決于國(guó)家的分配量。因此，中國(guó)公共住房的分配方式就由原來(lái)具有的配給制向非配給制轉(zhuǎn)變。（3）非商品性向商品化、社會(huì)化轉(zhuǎn)變住房保障制度改革前，住房具

18、有非商品性，即只具有產(chǎn)品性的特征，住房不是用來(lái)交換而是采用配給的方式提供給居民。住房制度改革后，人們對(duì)住房的屬性進(jìn)行了重新認(rèn)識(shí)，認(rèn)為住房具有商品性。于是，公共住房可以買(mǎi)賣(mài)，出現(xiàn)了住房交易市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。在停止實(shí)物住房分配后，住房只能通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、自建、租賃獲得。這一切都說(shuō)明住房保障政策正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，即它的內(nèi)容由規(guī)定住房的非商品性向推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化轉(zhuǎn)變。（4）住房保障政策由以財(cái)政政策為主向財(cái)政政策、金融(jnrng)政策綜合運(yùn)用方向轉(zhuǎn)變住房保障制度改革前，中國(guó)住房保障政策的手段主要以財(cái)政政策為主。政府采用財(cái)政撥款的方式有計(jì)劃(jhu)地建造住房，并撥款對(duì)原有住房進(jìn)行維修、管理和改造。而金融政策

19、運(yùn)用地很少，一般只規(guī)定由哪家銀行來(lái)進(jìn)行結(jié)算和提供流動(dòng)資金。保障制度改革后，這種狀況得到了根本改變，財(cái)政政策手段逐步減少，金融手段逐步加強(qiáng)。20世紀(jì)(shj)90年代以來(lái)，政府逐步減少了直接投資建設(shè)住房的規(guī)模，到1998年停止住房實(shí)物分配時(shí)，政府直接投資建房的比例也得到了根本性的降低，政府的財(cái)政政策正在重新定位。同時(shí)，20世紀(jì)90年代以來(lái)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)金融、中央公積金制度以及個(gè)人消費(fèi)信貸等，保障性住房的金融政策越來(lái)越受到重視?？傊?，住房制度改革后，住房保障政策由以財(cái)政政策為主向財(cái)政政策、金融政策綜合運(yùn)用方向轉(zhuǎn)變。2.2.2我國(guó)住房保障制度還存在許多的問(wèn)題我國(guó)住房保障制度還存在許多的問(wèn)題：（1）高

20、房?jī)r(jià)與低收入的矛盾在停止實(shí)物福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化以后，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民必須通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)解決自身的住房需求，這就有一個(gè)居民購(gòu)房的承受能力問(wèn)題。近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，職工收入提高，加上住房貨幣補(bǔ)貼，居民家庭的購(gòu)房能力有所提高。但總體上看，受到整個(gè)國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)水平的限制，購(gòu)房能力仍較弱。因此，商品房?jī)r(jià)格水平就成為關(guān)鍵因素。但目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，一段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)已成普漲之勢(shì)?？傮w上，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度創(chuàng)下2000年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅雙雙突破兩位數(shù)。同時(shí)，這一漲勢(shì)已呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展。國(guó)家在確定住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)

21、，房?jī)r(jià)與收入比定為4倍，而市場(chǎng)的實(shí)際情況都在810倍左右，這是一個(gè)尖銳的矛盾。在高房?jī)r(jià)的情勢(shì)下，住房貨幣化補(bǔ)貼很難到位，職工購(gòu)買(mǎi)商品房的承受能力不足，必然會(huì)給住房保障制度的推行帶來(lái)很大困難。（2）城鎮(zhèn)住房保障覆蓋范圍有限市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然伴隨著勞動(dòng)力的頻繁流動(dòng)。目前，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員已經(jīng)成為城市住房最困難的弱勢(shì)群體之一。農(nóng)民工普遍從事建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)的工作，收入偏低。不具備在城市購(gòu)買(mǎi)商品房的支付能力。由于戶(hù)籍制度的限制，也沒(méi)有資格享受城鎮(zhèn)住房保障，導(dǎo)致住房問(wèn)題成為農(nóng)民工在城市生存的最大障礙。（3）住房保障形式單一，與人均收入分配不匹配普遍性的公積金覆蓋率低切傾向高收入(shur)者，限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)

22、適用房和廉租房均有門(mén)檻收入，而各種保障向住房之間的門(mén)檻值不連續(xù)、差值較大，并且保障形式單一，導(dǎo)致夾心層的住房困難。（4）住房建設(shè)過(guò)程中資金(zjn)的缺乏仍是主要問(wèn)題之一主要原因是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較差的省份、城市、縣（區(qū)），其財(cái)政實(shí)力也相對(duì)較弱；住房公積金增值收益部分相對(duì)較少；土地出讓收益同樣也有限，土地出讓收益還受地方商品房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r制約，穩(wěn)定性相對(duì)較差。不僅是現(xiàn)在(xinzi)，今后在保障性住房建設(shè)中資金難題在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)仍然存在。上述這些問(wèn)題和矛盾，產(chǎn)生的原因各不相同。大體有三類(lèi)：第一類(lèi)是某些客觀因素制約所造成的，有待經(jīng)濟(jì)發(fā)展后逐步解決；第二類(lèi)是住房保障制度改革過(guò)程中必需的過(guò)渡階段

23、所產(chǎn)生的，隨著改革深化可以逐步解決；第三類(lèi)則是主觀認(rèn)識(shí)上的問(wèn)題，要糾正某些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，才能進(jìn)一步解決主要發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障制度及其實(shí)施對(duì)我國(guó)的啟示3.1 主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度及政策簡(jiǎn)介美國(guó)住房保障制度美國(guó)國(guó)的住房政策經(jīng)歷了一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。20世紀(jì)30年代以前，美國(guó)隊(duì)住房建造業(yè)基本沒(méi)有干預(yù)。20世紀(jì)60年代，美國(guó)的住房政策發(fā)生了重大改變，開(kāi)始了以中低收入階層和有色人種為對(duì)象的補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃。20世紀(jì)70年代的租金援助第8條計(jì)劃取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計(jì)劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。20世紀(jì)80年代美國(guó)住房援助政策的目標(biāo)群由中低收入家庭轉(zhuǎn)為低收入家庭。從演變歷程來(lái)

24、看，美國(guó)從20世紀(jì)30年代的公共住房計(jì)劃發(fā)展到60年代的補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃，直至70年代的住房補(bǔ)貼，從供給方政策轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨蠓秸?，從面向中低收入家庭的住房建設(shè)計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y助少量低收入家庭的計(jì)劃，從直接或間接提供住宅轉(zhuǎn)向發(fā)放住房券。美國(guó)在住房保障方面最具特色的，就是通過(guò)立法保障各項(xiàng)措施的落實(shí)和實(shí)施。聯(lián)邦政府為解決低收入居民住房和貧民窟問(wèn)題，先后通過(guò)了多部法令，對(duì)住房保障的貸款、保險(xiǎn)、房租補(bǔ)貼等多方面都作了較系統(tǒng)的規(guī)定。美國(guó)的住房保障制度具有四大特色：一是不斷加強(qiáng)住房保障的法制化。美國(guó)在住房保障方面最具特色的，就是通過(guò)立法保障各項(xiàng)措施的落實(shí)和實(shí)施。聯(lián)邦政府先后通過(guò)了住房法、城市重建發(fā)、聯(lián)邦住宅法、住

25、房與城市發(fā)展法、住房與社區(qū)開(kāi)發(fā)法等，對(duì)住房保障的貸款、保險(xiǎn)、房租補(bǔ)貼等多方面都作了較系統(tǒng)的規(guī)定。二是提供較低租金的公共住房。住房法規(guī)定，政府必須為低收入者提供叫低租金住房，低收入者租住符合政府規(guī)定要求(yoqi)的住房時(shí)，只需支付占家庭收入25%的租金，超過(guò)部分由政府支付(zhf)。在其后的修訂稿中，又將這一房租補(bǔ)貼辦法推廣至退休老人和家庭收入低于居住地中位80%的人群(rnqn)。三是加快住房私有化步伐。開(kāi)放住房法案以幫助低收入者成為房主為目標(biāo)，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入人群提供600萬(wàn)套政府補(bǔ)助住房，并禁止在購(gòu)買(mǎi)和租用房屋時(shí)的種族歧視，并成為“20世紀(jì)第一個(gè)公平住房法令”。為使低收入人群擁有住

26、房，美國(guó)政府還采取了多種稅收減免政策，如對(duì)購(gòu)買(mǎi)和建造房屋的低收入人群擁有住房，美國(guó)政府還采取了多種稅收減免政策，如對(duì)購(gòu)買(mǎi)和建造房屋的低收入者減免抵押貸款的利息支出，減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅。聯(lián)邦住房局自成立至今，為大約3400萬(wàn)居民提供了按揭保險(xiǎn)，并一直自行運(yùn)作資金。四是積極實(shí)施住房保障財(cái)稅和金融政策。美國(guó)政府一直采取多種財(cái)政措施解決低收入人群住房問(wèn)題，國(guó)民住宅法對(duì)頂，政府提供低利息貸款；鼓勵(lì)私人投資于低收入人群公寓住宅，建成后的住房?jī)?yōu)惠提供給由于城市重建或政府公共計(jì)劃而失去住所的人群；政府房屋署撥款建設(shè)公共房屋用于出租，那些政府給予優(yōu)惠政策的津貼房屋，則由私人非牟利機(jī)構(gòu)具體實(shí)施并管理，主要租給低收

27、入的老年人。在金融政策方面，美國(guó)的私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)仍住宅抵押貸款；美國(guó)政府還有專(zhuān)門(mén)的信貸機(jī)構(gòu)，如聯(lián)邦住宅放款銀行委員會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司、聯(lián)邦住宅管理委員會(huì)等，主要職能就是為了放款協(xié)會(huì)提供款保險(xiǎn)與資金。英國(guó)住房保障制度作為一個(gè)較早的工業(yè)化和城市化國(guó)家，在19世紀(jì)末英國(guó)政府就很重視住房問(wèn)題，連續(xù)出臺(tái)有關(guān)住房的法律法規(guī)。對(duì)于住房問(wèn)題而言，英國(guó)兩大政黨有不同的觀點(diǎn)。英國(guó)保守黨堅(jiān)持“自由市場(chǎng)”的觀點(diǎn)，認(rèn)為市場(chǎng)機(jī)制是創(chuàng)造和分配財(cái)富的最有效辦法，國(guó)家僅需在自由市場(chǎng)遇到危機(jī)時(shí)給予幫助，所以?xún)H需要對(duì)自身無(wú)力獲得住房的特殊階層給予幫助。工黨則堅(jiān)持“社會(huì)福利”觀點(diǎn)，認(rèn)為所有

28、居民都有獲得住房的權(quán)利，國(guó)家應(yīng)該投入足夠資金來(lái)提供必要數(shù)量的住房滿(mǎn)足居民的住房需要。兩黨不同的觀點(diǎn)，導(dǎo)致在輪流執(zhí)政的過(guò)程中，住房政策在不同時(shí)期呈現(xiàn)不同的傾向，曾出現(xiàn)過(guò)波動(dòng)的，但長(zhǎng)期來(lái)看，英國(guó)住房政策在探索中不斷健全和完善，并基本實(shí)行的是商品和福利并舉的住房政策模式?？v觀英國(guó)住房政策的發(fā)展，可以看出隨著英國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況、居民生活水平和住房需求的變化，英國(guó)的住房政策逐步進(jìn)行了調(diào)整和完善，從對(duì)公共住房和新建住房的補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利計(jì)劃的住房補(bǔ)助和對(duì)自有住房的支持，從補(bǔ)貼公共住房建設(shè)到補(bǔ)貼居民住房消費(fèi)，從普片性補(bǔ)轉(zhuǎn)變到了對(duì)低收入家庭的重點(diǎn)扶持。解決城市居民，尤其是中、低收入階層的住房問(wèn)題，一直是英國(guó)政府住

29、房保障政策的根本目標(biāo)，但是在不同的歷史時(shí)期，住房保障政策的具體目標(biāo)并不完全相同。從整體上看，英國(guó)的住房保障政策的改革可以簡(jiǎn)單地歸納為：從由政府直接投資建造住房發(fā)展到通過(guò)(tnggu)市場(chǎng)機(jī)制，解決住房問(wèn)題，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為一下三個(gè)方面：用立法推進(jìn)(tujn)往房保障制度的實(shí)施英國(guó)的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同(b tn)時(shí)期的住房法中。早在1851年英國(guó)就頒布了勞動(dòng)階級(jí)租住公寓法，成為最早的住房立法，隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不斷發(fā)展，住房保障制度的不斷變革，英國(guó)政府陸續(xù)頒布了住房法、住宅與建筑法和住宅與規(guī)劃法等各種法規(guī)，這些法案法規(guī)為英國(guó)公共住房政策的執(zhí)行提供了法律依據(jù)和有效保障，從

30、而確保了住房政策的有效實(shí)施。中央政府和地方政府協(xié)同調(diào)控執(zhí)行在英國(guó)的住房保障制度中，占據(jù)主導(dǎo)地位的仍是中央政府，但中央政府只進(jìn)行適度調(diào)控；地方政府作為住房保障政策的執(zhí)行者，起著直接和關(guān)鍵作用。中央政府和地方政府的協(xié)同調(diào)控執(zhí)行主要表現(xiàn)在：一方面，中央政府對(duì)地方政府的住房政策的實(shí)施進(jìn)行宏觀調(diào)控，地方政府負(fù)責(zé)住房分配、管理和租金制定政策等方面的具體實(shí)施和執(zhí)行。中央和地方兩級(jí)政府之間通過(guò)調(diào)控執(zhí)行相互配合，構(gòu)成英國(guó)住房保障制度的主體，發(fā)揮很大的作用。采用政策進(jìn)行調(diào)控英國(guó)的住房保障制度包括公共住房的財(cái)政政策和金融政策，并結(jié)合引導(dǎo)和管制政策，直接供應(yīng)和間接補(bǔ)貼雙管齊下。英國(guó)的金融機(jī)構(gòu)比較發(fā)達(dá)，各金融機(jī)構(gòu)之間有

31、明確的分工，資金來(lái)源及用途受到嚴(yán)格限制。其中，參與住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)較多，如商業(yè)銀行、投資銀行、建筑社、住房協(xié)會(huì)以及外國(guó)金融機(jī)構(gòu)。政府通過(guò)立法引導(dǎo)住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)公司等的住房建設(shè)和投資方向，行政手段賦予住房協(xié)會(huì)更多支配和管理社會(huì)分房的權(quán)利職能，另一方面又要求企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)須配建固定比例的保障性住房除此之外，政府對(duì)保障性住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和租金也有著苛刻的要求，從而保證居民的基本生活質(zhì)量。英國(guó)公共住房財(cái)政政策的基本內(nèi)容為對(duì)房租進(jìn)行管制、地方政府直接投資建造住房、對(duì)住房的房租和地方政府進(jìn)行補(bǔ)貼以及針對(duì)無(wú)家可歸者采取的新措施等。（3）新加坡住房保障制度新加坡是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，但在住房建設(shè)與分配上并

32、不完全通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是采取了政府分配與市場(chǎng)出售相結(jié)合的形式，即中、低收入階層的住房由政府投資建設(shè)并實(shí)行有償提供，高收入階層住房由市場(chǎng)提供的體制。低收入階層可以享受廉租屋待遇，中等收入階層可以購(gòu)買(mǎi)組屋，高收入階層則可購(gòu)買(mǎi)私人住宅。低收入階層：租賃組屋中等收入階層：購(gòu)買(mǎi)組屋高收入(shur)階層：購(gòu)買(mǎi)私人住宅新加坡居民住房問(wèn)題的解決得益于其實(shí)施獨(dú)特的“居者有其屋”住房保障(bozhng)政策?！熬诱哂衅湮荨闭咄ㄟ^(guò)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)運(yùn)作（建屋發(fā)展局）、強(qiáng)大的金融支持（住房公積金政策）、政府扶持和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，極好的解決了新加坡住房保障問(wèn)題，獲得了巨大的成功。新加坡為中、低收入者提供的保障

33、性住房(zhfng)（即組屋），統(tǒng)一由半官方專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)統(tǒng)一投資和組建；高收入者的住房，則由私人投資商投資建設(shè)。建屋發(fā)展局的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)規(guī)劃、建造和管理所有公共住房，其工作主要包括兩方面：一方面，是為中低收入居民提供住房，實(shí)施政府確定的建屋計(jì)劃，包括征用土地、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅區(qū)策劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安排承建商建造房屋等；另一方面，建屋發(fā)展局也負(fù)責(zé)公房的出租、出售和物業(yè)管理。完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問(wèn)題的重要保障，為新加坡組屋的建設(shè)和“居者有其屋”計(jì)劃提供了強(qiáng)大的金融支持。主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度發(fā)展規(guī)律及對(duì)我國(guó)的啟示美國(guó)、英國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家住房政策及住房保障制度

34、都經(jīng)歷了長(zhǎng)期的發(fā)展和演變過(guò)程，都根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況、居民生活水平和住房需求對(duì)住房保障政策進(jìn)行著不斷的調(diào)整和完善。盡管每個(gè)國(guó)家和地區(qū)的情況不同，根據(jù)各個(gè)發(fā)展階段采取的具體政策措施也不盡相同，但仍然可以發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家和地區(qū)的住房保障制度遵循著基本相同的發(fā)展規(guī)律，那就是對(duì)住房建設(shè)從不干預(yù)，到國(guó)家干預(yù)，再到減少對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)這樣一個(gè)過(guò)程。同時(shí)，住房保障政策上，從開(kāi)始針對(duì)住房短缺加強(qiáng)住房建設(shè)到住房相對(duì)充足的住房補(bǔ)貼，從面向中低收入家庭到面向低收入階層，從大量的普遍性補(bǔ)貼到少量的特定群體。當(dāng)然，在這些發(fā)展的過(guò)程中，也都同樣經(jīng)歷了從注重住房數(shù)量到居住質(zhì)量，從新建住房到存量住房的改建和修繕等近似做法，總體上住房保

35、障政策表現(xiàn)為從普惠到特惠模式的逐步過(guò)渡。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障政策經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和完善，已經(jīng)積累了成熟的做法，其中有很多很好的經(jīng)驗(yàn)值得我們參考和借鑒。這些國(guó)家和地區(qū)一方面成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各項(xiàng)保障措施，另一方面又通過(guò)加強(qiáng)立法引導(dǎo)和規(guī)范哥經(jīng)濟(jì)主體的行為，確保住房保障目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)我們有以下幾點(diǎn)啟示：專(zhuān)門(mén)的住房保障機(jī)構(gòu)縱觀各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的住房保障制度可以看出，他們都對(duì)住房保障極為重視，成立(chngl)并不斷健全住房管理機(jī)構(gòu)，如美國(guó)的住房與城市發(fā)展部。這些機(jī)構(gòu)都專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)公共住房的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)管理以及住房保障計(jì)劃的制定與執(zhí)行、保障對(duì)象資格審核等。完善的住房(zhfng)法律法規(guī)體系住房的立法收到各國(guó)的普

36、遍重視，從許多國(guó)家(guji)都制定了規(guī)范、全面的住房法律體系，從立法上保證了住房產(chǎn)業(yè)政策和住房保障政策的實(shí)施。如美國(guó)、英國(guó)很早就有專(zhuān)門(mén)的住房法，美國(guó)20世紀(jì)30年代頒布實(shí)施住房法，用以解決中、低收入家庭住房問(wèn)題，英國(guó)早在19世紀(jì)末就頒布專(zhuān)門(mén)的住房法，以后則隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而頻繁修正住房法律。這些國(guó)家都形成了完整的住房法律體系，完善的法律法規(guī)為住房保障制度的建立和完善提供了有力的法律依據(jù)。制定住房發(fā)展或建設(shè)計(jì)劃住房計(jì)劃是制定住房政策、完善住房保障制度的重要一環(huán)，通過(guò)制定住房計(jì)劃，為住房建設(shè)和住房保障設(shè)定了階段性目標(biāo)。發(fā)達(dá)國(guó)家都有住房計(jì)劃，住房計(jì)劃通過(guò)確定基本設(shè)想，制定計(jì)劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目

37、標(biāo)，使各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的住房保障政策得以落實(shí)。定期開(kāi)展住房調(diào)查美國(guó)從1973年開(kāi)始，由住房與城市發(fā)展部（HUD）出資，美國(guó)人口普查局負(fù)責(zé)實(shí)施住房調(diào)查。全國(guó)共6.3萬(wàn)個(gè)住房樣本，每?jī)赡赀M(jìn)行一次調(diào)查，包括公寓、獨(dú)戶(hù)住宅、活動(dòng)住宅、空置住宅、家庭住宅構(gòu)成、收入、住房和小區(qū)品質(zhì)、住房費(fèi)用、設(shè)施、燃料類(lèi)型、住房面積和近期的搬遷等代表性的數(shù)據(jù)。從1991年開(kāi)始，HUD應(yīng)國(guó)會(huì)的要求，定期提交全國(guó)低收入家庭中急需政府提供住房援助的情況報(bào)告。所以，定期進(jìn)行住房調(diào)查，可以掌握住房的底數(shù)和居民的住房狀況，尤其是低收入家庭的住房和收入情況。只有全面把握這些情況，才能合理制定住房發(fā)展計(jì)劃和住房保障政策。及時(shí)調(diào)整住房保障政

38、策從前面住房保障的發(fā)展歷程可以看出，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)都是隨社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況的改變以及居民住房需求的變化而及時(shí)調(diào)整住房保障政策。在不同的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況下，城鎮(zhèn)居民收入和住房需求也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，以往的住房保障政策就會(huì)出現(xiàn)與社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求不適應(yīng)的地方，針對(duì)這些不適應(yīng)之處，各國(guó)住房保障政策會(huì)進(jìn)行較大的調(diào)整和改變。目前，我國(guó)住房保障政策主要依據(jù)于國(guó)務(wù)院23號(hào)文件，從出臺(tái)到現(xiàn)在已近十年，在此期間，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)總量不斷增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增加，住房消費(fèi)從近乎“平方米饑餓”發(fā)展到追求“居住小康”。至此，住房保障政策逐漸表現(xiàn)得與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體狀況、居民實(shí)際居住情況不協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了很多為人所詬病之處。所以，住房保障政

39、策和制度需要適時(shí)調(diào)整和修改，目前尤其需要在思路上做出重大調(diào)整?？偨Y(jié)住房保障制度作為社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，更應(yīng)將其作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實(shí)踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)，從而爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體系包括實(shí)物保障政策和貨幣保障政策，我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展的特點(diǎn)：（1）由完全福利性向部分福利性轉(zhuǎn)變；（2）由配給制向非配給制轉(zhuǎn)變；（3）非商品性向商品化、社會(huì)化轉(zhuǎn)變；（4）住房保障政策由以財(cái)政政策為主向財(cái)政政策、金融政策綜合運(yùn)用方向轉(zhuǎn)變。我國(guó)住房保障制度還存在許多的問(wèn)題：（1）高房?jī)r(jià)與低

40、收入的矛盾；（2）城鎮(zhèn)住房保障覆蓋范圍有限；（3）住房保障形式單一，與人均收入分配不匹配；（4）住房建設(shè)過(guò)程中資金的缺乏仍是主要問(wèn)題之一參考文獻(xiàn)：1 劉琳. 我國(guó)城鎮(zhèn)(chngzhn)住房保障制度研究M. 北京(bi jn): 中國(guó)(zhn u)計(jì)劃出版社,2011.01.2安世錦. 城鎮(zhèn)住房保障政策模式及實(shí)證研究M. 北京：首都師范大學(xué)出版社，20123 康耀江, 張健銘,文偉. 住房保障制度M. 北京：清華大學(xué)出版社，2001.4 焦立仁. 淺論我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度J. 現(xiàn)代商業(yè). 2013年第5期153-155 何雄浪，馬永坤. 我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的發(fā)展歷程及完善J. 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)

41、,2013年3月第11卷第2期6 徐贊. 我國(guó)住房保障制度的問(wèn)題與對(duì)策研究 HYPERLINK /articles/articlesearch.aspx?invokemethod=search&q=%7b%22sType%22%3a%220%22%2c%22customRules%22%3a%22media_c%3a%5c%22%e5%85%a8%e5%9b%bd%e5%95%86%e6%83%85%ef%bc%9a%e7%bb%8f%e6%b5%8e%e7%90%86%e8%ae%ba%e7%a0%94%e7%a9%b6%5c%22%7e2%22%2c%22customShowConditi

42、on%22%3a%22%e4%bc%a0%e5%aa%92%3d%e5%85%a8%e5%9b%bd%e5%95%86%e6%83%85%ef%bc%9a%e7%bb%8f%e6%b5%8e%e7%90%86%e8%ae%ba%e7%a0%94%e7%a9%b6%22%2c%22ajaxKeys%22%3a%22%e5%85%a8%e5%9b%bd%e5%95%86%e6%83%85%ef%bc%9a%e7%bb%8f%e6%b5%8e%e7%90%86%e8%ae%ba%e7%a0%94%e7%a9%b6%22%7d& 全國(guó)商情J. 經(jīng)濟(jì)理論研究, 2013年第44期42-42 7 樊霞. 我國(guó)住房保障制度存在的問(wèn)題和建議J. HYPERLINK /articles/articlesearch.aspx?invokemethod=search&q=%7b%22sType%22%3a%220%22%2c%22customRules%22%3a%22media_c%3a%5c%22%e5%86%b3%e7%ad%96%e6%8e%a2%e7%b4%a2%5c%22%7e2%22%2c%22customShow