2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料5

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料5 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念 (一)風(fēng)險的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計算獵取預(yù)期收益可能性的大小。 例如，物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目，2021年末價值為1000萬元，估計2021年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則 2021年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目，2021年末價值為1000萬元，2021年末價值為1200萬元的可能性是50%、為 800萬元的可能性為

2、50%，則2021年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。 當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種狀況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險酬勞”。 (二)風(fēng)險與不確定性 風(fēng)險和不確定性有顯著的區(qū)分。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動經(jīng)常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能

3、收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。 但假如說某大事具有不確定性，則意味著對于可能的狀況無法估量其可能性。在這種狀況下，對將來投資收益的估量就應(yīng)當(dāng)是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用懊悔值矩陣法或評分綜合評價法等。 (三)風(fēng)險分析的目的 風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要關(guān)心投資者回答下述問題： 1.預(yù)期收益率是多少，消失的可能性有多大? 2.相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大? 3.預(yù)期收益的變動性和離散性如何? 由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為簡單，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進(jìn)行簡潔介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險分析的方法，將在本書第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的平安性、期望收益的牢靠性、投資項(xiàng)目的流淌性和資產(chǎn)管理的簡單性四個方面。對詳細(xì)風(fēng)險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈運(yùn)營收益產(chǎn)生影響的因素。通常狀況下，人們把風(fēng)險劃分為對市