建設用地規(guī)劃許可與規(guī)劃條件.-共26頁課件

1、 建設用地規(guī)劃許可與規(guī)劃條件1、審查要點1）審查建設主體是否復合法定資格，申請事項是否符合法定程序，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。2）復核建設項目投資批準、審核和備案文件（按國家投資規(guī)定需要的）3）復核建設用地性質、范圍是否復合選址意見書要求（按國家規(guī)定需要辦理選址意見書的）4）復核國有土地使用權出讓合同是否附具規(guī)劃條件，其中規(guī)定的用地性質、開發(fā)強度等各項指標是否符合規(guī)劃主管部門此前擬定的規(guī)劃條件（出讓用地項目）5）審查建設項目是否通過環(huán)保部門的環(huán)境評價（不需辦理選址意見書而法律、法規(guī)要求環(huán)境影響評價的）6）審查是否符合國家技術標準規(guī)范和地方技術規(guī)定、規(guī)劃條件和各部門要求（建設項目

2、需在用地許可階段審查修建性詳細規(guī)劃方案或建設工程設計方案總平面圖的）2、操作要求1）確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，劃定用地紅線圖。2）確定建設用地性質、開發(fā)強度等規(guī)劃指標。3）將規(guī)劃條件并作為用地規(guī)劃許可的附件正式核發(fā)。擬定規(guī)劃條件1）擬定規(guī)劃條件的階段 以出讓方式提供國有土地使用權的 1.1由土地行政主管部門向規(guī)劃行政主管部門提出書面申請 1.2作為國有土地使用權出讓合同的組成部分 1.3作為建設用地規(guī)劃許可證的附件簽訂合同申請建設用地規(guī)劃許可證 以劃撥方式提供國有土地使用權的 選址意見書劃撥合同申請建設用地規(guī)劃許可證2）依據(jù)1）城市總體規(guī)劃2）建設項目所在區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃3

3、）國家技術標準規(guī)范和地方相關技術規(guī)定4）各類專項規(guī)劃和相關主管部門要求3）原則1）嚴格以城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)。2）嚴格執(zhí)行國家和地方有關城鄉(xiāng)規(guī)劃各類技術標準、規(guī)范和技術規(guī)定。3）以“資源節(jié)約、環(huán)境友好”為導向，集約節(jié)約用地，促進城市可持續(xù)發(fā)展。4）保護自然生態(tài)資源，改善城市人居環(huán)境5）保護歷史文化遺產，增強城市人文內涵。6）加強城市設計內容，提升城市景觀品質。7）完善公共服務設施和市政基礎設施配套。8）注重鄰里關系，維護公共利益和社會公平。9）注重地下空間合理開發(fā)利用。10）符合城市防災要求，提高應對突發(fā)公共事件的能力，保障公共安全。11）區(qū)分規(guī)定性和指導性要求，適應市場經濟機制

4、。4）規(guī)劃條件的內容1）用地情況：包括用地性質、邊界范圍（包括代征道路及綠地的范圍）和用地面積2）開發(fā)強度：（規(guī)劃控制指標）：包括總建筑面積、人口容量（指導性指標）、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度控制等。3）建筑退讓與間距：建筑退讓“四線”，即道路紅線、城市綠線、河道藍線、歷史街區(qū)和歷史建筑保護紫線，建筑間距、日照標準、與周邊用地和建筑的關系協(xié)調。4）交通組織：包括道路開口位置、交通線路組織、主要出入口、與城市交通設施的銜接、地面和地下停車場（庫）的配置及停車位數(shù)量和比例。5）配套設施：包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、市場、管理等公共服務設施和給排水、燃氣、熱力、電力、電信等市政基礎設施。6）

5、城市設計：建筑形態(tài)、尺度、色彩、風貌、景觀、綠化以及公共開放空間和城市雕塑環(huán)境景觀等要求。7）公共安全：滿足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求。8）其他特殊要求：如地段內需保留和保護的建筑和遺跡、古樹名木，地下空間開發(fā)和利用，其他特殊審批程序要求等。5）規(guī)定性和指導性1）規(guī)定性：建設單位必須遵守的 一般包括用地范圍、用地性質、開發(fā)強度（不包括人口容量）、環(huán)境、指標中的綠地率、建筑間距和日照標準、交通組織、相鄰關系、市政設施、公共設施、“四線”管制、公共安全等內容。2）指導性：建設單位可以根據(jù)建設項目的基本情況盡量遵守的 一般包括人口容量、環(huán)境指標中的綠化覆蓋率和空地率、環(huán)境景觀、城市設計等

6、要求。城市設計一般 依據(jù)城市設計導則擬定，不排除在特殊地段（如歷史保護地段）某些城市設計條件上升為規(guī)定性條件。6）許可中各部門的協(xié)調1）環(huán)保部門：環(huán)境影響評價2）文物保護部門：3）衛(wèi)生部門：自然疫源地4）綠化部門：古樹名木 建設項目規(guī)劃與設計方案審查1、修建性詳細規(guī)劃審查要點1）方案編制單位是否具備相應的規(guī)劃設計資質；2）方案的圖件是否符合出圖手續(xù)，方案的說明是否與圖件一致；3）規(guī)劃方案的各項指標是否符合規(guī)劃設計條件的要求；4）居住區(qū)的配套設施是否符合有關規(guī)定，布局是否合理；5）建筑間距、綠地率、停車位等方面符合有關法規(guī)的要求；2、建筑工程規(guī)劃設計方案審查要點1）方案設計單位是否具備相應的規(guī)劃

7、設計資質；2）方案的圖件是否符合出圖手續(xù)，方案的說明是否與圖、件一致；3）方案的總平面布置是否符合紅線規(guī)定的范圍及建筑物后退紅線的要求，是否符合建筑間距和消防要求，交通出入口、綠地和室外停車場的布置是否合理；4）設計方案是否符合規(guī)劃設計條件提出的有關容積率、建筑密度、建筑規(guī)模、建筑層數(shù)、建筑高度、室內外停車數(shù)量、綠地率、安全衛(wèi)生等技術指標的要求；5）建筑和地下停車場的出、入口布置是否符合合理交通組織的要求； 6）建筑與城市市政工程接口是否符合規(guī)劃要求；7）建筑的藝術性以及和周圍空間環(huán)境的協(xié)調。3、市政管線工程規(guī)劃設計方案的審查要點1）方案設計單位是否具備相應的規(guī)劃設計資質；2）方案的圖件是否符

8、合出圖手續(xù)，方案的說明是否與圖、件一致；3）方案的平面布置是否符合規(guī)劃設計條件的要求，需要進行房屋拆遷的地段能否得到徹底解決；4）各管線之間的豎向位置的協(xié)調情況；5）方案對市政管線穿越道路、橋梁、地鐵、河流等采取的技術措施是否得當； 6）市政管線的有溝敷設和直埋敷設的標高、深度、坡度、覆土厚度等是否符合技術要求；7）市政管線的相關設施設置是否得當；8）市政管線對城市發(fā)展特別是對近期發(fā)展的地區(qū)，是否根據(jù)規(guī)劃條件作了預留接口位置設計和預埋管線的安排；9）其他需要審查的有關要求：如為了敷設管線是否需要中斷交通及其臨時措施等。4、市政交通工程規(guī)劃設計方案的審查要點1）方案設計單位是否具備相應的規(guī)劃設計

9、資質，驗證其設計資質證明；2）方案的圖、件是否符合出圖手續(xù)，方案的說明是否與圖、件一致；3）方案的平面布置是否符合規(guī)劃設計條件的要求，如果要拆遷，拆遷方案是否落實；4）縱斷面、橫斷面是否符合規(guī)劃設計條件提出的要求，各種管線的位置能否得到合理的保障；5）道路通過的地段及其相鄰地面對文物保護單位有無影響，對有影響的采取什么措施加以保護，對名木名樹有無影響，如何保護； 4、市政交通工程規(guī)劃設計方案的審查要點6）與道路關系的橋梁、立交、隧道、人行天橋等設施，其高度、寬度、凈空、坡度、照明、保護措施是否與道路相銜接，是否符合有關技術規(guī)范和技術標準；7）道路建設是否考慮分期建設，是否為以后拓寬留有余地；8

10、）道路綠化如何考慮；9）對有些城市道路的改造、擴建是否需要進行城市設計，對道路兩側的建筑有什么要求；10）其他需要審查的有關要求：如中斷交通后如何采取臨時交通措施等。5、審批中各部門協(xié)調1）園林部門；2）人防部門；3）文物部門； 建設工程規(guī)劃許可1、審查要點1）建筑主體是否符合法定資格，申請事項是否符合法定程序，申請材料是否齊備；2）建筑工程施工圖設計圖紙是否完備，設計深度是否達到規(guī)范和規(guī)定要求；3）建設工程施工圖設計是否符合規(guī)劃條件；4)建設工程施工圖設計是否符合經審查通過的假設項目規(guī)劃與設計方案；5）建設工程施工圖設計是否符合國家相關技術標準規(guī)范和地方相關技術規(guī)定。2、操作要求1）制定建設

11、工程規(guī)劃許可證，劃定建筑工程紅線圖；2）建設工程規(guī)劃許可證附圖應當在地形圖上標明建設工程的具體位置和周邊關系； 建設工程竣工驗收1、審查要點1）建設工程是否超出用地范圍；2）建筑物布局是否符合經規(guī)劃部門審核通過的規(guī)劃設計方案和建設工程施工圖總平面；3）建筑物、構筑物是否超出建設工程紅線范圍或發(fā)生移動；4）建筑退讓、建筑間距、日照標準、與周邊用地和建筑的關系協(xié)調。5）根據(jù)建筑內部結構和平面布局判斷建筑使用性質是否發(fā)生改變。6）建筑立面和沿街界面是否符合經規(guī)劃部門審核通過的建筑設計方案及施工圖。7）建筑層高和建筑高度是否符合經規(guī)劃部門審核通過的建設工程施工圖。8）總建筑面積是否超過規(guī)劃條件和經規(guī)劃

12、部門審核通過的建設工程施工圖總面積。9）文化、教育、衛(wèi)生、體育、市場、管理等配套公共設施是否按照規(guī)劃條件和規(guī)劃設計方案建成。10）給排水、燃氣、熱力、電力、電信等設施管紅是否配置到位并與市政管線相銜接，消防設施是否符合規(guī)定。11）綠地率是否達到規(guī)劃條件規(guī)定的指標，綠化是否已經實施到位。12）道路開口方位、地面和地下停車場（庫）的配置及停車位數(shù)量和比例是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃部門經審核通過的建設工程施工圖。13）需要保護的山體綠地、河湖水系、歷史文化遺存、古樹名木等是否得到切實有效的保護。14）需要拆遷建、構筑物和臨時設施是否已經拆除到位。15）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出的其他要求。（2）操作要求1）總平面驗收；2）建筑單體驗收；3）配套設施驗收；4）指標復核。 規(guī)劃監(jiān)督規(guī)劃監(jiān)督 道路規(guī)劃紅線定界(測繪單位)1）驗灰線階段_按照附圖(總平面圖)中的標準審核:擬建建筑與用地紅線間距離;擬建建筑與相關道路的距離;擬建建筑與相臨建筑的距離;擬建建筑(兩棟以上)之間的距離； 在滿足有關建筑間