思源_煙臺南山集團馬山寨項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議ppt課件

1、南山集團馬山寨工程定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議思源經(jīng)紀(jì)(煙臺)二零零八年十月謹(jǐn)呈煙臺南山置業(yè)報告架構(gòu)工程定位論證工程規(guī)劃戰(zhàn)略產(chǎn)品規(guī)劃建議單體設(shè)計建議工程定位論證工程運作目的的了解21工程運作目的的思索3思索一：如何經(jīng)過規(guī)劃來實現(xiàn)繼續(xù)穩(wěn)定的銷售？思索二：如何對現(xiàn)有用地資源進展最優(yōu)分配，以保證產(chǎn)品的銷售速度及溢價才干？思索三：如何突破現(xiàn)有規(guī)劃目的的限制，到達(dá)高端物業(yè)的打造規(guī)范與區(qū)域影響力？42工程定位論述5實現(xiàn)價值最大化滿足本身限制條件具備市場競爭力工程定位中心思論：三個維度分析1-16實現(xiàn)價值最大化 追求快速回款同時要爭取更高的利潤，這是我們實現(xiàn)價值的必然選擇！必需堅持“純粹高端的定位方向 純粹高端住宅

2、純粹高端酒店 純粹高端商業(yè) 純粹高端其他高檔次項目高利潤需 要需 要1-1-17階段性差別化競爭優(yōu)勢被頻頻復(fù)制！環(huán)渤海區(qū)域同類物業(yè)紛紛亮相品牌開發(fā)商優(yōu)勢不再明顯；超高層、海景豪宅、奢華配套曾經(jīng)不再稀有。必需堅持“領(lǐng)先性的定位方向 確立工程獨有的、可繼續(xù)性的競爭優(yōu)勢！具備市場競爭力1-1-28必需堅持“組合型產(chǎn)品的定位方向本身限制條件 充分思索操作的可行性！兼容不同購買力的客群，以保證客群基數(shù)。30萬綜合體物業(yè)規(guī)劃不同類型的產(chǎn)品，以符合控規(guī)要求。住宅區(qū)大體量多重用地性質(zhì)滿足限制條件1-1-39 具有領(lǐng)先性的純粹高端組合型產(chǎn)品本工程定位方向1-210跳出區(qū)域去思索！工程具有領(lǐng)先性區(qū)域具有領(lǐng)先性打造

3、區(qū)域籠統(tǒng)，構(gòu)成城市亮點如何實現(xiàn)“領(lǐng)先性1-2-111借助產(chǎn)業(yè)提升區(qū)域籠統(tǒng)起到重要作用；工程可繼續(xù)性被關(guān)注。產(chǎn)業(yè)先行快速讓區(qū)域成為城市亮點；迅速提升工程籠統(tǒng)。如何才干構(gòu)成城市亮點？1-2-212工程具有領(lǐng)先性具有足夠吸引力的產(chǎn)業(yè)2 迅速聚引公眾眼球3 得到公眾的認(rèn)可4 使其成為煙臺、以及環(huán)渤海區(qū)域的一個高端社交、休閑場所5 被繼續(xù)性關(guān)注，實現(xiàn)區(qū)域價值提升6 使區(qū)域具有領(lǐng)先性，才干使整個工程具有領(lǐng)先性！234561我們需求什么樣的產(chǎn)業(yè)？1-2-313一定是領(lǐng)先煙臺，領(lǐng)先環(huán)渤海城市圈！新穎享用貴族 特別如何打造具有領(lǐng)先性的產(chǎn)業(yè)？1-2-414世界級財富階層泛會館以高爾夫、灣區(qū)為依托資源的高端休閑文娛

4、產(chǎn)業(yè)高端定位指向下我們的產(chǎn)業(yè)打造方向1-2-51516整合工程內(nèi)部稀缺的旅游性游樂資源16坡地高爾夫、游艇碼頭、沙灘放大將工程本身旅游性游樂資源價值最大化 沖浪、潛水、 spa與健身中心、海上餐廳、海上VIP會所、海上棧道、主題文化節(jié)我們能否具備打造這類產(chǎn)業(yè)的條件？1-2-616產(chǎn)業(yè)工程整體領(lǐng)先性產(chǎn)業(yè)將對工程起到直接的帶動作用？1-2-617目前客群基數(shù)有限，我們必需跳出煙臺。高爾夫、灣區(qū)資源的合理開發(fā)將為工程吸引大量的客源，擴展客群的基數(shù)，輻射到整個煙臺及其周邊，以致整個環(huán)渤海區(qū)域。領(lǐng)先性產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先性產(chǎn)業(yè)將為工程帶來更多客源1-2-618領(lǐng)先性的產(chǎn)業(yè)為我們吸引了繼續(xù)的客源，那么這部分客源中哪些

5、是我們的客戶？1-3客群定位推導(dǎo)19超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群必需堅持“中高端及以上的定位方向客群定位方向1-3-120煙臺市煙臺周邊環(huán)渤海及韓日 煙臺市居住、任務(wù)占主要份額； 煙臺周邊縣市及省內(nèi)其他城市客源逐年增長； 環(huán)渤海及韓日東北亞的客戶，他們必然都是與煙臺有一定聯(lián)絡(luò)的人。1-3-2他們的區(qū)域來源？21芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)其他 芝罘區(qū)分布相當(dāng)比例高端客群； 萊山、開發(fā)區(qū)的具有購買力的客群也是重要的組成部分； 其他的客群作為補充。1-3-3本地客群細(xì)分22其它私營商戶私企企業(yè)主公務(wù)員私營企業(yè)主、私營商戶的份額最大，占有絕對比重；政府公務(wù)員也是不可忽視的一部分群體。他們的職業(yè)

6、構(gòu)成？1-3-423他們的購房目的？自住客群自住投資投資主要目的依然為自?。挥型顿Y思索的客群占有少量的比例。1-3-524高端客群中高端客群中端客群低端客群購房心思的金字塔思索俯視型高攀型晉級型收藏型超高端 向下輻射，引導(dǎo)1-3-62526中高端客戶有哪些主要的需求特征？注重戶型適用性、功能性；1追求產(chǎn)品性價比；2對總價、單價較敏感；3向往高檔高質(zhì)量生活。41-3-726高端客戶有哪些主要的需求特征？向往低密度的溫馨性產(chǎn)品；1對總價、單價的接受力較高；2對生活質(zhì)量有較高要求，希望可以經(jīng)過居住的社區(qū)來彰顯本人的身份和位置。31-3-827超高端客戶有哪些主要的需求特征？生活的私密性要求很高，注重

7、居住檔次、奢華；1對總價和單價相對不敏感；2追求個性化的元素；3有相當(dāng)?shù)囊娮R，對居住環(huán)境要求較高。41-3-928客群定位構(gòu)成泛煙臺的中高端及以上客群1-3-1029找到了目的客群，我們的產(chǎn)品定位也逐漸明晰。1-4產(chǎn)品定位推導(dǎo)30針對不同層次客群的需求，定位不同檔次的產(chǎn)品。超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品超高端產(chǎn)品必需堅持“組合型產(chǎn)品的定位方向 1-4-131針對不同檔次的產(chǎn)品，選擇不同的產(chǎn)品類型。超高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品花園洋房、高層大戶型獨棟別墅高層中小戶型含酒店式公寓1-4-232根據(jù)客群分解，進展產(chǎn)品分解，實現(xiàn)化整為零。1-4-533高端、超高端產(chǎn)品提

8、升整個工程籠統(tǒng)項目原價值提升后的項目價值獨棟別墅花園洋房高層大戶型高層中小戶型含酒店式公寓1-4-634高層中小戶型產(chǎn)品可較快實現(xiàn)走量高總價產(chǎn)品低總價產(chǎn)品獨棟別墅花園洋房高層大戶型高層中小戶型含酒店式公寓1-4-7價差拉動35純粹高端的組合型不同總價產(chǎn)品產(chǎn)品定位構(gòu)成1-4-836工程整體定位環(huán)渤海獨一高爾夫灣區(qū)物業(yè)以領(lǐng)先性產(chǎn)業(yè)帶動的 大型高端 高爾夫特征 居住集群1-437定位處理了哪些問題？泛煙臺的中端及以上客群中高端及以上的組合型產(chǎn)品領(lǐng)先性產(chǎn)業(yè)定 位1、擴展客戶基數(shù)；2、工程必需被繼續(xù)關(guān)注， 構(gòu)成可繼續(xù)性客源。如何經(jīng)過規(guī)劃來實現(xiàn)繼續(xù)穩(wěn)定的銷售？1、進展客戶分解，產(chǎn)品分解，實現(xiàn)化整為零，盡能

9、夠?qū)崿F(xiàn)走量產(chǎn)品與走價產(chǎn)品的；2、進展價值重組，化零為整。1、跳出區(qū)域市場、跳出煙臺；2、迅速確立工程籠統(tǒng)。如何對現(xiàn)有用地資源進展最優(yōu)分配，以保證產(chǎn)品的銷售速度及溢價才干？如何突破現(xiàn)有規(guī)劃目的的限制，到達(dá)高規(guī)范物業(yè)的規(guī)范與影響力？ 核 心 難 點如何才干徹底處理中心難點？1-538報告架構(gòu)工程定位論證 工程規(guī)劃戰(zhàn)略產(chǎn)品規(guī)劃建議單體設(shè)計建議工程規(guī)劃戰(zhàn)略的提出及論證用地目的地塊分析391用地目的40主要經(jīng)濟技術(shù)目的1-11.總用地面積： 288000.00M2 其中：1 A區(qū)用地面積：100000.00M2 2 B區(qū)用地面積： 80000.00M2 3 C區(qū)用地面積： 108000.00M22.總建

10、筑面積： A區(qū)總建筑面積： 152000.00M2 B區(qū)總建筑面積： 100000.00M2 C區(qū)總建筑面積： 50000.00M2ACBACB游艇區(qū)住宅區(qū)別墅區(qū)41容積率： A區(qū)1.52 ；B區(qū)1.25；C區(qū)0.46建筑密度：A區(qū)30%；B、C區(qū)20%綠地率： 40%公建配比：對于住宅區(qū)部分，要求占總建面50%的商服用地配比 按照容積率要求初步計算，住宅和公建部分總建筑面積約302,000平米。住宅總用地約188,000平米，總建面約150,000平米。規(guī)劃限制性條件1-2422工程規(guī)劃戰(zhàn)略的提出及論證43規(guī)劃條件2-1規(guī)劃優(yōu)勢規(guī)劃難點44工程體量較大，可塑性強工程所處區(qū)域開展?jié)摿Υ蠼Ｗ匀?/p>

11、坡地、高爾夫的差別化資源規(guī)劃優(yōu)勢W優(yōu)勢S優(yōu)勢工程所處區(qū)域當(dāng)前市場認(rèn)可度不高工程體量較大，繼續(xù)性銷售難度大公寓式酒店體量較大，運作難度和風(fēng)險大煙臺同類資源的土地供應(yīng)已近尾聲煙臺城市國際化開展加速煙臺的旅游產(chǎn)業(yè)開展穩(wěn)步提升潛在同類物業(yè)供應(yīng)量較大，未來競爭猛烈市場主流產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)厲O時機T要挾SWOT分析規(guī)劃難點2-1-1規(guī)劃優(yōu)勢及難點梳理45 充分利用并把握工程在區(qū)域內(nèi)具有明顯獨一性競爭優(yōu)勢資源“灣區(qū)高爾夫坡地。 首先將地塊整體思索規(guī)劃為一個原生態(tài)的自然坡地，其次，讓建筑生長在坡地之中。 根據(jù)地勢打造社區(qū)的豐富空間層次感，充分利用現(xiàn)有條件，就現(xiàn)有地形進展規(guī)劃設(shè)計。一個中心的差別

12、化優(yōu)勢資源：灣區(qū)高爾夫坡地中心規(guī)劃優(yōu)勢2-1-246生長在海中的原生高爾夫坡地建筑群2-1-3中心規(guī)劃優(yōu)勢的概括性表達(dá)47規(guī)劃戰(zhàn)略2-2三點一線、兩面一體化零為整，價值重組4849定位部分未能得到處理的三個問題如何實現(xiàn)工程被繼續(xù)關(guān)注，構(gòu)成可繼續(xù)性客源？如何實現(xiàn)化零為整，進展價值重組？如何可以實現(xiàn)迅速地確立工程籠統(tǒng)？中心難點2-2-149中央旅游休閑區(qū)CLD中央別墅區(qū)CED中央居住區(qū)CVD三點一線兩面一體2-2-2如何到達(dá)整體規(guī)劃的可繼續(xù)性開展？灣區(qū)坡地高爾夫50整體籠統(tǒng)包裝，給客戶構(gòu)成直觀、明晰的第一印象；中央別墅區(qū)先行，迅速確立工程高端市場位置；帶動提升工程整體質(zhì)量。2-2-3籠統(tǒng)整體包裝，

13、中央別墅區(qū)先行51區(qū)域競爭力522確立工程籠統(tǒng)3提升區(qū)域認(rèn)可度1中央別墅區(qū)先行2-2-4中央別墅區(qū)先行帶來的直接效應(yīng)-迅速確立工程籠統(tǒng)52如何實現(xiàn)化零為整，進展價值重組？住宅區(qū)大體量多重用地性質(zhì)，對規(guī)劃的純粹性構(gòu)成破壞，如何實現(xiàn)走量與走價的雙嬴？ 化零為整，價值重組2-2-553大戶型、低密度產(chǎn)品將成為市場的高價值產(chǎn)品 低密度產(chǎn)品日漸稀缺21未來高價值的大戶型產(chǎn)品將日趨減少；保證適當(dāng)規(guī)模的大戶型、低密度產(chǎn)品供應(yīng)，實現(xiàn)走價2-2-754適當(dāng)規(guī)模中小戶型供應(yīng)，實現(xiàn)走量高性價比、高溫馨度的中小戶型是我們打造的方向 高性價比、高溫馨度的中小戶型將博得更多市場時機21中小戶型符合市場主流需求；2-2-8

14、55.酒店式公寓酒店式公寓向住宅功能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)風(fēng)險可控尋求市場需求居住為主、兼顧投資 尋求重新定位高溫馨度、高性價比 尋求快速銷售回款擴展客群基數(shù) 尋求風(fēng)險可控成熟的操作閱歷2-2-956我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)？容積率拆分將地塊進展分解，規(guī)劃不同的產(chǎn)品。2-2-1057我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)？根據(jù)工程定位不同層次的客群，不同質(zhì)量的產(chǎn)品，進展價值重組，實現(xiàn)化零為整。模擬多樓盤2-2-1158模擬多樓盤的意義打造出一個純粹的高端物業(yè)合理優(yōu)化制約要素，最終實現(xiàn)工程價值最大化！2-2-1259規(guī)劃戰(zhàn)略處理了哪些問題？1、擴展客戶基數(shù)；2、工程必需被繼續(xù)關(guān)注， 構(gòu)成可繼續(xù)性客源。如何經(jīng)過規(guī)劃來實現(xiàn)繼續(xù)穩(wěn)定的銷售？1、進展客

15、戶分解，產(chǎn)品分解，實現(xiàn)化整為零，盡能夠?qū)崿F(xiàn)走量產(chǎn)品與走價產(chǎn)品的；2、進展價值重組，化零為整。1、跳出區(qū)域市場、跳出煙臺；2、迅速確立工程籠統(tǒng)。如何對現(xiàn)有用地資源進展最優(yōu)分配，以保證產(chǎn)品的銷售速度及溢價才干？如何突破現(xiàn)有規(guī)劃目的的限制，到達(dá)高規(guī)范物業(yè)的規(guī)范與影響力？ 核 心 難 點 多模擬樓盤三點一線的整體規(guī)劃 規(guī)劃戰(zhàn)略 中央別墅區(qū)先行中心難點得到徹底處理！2-2-13603地塊分析61 建筑用地按地形、環(huán)境和規(guī)劃條件分成6個地塊。地塊編號3-1621號地塊分析優(yōu)勢：直接探入天然海域，擁有地塊內(nèi)部最好的海濱資源；地塊相對完好。優(yōu)勢：易受海潮及冬季風(fēng)等季節(jié)性影響。 3-2規(guī)劃方向：高端親海文娛休閑

16、業(yè)態(tài) 632號地塊分析3-3優(yōu)勢： 坡地中間隔海最近的位置； 地塊方正，可構(gòu)成私密性較強的組團。優(yōu)勢： 交通不是很便利。規(guī)劃方向：中小戶型高層產(chǎn)品643號地塊分析3-4優(yōu)勢：觀海視野寬闊；展現(xiàn)性較高；優(yōu)勢：地塊較分散。規(guī)劃方向：低密度產(chǎn)品65優(yōu)勢：地勢相對較高；地塊面積相對較大；地塊相對完好；交通便利性強。優(yōu)勢：私密性較差。4號地塊分析3-5規(guī)劃方向：大戶型高層產(chǎn)品66優(yōu)勢：地塊地勢相對較高，視野寬闊；地塊較完好。優(yōu)勢：間隔海岸有一定間隔；5號地塊分析3-6規(guī)劃方向：經(jīng)濟-高端型別墅產(chǎn)品676號地塊分析3-8優(yōu)勢：地塊內(nèi)最正確高爾夫景、海景；優(yōu)勢：地塊狹長，相對不完好。規(guī)劃方向： 高端-奢華別

17、墅產(chǎn)品68報告架構(gòu)工程定位論證 工程規(guī)劃戰(zhàn)略產(chǎn)品規(guī)劃建議單體設(shè)計建議注：根據(jù)用地情況及工程當(dāng)前進展，以下主要對中央居住區(qū)、中央別墅區(qū)兩部分進展相關(guān)規(guī)劃建議容積率拆分整體地塊組團劃分規(guī)劃建議產(chǎn)品組合配比建議整體籠統(tǒng)提升建議691整體地塊組團劃分701-1初步劃分建議組團一：1號地塊 酒店、會所、商業(yè)、酒店式公寓組團二：2號地塊 高層酒店式公寓、小高層中小戶型組團三：3號地部分 情景花園洋房 組團四：4號地塊 小高層大戶型、空中別墅組團五：5、6號地塊 獨棟別墅 以上各組團均實行相對獨立的封鎖式管理712容積率拆分72根據(jù)兩個地塊的用地紅線和建筑規(guī)模，可以估算出兩個地塊的 容積率分別為1.05-1

18、.10中央居住區(qū)和0.45-0.50中央別墅 區(qū)；中央別墅區(qū)，由于本身容積率較低，且產(chǎn)品本身就是最高端 的獨棟別墅，因此，不需求進展容積率拆分；2-1容積率拆分思緒73 50000平米建筑面積，建議做30%左右小戶型LOFT公寓，層高為5.2米左右，為業(yè)主以后自我加層留有能夠，單價可較普通平層公寓提高25%-30%，對總體銷售可產(chǎn)生部分溢價； 其他部分70%思索70-90平米的兩居室平層公寓和110-120平米的平層三居室公寓。2-2中央居住區(qū)酒店式公寓部分容積率拆分74 40%的小戶型建議以85-90平米的溫馨兩居室為主，全電梯板式小高層。 60%的大戶型建議采取兩種方式：4+1的花園洋房和

19、11層板式小高層。 板式小高層1-8層為一梯兩戶的平層公館，9-10以及11-11層半為空中別 墅，采取躍層的方式。 經(jīng)過上述容積率的拆分及產(chǎn)品的細(xì)化分解，可構(gòu)成豐富且符合市場需求的產(chǎn)品線，有效提升產(chǎn)品競爭力。2-3中央居住區(qū)其他部分容積率拆分753產(chǎn)品組合配比建議76該部分思索因其為投資、度假兼自住，且投資度假的比例較高，因此建議戶型面積區(qū)間適當(dāng)減少，控制單套總價。詳細(xì)配比建議如下：50-60平米LOFT公寓：30%按不同設(shè)計，實踐運用面積可達(dá)90-110平米70-90平米平層公寓：40%110-120平米平層公寓：30%3-1中央居住區(qū) 77住宅部分戶型面積區(qū)間建議為：90-300平米，詳

20、細(xì)配比建議如下：90平米溫馨兩居：40%，約2萬平米，約220套左右；120-200平米情景花園洋房：20%戶型面積視樓層不同而變 化，相對最大戶型在4+1躍層，其他依次為1層、2層、3層，約1萬平米，約70套左右；140-180高層大戶型：30%1-8層，約1.5萬平米，約100套左右；280-300平米空中別墅：10%9-11+1層，約0.5萬平米,約17套左右。3-2中央居住區(qū)78高爾夫別墅部分面積區(qū)間建議為：450-1000平米含地下建筑面積。詳細(xì)配比建議如下：450平米別墅：20%600平米別墅：40%800平米別墅：30%1000平米別墅：10%3-3中央別墅區(qū)794規(guī)劃建議80住

21、宅部分根據(jù)地塊的價值的高低，將產(chǎn)品從高端開場按序布置；整體規(guī)劃中，應(yīng)充分思索規(guī)劃與海景、規(guī)劃與高爾夫景觀的關(guān)系；住宅區(qū)的規(guī)劃，除了要在本身的設(shè)計上到達(dá)均好性突出，同時突出高端產(chǎn)品以外，還要思索旅游休閑區(qū)未來建立的不確定性給住宅區(qū)帶來的影響：因旅游休閑區(qū)為居住區(qū)北側(cè)海景的視野區(qū)域，因此，旅游休閑區(qū)日后的規(guī)劃建立必然會給居住區(qū)帶來景觀視野的負(fù)面影響，我們必需在規(guī)劃中充分思索，盡量防止或者說是減少能夠會帶來的影響；4-1整體規(guī)劃建議81 思索選擇在地塊中價值較低的位置，給其他部分留出盡量好的規(guī)劃用地； 應(yīng)留意該組團小環(huán)境的營造，以及高爾夫景觀的充分借景； 酒店式公寓區(qū)域由于用地性質(zhì)的限制，其運用年限

22、較低40年，應(yīng)突出其 高性價比拉動銷售； 實現(xiàn)向住宅功能的轉(zhuǎn)變，突出居住的空間溫馨尺度，以擴展客群面。 4-2中央居住區(qū)-酒店式公寓規(guī)劃建議82中小面積戶型，由于地塊的度假休閑性質(zhì)，所以我們建議以溫馨性兩居室為 主，每一個空間都做的比較富余溫馨在建筑規(guī)范允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)贈送一些面積給業(yè)主，比如大露臺、飄窗、入戶花園等；為了盡量滿足南北通透，以及兼顧海景、高爾夫景觀以及南向陽光，建議戶型盡量接近90平米，防止過小。小戶型由公寓式酒店部分去補充。4-3中央居住區(qū)-中小戶型產(chǎn)品規(guī)劃建議對于中央居住區(qū)的一定體量的中小戶型寬板高層，有如下建議：83點板結(jié)合的規(guī)劃規(guī)劃意向4-3-184一個中心筒2-3戶

23、的少戶規(guī)劃：類塔板樓 不同于通常的板樓單元除端單元外只需兩個采光面，而是類似于一梯兩戶的點塔單元有三個采光面，添加了亮堂房間的個數(shù)。 短板設(shè)計：建議一個規(guī)范層以2-3個中心筒相連，這樣有更多的邊單元，并且整個小區(qū)視野開闊類點塔板樓規(guī)劃點板結(jié)合的單體設(shè)計意向4-3-285 規(guī)劃應(yīng)充分結(jié)合地形，將海景與高爾夫景觀完美結(jié)合，合理取舍； 應(yīng)對地塊價值進展合理的梳理，大戶型豪宅盡量布置在價值高的位置； 為了便于觀景，前后排別墅盡量錯開布置，以便利用地形變化得到更好的景觀； 區(qū)內(nèi)道路應(yīng)防止過于平直，應(yīng)盡量利用地形做出適當(dāng)?shù)淖兓?-4中央別墅區(qū)規(guī)劃建議86首先要保證它作為博物館配套建筑群的功能定位；其次要

24、充分思索交通流線的組織，不僅要思索如何將商業(yè)人群盡能夠引入到游艇區(qū)商業(yè)中心。同時也要思索其對南側(cè)住宅區(qū)的影響，作為住宅部分的次要入口，經(jīng)過博物館北側(cè)的道路要起到住宅區(qū)一定的分流作用；由于其所處的重要位置，在規(guī)劃及單體設(shè)計上，應(yīng)結(jié)合建筑高度以及外立面特點，構(gòu)成一個不論是從濱海路或者海上過來都非常顯眼的地標(biāo)性城市建筑群；4-5中央旅游休閑區(qū)規(guī)劃建議87裙房商業(yè)應(yīng)堅持一定的延續(xù)性，以保證對商業(yè)人流的繼續(xù)吸引；同時又要松弛有度，適當(dāng)布置適宜休閑、停留的小廣場、花園、休憩區(qū)、餐飲區(qū)等能聚集人流的地方；高層公寓式酒店的規(guī)劃規(guī)劃，應(yīng)以盡量減小對住宅區(qū)景觀視野的影響為前提，多設(shè)計成點式或者短板式建筑，適當(dāng)留空

25、、拉大間距，為南側(cè)的住宅區(qū)讓出視覺空擋。整體來看，高層公寓式酒店體量偏大，為后續(xù)銷售構(gòu)成集中性壓力。4-5-1中央旅游休閑區(qū)規(guī)劃建議885工程整體籠統(tǒng)提升建議891巨型的摩天輪成為工程、工程旅游休閑區(qū)的標(biāo)識。海上摩天輪902 。海上VIP會所經(jīng)過招商引進奢華游艇，作為海上VIP會所，耀眼奪目。91報告架構(gòu)工程定位論述 規(guī)劃條件及規(guī)劃戰(zhàn)略產(chǎn)品規(guī)劃建議單體設(shè)計建議注：根據(jù)用地情況及工程當(dāng)前進展，以下主要對中央居住區(qū)、中央別墅區(qū)兩部分進展相關(guān)規(guī)劃建議戶型設(shè)計及亮點建議立面建議園林風(fēng)格建議別墅區(qū)92立面風(fēng)格建議193建議為簡約、明快的現(xiàn)代風(fēng)格；立面風(fēng)格應(yīng)整體一致協(xié)調(diào)，流線優(yōu)美，能構(gòu)成城市標(biāo)志性建筑群；

26、適當(dāng)添加休閑、度假元素，建議用材質(zhì)、顏色去協(xié)調(diào)，以使 建筑性格與工程定位協(xié)調(diào)一致。1-1中央旅游休閑區(qū)94 居住區(qū)的立面風(fēng)格要表達(dá)出與灣區(qū)的風(fēng)格協(xié)調(diào)性。因其用地為坡地的特點， 建議整體風(fēng)格以偏向自然、休閑的特點為主； 由于居住區(qū)的容積率不高，因此建議結(jié)合地形控制小高層和高層的層數(shù)， 以提高溫馨度，同時利用各樓座的層數(shù)不同、高度不同， 構(gòu)成一個自然的天際線變化效果； 情景花園洋房建議采用“托斯卡納風(fēng)格 ，小高層、高層部分建議 采用“現(xiàn)代簡約風(fēng)格。1-2中央居住區(qū)95 更多的窗戶、更多的露臺和長廊等別墅處置手法運用到花園洋房。讓客戶充分地享用風(fēng)和陽光，以及室外優(yōu)美的景觀。 立面采用別墅公用的高質(zhì)量

27、外裝文化石、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料STUCOO、加拿大進口紅雪松木廊架1-2-1中央居住區(qū)-情景花園洋房961-2-1中央居住區(qū)-情景花園洋房971-2-1中央居住區(qū)-情景花園洋房981-2-1中央居住區(qū)-情景花園洋房99現(xiàn)代簡約的海灣風(fēng)格尊貴與典雅交融淡雅的整體顏色，同時輔以豐富的通透立面材質(zhì)，顯現(xiàn)出一種簡約的氣質(zhì)美感。1-2-2中央居住區(qū)-高層公寓100部分弧形元素的適當(dāng)運用，提升工程整體籠統(tǒng)，更好的與灣區(qū)氣氛交融，加強了整體的休閑氣氛。1-2-2中央居住區(qū)-高層公寓101部分弧形元素運用1-2-2中央居住區(qū)-高層公寓102部分弧形元素運用1-2-2中央居住區(qū)-高層公寓103 別墅立面風(fēng)格建

28、議為：托斯卡納風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、澳洲海岸風(fēng)格、南加州風(fēng)格 別墅區(qū)的整體風(fēng)格和立面特點，要表達(dá)出高端、尊貴的檔次， 同時要表達(dá)出灣區(qū)的休閑、度假的輕松氣氛； 別墅區(qū)天際線風(fēng)格建議以自然為主，應(yīng)充分結(jié)合地勢的坡起。1-3中央別墅區(qū)1041-3-1托斯卡納風(fēng)格自然、坡地1051-3-1托斯卡納風(fēng)格自然、坡地1061-3-1托斯卡納風(fēng)格自然、坡地1071-3-2西班牙風(fēng)格浪漫、閑適108 立面特征 A、從形狀上看，多采用圓弧形構(gòu)造，包括墻體、護欄、門窗框架乃至屋頂上運用的紅色筒瓦。1-3-2西班牙風(fēng)格浪漫、閑適109C墻體厚重，白色，米色，異型墻面B屋檐朝兩側(cè)平緩?fù)馍欤瑧魞?nèi)有庭院1-3-2西班牙風(fēng)格浪

29、漫、閑適110 細(xì)節(jié)處置 細(xì)膩精巧，廣泛運用螺旋形構(gòu)造配件，包括陽臺、窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾。此外，在建筑轉(zhuǎn)角中多采用圓形，讓外立面更富動感，并配合以落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻部分用文化石和特別的涂料；露臺上采用弧形欄桿等。1-3-2西班牙風(fēng)格浪漫、閑適111介于北美和英式風(fēng)格之間的澳洲海岸風(fēng)格，更多給人的是一種海洋文化的傳達(dá)。1-3-3澳洲海岸風(fēng)格簡約、靜謐112坡屋頂，立面材質(zhì)大多以涂料與面轉(zhuǎn)為主1-3-3澳洲海岸風(fēng)格簡約、靜謐113 寬大尺度的陽臺與庭院設(shè)計，充分的融進自然1-3-3澳洲海岸風(fēng)格簡約、靜謐114 南加州的建筑風(fēng)格代表著一種陽光、向上、親近自然的生活態(tài)度。1

30、-3-4南加州風(fēng)格陽光、自然115立面特征：A以淡黃色和紅瓦屋頂相結(jié)合為主的暖顏色，既醒目又不過分張揚。 1-3-4南加州風(fēng)格陽光、自然116B 文化石與鐵藝欄桿的廣泛運用，使建筑平添幾分浪漫。 1-3-4南加州風(fēng)格陽光、自然117C豐富的露臺設(shè)計：寬露臺、大小露臺1-3-4南加州風(fēng)格陽光、自然118細(xì)部處置：質(zhì)樸而不失細(xì)膩，一方面使建筑更好的與庭院環(huán)境交融，同時分發(fā)著濃郁的浪漫的氣味。1-3-4南加州風(fēng)格陽光、自然1191-3-4備選英倫風(fēng)格1201-3-4備選英倫風(fēng)格1211-3-4備選英倫風(fēng)格1221-3-4備選英倫風(fēng)格1231-3-4備選英倫風(fēng)格124戶型功能間面積配比及參考戶型212

31、52-1情景花園洋房功能間面積要求功能劃分補充說明面積要求主臥室獨立衛(wèi)生間、步入式更衣、景觀露臺或陽臺30次臥室獨立衛(wèi)生間（180平米以下戶型可不用設(shè)置）20-25其他臥室15客廳25 餐廳15廚房10公共衛(wèi)生間只設(shè)淋浴而不設(shè)浴缸5功能房126首層戶型建筑面積：149.14；架空層貯藏室：28.37；錯層規(guī)劃，四室兩廳雙衛(wèi)，南入口；首層獨立入口，獨享50左右私家花園；獨有情景房，住戶可作DIY設(shè)計，倍添院居情趣；8.1米開間、60的寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分；臥室區(qū)和起居區(qū)小錯層格局，動靜分區(qū)明確，規(guī)劃緊湊；位于廚房內(nèi)的貯藏空間和獨立的洗衣間運用方便。2-1情景花園洋房戶型圖參考首層1

32、27建筑面積：140.48，錯層規(guī)劃，三室兩廳雙衛(wèi)，南入口；從二層露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強；臥室區(qū)組織緊湊，空間利用合理；8.1米寬、60 的起居區(qū)客廳、餐廳與臥室區(qū)呈小錯層格局，2-1情景花園洋房戶型圖參考二層128建筑面積：128.92，錯層規(guī)劃，三室兩廳雙衛(wèi)，南入口，樓梯間入戶；7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分；3.9米開間、超越20的主人房寬闊溫馨，運用合理；衛(wèi)生間洗衛(wèi)分別，互不干擾；南向觀景露臺提供應(yīng)客戶建造屬于本人的私家空中花園。2-1情景花園洋房戶型圖參考三層129建筑面積：186.59，躍層構(gòu)造，四室兩廳三衛(wèi)，南入口，樓梯間入戶；躍層上層：主臥室

33、：連通觀景樓臺，采光通透；坡屋頂：低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分；頂層雙向“觀景天窗 ；躍層下層：8.1米開間寬大客廳與餐廳，次主臥及兩間臥室規(guī)劃緊湊；起居空間在3米層高的根底上辟有6米共享空間，空間寬闊亮堂；客廳與觀景露臺相通，便于枯燥通風(fēng)；南向超大觀景露臺。2-1情景花園洋房戶型圖參考頂層130功能劃分補充說明面積要求主臥室獨立衛(wèi)生間、步入式更衣、景觀露臺或陽臺40次臥室獨立衛(wèi)生間、景觀露臺30其他臥室20客廳40餐廳20 廚房中、西分廚15公共衛(wèi)生間只設(shè)淋浴而不設(shè)浴缸5儲藏間保姆房獨立衛(wèi)生間功能房2-2空中別墅功能間面積要求1312-2空中別墅戶型參考首層二層五室兩廳四衛(wèi)：

34、254大尺度入戶花園南北雙主臥寬尺度寬景陽臺超大露臺設(shè)計132功能劃分補充說明面積要求主臥室獨立衛(wèi)生間、步入式更衣30次臥室獨立衛(wèi)生間（180平米以下戶型可不用設(shè)置）20-25其他臥室15客廳25餐廳15 廚房中、西分廚10公共衛(wèi)生間只設(shè)淋浴而不設(shè)浴缸52-3平層公館功能間面積要求133兩種功能分區(qū)對應(yīng)不同的客戶在設(shè)計中都應(yīng)表達(dá)： 好朝向全部給臥室，適宜多代家庭的大戶型 南向布置一套住宅中最重要的起居廳與主臥室，適宜以業(yè)主夫婦為主的小家庭 2-3平層公館戶型參考134溫馨三居或四居主臥系列步入式衣帽間主臥主衛(wèi)小入口玄關(guān)貯藏空間書房2-3平層公館戶型參考135溫馨三居或四居起居系列起居空間書房客

35、衛(wèi)入口玄關(guān)廚房餐廳貯藏空間2-3平層公館戶型參考136登堂入室的完好入口系列 必要的貯藏空間 主仆分入口 2-3平層公館戶型參考137產(chǎn)品定位及概念設(shè)計 建筑單體設(shè)計廚房建議設(shè)計為中廚與西廚結(jié)合180平以下那么僅有一個廚房足夠與餐廳之間建議設(shè)計為玻璃推拉門 廚房應(yīng)該臨近入口 2-3平層公館戶型參考1382-3平層公館戶型參考1392-4酒店式公寓功能間面積要求功能劃分補充說明主臥室不小于20平米；（120平米戶型主臥室不小于25平米，帶獨立衛(wèi)生間） 次臥室不小于12平米（50、60平米戶型可不設(shè)置） 客廳不小于20平米 餐廳不小于10平米 廚房不小于8平米 公共衛(wèi)生間不小于5平米 140單層建

36、筑面積：66m2單層套內(nèi)建筑面積：51m2雙層套內(nèi)面積：99m2全框架構(gòu)造利用挑高空間，贈送二樓衛(wèi)生間(約9m2)2-4酒店式公寓戶型參考1416.6m大面寬LOFT 一層鋼架構(gòu)造隔斷處置2-4酒店式公寓戶型參考142客廳LOFT 一層開放式廚房衛(wèi)生間2-4酒店式公寓戶型參考1435.6m挑高空間玻璃通透加大空間感LOFT 一層2-4酒店式公寓戶型參考144樓梯實木質(zhì)感平安外型富有節(jié)拍韻律2-4酒店式公寓戶型參考145LOFT 二層全景2-4酒店式公寓戶型參考146LOFT 二層休閑廳2-4酒店式公寓戶型參考147LOFT 二層主臥及衛(wèi)生間2-4酒店式公寓戶型參考148功能劃分400平別墅60

37、0平別墅800平別墅1000平別墅豪華主臥室60607080豪華次主臥室40405050其他臥室 兩個、每個30 三個、每個30 三個、每個30 四個、每個30客臥20253030客廳40505050餐廳20 30 30 30 紅酒雪茄吧3030家庭室404040活動室30404050泳池 廚房30202040公共衛(wèi)生間5每個5每個5車庫40404020儲藏間每個5保姆房40戶內(nèi)電梯洗衣房2-5別墅功能間面積要求149強調(diào)起居空間起居室軒有檔次的會客廳早餐室餐廳茶室玄關(guān)在一切功能齊備的前提下，起居空間被進一步細(xì)分成兩個系列：會客區(qū)玄關(guān)、軒日常區(qū)起居室、餐廳、早餐室、茶室起居空間的細(xì)分，使各種室

38、內(nèi)活動有了各自獨立的空間，主題性特征更明確。2-5別墅戶型參考150強調(diào)主臥系列次臥區(qū)在一切功能齊備的前提下，臥室空間被進一步細(xì)分成兩個系列：主臥區(qū)主臥室、衛(wèi)生間、衣帽間次臥區(qū)家庭室、次臥室含獨立衛(wèi)生間主臥與次臥同位于二層，為防止相互關(guān)擾，提高主臥區(qū)的私密程度，主臥區(qū)由單獨的樓梯進入，構(gòu)成相對獨立的主臥區(qū)；主臥衛(wèi)生間內(nèi)廁、浴內(nèi)部分隔，運用更方便。有獨立樓梯的主臥區(qū)2-5別墅戶型參考151強調(diào)主臥系列主臥區(qū)利用閣樓布置的主臥書房有獨立樓梯的臥室區(qū)，可靈敏布置在一切功能齊備的前提下，臥室空間被進一步細(xì)分成兩個系列：主臥區(qū)主臥室、衣帽間、衛(wèi)生間、浴室、書房次臥區(qū)分置于二、三層三層的次臥區(qū)獨立性較好，

39、可根據(jù)需求布置成次主臥區(qū)主臥與次臥同位于二層，為防止相互關(guān)擾，提高主臥區(qū)的私密程度，主臥區(qū)與次臥區(qū)分置于兩端，中間有樓梯間相連。主臥衛(wèi)生間內(nèi)廁、浴分室，獨立性好，運用更方便；利用閣樓空間布置的主臥書房可以經(jīng)過內(nèi)部樓梯進入，安靜私密， 功能齊備，主臥區(qū)的溫馨性得到進一步提高。2-5別墅戶型參考152強調(diào)家庭文娛空間家庭文娛室洗浴在一切功能齊備的前提下，利用地下室添加家庭文娛空間，棋牌、桌球、健身、多媒體影音等文娛功能房間被引入居室中，提供了溫馨的、私密的家庭文娛空間。健身房酒吧兒童游戲室家庭多媒體室2-5別墅戶型參考153總建面約450平左右不含地下2-5別墅戶型參考154總建面約450平左右不

40、含地下2-5別墅戶型參考155總建面約450平左右不含地下2-5別墅戶型參考156戶型亮點增值點設(shè)計建議31573-1情景花園洋房戶型亮點設(shè)計建議首層情景房，魔幻空間書房、茶室、陽光房等；陽光露臺大開間橫廳躍層共享空間158首層情景房3-1情景花園洋房戶型亮點設(shè)計建議159陽光露臺3-1情景花園洋房戶型亮點設(shè)計建議160大開間橫廳3-1情景花園洋房戶型亮點設(shè)計建議161躍層共享空間頂層的躍層戶型，在8米的寬廳上方是6米高的共享空間3-1情景花園洋房戶型亮點設(shè)計建議1623-2空中別墅戶型亮點設(shè)計建議不超越一梯兩戶，電梯入戶；雙入戶門奢華主人房套房豪氣十足的客廳空中大花園；私家游泳池；163設(shè)置頂層大花園與私家泳池。3-2空中別墅戶型亮點設(shè)計建議164奢華海景衛(wèi)生間、私人SPA3-2空中別墅戶型亮點設(shè)計建議165奢華的空間覺得360度全景客廳挑高客廳 3-2空中別墅戶型亮點設(shè)計建議166北向超寬觀景陽臺或者落地窗3-2空中別墅戶型亮點設(shè)計建議167觀景窗的廣泛運用；添加采光面；魔幻空間；底層架空