《物業(yè)管理理論與實務(wù)（第三版）》課件第十二章

1、第十二章 物業(yè)風(fēng)險管理與保險第一節(jié) 風(fēng)險管理理論一、 風(fēng)險理論（一） 風(fēng)險的定義（二） 風(fēng)險的類型（三） 風(fēng)險產(chǎn)生的條件和成本1 風(fēng)險產(chǎn)生的條件2 風(fēng)險產(chǎn)生的成本（一） 風(fēng)險的定義從管理角度來說，所謂風(fēng)險，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。此定義給出了構(gòu)成風(fēng)險的3個特征：（1）風(fēng)險的負面性。（2）風(fēng)險的不確定性。（3） 風(fēng)險的可測性。（2）風(fēng)險的不確定性不確定性又表現(xiàn)在以下4個方面：風(fēng)險發(fā)生頻率的不確定性，風(fēng)險發(fā)生時間的不確定性，風(fēng)險發(fā)生空間的不確定性，風(fēng)險導(dǎo)致的損失程度的不確定性。（二） 風(fēng)險的類型（1） 純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險。損失的性質(zhì)（2） 財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險與人身風(fēng)險。風(fēng)險的

2、對象（3） 自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險。風(fēng)險發(fā)生的原因（4） 基本風(fēng)險與特殊風(fēng)險。風(fēng)險影響的程度和范圍（三） 風(fēng)險產(chǎn)生的條件和成本1 風(fēng)險產(chǎn)生的條件（1） 有形的客觀因素。（2） 無形的主觀因素。2 風(fēng)險產(chǎn)生的成本（1） 有形的客觀因素指由地理、物理等客觀條件的差異性而可能導(dǎo)致?lián)p害的因素。地理的因素如，建筑物所在的位置如果處于地震帶，則受到地震損害的風(fēng)險就比較大。物理的因素如，擁有易燃、易爆原材料或產(chǎn)品的工廠就有很大的火災(zāi)風(fēng)險。（2） 無形的主觀因素指由于人的道德心理因素而引發(fā)的損害因素。如人的惡意行為、不良行為或無意疏忽過失而引發(fā)的損失， 2 風(fēng)險產(chǎn)生的成本風(fēng)險成本是指

3、人們在處理風(fēng)險過程中所付出的代價或遭受的損失。只有對每一風(fēng)險成本有所了解，才能選擇成本最小的方式，有效地控制風(fēng)險的發(fā)生防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費用；風(fēng)險帶來的損失及處理費用；風(fēng)險的社會成本。二、 風(fēng)險管理理論（一） 風(fēng)險管理的定義（二） 風(fēng)險管理的步驟1 風(fēng)險的識別2 風(fēng)險評估3 風(fēng)險的控制4 檢查評估與調(diào)整（一） 風(fēng)險管理的定義有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等管理活動來避免或降低風(fēng)險帶來的損失，就是風(fēng)險管理。風(fēng)險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險事件加以防范、控制以致消除的全部過程。其目的是以最小的經(jīng)濟成本達到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險，保障人們的經(jīng)濟利益和社會穩(wěn)定

4、的基本目的。（二） 風(fēng)險管理的步驟通常來說，風(fēng)險管理的整個過程可以分成識別，評估，控制，檢查與調(diào)整4個步驟。1 風(fēng)險的識別風(fēng)險的重要特征是它的不確定性和潛在性風(fēng)險管理首要的就是要識別風(fēng)險，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認識和區(qū)別風(fēng)險。方法通常有：問卷調(diào)查、財務(wù)報表分析、審查組織的相關(guān)數(shù)據(jù)和文件、對設(shè)備和設(shè)施的自檢、企業(yè)內(nèi)外專家咨詢等。運用這些方法的目的不在于重溫過去的損失，而在于分析未來損失的可能性。2 風(fēng)險評估應(yīng)用各種概率與數(shù)理統(tǒng)計方法，測算出某一風(fēng)險發(fā)生的頻率以及損害程度，既包括直接損害程度，又包括間接損失程度。風(fēng)險評估的目的是為了對帶來不同程度損失的風(fēng)險采取不同的對策。風(fēng)險發(fā)生的頻率以及損害

5、程度的估算不僅要考慮標的物遭受單一風(fēng)險的頻率和損害程度，而且要考慮標的物遭受多種風(fēng)險的頻率和相應(yīng)的損害程度。例：某物業(yè)公司在對自己管轄的一棟大樓可能遭受的風(fēng)險進行評估。其具體數(shù)據(jù)如下：大樓的總價值為5000萬元，可能遭遇的風(fēng)險有火災(zāi)、颶風(fēng)和暴雨水災(zāi)。根據(jù)以往的資料可以得到，該地區(qū)發(fā)生火災(zāi)的概率為0.1，遭遇颶風(fēng)的概率為0.4，發(fā)生暴雨水災(zāi)的概率為0.5；發(fā)生火災(zāi)導(dǎo)致全損的概率為0.2，發(fā)生部分損失3000萬元的概率為0.3，發(fā)生部分損失1000萬元的概率為0.5；標的物遭受颶風(fēng)而全損的概率為0.2，遭受部分損失3000萬元的概率為0.4，遭受部分損失1000萬元的概率為0.4；標的物遭受暴雨水

6、災(zāi)而全損的概率為0，部分損失3000萬元的概率為0.3，部分損失1000萬元的概率為0.7。該標的物的風(fēng)險評估的相應(yīng)數(shù)據(jù)計算見表12.1。某種風(fēng)險發(fā)生概率風(fēng)險程度概率損失的價值綜合概率火災(zāi)0.10.20.30.55000萬元3000萬元1000萬元0.020.030.05颶風(fēng)0.40.20.40.45000萬元3000萬元1000萬元0.080.160.16暴雨水災(zāi)0.50.30.73000萬元1000萬元0.150.35綜合概率發(fā)生概率程度概率則該標的物遭受全損5000萬元的概率0.020.080.10遭受部分損失3000萬元的概率0.030.160.19遭受部分損失1000萬元的概率0.0

7、50.16+0.350.56標的物遭受火災(zāi)的預(yù)期損失值50000.0230000.0310000.051009050240萬元標的物遭受颶風(fēng)的預(yù)期損失值50000.0830000.1610000.164004801601040萬元標的物遭受暴雨的預(yù)期損失值=30000.15+10000.35=450+350=800(萬元)3 風(fēng)險的控制是指為了經(jīng)濟有效地進行風(fēng)險管理，針對不同性質(zhì)的風(fēng)險采取不同的手段或措施。這些手段或措施從技術(shù)角度來說可以分成兩大類：一是技術(shù)控制法，包括主動避免和預(yù)防與抑制；二是財物準備法，包括自擔(dān)或自留和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。（1） 主動避免指在風(fēng)險識別和評估的基礎(chǔ)上，事先就避開風(fēng)險源或

8、改變行為方式來消除風(fēng)險隱患。衡量是否應(yīng)采取回避的標準是：凡由風(fēng)險所可能引起的損失大于或等于冒此風(fēng)險所可能獲得的利益時，就可以采取回避政策。避免損失的最簡單方法是不要涉及有風(fēng)險的活動或物體。（2） 預(yù)防與抑制是指直接面對風(fēng)險采取行動，以減少損失發(fā)生的可能。損失的預(yù)防是指消除或減少引起損失的原因。損失的抑制是指風(fēng)險事件發(fā)生時，為減輕損失的嚴重程度所采取的行動。預(yù)防與抑制的區(qū)別在于前者施之于事前，后者施之于事中。損失的預(yù)防措施有物理性質(zhì)方面的控制也有人們行為方面的控制。（3） 自擔(dān)與保留是指人們經(jīng)過對風(fēng)險的評估，自己準備要承擔(dān)某項風(fēng)險的部分以至全部損失。自擔(dān)與保留的選擇，取決于當(dāng)事人本身的財務(wù)狀況和

9、各種風(fēng)險的發(fā)生頻率及損失幅度。（3） 自擔(dān)與保留風(fēng)險發(fā)生頻率與損失幅度的不同組合也制約當(dāng)事人是否采取自擔(dān)與保留的態(tài)度。低頻率、低幅度的風(fēng)險，當(dāng)事人完全可以對全部損失采取自留的方式。高頻率、低幅度的風(fēng)險，可選用保險中的免賠額的方法，即既將自擔(dān)風(fēng)險損失控制與一定的幅度內(nèi)，又可降低保險費，使風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁更為合理。（3） 自擔(dān)與保留自擔(dān)部分損失，如房屋業(yè)主對自己的房子或設(shè)備投保低于原價值的財產(chǎn)險，一旦投保的風(fēng)險事件發(fā)生，投保人不能獲得全部損失值的賠償，其中損失的一部分就由投保人自己來承擔(dān)。第二節(jié)保險理論一、 保險的定義及承保條件二、 保險的基本原則三、 保險合同概述四、 物業(yè)保險的目的及注意點（一） 保險

10、的定義。保險是以合同的形式，由承保人按損失分攤原則，預(yù)收保險費，組織保險基金，用貨幣形式補償投保人的經(jīng)濟補償制度。（1） 保險是一種合同行為。（2） 保險實質(zhì)上是一種面臨同類風(fēng)險的投保人用保險費作為互助合作的共同基金。（3） 保險是人們應(yīng)付意外風(fēng)險損失所采取的一種必要的補償措施。（二） 保險的承保條件目前保險承保的風(fēng)險大多為純粹風(fēng)險，并且需要滿足以下條件：（1） 必須是多數(shù)人可能遭遇的風(fēng)險。（2） 風(fēng)險損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結(jié)果又必須是可以確定的。（3） 風(fēng)險損失是適度的、可經(jīng)營的和符合經(jīng)濟原則的 （2） 風(fēng)險損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結(jié)果又必須是可以確定的。意

11、外的發(fā)生是指風(fēng)險導(dǎo)致的損失只能是偶然的，不是投保人故意制造的或已經(jīng)發(fā)生的。損失結(jié)果可以測定的是指損失發(fā)生的時間、地點、原因及損失程度都是明確的和可以測定的。例如，古董書畫、藝術(shù)品、技術(shù)資料、電腦軟件等無一定價，保險金額很難確定，所以，如果沒有特別的約定，這些物品一般不作為承保的對象。（3） 風(fēng)險損失是適度的、可經(jīng)營的和符合經(jīng)濟原則的。適度是指風(fēng)險損失對于投保者來說不能太小或損失幾率偏高，這種情況，采用保險方式不合乎經(jīng)濟原則?？山?jīng)營的是從保險公司的角度來說的，即風(fēng)險損失對于保險公司來說不能太大而超過其承受能力，否則保險公司難以持續(xù)經(jīng)營。這也不符合經(jīng)濟原則。二、 保險的基本原則（一） 最大誠信原則

12、（二） 可保利益原則（三） 損害補償原則（四） 近因原則（五） 代位追償原則（六） 重復(fù)保險分攤原則（一） 最大誠信原則是指保險雙方在簽訂和履行保險合同的整個過程中，必須誠實守信。這就要求雙方如實告知重要情況，并保證忠實履行各自的權(quán)利和義務(wù)。要求保險人在訂立合同時，要向投保人如實說明保險合同的責(zé)任條款，尤其是免責(zé)條款；投保人不僅在簽訂合同時要如實說明重要情況，而且在投保后情況有所變化時需及時通知保險人，否則也會違反最大誠信原則的。（二） 可保利益原則是指投保人對投保標的具有一定的經(jīng)濟利益、經(jīng)濟效益或責(zé)任關(guān)系。如果投保人對投保標的無可保利益則保險合同為無效合同?？杀＠娌粌H要考慮利益的有無，還要

13、考慮利益的大小?？杀＠孢€必須符合以下3個條件：可保利益還必須符合以下3個條件：合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會公德的要求；經(jīng)濟可測性是指可保利益是可以用貨幣形式確認或估價的利益；客觀性是指可保利益是事實上的利益，而非保險當(dāng)事人主觀推斷的利益。事實上的利益既包括現(xiàn)有的利益，也包括基于現(xiàn)有利益而產(chǎn)生的期待利益?，F(xiàn)有利益可以表現(xiàn)為物業(yè)財產(chǎn)的損失，期待利益可以表現(xiàn)為由于營業(yè)中斷而造成利潤損失等?？杀＠嬖瓌t的意義在于：一是有利于防止道德風(fēng)險，保障社會公共利益。如無利益受損而獲得賠償?shù)脑挘瑒t將鼓勵賭博心理，甚至?xí)a(chǎn)生故意促使事故發(fā)生的事件。二是有利于控制保險的數(shù)量，準確履行保險職能。這是因為可

14、保利益可以作為確定保險金額的客觀依據(jù)。 （三） 損害補償原則損害補償原則是指承保人對投保人的實際損失給與補償?shù)脑瓌t。其含義有3層意思：其一，以保險金額為限。是指一旦發(fā)生保險合同范圍內(nèi)的風(fēng)險事故，投保人能獲得保險額度內(nèi)的充分賠償；其二，以實際損失為限。是指賠償以實際損失為尺度，不能讓被保險人從中獲得額外利益；其三，以可保利益為限。是指投保人獲得的賠償金額以其可保利益為限。確立損害補償原則的意義在于第一，能使保險基金能公平而有效地發(fā)揮其職能，避免個別人損害眾多保險人的經(jīng)濟利益而獲得額外利益；第二，可以減少道德危險的發(fā)生，劃清賭博和保險的根本界限。要注意損害補償原則一般不適用人身保險，并且如果合同有

15、另外約定，如采用免賠額條款、定值保險方式或重置重建方式時，損害補償原則將作一定的修正。（四） 近因原則近因原則是指造成保險標的損失的最直接和最有效的原因，而非時間順序上最接近損失的原因。對近因的正確判斷意義非常大，因為按保險慣例，保險人承擔(dān)的責(zé)任都是以造成損失的近因是否屬于保險責(zé)任范圍作為依據(jù)的。這將直接關(guān)系到保險雙方的權(quán)利和義務(wù)，關(guān)系雙方的經(jīng)濟利益。（五） 代位追償原則保險事故是由第三者故意或過失行為所導(dǎo)致，保險人在賠償了被保險人的損失后，有取代被保險人向第三者請求賠償?shù)臋?quán)利是損害補償原則的派生和補充。意義是為了貫徹補償原則的精神，避免被保險人獲得額外的利益。要求被保險人有義務(wù)保護好代位追償

16、權(quán)（六） 重復(fù)保險分攤原則是指投保人對同一保險標的、同一可保利益，有重復(fù)的時期段，就相同責(zé)任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發(fā)生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應(yīng)的責(zé)任比例分攤承擔(dān)的原則。這個原則也是損害補償原則的派生和補充，也是為了避免額外利益的產(chǎn)生，其適用的范圍與損害補償原則的范圍相同。 三、 保險合同概述（一） 保險合同的定義及法律特征（二） 保險合同的一般內(nèi)容（三） 保險合同當(dāng)事人的義務(wù)1 投保人的義務(wù)2 保險人的義務(wù)（四） 索賠概念及程序1索賠和索賠時效概念2索賠程序（一） 保險合同的定義及法律特征是經(jīng)濟合同的一種，是投保人與保險人之間關(guān)于

17、承擔(dān)風(fēng)險的一種民事協(xié)議（1） 保險合同是要式合同。（2） 保險合同是附合合同。（3） 保險合同是雙務(wù)有償合同。（4） 保險合同是射幸合同。（二） 保險合同的一般內(nèi)容（1） 當(dāng)事人的姓名及地址。（2） 保險標的。（3） 保險金額。（4） 保險責(zé)任范圍。（5） 除外責(zé)任。（6） 保費。也稱保險費，（7） 保險期間。（8） 違約責(zé)任。1 投保人的義務(wù)（1） 如實告知義務(wù)。（2） 危險增加通知義務(wù)。（3） 出險通知義務(wù)。（4） 防災(zāi)減損的義務(wù)。（5） 及時交付保費的義務(wù)。（1） 如實告知義務(wù)下列行為屬違反告知義務(wù)：一是不申報，是由于投保人不知該事實的重要性而漏報；二是錯報，投保人所報的內(nèi)容與事實不符，

18、但不屬于有意為之；三是隱瞞，是指投保人故意不申報重要情況；四是欺騙，是指投保人故意作錯誤的申報。（1） 如實告知義務(wù)投保人告知義務(wù)是以投保人已知或應(yīng)知的事實為限。對于下列情況可不履行告知義務(wù)，保險人已知或通常情況下應(yīng)知的事實保險人及其代理人已經(jīng)聲明不需告知的事實。（2） 危險增加通知義務(wù)是指投保人在保險標的危險程度增加的情況下，負有及時通知保險方的義務(wù)。所謂危險增加指的是簽訂合同時未曾估計到的危險增加的可能性。保險人接到危險增加通知后，可以作出終止合同或增加保費的決定；但如果不作出答復(fù)，則視作默認。（4） 防災(zāi)減損的義務(wù)防災(zāi)指的是事故未發(fā)生時，投保人有義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定做好各項預(yù)防措施，而

19、保險人有權(quán)對投保標的作安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的不安全因素有權(quán)要求投保方及時整改。減損指的是，一旦保險事故發(fā)生，投保方有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴大。這項義務(wù)意味著要求投保方對保險標的應(yīng)像未保險一樣謹慎管理，以免發(fā)生一些可以避免的事故。2 保險人的義務(wù)保險人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險事故出現(xiàn)后負責(zé)賠償部分或全部由保險事故帶來的實際損失。實際損失還包括發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故時，被保險人搶救、保護、整理保險財產(chǎn)的施救費用，訴訟支出以及為了確定損失的檢驗、估價、和出售的合理費用。（四） 索賠概念及程序1索賠和索賠時效概念索賠，即指投保人在保險事故所造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險人要求給與經(jīng)濟補

20、償或給付保險金的行為。索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。索賠期限原則上從保險事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起。2索賠程序（1） 及時發(fā)出出險通知并提出索賠要求；（2） 采取一切合理的措施搶救、保護以及整理出險財產(chǎn)，防止損失擴大；（3） 保護現(xiàn)場，配合檢驗；（4） 提供必要的索賠單證， （5） 領(lǐng)取保險金；（6） 開具權(quán)益轉(zhuǎn)讓證書。四、 物業(yè)保險的目的及注意點（一） 購買物業(yè)保險的目的 （二） 物業(yè)保險后的注意點（一） 購買物業(yè)保險的目的（1） 分散意外損失。（2） 利于善后工作。（二） 物業(yè)保險后的注意點購買保險后并不意味著可以高枕無憂、輕率從事。其理

21、由是：（1） 一旦發(fā)生保險事故，不僅會帶來重大的經(jīng)濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便（2） 有些意外除了涉及經(jīng)濟責(zé)任，還會涉及法律責(zé)任,這方面保險公司就無能為力（3） 如果保險公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負擔(dān)。第三節(jié) 物業(yè)管理的風(fēng)險管理一、 物業(yè)管理風(fēng)險分析二、 風(fēng)險的原因分析及對策（一） 物業(yè)管理風(fēng)險原因分析（二） 物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理對策。一、 物業(yè)管理風(fēng)險分析（一） 市場風(fēng)險（經(jīng)濟風(fēng)險）（二） 法律風(fēng)險（三） 財產(chǎn)風(fēng)險（四） 責(zé)任風(fēng)險（五） 人身風(fēng)險（一） 市場風(fēng)險（經(jīng)濟風(fēng)險）1 盲目擴張帶來的風(fēng)險2 不了解經(jīng)濟規(guī)律帶來的風(fēng)險3 惡性

22、低價競爭帶來的風(fēng)險這種項目通常存在的問題有居民繳納物業(yè)管理費的意識差；物業(yè)設(shè)備能耗嚴重、質(zhì)量差；發(fā)展商與業(yè)主的糾紛不清；管理費過低等。惡性低價競爭帶來的風(fēng)險世界上沒有免費的午餐，任何服務(wù)都是需要成本的，任何資本都是要求回報的，任何企業(yè)都是必須盈利的。低價惡性競爭的結(jié)果：結(jié)果不是導(dǎo)致企業(yè)嚴重虧損，就是不得不降低服務(wù)標準、減少服務(wù)項目，不管那一種情況出現(xiàn)，都將導(dǎo)致物業(yè)管理委托人的不滿，而最終導(dǎo)致該企業(yè)出局。（二） 法律風(fēng)險1 業(yè)委會行為不規(guī)范帶來的風(fēng)險2 物業(yè)管理費屬性不清帶來的風(fēng)險3 物業(yè)管理企業(yè)權(quán)限不清帶來的風(fēng)險1 業(yè)委會行為不規(guī)范帶來的風(fēng)險我們知道，物業(yè)管理公司在新接一個樓盤的初期投入很大，

23、如果，被隨意炒魷魚，給物業(yè)管理企業(yè)則將帶來經(jīng)濟上和管理上的很大損失。2003年頒布的物業(yè)管理條例中規(guī)定業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事日程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。這一條款對降低這種風(fēng)險起到了積極的作用。2 物業(yè)管理費屬性不清帶來的風(fēng)險我國目前實行的是另外兩個原則，即“定額支付，盈虧自負”。各地政府又公布了一系列規(guī)定，如要求物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主公布賬目，業(yè)主對物業(yè)管理公司的賬目要進行審計，要求對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實結(jié)算，多余部分予以退還等，使得物業(yè)管理企業(yè)無所適從。 業(yè)主的要求會越來越高，這些要求的滿足又是在不增加

24、管理費用的情況下提出3 物業(yè)管理企業(yè)權(quán)限不清帶來的風(fēng)險物業(yè)管理企業(yè)對自己權(quán)限的不了解，沒有行使這些權(quán)限或超越這些權(quán)限，都將給自己帶來風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限來源于兩方面：一方面是政府的法律法規(guī)的授予，另一方面是物業(yè)管理委托合同的約定。二、 風(fēng)險的原因分析及對策（一） 物業(yè)管理風(fēng)險原因分析（二） 物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理對策（一） 物業(yè)管理風(fēng)險原因分析（1） 缺乏風(fēng)險意識。（2） 物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。（3） 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)不高 。（4） 政府執(zhí)法缺乏時效性以及不恰當(dāng)?shù)囊?guī)定。（5） 物業(yè)管理合同中不恰當(dāng)?shù)某兄Z。（6） 物業(yè)公司缺乏保險意識。（二） 物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理對策（1） 提高風(fēng)險意識

25、；（2） 掌握法律法規(guī)；（3） 掌握經(jīng)濟規(guī)律，避免經(jīng)濟風(fēng)險；（4） 謹慎承諾，避免合同風(fēng)險；（5） 完善管理、防范各類安全事故；（6） 提高保險意識，適當(dāng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險。第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的保險決策一、 物業(yè)管理企業(yè)所涉及的主要保險概述二、 投保決策及保險公司的選擇（一） 投保決策過程（二） 保險公司的選擇（三） 保險顧問和保險經(jīng)紀人一、 物業(yè)管理企業(yè)所涉及的主要保險概述（一） 財產(chǎn)保險（二） 雇主責(zé)任保險（三） 公眾責(zé)任保險物業(yè)的火險物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險 傳統(tǒng)的火災(zāi)保險僅承保三種危險：即火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險的附加險。我國現(xiàn)行的

26、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險實際上是由火災(zāi)保險及其附加險組成的財產(chǎn)綜合險。2 物業(yè)火險的投保范圍物業(yè)火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險（不動產(chǎn)火災(zāi)保險）另一種是建筑物內(nèi)部物件火險（動產(chǎn)火災(zāi)保險）對于這兩種情況，物業(yè)管理者應(yīng)作不同的考慮。（二） 雇主責(zé)任保險雇主責(zé)任保險，又稱勞工保險，在香港稱作雇員賠償保險。這個險種是為了配合改革開放，引進外資，保障三資企業(yè)、外國駐華機構(gòu)所雇用人員的經(jīng)濟利益而舉辦的一種責(zé)任保險。隨著我國勞動就業(yè)和福利制度改革的深入，這一險種將有很大的發(fā)展前途。1 責(zé)任范圍凡投保人所雇用的員工（包括短期工、臨時工、季節(jié)工和徒工）在保險有效期內(nèi)，在受雇用過程中，從

27、事保險合同所載明的、與投保人的業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時，遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，須負醫(yī)藥費及經(jīng)濟賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費用。2 除外責(zé)任戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭的行為、叛亂、罷工、暴動或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病；被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡；由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機動車輛所致的傷殘或死亡；投保人的故意行為或重大過失；投保人對其承包商雇傭的員工的責(zé)任。5 雇主責(zé)任保險的擴展責(zé)任（1） 附加醫(yī)藥費保險。（2） 附加第三者責(zé)任險。（三） 公眾責(zé)任保險

28、公眾責(zé)任保險，又稱普通責(zé)任險。主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟賠償責(zé)任。是一種無形財產(chǎn)保險，承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，是沒有實際標的的。1 保險責(zé)任公眾責(zé)任保險承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點發(fā)生的，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的，由于被保險人的侵權(quán)行為造成的對第三者的民事賠償責(zé)任。保險人承擔(dān)的公眾責(zé)任保險賠償責(zé)任包括被保險人應(yīng)付給受害方的賠償金和有關(guān)費用。這里要注意的是：（1） 保險人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任；（2） 被保險人依法應(yīng)承擔(dān)對第三者人身傷害的經(jīng)濟賠償僅指身體上的

29、傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害；（3） 公眾責(zé)任保險直接保障的對象是被保險人，受害人無權(quán)直接向保險人索賠；（4） 有關(guān)費用是指被保險人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費用及經(jīng)保險人事先同意的被保險人自己支付的費用。2 除外責(zé)任（1） 絕對除外責(zé)任。（2） 公眾責(zé)任不能保，但其他保險可承保的除外責(zé)任。（3） 可以附加承保的除外責(zé)任。（1） 絕對除外責(zé)任一般所共有的除外責(zé)任，如被保險人的故意行為、戰(zhàn)爭及政治動亂、人力不可抗拒的自然原因外，特定的內(nèi)容：如任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故；由于震動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財產(chǎn)或房屋的損害責(zé)任。（2） 公眾責(zé)任不能保，但其他保險可承保的除外責(zé)任。為被保險人服務(wù)的雇員受到的傷害，被保險人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財產(chǎn)，被保險人所有或以其名義使用的各種機動車輛、飛機、船舶等引起的損