bm工程維護部手冊使用

1、工程維護部工作手冊文件編號：ZY/PX GC 2010-01-01編 制：劉文君審 核：羅 波批 準：王 偉版 次：A/O受控狀態(tài)：目 錄第一章 工程部組織機構(gòu)和崗位職責 第5頁第二章 工程維護部技術(shù)員內(nèi)部管理 第13頁第三章 工程管理制度 第17頁第四章 工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程 第26頁 第五章 接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 第36頁 第六章 裝飾裝修施工管理標準作業(yè)規(guī)程 第52頁 第七章 滲漏處理標準作業(yè)規(guī)程 第60頁 第八章 土建維修操作標準作業(yè)規(guī)程 第62頁 第九章 室內(nèi)維修操作標準作業(yè)規(guī)程 第66頁 第十章 共用設(shè)施巡檢制度 第69頁 第十一章 設(shè)備顏色管理規(guī)定 第72頁 第十二章 設(shè)施設(shè)

2、備分類和編碼規(guī)定 第73頁 第十三章 工程檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 第75 頁 第十四章 工程維護部員工工作監(jiān)控標準作業(yè)規(guī)程 第78 頁第十五章 水泵房管理制度 第80 頁 第十六章 給排水設(shè)備操作規(guī)程 第82頁 第十七章 給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第86 頁 第十八章 二次供水衛(wèi)生制度 第88 頁 第十九章 配電房安全管理制度 第90頁 第二十章 低壓配電管家柜維修保養(yǎng)規(guī)程 第91頁 第二十一章 干式變壓器維護保養(yǎng)規(guī)程 第93頁 第二十二章 高壓倒閘操作規(guī)程 第95頁 第二十三章 柴油發(fā)電機房管理制度 第97頁 第二十四章 柴油發(fā)電機運行操作規(guī)程 第98頁 第二十五章 柴油發(fā)電機保養(yǎng)規(guī)程 第100

3、頁 第二十六章 電梯安全操作規(guī)程 第102頁 第二十七章 電梯困人救援規(guī)程 第104頁 第二十八章 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 第106頁 第二十九章 電梯運行管理制度 第109頁 第三十章 電梯機房管理制度 第111頁第三十一章 停車場管理系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第112頁 第三十二章 對講門禁系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第113頁第三十三章 防盜監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第118頁 第三十四章 巡更系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第120頁 第三十五章 火災(zāi)報警管家系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第121頁第三十六章 消火栓、噴淋系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第122頁 第三十七章 防火卷閘門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 第124頁 第三十八章 風機運行及維護保養(yǎng)制度 第1

4、25頁 第三十九章 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 第127頁 第四十章 中央空調(diào)運行操作規(guī)程 第130頁 第四十一章 中央空調(diào)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 第133頁 第四十二章 空調(diào)機房管理規(guī)定 第137頁 第四十三章（燃氣）熱水器系統(tǒng)操作規(guī)程 第138頁 第四十四章（燃氣）熱水器系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 第139頁 第四十五章 監(jiān)視和測量裝置管家標準作業(yè)規(guī)程 第140 頁 第四十六章 監(jiān)視和測量裝置管理規(guī)定 第142頁 第四十七章 監(jiān)視和測量裝置自檢規(guī)定 第143頁 第四十八章 防避雷設(shè)施管理標準作業(yè)規(guī)程 第145頁 第四十九章 設(shè)施設(shè)備應(yīng)急處理程序 第146頁 第五十章 化學危險品管理制度 第150頁 第五

5、十一章 噪聲管家管理辦法 第153頁 第五十二章 水污染事故應(yīng)急措施 第155頁 第五十三章 主供水管爆管應(yīng)急處理流程 第156頁 第五十四章 發(fā)電機房發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急處理流程 第158頁 第五十五章 水泵房水浸應(yīng)急處理流程 第159頁 第五十六章 停電預(yù)案 第160頁 第五十七章 停水預(yù)案 第162頁 第五十八章 中央空調(diào)氟利昂泄漏處理流程 第163頁 第五十九章 化糞池泄漏的應(yīng)急處理 第164頁 第六十章 電梯發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急處理流程 第165頁 第六十一章 電梯進水后的應(yīng)急處理 第166頁 第六十二章 設(shè)施設(shè)備完好率、維修及時率、返修率統(tǒng)計規(guī)則 第167頁第六十三章 房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則 第1

6、69頁 第六十三章設(shè)第六十四章 設(shè)施、設(shè)備（房）鑰匙管理規(guī)定 工程維護部組織機構(gòu)和崗位職責1.0工程維護部組織機構(gòu)圖工程主管 裝修管理員維修班長維修工電梯工強、弱電工2.0工程維護部工作職責2.1工程維護部員工負責新建小區(qū)工程前期介入及接管驗收工作。2.2負責客戶裝修方案的審批及技術(shù)監(jiān)督工作。2.3負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機組等設(shè)備設(shè)施的維修管理。2.4負責聯(lián)系相關(guān)維保單位對設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)并做好配合及監(jiān)督工作。2.5定期對供配電系統(tǒng)、備用發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、電梯、消防監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等設(shè)備進行維修、保養(yǎng)和故障檢修，使之隨時處于安全完好狀

7、態(tài)。2.6按本部門工作手冊規(guī)定和有關(guān)服務(wù)標準建立健全設(shè)備設(shè)施管理檔案，保證運行、維修記錄齊全。2.7負責本部門員工的培訓(xùn)、績效考核等內(nèi)部管理工作，不斷提高業(yè)務(wù)水平。3.0工程維護部主管崗位職責3.1工程維護部主管是在管理處領(lǐng)導(dǎo)下，負責工程維護部的組織管理工作，并負責組織落實工作維修項目，檢查各專業(yè)人員按崗位規(guī)程和操作規(guī)程；3.2檢查重點部位的重點設(shè)備運作情況，技能狀況，發(fā)現(xiàn)事故隱患立即采取措施，保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)；3.3審閱運行記錄監(jiān)管所有工程人員的維修保養(yǎng)工作，對員工進行績效評估；3.4匯總有關(guān)工程和設(shè)備管理的各方信息，及時協(xié)調(diào)各專業(yè)之間的關(guān)系，必要時可以協(xié)調(diào)各不同專業(yè)間的技術(shù)力

8、量，集中解決重要的工程或設(shè)備問題；3.5 建立設(shè)備管理的信息檔案，及時檢查各設(shè)備運行的報表數(shù)，定期上報；3.6負責根據(jù)能耗和費用開支統(tǒng)計數(shù)作出分析報告，提出節(jié)能建議，報告公司領(lǐng)導(dǎo)批示實施；3.7配合組織新接項目的接管驗收；3.8負責審批員工請假申請單，檢查員工出勤情況，管理員工紀律；3.9對因零件損壞造成不能按時完成任務(wù)的維修項目，實施跟蹤管理，監(jiān)督檢查工作進度；3.10負責業(yè)主裝修方案的審核并按裝修標準監(jiān)督檢查裝修施工情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；3.11編制、調(diào)整、更新年度預(yù)防性設(shè)備檢修保養(yǎng)計劃，并組織實施；3.12審定設(shè)備年、季、月度檢修計劃，并督促計劃的有效實施；3.13完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工

9、作。4.0維修班長崗位職責4.1在工程維護部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對維修班進行科學有效的務(wù)實性管理；4.2掌握小區(qū)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，設(shè)備設(shè)施的分布、地上及地下各種管道走向、分布和起止點；4.3組織維修工對住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)進行維修、養(yǎng)護和改造，確保住宅區(qū)內(nèi)樓宇及各種設(shè)備、設(shè)施處于良好狀態(tài)：4.4組織人力、物力，保質(zhì)完成業(yè)主提出的維修要求，為住戶提供良好的修繕服務(wù)；4.5配合工程維護部主管編制住宅區(qū)內(nèi)樓宇及各種配套設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護、檢修計劃和材料采購計劃，并安排實施；4.6配合組織收集、編制物業(yè)的各種技術(shù)資料、圖紙；4.7配合組織新接項目的接管驗收；4.8配合擬定設(shè)施設(shè)備維護、管理運作和各種規(guī)章制度，

10、并監(jiān)督執(zhí)行；4.9組織員工定期開展思想教育和業(yè)務(wù)知識學習，不斷提高員工思想和技術(shù)水平，并定時向工程維護部主管匯報；4.10完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。5.0維修工崗位職責5.1執(zhí)行作業(yè)指導(dǎo)書和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員；5.2按時完成機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并認真做好有關(guān)記錄；5.3定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)施、設(shè)備和機房的整潔；5.4嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；5.5發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常完好；5.6定期對設(shè)施設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；5

11、.7負責配合管理處和本部門計量器具的檢定工作；5.8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。6.0強電工崗位職責6.1嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。努力學習技術(shù)，熟練掌握供電方式狀態(tài)，線路走向及高、低壓配電室的設(shè)備原理，技術(shù)性能；6.2認真做好配電室設(shè)備的檢查、保養(yǎng)工作，確保設(shè)備安全、正常運行，并負責園區(qū)內(nèi)照明、水景的正常開放及泵房、會所空調(diào)設(shè)備的運行管理；6.3堅守崗位，定期巡視供電設(shè)備，密切監(jiān)視變壓器及各屏上開關(guān)、儀表、信號指示的工作狀態(tài)，按時正確抄錄各項數(shù)據(jù)，認真填寫運行記錄，嚴禁擅自離崗、脫崗；6.4班前及當班時嚴禁飲酒，未經(jīng)允許，嚴禁將非工作人員帶入配電室：6.5嚴禁將食品帶入配電室，做好防小動物進入配

12、電室的工作，確保設(shè)備的安全；6.6對各住戶的維修投訴電話要及時登記，并及時通知維修班長安排維修；6.7發(fā)生事故時，值班人員要保持冷靜，按操作規(guī)程及時處理，若遇不能排除的故障，應(yīng)立即報告班長或部門主管，以便及時安排人員處理，并做好記錄；6.8當班時應(yīng)認真做好配電室的清潔衛(wèi)生；6.9當班時嚴格執(zhí)行外來人員登記制度，交班時必須嚴格遵守交接班制度；6.10完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。7.0電梯工崗位職責7.1定時對電梯及電梯機房進行巡視檢查，做好日常機房清潔保養(yǎng)，認真填寫巡視記錄；7.2掌握電梯的基本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，積極配合電梯維保公司做好電梯維修保養(yǎng)工作搞好電梯的年檢年審工作

13、；7.3維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門處掛停用牌，嚴禁違章操作保障人員檢修安全；7.4電梯在運行中發(fā)生停機故障，要10分鐘迅速趕到現(xiàn)場，嚴格按照電梯救援規(guī)程全力以赴搶救人員，維修設(shè)備。將對業(yè)主的影響減到最低；7.5監(jiān)督檢查電梯分承包方的維修保養(yǎng)工作認真填寫電梯維保監(jiān)督記錄表，收集電梯分包方的電梯定期保養(yǎng)記錄和電梯維修記錄，定期交內(nèi)勤歸檔；7.6工作中認真負責，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。如發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的異?，F(xiàn)象，及時查明原因，報上級盡快解決；7.7維修電梯應(yīng)節(jié)能省耗不浪費材料，努力降低維修成本，業(yè)主投訴立即處理，重大問題要迅速向上級匯報；7.8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

14、8.0弱工崗位職責8.1負責小區(qū)可視對講系統(tǒng)、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)及信息通訊系統(tǒng)等設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；8.2熟悉小區(qū)智能化系統(tǒng)的分布和各設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性能,不斷完善智能化系統(tǒng),提高服務(wù)質(zhì)量；8.3定期巡視檢查所轄的設(shè)備。做好日常維護及保養(yǎng)工作，認真填寫維護、運行、保養(yǎng)記錄；8.4嚴格遵守勞動紀律，服從工作安排及調(diào)度；8.5嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；8.6發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備設(shè)施的正常完好；8.7完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。9.0裝修管理員崗位職責9.1崗位職責：9.1.1 負責裝修過程及一般違章裝修的處理。9.1.2、負責依照規(guī)程實

15、施裝修施工檢查、驗收工作。9.1.3、負責核收裝修管理費用。9.4、負責裝修施工人員管理。9.1.5、負責裝修施工中的水電管理。9.1.6、負責裝修垃圾的清運工作。9.2程序要點9.2.1 、裝修的申請與審批。住戶需提前7日向物業(yè)客戶服務(wù)部提出裝修申請（租戶必須持業(yè)主委托書）： a) 申請時如實填寫裝修申請表各款內(nèi)容，并附裝修設(shè)計圖紙，室內(nèi)裝修說明書；b) 如果住戶自請施工隊，尚須附裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶申請裝修項目少或簡單的除外）；c) 裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時，需提供城市消防部門的審批文件。9.3.1審核與審批。a) 物業(yè)客戶服務(wù)部接到裝修申請當日，依據(jù)管理公約中“裝修管理

16、規(guī)定”的相關(guān)條款，按“唱諾制”要求，就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修施工隊在裝修施工承諾表中打“”承諾。對住戶未完全承諾的，物業(yè)客戶服務(wù)部應(yīng)耐心向住戶解釋，直至住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶，不得同意裝修開工。承諾后的裝修施工承諾表由住戶和物業(yè)客戶服務(wù)部共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。b) 不宜審批的情況：_涉及有拆改承重墻的；_涉及有消防隱患的；_涉及有破壞預(yù)埋管線的；_涉及有破壞外墻體立面的。c) 在確認裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應(yīng)當在半個工作日內(nèi)給出同意意見。d) 裝修申請獲得批準后，住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到物業(yè)客戶

17、服務(wù)部辦理有關(guān)手續(xù)。e) 物業(yè)客戶服務(wù)部將室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)許可證復(fù)印一份附在裝修申請表后。9.3.2、 將裝修圖紙復(fù)印一份附在裝修申請表后。9.3.3、 將住戶和施工隊承諾的裝修施工承諾表附在裝修申請表后。9.3.4、 要求住戶簽署裝修安全責任書，并將之附在裝修申請表后。9.3.5、 住戶和施工隊一同到財務(wù)部按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用。9.3.6、 住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費。9.3.7、 施工隊應(yīng)交納一定數(shù)額的電梯材料運費和施工人員證件工本費。 a) 物業(yè)客戶服務(wù)部在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知維修事務(wù)部開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。9.4.0 施工

18、期間的管理。9.4.1、 按樓宇巡查標準作業(yè)規(guī)程每日巡查裝修施工情況。9.4.2、 負責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。 工程維護部技術(shù)員內(nèi)部管理1.0目的規(guī)范工程維護部技術(shù)員的內(nèi)部管理，提高工程維護部技術(shù)員的素質(zhì)。2.0適用范圍適用于中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司郫縣分公司各管理處。3.0職責3.1管理處主任負責工程維護部技術(shù)員內(nèi)部管理的全面監(jiān)控和指導(dǎo)。3.2工程維護部主管負責工程維護部技術(shù)員的內(nèi)部管理的檢查、考核；負責本班組日常內(nèi)部管理的監(jiān)督和落實。3.3工程維護部技術(shù)員負責日常內(nèi)部管理的具體操作。4.0程序4.1工程維護部技術(shù)員素質(zhì)要求身體素質(zhì)要求：無身體缺陷，身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作

19、的疾病和缺陷。思想素質(zhì)要求：接受公司理念，愛崗敬業(yè)并具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。有高度的責任感、守時、以禮待人，樂于助人、服從上級安排，工作井井有條，做事可靠，不接受賄賂，工作時間不處理私人事務(wù)。業(yè)務(wù)素質(zhì)要求：熟悉行業(yè)操作規(guī)范，并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格，掌握崗位操作規(guī)程，安全的使用或維修水，電，氣設(shè)備設(shè)施。熟練掌握物業(yè)管理法律常識，能夠以法律手段規(guī)避責任事故；具有獨立思考、明辨是非、正確、協(xié)調(diào)處理各類突發(fā)事件的應(yīng)變能力。4.2維修崗位禮儀規(guī)范言談、舉止a) 談話自然、用語文明。工程維護部技術(shù)員無論在任何場合的談話中，態(tài)度要誠懇大方，親切自然。交談開始，要創(chuàng)造理想的氣氛，語氣柔和，平等相待，神情專注

20、，正視對方。不要虛情假意，言不由衷，裝腔作勢，夸夸其談。另外，需要回避和保密的問題應(yīng)委婉拒絕。b) 坐姿大方、站姿端莊。坐時不要垂肩、搖腿、蹺腳、身體不要歪斜，倚靠，更不能伸懶腰，打呵欠，挖鼻孔。要上身挺直，兩眼平視前方，顯得精神飽滿；站立時，腰要直，肩要平，要挺胸收腹，保持身體端正。c) 行走穩(wěn)健。行走時，要身體直立，兩眼平視前方，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁進，步履要輕捷，穩(wěn)健。在公開場合行走時，要遵守交通規(guī)則，步行時要走人行道，過馬路時，要走人行橫道，行人之間要禮讓，與人交談時要靠邊站立，走路時，不要左顧右盼，東張西望，著工作服行走時，不要邊走邊吃東西、吸煙、或?qū)⑹植逶谘澏祪?nèi)。上下單車應(yīng)跨右腿

21、從后上下，保持直線前進、中速行駛，遇到公司或管理處領(lǐng)導(dǎo)陪同客人參觀或遇顧客詢問需要解答時，應(yīng)下車停穩(wěn)車輛后進行解答。儀容、儀表a) 發(fā)型：工程維護部技術(shù)員不準留大包頭、大鬢角，不準留胡須。不得燙發(fā)。頭發(fā)要勤梳理，胡須要刮干凈，指甲要經(jīng)常修剪，內(nèi)外衣服要保持清潔。不要隨地吐痰。b) 服飾：著工作服時，不準圍圍巾，不準戴異色手套、不準戴耳環(huán)、項鏈、戒指等飾品。c) 佩戴：工程維護部技術(shù)員不允許隨便佩戴證章，著工作服時，可以佩戴公司統(tǒng)一頒發(fā)的證章、獎?wù)?，不得佩戴其他徽章，統(tǒng)一佩戴時，必須戴在上衣的左上方。d) 著裝：工程維護部技術(shù)員上班時必須嚴格按照著裝規(guī)定統(tǒng)一著工作服。（1）規(guī)范：上班時著工作服是

22、公司規(guī)定的最基本要求。工程維護部技術(shù)員不能私自改制工作服，不能在工作服外面套便服。（2）配套：按照規(guī)定，上衣、下裝必須配套穿著，不得將不同場合、季節(jié)穿著隨意混穿。（3）整潔：不得挽袖、卷褲腿、披衣、敞懷。通常著制式皮鞋（黑色），不得穿高跟鞋和異色鞋。4.3裝備管理及使用對講機的管理與使用a) 未經(jīng)批準不得擅自將對講機借給他人使用。b) 使用音量調(diào)節(jié)旋鈕外，其它一律不得擰動。c) 不用對講機聊天說笑，講與工作無關(guān)的話題。d) 愛惜使用保持清潔，避免雨淋或高處摔落。e) 隨身攜帶，謹防遺失。工（機）具應(yīng)正確使用工具，妥善保管。天氣惡劣（如大風、暴雨）、高空作業(yè)、施工現(xiàn)場等可能導(dǎo)致人員傷害的情況下須

23、戴安全帽。4.4內(nèi)務(wù)管理維修部須制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實責任人，按照工具使用要求定期檢修。對維修工具有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。專用工具、安全用品放置在指定位置。設(shè)備房或操作間內(nèi)工機具、材料、物資等應(yīng)分門別類擺放，并做好標識，報廢材料應(yīng)每月交倉管員統(tǒng)一處理。材料、物資合理領(lǐng)用，對多余材料應(yīng)及時歸庫，嚴禁私自挪用，對可回收材料應(yīng)以舊換新領(lǐng)取。設(shè)備房或操作間各質(zhì)量表格記錄應(yīng)擺放整齊，不得缺損。集體住宿房間保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。4.5值班管理值班技術(shù)員調(diào)換班必須得到部門主管同意，并及時知會管家服務(wù)中心。值班技術(shù)員在值班期間，須對小區(qū)的公共區(qū)域及所有設(shè)備房巡檢，如實

24、記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時解決，不能排除的故障應(yīng)及時與管家服務(wù)中心聯(lián)系并做好記錄。接到管家服務(wù)中心的維修需求時，攜帶好所需的工具，材料等，在規(guī)定的時限內(nèi)處理。對維修過程中無法處理的工程問題須向管家服務(wù)中心匯報，聯(lián)系相關(guān)單位進行維修，并將信息及時反饋給顧客。在值班過程中如遇突發(fā)事件或重大設(shè)備設(shè)施故障，必須立即趕赴現(xiàn)場處理，同時與管家服務(wù)中心聯(lián)系并向工程維護部主管匯報，按相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書中流程處理并作好記錄。值班人員在值班期間，不得外出和會客，不得讓親戚朋友在值班室內(nèi)留宿。值班人員必須愛護值班室的所有設(shè)施設(shè)備，如有人為損壞的應(yīng)照價賠償。4.6例會工程維護部主管每周須安排一次例會以保證維修部的正

25、常溝通，具體時間可根據(jù)實際情況決定，并保存會議記錄。例會的內(nèi)容通常為：總結(jié)本周工作成績和不足；提出整改的措施；收集本周內(nèi)各崗位的意見和建議；計劃下周工作。4.7請銷假工程維護部技術(shù)員無特殊情況不得隨意請假，急需請假時須按級請假按時銷假。工程維護部技術(shù)員請假時工程維護部主管須保證管理處有足夠的處置突發(fā)事件的維修人員。4.8質(zhì)量記錄管理各崗位配備的登記本、表格等質(zhì)量記錄任何人不得隨意撕毀、亂寫亂畫，不得交給無關(guān)人員查看。工程維護部主管每周對現(xiàn)場質(zhì)量記錄進行全面檢查，并作好檢查登記。每月收集、審核質(zhì)量記錄并交管理處存檔。5.0 相關(guān)文件6.0 相關(guān)記錄工程維護部管理制度1.0目的明確設(shè)施設(shè)備維護人員

26、應(yīng)遵循的工作制度。2.0適用范圍 適用于中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司郫縣分公司對各項目的維護人員日常工作指導(dǎo)。3.0職責3.1（管理處）工程維護部主管負責相關(guān)文件的制定，對維修操作人員進行現(xiàn)場抽查、指導(dǎo)；3.2維修班長負責對維修工作制度進行貫徹、督促檢查；3.3維護人員負責工程設(shè)備管理制度的執(zhí)行。4.0程序4.1維修班工作制度認真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程維護部主管；認真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交工程維護部主管；在工作中應(yīng)當著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿；遇自來水爆管、煤氣事故等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程維護部

27、主管；在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩；在接到管理處下發(fā)報事單、派工單或通知后，應(yīng)立即前往處理；愛護工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度；嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程；每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成，其余人員應(yīng)負責打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生，并對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排；按照設(shè)備維修保養(yǎng)計劃進行設(shè)備維修、保養(yǎng)；按期完成管理處安排的工作任務(wù)。4.2 維修班交接班制度按規(guī)定著裝，提前15分鐘到達交接班現(xiàn)場；接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班；嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度

28、；接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點，并簽署巡查意見；交接班內(nèi)容包括：a) 異常運行和設(shè)備缺陷事故處理情況；b) 儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件情況；c) 未完成工作或需移交工作情況；d) 交接班時必須嚴肅認真，接班人要進行全面檢查核實。4.3 材料管理制度為確保工程工作的順利開展，提高工作效率，節(jié)能降耗，特制定本制度：維修所有工具材料的發(fā)放都由工程部領(lǐng)班負責。庫管員對材料的領(lǐng)用、使用、回收、借用、歸還等都應(yīng)作好記錄，如有遺失，應(yīng)由責任人照價賠償，否則，由庫管員

29、負責。由庫管負責于每月檢查工程人員庫房工具配備、遺失情況并上報申購。維修組所有人員應(yīng)于每月底之前對下月所應(yīng)配備材料向工程部領(lǐng)班作反映，以便統(tǒng)一安排申購。由庫管于每月底之前收集下月應(yīng)備材料，并由管理處上報人事行政部、工程部下月申購情況表。由庫管負責在人事行政部對已購材料領(lǐng)、發(fā)、庫存，并做好記錄。材料發(fā)放采用“先進先出”法。由庫管負責在人事行政部每月核對材料領(lǐng)用具體數(shù)據(jù)，并上報當月領(lǐng)用情況表、材料具體使用情況、庫存情況（每月25號）。4.3.9維修所產(chǎn)生的廢舊物質(zhì)必須按可回收、不可回收進行分類，集中放置，統(tǒng)一回收。保證廢舊物質(zhì)回收率為100。4.3.106、參照危險化學品安全管理條例危險化學品、油

30、漆等物品必須分類集中放置,并建化學品明細表，專人負責管理。4.3.11維修材料必須由工程部維修班長統(tǒng)一保管，領(lǐng)用材料作好登記。4.4 工具管理制度領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表；對工具實行個人負責制，領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程維護部主管確認后方可舊換新，非正常損失、損壞的由領(lǐng)用人負責賠償；對于公用工具及大件工具應(yīng)由班長負責進行統(tǒng)一管理；對于報損的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負責人簽字)，并作好相應(yīng)的登記；絕緣棒、絕緣手套、絕緣鞋等絕緣工具及監(jiān)視、測量工具定期送檢。4.5 特約維修管理規(guī)定維修工作人員接到維修命令后30分鐘內(nèi)（特殊情況應(yīng)向客戶服務(wù)中心說明情況，由管家服務(wù)中心向

31、業(yè)主解釋）準備好工具箱上門服務(wù)，應(yīng)穿著整潔的工作服，佩戴工作牌，注意禮貌服務(wù)。持派工單按門鈴（敲門），待住戶開門后先說“您好”，經(jīng)同意后方進屋維修；維護人員進門時須穿鞋套，并業(yè)主確認維修內(nèi)容；維修作業(yè)時，需注意保護業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失；嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬；收費標準按照成都華潤置地物業(yè)管理有限公司特約服務(wù)明細收取。維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見；

32、重要維修項目維修主管需親到現(xiàn)場督導(dǎo)；將派工單返回客戶服務(wù)中心，并做好維修記錄。工程部主管應(yīng)不定期檢查維護人員上門維修服務(wù)質(zhì)量。并在維修技能、確認表上填寫維護人員服務(wù)、及技能情況，業(yè)主并確認。4.6 房屋維護制度各管理處工程維護部應(yīng)嚴格執(zhí)行房屋接管驗收標準，確保新建工程交付質(zhì)量；維修班依據(jù)定期檢查項目一覽表對物業(yè)進行巡視檢查，填寫日常巡查記錄表，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作；定期對房屋進行養(yǎng)護修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、更新、改造；加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量；建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計；加強對二次裝修的管

33、理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。4.7 缺陷設(shè)備運行管理制度在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中；對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報批工程維修主管；對一般的輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量的將維修時間安排在下班后或住戶休息后進行，在此之前應(yīng)將需更換的材料全部準備好，并將維修時間通告所有商家/業(yè)主，而且以書面形式上報設(shè)備維修主管；對缺陷已很嚴重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程維修主管和所有商家/住戶，同時立即著手進行維修，并以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報管理處主任；對暫時無法維修而缺陷已很嚴重的設(shè)備

34、設(shè)施，應(yīng)立即上報項目領(lǐng)導(dǎo)，同時將停止使用的原因及恢復(fù)使用時間上報項目領(lǐng)導(dǎo)，并在限期內(nèi)維修完畢；對需進行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報項目經(jīng)理、項目主任，并限期維修完畢。4.8 工程報告制度下列情況報告班長：a) 客戶的維修投訴；b) 主要設(shè)備非正常操作的開停；c) 主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整；d) 設(shè)備一般性故障或停機檢修；e) 運行人員短時期離開崗位；f) 檢修人員的工作去向；下列情況必須報告管理處工程維護部主管:a) 重點設(shè)備除正常外的調(diào)整；b) 采用新的運行方式；c) 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修；d) 系統(tǒng)故障及檢修；e) 重要零部件改造、代換或加工處理；f) 原材料的購進及工具的領(lǐng)用；g)

35、 外協(xié)聯(lián)系；4.9維護人員安全操作管理制度部門所有人員必須樹立安全防范意識，協(xié)同保安人員做好各種設(shè)備的治安保衛(wèi)工作。吃苦耐勞，文明服務(wù)，自覺維護公司的形象聲譽；未經(jīng)項目經(jīng)理、項目主任、工程維護部主管批準，外來人員不得進入機房、配電室、空調(diào)機房、水泵房等各要害部位，經(jīng)批準進入者，必須辦理登記手續(xù)，并由部門有關(guān)人員陪同進入，任何員工個人無權(quán)私自同意、引領(lǐng)無關(guān)人員進入上述各要害部門；閑雜人等禁止進入上述各要害部門，如因工作需要必須進入時，須征得值班人員同意，并接受檢查。嚴禁攜帶易燃物品進入上述要害部門；工程維護人員必須嚴格按照技術(shù)規(guī)程對所管轄的設(shè)備安全運行狀態(tài)及所屬機房范圍的安全狀況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不

36、安全因素，及時報告，限期解決。不準私自開動不該開動的各種開關(guān)設(shè)備，工作中嚴禁吸煙；工程部各機房不得隨意配備鑰匙，各機房要由值班人員專人負責，無人時必須鎖好門窗，電工交接班時鑰匙必須一起交，當班工程人員必須做好工作場地清潔衛(wèi)生和生產(chǎn)有關(guān)的一切工作；電氣試驗時必須穿絕緣鞋，帶電高空作業(yè)時必須由二人進行，做好特別安全防護工作。帶電工作時必須使用絕緣柄的工具，戴好手套，穿長袖和長褲的工作服。不允許在潮濕場所進行帶電工作，要保持工作服干燥，穿絕緣鞋，戴絕緣手套；電氣作業(yè)時，在斷開自動開關(guān)或隔離刀閘工作時，必須把“禁止合閘”的標示牌掛在手柄上；雷電時嚴禁進行任何電氣設(shè)備的維修工作，在易燃易爆場所必須使用防

37、爆燈，調(diào)換燈泡時必須停電作業(yè)。在熾熱高溫場所作業(yè)時，必須做好通風降溫措施，使用易燃油類或揮發(fā)性液體，須加強監(jiān)護；各崗位值班人員、維護人員除負責所屬設(shè)備安全運行外，還必須負責所屬工作范圍內(nèi)的安全檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時整改；禁止在小區(qū)吸煙；需要在非用火區(qū)用火作業(yè)，應(yīng)經(jīng)部門主管同意后方可施工，施工中應(yīng)派專人負責消防安全，施工 結(jié)束后認真檢查，確認無火種后方可離開；不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞應(yīng)立即報告消防中心；發(fā)現(xiàn)火警時應(yīng)立即報告消防中心，并盡力撲滅初期火災(zāi)；工程設(shè)備部門要始終保持消防設(shè)施、設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；各維護人員上崗時，必須正確穿戴勞保用品，使用安全工具；登高作業(yè)必

38、須系安全帶，梯子要有防滑措施，要有安全監(jiān)護人；工程維護部所有人員，班前及當班時一律禁止飲酒；新員工（包括臨時工），上崗前必須進行安全教育，合格后方可上崗。4.10設(shè)施設(shè)備完好率、維修及時率、返修率統(tǒng)計規(guī)則（需要刪除、有62設(shè)施設(shè)備完好率、維修及時率、返修率統(tǒng)計規(guī)則）每月對管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備完好情況進行檢查統(tǒng)計，完好率不得少于98%，設(shè)備完好率統(tǒng)計規(guī)則按照設(shè)備運行狀態(tài)月報表上設(shè)備每項所占比例進行統(tǒng)計；然后每季度統(tǒng)計在年質(zhì)量目標完成統(tǒng)計表上。維護人員在接到維修任務(wù)時應(yīng)20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修，工作完成須將派工單及時返回客戶服務(wù)中心，；客戶服務(wù)中心人員每月應(yīng)對當月維修情況采用電話回訪方式進行調(diào)查

39、，調(diào)查率不得低于30%，經(jīng)過調(diào)查的返修率不得超過1%，維修及時率須達到100%；零修急修及時率98%，返修率不高于1%，并有回訪記錄顧客滿意率90%,今后3年內(nèi)每年遞增1%，工程維修方面的業(yè)主投訴處理率為100%；維修及時率、返修率統(tǒng)計規(guī)則每月按照工程部接收的派工單底單進行統(tǒng)計數(shù)量，根據(jù)維修次數(shù)/返修次數(shù)X100算出返修率；報修次數(shù)/維修次數(shù)X100算出及時率。每月對經(jīng)常出現(xiàn)的問題在維修工作完成情況統(tǒng)計表（公區(qū)）和維修工作完成情況統(tǒng)計表(業(yè)主)進行分析，并建議以后工程的改進。4.11水電表抄讀規(guī)程為確保水電費的順利收繳，統(tǒng)計月水電的消耗，特制定此制度；工程維護人員規(guī)定在每月20至25日對住戶、

40、商家和公共區(qū)域的用水用電量進行統(tǒng)計抄表；在抄表過程中對有問題的水電表進行統(tǒng)計并及時上報工程維護部主管處理；根據(jù)小高層水表安裝情況，可能有部分小高層用戶的水表不能在規(guī)定日期內(nèi)抄表，應(yīng)及時統(tǒng)計未抄表戶數(shù)并交與管家服務(wù)中心聯(lián)系業(yè)主約定時間后再行抄寫；維護人員不得在水電表抄表記錄上亂填寫數(shù)字；業(yè)主對水電用量有不清楚的地方，維修工作人員應(yīng)及時再次查看水電表讀數(shù)并做好解釋工作；對抄寫完成后的水電表應(yīng)由維修班長匯總后及時上交項目管家、財務(wù)人員？。對公共區(qū)域的用水用電量進行統(tǒng)計并分析原因后認真填寫能源、資源使用統(tǒng)計表。4.12空置房巡檢管理制度為了確保空置房的完好，制訂本制度；月中由維修班對空置房土建及配套設(shè)

41、備設(shè)施進行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄表；對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄；特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。5.0 相關(guān)文件成都中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司郫縣分公司西郡英華特約服務(wù)明細危險化學品安全管理條例6.0 相關(guān)記錄維修派工單報事單設(shè)備運行狀態(tài)月報表工具領(lǐng)用登記表維修換燈記錄表設(shè)備零部件更換及大修記錄表機電設(shè)備臺帳工程任務(wù)通知單設(shè)備維修記錄表設(shè)備保養(yǎng)記錄表日常巡查記錄缺陷設(shè)備登記表外委工程申請表水電表抄表記錄空置房巡視記錄表維修技能、確認表維修工作完成情況統(tǒng)計表（公區(qū)）

42、維修工作完成情況統(tǒng)計表(業(yè)主)年質(zhì)量目標完成統(tǒng)計表能源、資源使用統(tǒng)計表工程前期介入標準作業(yè)規(guī)程1.0目的在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)安裝存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。2.0適用范圍適用于中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司郫縣分公司接管的所有項目。3.0職責3.1管家服務(wù)中心負責工程前期介入目標、方案制定、人員配置、實施；3.2公司歸口管理部門負責審定工程前期介入目標、方案、人員配置，并督促實施，檢查。4.0程序4.1由管家服務(wù)中心成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標及方案； 4.2人員及資源配置；4.3參與項目設(shè)計及圖紙會審

43、，形成會審紀要；4.4對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進，涉及以下方面內(nèi)容：物業(yè)的設(shè)計使用功能（如停車場、商店等）；后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案；防盜報警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理；對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和發(fā)展需要；4.5參與設(shè)備選型及安裝方案審定；控制因設(shè)備選型及安裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患；設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。4.6使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；4.7參與

44、工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；4.8參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；4.9現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等；4.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改；4.11設(shè)專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；4.12參與竣工驗收和接管驗收; 嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；4.13盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備；4.14管家服務(wù)中心應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗收后對房

45、屋進行詳細的檢查。經(jīng)驗收符合要求的，視為通過并作好記錄；驗收不合格時，雙方協(xié)商處理辦法，商定時間復(fù)驗，并作好記錄；4.15工程竣工驗收后，開發(fā)公司工程部按交付驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交付準備，管家服務(wù)中心在接到其書面通知后進行最后復(fù)檢，詳細內(nèi)容如下：資料部分(準備)產(chǎn)權(quán)資料： a) 項目批準文件；b) 用地批準文件；c) 拆遷資料； d) 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。質(zhì)保、技術(shù)資料部分：a) 竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；b) 地質(zhì)勘察報告；c) 工程合同及開、竣工報告；d) 圖紙會審記錄； e) 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

46、f) 隱蔽工程驗收簽證；g) 沉降觀測記錄；h) 竣工驗收證明書；i) 鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;j) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;k) 水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;l) 砂漿，混凝土試塊試壓報告; m) 供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。工程實體部分總平面:a) 道路路面不應(yīng)有積水, 空鼓和斷裂現(xiàn)象; b) 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象; c) 室外排水系統(tǒng)的標高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要 求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈; d) 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于

47、5cm; e) 單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求; f) 群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。房屋主體結(jié)構(gòu):a) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu) 的開裂或相鄰房屋的損壞; b) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值; c) 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定; d) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。房屋建筑部分：墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角；

48、 b) 門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；c) 樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和 起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合；d) 砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；e) 油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；f) 凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間必須做24小時閉水試驗）；g) 外墻立面不得漏水；h) 煙道、通風道暢通無阻塞物；i) 晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈

49、活無卡澀。房屋水、電、氣、視、訊；a) 給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水（氣） 壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告，灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間 工程施工驗收規(guī)范的要求；b) 地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通c) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活； d) 照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠；e) 配電線路符合設(shè)計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對 地絕緣不得小于1M/KV，并提供測試記錄及報告； f) 配電裝置標識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護動

50、作靈敏；g) 各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗 收規(guī)范的要求；h) 電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標要求，滿足用戶端設(shè)備接收的標 準，并提供末端標準數(shù)值；i) 煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風良好。4.15.2.5 給水系統(tǒng)a) 給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全；b) 生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā) 許可證；c) 水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格；d) 空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好；e) 啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否

51、正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常；f) 開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；g) 給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。4.15.2.6 排水系統(tǒng)a) 各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告；.b) 各排水管道附件齊全、無遺失；c) 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；d) 抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；e) 各層地漏口、排水口排水暢通；f) 管道接口及管道粘接良好，無滴漏。4.15.2.7 循環(huán)水泵a) 水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動；b) 管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已

52、可投入正常運行；c) 循環(huán)泵、加壓泵、空載運行正常；d) 系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；e) 啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試；f) 系統(tǒng)末端出水管需達到設(shè)計要求，滿足使用條件。4.15.2.8 供電系統(tǒng)a) 配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產(chǎn)品資料齊備； b) 按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確；各類標 志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運行；c) 各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護接地、工作 接地不得混淆不清，接地電阻值合格；d) 關(guān)閉各終端控制箱、柜進線開關(guān)、及各

53、層用電總開關(guān)，使主回路線獨立；e) 關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；f) 合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；g) 逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；h) 分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；i) 啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換；j) 檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設(shè)計規(guī)定范圍要求；k) 電氣系統(tǒng)投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)；l) 室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；m) 測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值；n) 室內(nèi)全面檢查。檢查時應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和

54、零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個檢查。4.15.2.9 消防系統(tǒng) a) 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證； b) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)依照施工資料，核實好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實際情況；開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數(shù)據(jù)；逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況；編好各個探測器的地址碼、部位碼在主機上，使主機碼正常運行；填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗；檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度；做好調(diào)試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。c) 聯(lián)

55、動系統(tǒng)依照施工資料，核實好聯(lián)動設(shè)備接線情況、及整個工程安裝質(zhì)量；開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機在空載下的聯(lián)動狀況是否正常；逐步接上各個聯(lián)動設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點電壓、電流值；在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運行結(jié)果；在控制室檢測聯(lián)動設(shè)備在自動狀況下，是否按設(shè)計的邏輯關(guān)系進行聯(lián)動、動作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求；做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運行期間，填寫好運行情況。d) 噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；整個管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢；噴淋泵，空載運行合格；穩(wěn)壓裝置啟動正常；關(guān)閉各層安全信號閥；啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況；逐步開啟各屋安全信號

56、閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水；各類報警信號的顯示；調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系；檢測泵接合器的進水情況；做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運行情況。e) 普消系統(tǒng)管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；各類附屬設(shè)備已安裝；穩(wěn)壓裝置啟動正常；泵電源到位，空載運行合格；打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數(shù)、水柱噴射距等；檢查泵接合器進水情況、室外消火栓出水情況、消火栓按鈕啟泵情況及報警情況；做好調(diào)試運行記錄。4.15.2.10 弱電系統(tǒng)a) 網(wǎng)絡(luò)提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并能使用；中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點位；所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求；戶內(nèi)

57、信息點位插口完好。b) 閉路電視系統(tǒng)提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并完好能使用；光纖線路應(yīng)符合大廈專項要求；提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求；戶內(nèi)信息點位插接口完好；戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視節(jié)目。c) 電話電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路現(xiàn)象；戶內(nèi)電話盒點位應(yīng)完好正常。 d) 可視對講提供完好并能使用經(jīng)檢驗合格系統(tǒng)設(shè)備；綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報警信號及對講功能，符合系統(tǒng)要求；樓宇主機及與戶內(nèi)主機都能清晰看見對方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。e) 安全防衛(wèi)提供經(jīng)檢驗合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動防干擾；綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，

58、信號應(yīng)準確無誤；紅外報警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報警。4.2.15.11 停車管理系統(tǒng)a) 提供完好經(jīng)檢驗合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)；b) 欄桿道閘應(yīng)能準確無誤傳輸信號至設(shè)備系統(tǒng)；c) 道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。5.0 相關(guān)文件6.0 相關(guān)記錄前期介入巡檢記錄接管驗收標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范新項目在竣工驗收的基礎(chǔ)上進行接管驗收的工作方法和驗收標準。2.0 適用范圍適用于中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司郫縣分公司各管理處對所有新建物業(yè)接管驗收工作。3.0 職責3.1公司領(lǐng)導(dǎo)負責接管驗收工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。3.2 管理處驗收小組/人員負責嚴格按有關(guān)驗收標準進行驗收，并建

59、立書面驗收檔案，對不合格項目向開發(fā)公司提出整改要求。4.0 程序4.1 定義接管驗收：物業(yè)公司在接管開發(fā)物業(yè)時，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收。內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。5.0 接管驗收規(guī)程5.1 公司在接到開發(fā)公司提出的接管驗收邀請后，公司應(yīng)責成管理處于510個工作日內(nèi)對該工程是否已具備接管驗收條件予以審核，并回復(fù)是否同意接管驗收；如同意接管驗收，公司與開發(fā)公司約定時間驗收。5.2 管理處按約定的時間以資料移交清單、房屋接管驗收表（水）、房屋接管驗收表（電）、房屋接管驗收表（土建）、公建接管驗收表、園林綠化接管驗收表、設(shè)備接管驗收表、工程整改記

60、錄單、接管驗收明細表、驗收遺漏問題統(tǒng)計表所列項目進行逐項驗收，驗收周期根據(jù)建筑面積多寡和與人力情況來定，一般每人每天驗810套房，時間控制在十五個工作日之內(nèi)完成（建筑面積10萬平方米為單位）。5.3 如驗收有不合格的項目，管理處應(yīng)將驗收單復(fù)印件交開發(fā)公司簽收，開發(fā)公司應(yīng)于規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復(fù)驗直至合格。一般要求在二十個工作日內(nèi)完成，全部驗收工作應(yīng)控制在入伙前完成。返修復(fù)驗需由開發(fā)公司提出，隨時提出，隨時復(fù)驗。5.4 物業(yè)接管驗收標準和要求（部分內(nèi)容可根據(jù)項目具體情況刪減）5.4.1 資料5.4.1.1 產(chǎn)權(quán)資料a) 項目批準資料。b) 規(guī)劃許可證。c) 投資許可證。d) 土地使用合同。e