知名地產(chǎn)滲漏、返潮典型圖例（圖文并茂）

1、各地滲水、返潮統(tǒng)計滲漏、返潮典型圖例一、門窗滲水窗下口滲水造成滲漏的原因圖片窗框與付框間留縫太大，采用發(fā)泡劑填縫造成滲漏窗下口滲水造成滲漏的原因圖片外窗臺未作混凝土壓頂一、門窗滲水一、外墻滲水-窗邊窗下口滲水造成滲漏的原因圖片窗框無泄水孔，窗框內(nèi)碰角有縫、水流入螺絲孔至窗框下滲入室內(nèi)一、門窗滲水窗眉滲水造成滲漏的原因圖片窗眉鷹嘴做法錯誤一、門窗滲水窗框滲水造成滲漏的原因圖片窗框縫隙太大，發(fā)泡劑填充、付框砂漿填縫不密實窗框縫隙太大，窗邊砌體不規(guī)范磚砌體灰縫不緊密縫隙大磚砌體灰縫不緊密三、 門窗滲水門窗周邊防水封堵工藝差，窗臺壓頂工序錯誤導致周邊澆注不密實帶來的滲水風險；-由于窗邊框的硅膠經(jīng)過一個

2、冷暖季后就會產(chǎn)生龜裂，因此此類滲水幾率在20%以上 門窗周邊滲漏二次澆注不緊密二次澆注不緊密窗框滲水一、門窗滲水造成滲漏的原因圖片外窗打膠不密實或是漏打膠外窗打膠不密實或是漏打膠陽露臺門窗框滲水造成滲漏的原因圖片陽露臺室內(nèi)側(cè)未作混凝土反梁保溫、防水高度及方式錯誤防水卷材未上翻至腳踏面陽臺與室內(nèi)無高差一、門窗滲水陽露臺防水泛水高度只有30mm防水做在涂料飾面上一、門窗滲水入戶門口滲水室內(nèi)外無高差，后砌門檻下與結(jié)構(gòu)結(jié)合不緊密室內(nèi)外無高差二、煙道滲水1、屋頂煙道未作倒墻2、二次澆注與一次結(jié)構(gòu)結(jié)合不緊密3、因上述原因?qū)е路浪_裂等導致漏水煙道靠地面處漏水三、外墻滲水首層室外明溝與室內(nèi)之間的墻腳未采用混

3、泥土做倒墻，而是采用頁巖磚砌筑，且室外覆土標高高于室內(nèi)，致使室內(nèi)墻根滲水。三、 外墻滲水（地下室墻根滲水）下沉庭院與室內(nèi)之間的墻腳未采用混泥土做倒墻，而是采用輕質(zhì)磚砌筑，且庭院覆土標高高于室內(nèi)，致使室內(nèi)墻根滲水。室外高于室內(nèi)，結(jié)構(gòu)防水和專業(yè)防水未作好導致滲漏三、外墻滲水首層室外未作排水溝，保溫未作反包，回填土高過保溫導致滲水。一、外墻滲水外墻保溫不密實或門窗角保溫材料對縫及粘貼不密實三、外墻滲水空調(diào)位等處水泥基防水開裂結(jié)構(gòu)內(nèi)有鐵絲，從鐵絲處滲水空調(diào)機位未作地漏三、外墻滲水（地下室擋墻結(jié)構(gòu)）地下室擋墻砼體因沉降開裂、澆注時振搗不密實或未按照二級防水要求施工導致滲水； 多次高壓注漿仍滲水三、外墻滲

4、水（透氣管周邊、外墻安裝管道周邊滲水）1、出屋面管道根部處滲漏2、瓦屋面靠墻處滲漏1、外墻透氣管道周邊滲漏2、外墻面安裝的管道、支架處滲漏室內(nèi)室外墻腳反梁的拉筋及筏板拉桿沒有清理，致使墻腳滲水。三、外墻滲水（拉桿孔）三、 外墻滲水（頂砌處）靠外墻的門窗上方后塞口的頂砌處開裂導致外墻滲水 三、外墻滲水（腳手架孔）腳手架拆除后孔洞封堵工藝差導致該處外墻滲水 三、外墻滲水外墻面施工通縫外墻小屋面未作返坎室內(nèi)靠外墻安裝電氣箱處 三、外墻滲水外墻抹灰開裂導致滲水 三、外墻滲水外墻砌筑灰縫過大，不密實導致滲漏 三、外墻滲水構(gòu)架與外墻連接處滲水外墻管道排水不暢，從墻面滲水 三、外墻滲水遇雨外墻即漏水雨水順外

5、墻流，滲進室內(nèi)排至露臺，排水管排量不足、導致室內(nèi)被淹檐口為設置滴水導致雨水順墻流下四、廚衛(wèi)滲水廚衛(wèi)門口地采暖層未作防水隔斷基層不平即做防水，導致JS防水材料不能形成密封防水層四、廚衛(wèi)滲水管道等周邊防水不到位衛(wèi)生間四周未全作導墻導致滲漏或是返潮四、廚衛(wèi)滲水四、精裝衛(wèi)生間墻面滲水。衛(wèi)生間相鄰墻面發(fā)霉，地面木地板起拱四、廚衛(wèi)滲水 預留的管孔廢棄后-由于在封堵時采用苯板加鐵絲制模吊補，拆除時鐵絲未清除銹蝕后形成滲水通道導致滲水；或封堵振搗不密實導致滲水五、車庫滲水-車庫頂板排水能力不夠現(xiàn)象描述：車庫頂板向下滲漏；原因分析：車庫頂板未設計排水，使車庫頂形成一個巨大的水池，防水薄弱處向下滲漏頂板滲水車庫頂

6、板滲水車庫頂板滲水車庫頂板種植土積水回填前未做防水卷材泛水R錯誤五、車庫滲水五、車庫滲水頂板漏水或橋架、穿墻孔等未封堵好導致滲漏五、車庫滲水擋墻滲水五、車庫滲水問題分析： 排水溝標高，高于回填土高度，導致庭院內(nèi)種植土積水無法排泄，樓下該處房間內(nèi)頂棚滲水。地下室頂棚回填土積水防水損壞六、頂板滲水結(jié)構(gòu)裂紋七、屋頂滲水1、天棚結(jié)構(gòu)夾渣未清理就直接批膩子，陽露臺的該部位是防水最薄弱處，木屑吸水后導致飾面泛黃； 2、天棚鋼筋頭外露處理時切割深度不夠?qū)е履佔语椕娣狐S 3、防水損壞出屋面天窗結(jié)構(gòu)高度不夠，二次澆注，防水未與屋面防水形成整體，導致滲漏結(jié)構(gòu)夾渣七、屋頂滲水屋面煙道處滲水屋面瓦搭接不到位，雨水進入

7、結(jié)構(gòu)層施工擋住屋面排水口，導致排水能力降低1、防水未做好所致；2、特別提醒：因保溫層積水無法排除，里面的水和空氣在天晴時受高溫作用，形成熱蒸汽滲透；七、屋頂滲水-露臺或屋面保溫層熱蒸汽滲漏八、其他滲水-平臺、陽臺滲水地面鋪裝與立面墻腳陰角未做防水砂漿勾縫和貼踢腳線，加之因墻根倒墻振搗不密實、保溫板處防水未處理到位造成室內(nèi)和底板滲水；八、其他滲水-平臺、陽臺滲水清水房陽臺地漏高于清水完成面，下雨不能及時排出生活陽臺與室內(nèi)門口防水未分隔鋪貼地磚時門口鋪貼層未發(fā)作防水分隔露臺排水管管徑太小，排水不暢陽臺積水向室內(nèi)或樓下滲漏八、其他滲水給水管凍裂八、其他滲水- 地面滲水、返潮（地下室底板未做防水）地下

8、室底板未做防水導致地面滲水返潮；排至室外深井的管道接頭未打膠，深井倒灌時從接頭處滲水到地下室墊層，囤積在墊層內(nèi)的水無法排除導致地下室反水返潮； 八 、其他滲水-地面滲水返潮（長橋郡地下室筏板基礎周邊滲水）1、筏板基礎外側(cè)砌體防水損壞；2、筏板基礎處地下水標高偏高，筏板基礎存在滲漏；室外室外室外室內(nèi)八 、其他滲水屋面未作組織排水，雨水流到入戶道上屋面雨水排到露臺上層屋面雨水排到下層屋面，再排到露臺八、其他滲水-檐口無收口或收水不好導致雨水進戶：首層屋面水邊緣瓦槽內(nèi)雨水直排至窗戶后滴濺至室內(nèi)。屋面水滴落至地面后濺起雨水至戶門處，導致雨水進入室內(nèi)，且造成戶門變形。香醍漫步入戶：共79戶車庫頂板上做二

9、次結(jié)構(gòu)實體欄板時，基層未清理干凈且未做吸水飽和就直接做細石素砼澆注，出現(xiàn)漏漿和粘結(jié)不牢現(xiàn)象導致滲漏水；-幾乎50%的該部位均存在此風險 八、其他滲水-二次結(jié)構(gòu)振搗不密實滲漏水八其他滲水-二次結(jié)構(gòu)振搗不密實滲漏水（踏步）樓梯踏步與側(cè)墻砌體施工工藝不對導致疊拼底戶的后庭院天棚嚴重漏水基層未做吸水飽和就直接做細石素砼澆注已出現(xiàn)漏漿現(xiàn)象保溫板未剔除或基層未做吸水飽和就直接做細石素砼澆注，出現(xiàn)漏漿和粘結(jié)不牢現(xiàn)象導致滲漏水；保溫板未剔除就直接澆注八、其他滲水-二次結(jié)構(gòu)振搗不密實滲漏水（擋水砍）八其他滲水-主要人行通道梯步滲水梯步側(cè)的花池滲水梯步間滲水八、其他滲水預埋電線管孔1、室外消防環(huán)網(wǎng)未作防腐處理（水

10、晶目前處理滲漏挖開發(fā)現(xiàn)）2、室外消防環(huán)網(wǎng)因環(huán)境下沉導致管道滲漏（重慶北城天街室外消防環(huán)網(wǎng)因環(huán)境下沉或防腐不好，漏水嚴重，整改時將原管網(wǎng)全部棄用，從車庫重新安裝一套管網(wǎng)）八、其他滲水采光井周邊滲水戶式中央空調(diào)管道破裂滲水回填前未作保護層八、其他滲水井壁滲水電梯底坑滲水、周邊滲水1、上海滟瀾山42、43等幾棟地下室采光井由于頂部未做百葉窗，濕氣無法排除擋墻上都是結(jié)露，致使外墻涂料脫落流掛；2、采光井地面積水嚴重；一、 采光井中的結(jié)露現(xiàn)象嚴重和室內(nèi)反潮室內(nèi)反潮墻面發(fā)霉地面發(fā)霉地面結(jié)露二、地下室返潮1、地下室無通風設計，返潮嚴重，導致墻面膩子脫落（從現(xiàn)象看，很難判斷采用的是耐水膩子和防霉涂料）2、業(yè)主

11、家裝修發(fā)霉 二、 地下室返潮 1、地下室大部分墻面周邊有填土，墻體溫度較低，預潮濕空氣即結(jié)露、返潮； 2、地下室不通風，長期處于潮濕環(huán)境；三、 車庫結(jié)露、返潮 1、橋架結(jié)露，消防探頭內(nèi)積水，配電箱內(nèi)潮濕導致線接頭起鹵； 2、車庫墻面發(fā)霉，地面長期潮濕； 二、 室外墻體返潮圍墻涂料返潮脫皮事件現(xiàn)象：紫都城各單元大堂采用木質(zhì)護墻板裝飾材料。但交房后不 到一年各大堂的木質(zhì)裝飾裝修材料出現(xiàn)程度不同的變黑、腐爛現(xiàn)象。原因分析：1、各大堂設計為密封玻璃窗，沒有通風，平常大堂玻璃門也是處于關(guān)閉狀態(tài)，在季節(jié)交替時節(jié)大堂內(nèi)易受潮；2、護墻板下沿一直到地面，平時保潔拖地時的水跡會被木板吸收；3、大堂里面的設備間在

12、季節(jié)交替時墻面有結(jié)露現(xiàn)象，這些水跡會通過墻體滲透出來，并使木質(zhì)護墻板受潮，最后變質(zhì)；4、前期施工時墻體抹灰后沒有干透就做裝飾。5、水井潮濕，導致木質(zhì)裝飾受潮整改方案：1、剔除原木護墻板，更換為鋁塑板；2、護墻板下沿增設石材踢腳線。三、 大堂精裝修返潮返水在8月19日大雨時，長橋郡1期有71戶地下室返水水體漏水兩天水體水位變化水體基礎未采用鋼筋混凝土，混凝土開裂或是因回填土沉降導致池體開裂水體漏水1、水體采用砌體砌筑，植物養(yǎng)護、回填土沉降砌體松動導致漏水2、防水時沒有貼加強布；磚砌體池壁松動導致防水開裂系統(tǒng)問題及賠付分析頂板排水系統(tǒng)車庫頂板排水不暢，下雨造成車庫頂板雨水無法排除，積水嚴重，防水薄

13、弱處向下滲漏；同時影響植物生長，特別是對喜干燥的銀杏、香樟、欒樹等影響較大系統(tǒng)問題分析上海滟瀾山1期交房后報事；交房前采取各種方法避免戶內(nèi)積水，以免影響交房序號滲水位置滲水專項分類報事數(shù)量1業(yè)主戶內(nèi)報事頂棚回填土滲水152墻根滲水373擋墻滲水474地下室墻角滲水、返潮365入戶門門檻滲水216透氣管周邊滲水207屋面頂棚滲水198公區(qū)車庫滲水、返潮、積水56總計1961、入戶門前排水溝標高，高于回填土高度2、 首層室外明溝與室內(nèi)之間的墻腳未采用混泥土做倒墻，而是采用結(jié)頁磚砌筑，且室外覆土標高高于室內(nèi)，致使室內(nèi)墻根滲水3、 下沉庭院與室內(nèi)之間的墻腳未采用混泥土做倒墻，而是采用輕質(zhì)磚砌筑，且庭院

14、覆土標高高于室內(nèi)，致使室內(nèi)墻根滲水4、地下室擋墻砼體因沉降開裂、澆注時振搗不密實或未按照二級防水要求施工導致滲水；采用高壓灌漿的方式處理多次均未能根治5、墻腳反梁的拉筋及筏板拉桿沒有清理，致使墻腳滲水6、地下室底板未做防水導致地面滲水返潮7、屋頂滲水、室外平臺坡向不對積水嚴重，積水通過澆筑不密實且防水不到位的入戶門砍和墻根滲入戶內(nèi)藍湖郡從2005年5月至2009年2月，中央空調(diào)PPR管道漏水問題共計681件，其中湖東漏水504件（45個月），湖西157件（26個月），公區(qū)管道漏水20件藍湖郡湖東和湖西業(yè)主戶內(nèi)配置的熱水管道和空調(diào)管道均使用由地產(chǎn)指定的江通品牌PPR管，經(jīng)過這兩三年的使用，該管道

15、出現(xiàn)了開裂爆管和活接頭螺紋腐蝕斷裂的問題系統(tǒng)問題分析09年北方地區(qū)冬天氣溫低，管道、閥門被凍壞系統(tǒng)問題分析系統(tǒng)問題分析返潮、結(jié)露春夏、夏秋交替季節(jié)在無通風或通風不好的地下室、車庫結(jié)露、家具霉變，設施設備零部件起鹵，生銹，嚴重影響業(yè)主的正常生活；已有業(yè)主通過司法程序訴求解決藍湖郡2期2-15樣板房地下室未作架空，周邊管道因沉降拉裂，導致室內(nèi)滲水、返潮衛(wèi)生間門檻處地暖管回填層至完成面防水未完全分隔，衛(wèi)生間閉水時從地暖管處的回填層漏至客廳、臥室，再漏向樓下處理方式：衛(wèi)生間門口墊層全部剔打，增加防水層至回填層完成面，剔打時又導致地暖管損壞，給地暖系統(tǒng)造成潛在的漏水風險系統(tǒng)問題分析1）衛(wèi)生間或陽臺地面與

16、室內(nèi)地面標高一致，門口地磚鋪貼層防水未分隔，積水從地磚鋪貼層滲進室內(nèi)2)衛(wèi)生間貼磚為干貼，透水性強。系統(tǒng)問題分析-精裝修此通道墻紙發(fā)霉?jié)B水路徑分析滲水路徑各地滲水共性問題交流會議紀要會議召集者/主持人記錄者會議時間會議地點與會者目的：物業(yè)中心收集各地區(qū)滲水質(zhì)量通病，通過集團層面優(yōu)化產(chǎn)品設計及做法，結(jié)合向地區(qū)推廣、使用，降低產(chǎn)品質(zhì)量風險，提高客戶滿意度。達成決議如下：1、門窗a、全集團門窗統(tǒng)一采用附框方式安裝；b、外門窗洞口尺寸應結(jié)合鋁合金二次設計提前確定；c、門窗型材斷面應注意開模圖設計管控，斷面應內(nèi)高外低； d、外墻門窗應設置混凝土壓頂、窗楣、滴水線、外窗臺向外找坡。-集團產(chǎn)品中心梳理門窗大

17、樣節(jié)點、附框與結(jié)構(gòu)的構(gòu)造做法形成集團統(tǒng)一標準做法。e、外墻在交付階段應做淋水試驗。2、陽臺、露臺陽、露臺（精裝及清水房）應做防水，陽、露臺與室內(nèi)相鄰外墻應設置混凝土導墻等防水構(gòu)造措施；-集團產(chǎn)品中心梳理陽露臺大樣節(jié)點，包括：排水、防水、保溫、與室內(nèi)關(guān)系等節(jié)點大樣，形成集團統(tǒng)一標準做法。3、廚房防水地方規(guī)范對廚房防水有明確要求的，按地方執(zhí)行；地方規(guī)范未明確廚房是否做防水時，只對煙道、管道等部位進行局部防水處理，且煙道需設置混凝土導墻。4、下沉式衛(wèi)生間設置兩道防水。分別在在結(jié)構(gòu)板和回填層完成面設置防水層，第一道防水層施工至回填層頂標高上100高，第二道防水高度按功能分區(qū)確定。5、出屋面的煙道、風井、管道洞結(jié)構(gòu)施工時，混凝土導墻高度需隨一次結(jié)構(gòu)施工，高度為建筑完成面以上300高（按屋面構(gòu)造厚度確定）。6、散水溝所有項目的建筑單位工程應設置明散水溝，不允許設置暗散水溝的方式。7、空調(diào)機位空調(diào)機位需防水，設地漏，向地漏找坡。8、 地下室a 、地下室外墻防水材料推薦使用聚氨酯防水涂料。b、外墻對拉螺桿孔封堵應做停止點檢查。9、套管所有管道應設置套管，對有防水要求的部位（衛(wèi)生間板、陽露臺板、地下室擋墻等）需設置鋼套管，其它部位設